Mire készen áll eladni az első házát, Ön már nem lesz az a csillagszemű vevő, aki rózsákat és szivárványokat képzel minden olyan otthon mögé, amelynek nagyszerű a járdaszegélye. Minden egyes havi lakástörlesztés, minden egyes meglepetésszerű vízvezeték-szivárgás, minden egyes óra, amit az udvar ápolásával töltesz, edzettebb lakástulajdonossá tesz téged.
De ami a ház eladását illeti? Üdvözöljük a vadonatúj területen!
Mint ahogy vevőként is megbánhatja a történteket (a lakástulajdonosok 44%-a megbánja), az eladók is átélhetik a “mi lett volna, ha?” Mi lett volna, ha várok az eladással? Mi lett volna, ha másképp tárgyalok? Mi lett volna, ha több időt fordítok arra, hogy a ház csodálatosan nézzen ki?
Ebben a pillanatban Ön olyan valaki, akinél sok pénz forog kockán, és nincs közvetlen tapasztalata. Ez elég ijesztő. Azonban megnyugodhat, hogy vannak módok arra, hogy növelje az esélyeit a gyors és teljes áron történő eladásra, még első eladóként is.
Tegye azt, amit bármely más friss kihívás esetén is tenne: lassítson és ássa bele magát a kutatásba, mielőtt bármilyen lépést tenne. Segítünk ezzel a 11 ingatlanos tippel a lakáseladáshoz, egyenesen a profiktól.
- Győződj meg róla, hogy készen állsz az elengedésre.
- Vegyen fel egy olyan ügynököt, aki méltó az Ön üzletére.
- Feldolgozzuk a pénzügyeket.
- Lassítson az előkészületeken.
- Fókuszáljon a külcsínre.
- Színpadra állítja az otthont, hogy beindítsa a vevők fantáziáját.
- Előrelátással megelőzheti a javítási igényeket.
- “Zúzza” a hirdetési fotókat (béreljen fel egy profit!)
- Megalapozott, versenyképes árat határozzon meg.
- Bánjon az ügynökével partnerként, ne alkalmazottként.
- Mutassa meg a házat az utolsó pillanatban, még akkor is, ha nincs tökéletes állapotban.
Győződj meg róla, hogy készen állsz az elengedésre.
A házad eladása sokkal több érzelmi csomaggal jár, mint mondjuk a régi fejhallgatódat feltenni eladásra a Craigslistre. Megválsz egy “otthonnak” nevezett helytől, ahol minden valószínűség szerint az elmúlt 13,3 évben az időd nagy részét töltötted. Bármennyire is pénzügyi döntésről van szó, ez egyben személyes döntés is.
“Annyira bele van fektetve az otthonába, és a legtöbb ember számára az otthona az egyetlen legnagyobb befektetés” – mondja Homer Tyre, az észak-karolinai Greenville legjobb ingatlanügynöke. “Annyi nagyszerű vagy életüket megváltoztató emléket éltek át abban az otthonban, hogy ez olyan, mint egy hosszú távú kapcsolat.”
Mielőtt piacra dobja a házát, végezze el az érzelmi munkát. Sétáljon végig otthonán, és beszélgessen a régi emlékekről. Gondolkodjon el azon, hogy a ház hogyan szolgálta a célját, akármeddig is élt ott. Emlékezzen vissza arra, hogy mennyire szeretett itt élni a házastársával, gyermekeivel és családtagjaival. Gondolkodjon el azon, milyen lesz az élet az eladás után, és hogy boldog-e ezzel a képpel.
Feldolgozzon minden szorongást vagy félelmet, amit az elengedés miatt érez (ez az érzés 100%-ban normális!) És döntse el, hogy hajlandó és kész-e meghallgatni az otthonával kapcsolatos kritikákat. Ha a gondolattól, hogy negatív vevői visszajelzéseket kapjon, összerezzen, vagy nem áll készen arra, hogy ezt úgy tárgyalja meg, mint egy üzleti üzletet, akkor lehet, hogy kemény élményben lesz része.
Mihelyt elfogadja az ajánlatot, szerződést köt az eladással. Az egyik eladó a szerződés aláírása után meggondolta magát, majd megpróbálta szabotálni az üzletet, hogy elijessze a vevőt. Nem egy ideális helyzet. Tegyen meg mindent, hogy minél előbb elkerülje az eladói lelkiismeret-furdalást.
Vegyen fel egy olyan ügynököt, aki méltó az Ön üzletére.
Az Egyesült Államokban több mint 2 millió aktív ügynök van, és valószínűleg csak az Ön városában több ezer. Bármelyik ingatlanügynök, akivel beszélsz, szívesen listázza az otthonodat, és a záráskor begyűjti a jutalékát. De nem minden ügynök rendelkezik ugyanolyan tapasztalati szinttel, alkalmassággal vagy sikertörténettel.
Az Ön számára tehát nem az a kihívás, hogy találjon egy ügynököt, hanem az, hogy találjon egy nagyszerűt. És mivel az az ügynök, aki tökéletesen megfelel Önnek, más lehet, mint az az ügynök, aki segített a munkatársának, barátjának vagy szomszédjának, ezért olyan ügynököt kell keresnie, aki kifejezetten az Ön különleges igényeihez igazodik. Ügyeljen arra, hogy a megfelelő szakembert válassza ki ebben a lépésben, és ez nagy különbséget fog tenni a lakáseladás élményében.
Ha a gondolat, hogy hol kezdje el, elborítja Önt, a HomeLight összekapcsolhatja Önt három legjobb helyi ügynökkel, akik 1) bizonyított tapasztalattal rendelkeznek a pontos környéken, árkategóriában és ingatlantípusban, 2) gyorsabban és több pénzért adnak el lakásokat, mint a környék átlagos ügynökei (ezt az ügynök objektív teljesítménytörténete alapján számítjuk ki), és 3) korábbi ügyfelek által erősen ajánlott.
Szívesen!
Feldolgozzuk a pénzügyeket.
Ha már biztos a döntésében, hogy eladja a házát, akkor a következő lépés az, hogy megbizonyosodjon arról, hogy erős pénzügyi helyzetben van. Szüksége van az eladásból származó bevételére, hogy fedezze az eladással kapcsolatos összes díjat (különben pénzt kell hoznia az asztalra), és remélhetőleg némi nyereséget is bezsebelhet.
“Ha valaki listázza az ingatlant, de nem megy át ezeken a számokon, akkor mire a letéti letétbe kerül, rájön, hogy valójában mennyire drága a ház eladása” – mondja Brooks Bailey, a kaliforniai Redlands egyik legjobb ügynöke. “Jó, ha előre ismeri ezeket a számokat.”
Az otthonának becsült értékével kell kezdenie, mínusz a fennmaradó jelzáloghitel egyenlege (ezt nevezik saját tőkének is). Ebből vonja le a zárási költségeket, amelyek magukban foglalják az ügynöki jutalékokat, díjakat és adókat, és az otthona eladási árának 6-10%-át is kitehetik. A HomeLight Simple Net Proceeds kalkulátora mindezt a matematikát elvégzi Ön helyett!
Lassítson az előkészületeken.
Egy felmérés szerint az első és ismételt eladók 30%-a azt mondja, hogy bárcsak több időt adott volna magának arra, hogy felkészítse a házát a piacra – így az előkészületek hiánya a leggyakoribb bánat az eladók körében. Ne hagyja, hogy ez Ön legyen!
Mihelyt a háza eladóvá válik, elkezdődik az úgynevezett “piacon töltött napok” száma. Minél tovább áll az otthonod, annál több vevő kezd el azon gondolkodni, hogy valami baj van-e vele, miért nem adták még el, és hogy megúszhatják-e, ha alulmúlják a vételárat. Szánjon időt arra, hogy a házat szalonképessé tegye, és ez a későbbiekben kifizetődik.
A jó hír az, hogy az otthon előkészítésének nem kell hatalmas felújításokat igényelnie. A HomeLight Top Agent Insights felmérése 2019 első negyedévére vonatkozóan azt mutatja, hogy a lomtalanítás és takarítás egyszerű feladatai átlagosan közel 4000 dollárral növelhetik az eladók eredményét. Ha kihagyja ezeket, könnyű pénzt hagy az asztalon.
A többi egyszerű (és költséghatékony) otthon-előkészítési ötlet a következő:
- Semlegesítse a szagokat, hogy az otthon friss illatú legyen.
- Rendezze a szekrényeit (távolítsa el a benne lévő dolgok 50%-át), hogy kiemelje az otthon tárolási lehetőségeit.
- Használjon olyan alkalmazásokat, mint a letgo, az Offerup és a Facebook Marketplace, hogy egy kis pénzt keressen a lomtalanítás során, és ösztönözze magát arra, hogy több dologtól megváljon, mielőtt el kell költöznie őket.
Fókuszáljon a külcsínre.
Ha szó szerint semmi mást nem tesz, hogy felkészítse otthonát az eladásra, legalább a külsőt tegye nagyszerűvé. Vésse ezt most az agyába (ha kell, tetováltassa magát): Curb. Appeal. Is. Minden.
A legjobb ingatlanügynökök 76 százaléka szerint a külcsín javítása az első számú dolog, amit egy lakástulajdonos megtehet otthona piacképességének növelése érdekében. Az ügynökök 94%-a szerint a járdaszegély vonzereje dollárban kifejezve növeli az eladás értékét is.
Az értékbecslők nem feltétlenül tudják beárazni a járdaszegély vonzerejét a mennyiségi értékbecslési módszerekkel, de az értékbecslők minőségileg figyelembe veszik azt a végső érték egyeztetésekor. És ott van még a “wow” tényező, amely több versenytársat vonz az otthonáért, és a vevőket izgatottá teszi, hogy lássák, mi van odabent.
A HomeLight második negyedévi Top Agent Insights felmérése szerint ez az 5 legmegfelelőbb járdaszegély-projekt:
- Alapvető udvarápolási szolgáltatás – nyírja és trágyázza a füvet, irtja a gyomokat (az ügynökök 91%-a ajánlja)
- Távolítsa el a szennyeződéseket, koszt, és pókhálókat a bejáratból (az ügynökök 90%-a ajánlja)
- Nyírja meg a fákat és bokrokat (az ügynökök 85%-a ajánlja)
- Szórjon friss mulcsot (az ügynökök 85%-a ajánlja)
- Friss festékréteget a bejárati ajtóra (az ügynökök 71%-a ajánlja)
Színpadra állítja az otthont, hogy beindítsa a vevők fantáziáját.
A takarítás és a lomtalanítás megfelelő állapotba hozza a házat a színpadra állításhoz. A home staging, ha nem ismernéd, az a művészet, amikor egy teret a legjobb fényében mutatunk meg a megfelelő bútorokkal, dekorációval és hangsúlyokkal. Minden arról szól, hogy az otthon hogyan néz ki és hogyan érzi magát.
A HomeLight adatai szerint szinte minden vezető ügynök egyetért abban, hogy a színpadra állítás előnyös, mivel így több pénzt szerezhet a házáért, vagy vevőket vonzhat az eladáshoz. Az ügynökök több mint 67%-a szerint a színpadra állítás valamilyen mértékben növeli a ház eladási árát.
“Ha nagyon, nagyon jól van színpadra állítva, az már önmagában segít az embereknek beleszeretni a házba” – mondja Bailey. Több vevő is kérte már, hogy az összes megrendezett bútorral együtt vásárolhassa meg a házat. “Nem is akarják megkockáztatni, hogy ne így nézzen ki.”
Előrelátással megelőzheti a javítási igényeket.
Bailey mindig azt ajánlja eladó ügyfeleinek, hogy vásároljanak egy házfelülvizsgálatot, mielőtt listára tennék a házukat. Ezt nevezik előjegyzési ellenőrzésnek. Ellentmondásosnak hangzik, de “A vevőket el fogja fordítani, ha elkezdenek dolgokat találni” – mondja.”
Gyakorlatilag egy ellenőrzési jelentés a problémák hosszú listájával nagyobb tárgyalási erőt ad a vevőknek. Rosszabb esetben a vevők találhatnak valamit, ami miatt kihátrálnak az üzletből, így a házad tovább marad a piacon. De ha előbb elvégezteti a házellenőrzést, akkor egy kicsit több irányítást kap.
Ahelyett, hogy a zárás időpontjának közeledtével gyors javításokra kényszerülne, több ideje lesz a szükséges javításokat elvégezni, és a legjobb áron megvásárolni a vállalkozókat. Ráadásul megnehezíti a vevők számára, hogy ne ajánlják fel a teljes árat a házáért, ha nem találnak benne semmi kivetnivalót.
“Zúzza” a hirdetési fotókat (béreljen fel egy profit!)
Miután elvégezte a munkát a nagytakarítással, rendrakással, rendszerezéssel és színpadra állítással, győződjön meg róla, hogy a hirdetési fotók tükrözik ezt a kemény munkát. “Sokszor ez az egyetlen dolog, amit az emberek online látnak, és eldöntik, hogy hajlandóak-e tovább keresgélni vagy sem” – tanácsolja Bailey. “A fotóidnak nagyon jónak kell lenniük, ha azt akarod, hogy az otthonod gyorsan eladható legyen.”
A VHT Studios egyik tanulmánya szerint a magas színvonalú fotók 32%-kal gyorsabban eladják a házat, mint a gyenge minőségű vagy átlagos fotókkal rendelkező házakat.
Ez ugyanúgy igaz egy 135 000 dolláros otthonra, mint egy több millió dolláros hirdetésre. Az ügynökének nem szabadna kisebb jelentőséggel kezelnie a hirdetési fotókat, mint egy Beverly Hills-i kastélyt.
Az ügynökének rendelkeznie kell egy vagy néhány profi fotóssal, akikkel rendszeresen együtt dolgozik, és akikben megbízik, hogy remek munkát végeznek. Hagyja, hogy ezt ők intézzék Ön helyett.
Míg azonban a nagyszerű fotók elengedhetetlenek, legyen tisztában azzal, hogy a fotók “javítását” – mint például a virtuális színpadra állítást és az orvoslást – túlzásba is viheti.
“Nem szeretnénk, ha a fotók annyira feldobottak lennének, hogy amikor a vevők megérkeznek a házba, azt mondanák: “Ó, ez a ház szar, azt hittük, szép, de nem az”” – magyarázza Bailey.
Ez nem más, mint egy jó társkereső profilkép.
Megalapozott, versenyképes árat határozzon meg.
A HomeLight Top Agent Insights 2019 negyedik negyedévére vonatkozó felmérésének eredményei azt mutatják, hogy a túlárazás a legnagyobb kockázat a sikeres lakáseladás szempontjából.
Az eladó személyes kötődése az otthonához, és az a motiváció, hogy a legtöbb pénzt hozza ki belőle, nagyban elhomályosíthatja az ár megítélését. Ez azt eredményezheti, hogy az Ön otthona a piacon marad, és addig “állandósul”, amíg nem kényszerül árcsökkentésre.
Győződjön meg arról, hogy az árat összehasonlítható eladások (a közelmúltban eladott, az Önéhez hasonló elhelyezkedésű, méretű, állapotú és tulajdonságú otthonok) támasztják alá. Az ügynöke teljes körű összehasonlító piaci elemzést fog végezni, hogy tájékoztassa a döntéséről. Bízzon az ő szakértelmükben. Figyeljen ezekre az egyértelmű jelekre, amelyek arra utalnak, hogy a hirdetési ára nem a megfelelő, és ha kétségei vannak, konzultáljon a legjobb ügynökök által kidolgozott árképzési stratégiákkal.
Bánjon az ügynökével partnerként, ne alkalmazottként.
Ha olyan hozzáállással lép be a partnerségbe, hogy “Vagy az én utam, vagy az országút”, és nem nyitott az ügynöke visszajelzéseire, nem biztos, hogy a remélt eredményeket fogja elérni. Tegyük fel például, hogy elszántan el akarja adni az otthonát egy bizonyos áron, de az ügynöke azt mondja, hogy ez nem a valós piaci érték. Ha figyelmen kívül hagyja őket, és elutasítja a tisztességes ajánlatokat, az visszaüthet, mivel a hirdetése egyre több napot tölt a piacon. Hallgasson az ügynökére, amikor azt mondja, hogy egy ajánlat jó üzlet.
“Ha nyitott karokkal és csapattársak akarnak lenni, azt hiszem, ez egy nagyon nagy dolog, amit sok eladó nem ért meg” – mondja Bailey. Az ügynöke épp annyira választja az Önnel való együttműködést, mint amennyire Ön választja az ő együttműködését.
És ne vegye a hátsó ülésen történő megközelítést. Ha hallani szeretne róluk, tegyen róla, hogy hetente lépjen kapcsolatba velük, és érdeklődjön a vevői visszajelzésekről, a piaci frissítésekről és az általuk futó hirdetések bármilyen válaszadási arányáról. Egyes ügyfelek nem akarnak tudni semmit, amíg nincs hír, míg mások gyakran akarnak beszélgetni, ezért tisztázza az ügynökével, mi az, ami Önnek megfelel. Tudassa velük, milyen gyakran szeretne hallani felőlük, hogy ne legyen félreértés.
Mutassa meg a házat az utolsó pillanatban, még akkor is, ha nincs tökéletes állapotban.
Ez lehet a legkényelmetlenebb feladat a ház eladásában – hogy egy pillanat alatt tökéletesnek kell látszania. Soha nem tudhatod, hogy az ügynököd mikor hív fel egy komoly vevővel, aki reméli, hogy időpontot tudna egyeztetni egy bemutatóra, mondjuk most. És ha a lehető leggyorsabban szeretné eladni az otthonát, nem jó, ha visszautasítja a bemutatókat.
Íme egy kis titok: Tartsa be a takarítást, amennyire csak tudja, de még ha egy hete nem porszívózott is, vagy van néhány extra gyerekjáték, amit nem lesz ideje összeszedni, ne hagyja ki a bemutatót. Tudasd az ügynököddel, hogy nem lesz időd takarítani, és ő majd továbbítja az üzenetet.
Akkor, ha szorult helyzetben vagy, csak kövesd ezt a vészhelyzeti házbemutató ellenőrzőlistát:
- Húzd le az összes WC-ülőkét.
- Távolítsd el a személyes tárgyakat/vécét a fürdőszobából.
- Törölj le minden olyan felületet, amire szükséged van.
- Töltse ki a szemetet.
- Az elszabadult játékokat vagy véletlenszerű tárgyakat gyűjtse egy kukába.
- Tegyen mindent a mosogatóból a mosogatógépbe.
- Söpörje fel a padlót, ahol nyilvánvalóan szennyeződés vagy törmelék van.
- Söpörje be az ágyakat.
- Zárja be a szekrényajtókat.
A ház eladása nagy feladat, de nem akarja elszúrni. Ha azonban követi ezeket a tippeket, nehéz lesz elrontani… és pillanatok alatt átadhatja otthonát az új tulajdonosoknak.