De laatste hand leggen aan uw logo ontwerp. Het maken van die laatste paar belangrijke telefoontjes. Trots babbelend met uw buurman over uw gloednieuwe zaak, die over ongeveer een week haar theoretische deuren zal openen. Ah, er is niets mooiers dan aan de slag te gaan met je eigen bedrijfje aan huis.
Totdat, natuurlijk, je buurvrouw – die je niet zo goed kent – besluit zich druk te maken over de vraag of je je bedrijf wel vanuit huis in je buurt mag exploiteren. Ze pleegt een paar telefoontjes naar de plaatselijke bestemmingsplanraad. Ze klaagt dat er veel extra verkeer in uw straat zal zijn als gevolg van uw zaak.
Het feit is, tenzij je de tijd hebt genomen om je stad en provincie bestemmingsplannen grondig te onderzoeken, je jezelf wijd open laat staan voor het type scenario dat hierboven is genoemd. Uw bedrijf kan worden gesloten voordat het zelfs het licht van de dag ziet-of, erger nog, gesloten wanneer je al in het bedrijfsleven. Om te helpen voorkomen dat dit gebeurt, hebben we deze eenvoudige gids samengesteld voor het onderzoeken, naleven en, indien nodig, bestrijden van uw lokale bestemmingsplanwetten.
Begin bij het begin: het bestemmingsplanbureau
De eerste stap is om uw lokale gemeentegebouw te bellen of te bezoeken en te vragen om exemplaren van de verordeningen die van toepassing zijn op beroepen aan huis, zegt Christopher Hansen, oprichter en voorzitter van de Home Based Business Council Inc. Vermijd koste wat het kost het woord ‘bedrijf’,” zegt hij, “dat is meteen een rode vlag voor ambtenaren die bevoegd zijn voor ruimtelijke ordening. “En, wees gewaarschuwd, er zijn meer verordeningen dan alleen bestemmingsplannen: Er is handel, verkoper, brand, enz.”
“Begin op het laagste niveau,” voegt Beverley Williams toe, oprichter van de American Association of Home-Based Businesses, ooit een lidmaatschapsorganisatie voor thuiswerkende bedrijven en nu een portal voor kleine bedrijven. Als u huurt, kijk dan in de huurovereenkomst of er beperkingen zijn voor het runnen van een bedrijf vanuit uw huurwoning. Als u eigenaar bent en deel uitmaakt van een vereniging van huiseigenaren, controleer dan wat de convenanten en beperkingen zijn voor uw vereniging. In steden met rechtspersoonlijkheid hebben deze wetten meestal voorrang boven de wetten van de provincie. Als dat niet het geval is, vraag dan bij het bestuur van de provincie na welke regels er gelden. “Over het algemeen is dat het hoogste niveau – staten bemoeien zich er over het algemeen niet mee,” zegt Williams.
Veel gemeenten onderhouden ook websites met een overzicht van hun verordeningen. Zegt Hansen, “Veel steden plaatsen hun hele wetboek online, zodat ze de hoeveelheid tijd die medewerkers besteden aan het opzoeken van informatie voor het publiek en de media kunnen verminderen.”
Als u toch moet bellen, probeer dit dan te doen vanaf een telefoonlijn buiten uw huis, adviseert Hansen. Vertel de persoon met wie u contact opneemt dat u erover denkt een huis te kopen in uw woonplaats en dat u alle voorschriften wilt kennen die betrekking hebben op een beroep aan huis, en beschrijf uw beroep aan huis. “De feedback zal in de meeste gevallen bijna onmiddellijk zijn,” zegt Hansen. “Ze zullen ofwel zeggen dat ze zijn toegestaan op dergelijke en dergelijke gronden, of ze zullen zeggen dat ze niet zijn toegestaan zonder een variantie.”
Vraag een speciale uitzondering of een variantie
Als de vereniging van huiseigenaren uw type bedrijf niet toestaat, kunt u vragen om wat een “speciale uitzondering” -hoorzitting wordt genoemd, afhankelijk van het type bedrijf dat u wilt exploiteren. “In sommige gevallen krijgen mensen de uitzondering, vooral als er geen teken naar buiten is en geen klanten komen ,” zegt Williams.
Het zijn over het algemeen de “geen-impact” -bedrijven – die geen verkeer, bezoekers van buitenaf of bewijs van buitenaf produceren dat er een bedrijf op het terrein is – die de speciale uitzonderingen krijgen. “Als je kunt bewijzen dat er geen invloed is, heb je meer kans op een speciale uitzondering. Meer en meer nu, gegeven,” zegt Williams. Hier is een geval waar uw buren eigenlijk van pas kunnen komen – als u goede buren heeft: U kunt hen vragen een brief in uw voordeel te schrijven, waarin u uiteenzet op welke manieren uw bedrijf hun leven niet beïnvloedt.
Als uw gemeente het probleem is, kunt u een variantie aanvragen om uw bedrijf te exploiteren. Dit is echter geen eenvoudig proces, dus wees voorbereid op een gevecht. “Het aanvragen van een variantie is een tijdrovende, kostbare en meestal vergeefse inspanning,” zegt Hansen. “Voor bijna alle honderden mensen die we hebben begeleid, bedroegen de gemiddelde kosten $5.000, en de resultaten waren meestal hetzelfde: geen afwijking. Bovendien, voor die ongelukkige weinigen die met succes varianties hebben verkregen, waren de kosten van de overwinning hoger dan voor de nederlaag.”
Het andere nadeel aan een variantie is dat als je er een krijgt, je huis een commerciële locatie wordt, onderworpen aan onaangekondigde brandinspecties op elk moment van de dag of nacht, zonder een huiszoekingsbevel. “De brandweer kan je beboeten voor verlengsnoeren, het ontbreken van brandwerende deuren en gordijnen, en elke andere commerciële overtreding van de brandcode,” zegt Hansen. “Ze hebben eigenaars van een bedrijf aan huis verplicht om branddeuren te installeren tussen hun werkruimte en de rest van het huis. Plus, als een commerciële locatie, kan de homebased business worden verplicht om te voldoen aan OSHA, ADA en andere commerciële regelgeving.
“Oh, en het andere wat ze je niet zullen vertellen op de variantie hoorzitting-je variantie kan op elk moment worden ingetrokken, zonder voorafgaande kennisgeving, als een buurman toevallig klaagt. Dus je zou de $ 5.000 voor de variantie kunnen uitgeven, tot $ 50.000 om opritten, toiletten, branddeuren, sprinklersystemen, enz. te installeren, en de variantie kan van de ene op de andere dag worden ingetrokken.”
Klinkt als een nachtmerrie? Dat is het ook. Dat is de reden waarom sommige bedrijfseigenaren niet eens de moeite nemen om zich te verdiepen in, of te proberen te voldoen aan, bestemmingsplannen – een feit dat Hansen niet verbaast: “In veel gevallen zou je veel beter af zijn als je onwetend blijft, in plaats van het licht te schijnen op je bedrijf aan huis,” zegt hij. “In gesprekken met honderden burgemeesters, bestuursleden en staatswetgevers zijn ze het er allemaal over eens: Niet vragen, niet zeggen.” Deze leiders weten dat 40 procent van alle huishoudens een thuisbusiness heeft en dat slechts weinigen daarvan problemen veroorzaken. “Ze willen de wetten tegen hen niet veranderen, omdat ze geloven dat deze verordeningen de enige levensvatbare manier zijn om te voorkomen dat thuisbedrijven uit de hand lopen.”
Williams houdt vol dat u “absoluut” de bestemmingsplanwetten moet onderzoeken om potentiële problemen – en een mogelijke sluiting van uw bedrijf – later af te wenden. “Zelfs als het antwoord nee is,” zegt ze, “heb je de optie om buitenshuis te beginnen, of je kunt verhuizen.”
Inspirerende verandering
Williams noemt gevallen waarin ze heeft geholpen om veranderingen in verordeningen te vergemakkelijken, Hansen blijft erbij dat het een verloren strijd is. “Vecht niet. Geef je over,” zegt hij. “Het is een verloren zaak totdat genoeg mensen achter de zaak voor het veranderen van bestemmingsplannen komen.”
Toch, als Williams wat veranderingen heeft zien gebeuren, kan het niet onmogelijk zijn. “Probeer te vechten voor veranderingen,” dringt ze aan.
En denk niet dat de bestemmingsplanwetten die wel bestaan allemaal zijn ontworpen om je leven tot een hel te maken. Integendeel, ze kunnen zelfs nuttig zijn. “Laten we zeggen dat je een paar keer per week een aantal leveringen hebt en iemand besluit te klagen,” zegt Williams. “Het bestemmingsplanbureau zal waarschijnlijk contact met je opnemen om uit te zoeken of je binnen de bestemmingsplanwetten opereert.” Als u ontvangstbewijzen kunt overleggen over het aantal leveringen, en u opereert legaal, dan zullen er geen problemen zijn.
Deze wetten kunnen ook helpen bij het handhaven van de buurt waarin u woont – een buurt die u vermoedelijk rustig wilt houden. “Bestemmingswetten zijn een uitstekend middel om individuen te beschermen tegen de reële en potentiële schade die wordt veroorzaakt door aan huis gerunde beroepen en bedrijven die onverenigbaar zijn met de vrede en veiligheid van een buurt,” voegt Hansen toe. “De bestemmingsplannen die lawaai, verkeer en tal van andere openbare ongemakken verbieden, vormen een echte bescherming voor gemeenschappen. Maar er bestaan maar weinig van dit soort bestemmingsplannen.”
Als u echt wilt inspireren tot verandering, kijk dan eens naar de modelverordening op www.hbbc.org, en gebruik deze als vergelijkingspunt met uw eigen stads- of provinciewetgeving op het gebied van ruimtelijke ordening. Wat kan er in uw gemeente worden veranderd? Waarvoor bent u bereid te vechten? Karen E. Spaeder is een freelance zakelijk schrijver in Zuid-Californië.