Om du kämpar för att klara av att betala dina amorteringar och har missat en eller flera, kanske du undrar hur det är att gå in i en utmätning som en sista utväg. Processen för utmätning av bolån är lång och utdragen, och de exakta stegen varierar från stat till stat.
I vissa stater kräver utmätning ett domstolsförhör, och låntagare har möjlighet att bestrida åtgärden och till och med ta upp invändningar. I andra kan banken utmäta fastigheten utan något rättsligt ingripande.
Hörande eller inte, en utmätningsåtgärd kan leda till att du förlorar din bostad. Den kan också ha en långvarig inverkan på din kreditvärdighet.
Faserna av utmätning
Den exakta utmätningsprocessen skiljer sig åt i varje stat, men i allmänhet kan du förvänta dig att den ser ut ungefär så här:
- Skuldsättning och meddelande om betalningsinställelse
- Försvinnande ansökan om tvångsinlösen och rättegång
- Verköpsanmälan och försäljning av fastigheten
- Försvinnande
Inte alla låntagare kommer att genomgå vart och ett av dessa steg. En ansökan om utmätning och en rättegång är endast nödvändig för stater där det krävs en domstolsförhandling.
Utebliven betalning och meddelande om utebliven betalning
Det första som händer i utmätningsprocessen är att du hamnar i utebliven betalning. ”Default” innebär i huvudsak att du är försenad med dina hypoteksbetalningar – det som de flesta långivare hänvisar till som att du är i dröjsmål.
Lagstiftningen föreskriver att en långivare måste kontakta en låntagare när han eller hon är 36 dagar försenad med sina hypoteksbetalningar. Efter 45 dagar måste långivaren lämna ett skriftligt meddelande om betalningsförsummelsen, inklusive information om eventuella förlustlindrings- eller återbetalningsalternativ som låntagaren kan använda sig av.
En låntagare måste ligga minst 120 dagar efter med sina hypoteksbetalningar för att långivaren ska kunna påbörja utmätningsprocessen på ett lagligt sätt.
Om du får ett meddelande om betalningsinställelse är det viktigt att kontakta din långivare eller förvaltare för att diskutera eventuella alternativ så snart som möjligt. Du kanske kan ändra ditt lån, få en återbetalningsplan, be om en kort försäljning eller överlämna din egendom i stället för tvångsförsäljning.
Tvångsinlämning och rättegång
Om du befinner dig i en stat med rättslig tvångsinlämning är nästa steg tvångsinlämningen. Långivaren kommer att lämna in en stämningsansökan om utmätning mot låntagaren, även kallad ett ”klagomål”. I vissa stater måste långivarna bevisa att de har erbjudit låntagaren alternativ för att minska förlusten innan de väcker talan.
Utförsäljningsstämningen kommer att gå till domstol, och låntagarna har rätt att bestrida sin utmätning och framföra sina invändningar. Om domstolen dömer till förmån för långivaren kan fastigheten planeras för försäljning.
Meddelande om utmätning, försäljning
I stater med icke-juridisk utmätning sker ingen rättegång. Långivarna utfärdar helt enkelt ett ”meddelande om avsikt att utmäta”, som uppmärksammar låntagaren på att utmätningsprocessen har inletts. De måste också annonsera försäljningen – vanligtvis i en tidning, i minst några veckor före det planerade försäljningsdatumet.
Den faktiska försäljningen av egendomen sker via auktion, och vanligtvis av den lokala sheriffens avdelning. I många fall tvingas banker och långivare att köpa tillbaka fastigheterna på grund av bristande intresse från köparna.
Dessa kallas då ”bankägda fastigheter” eller ”fastighetsägda fastigheter” (REOs), och långivaren anstränger sig då för att sälja dessa direkt till en köpare. Många banker och större finansinstitut listar sina REO-objekt någonstans på sin webbplats.
Tyvärr är det inte den enda nackdelen med en utmätning att bli vräkt från sitt hem. Låntagare som har blivit utmätta får också se sin kreditvärdighet sjunka, och utmätningen kommer att finnas kvar i deras kreditupplysning i upp till sju år.
Vräkning
När en utmätt fastighet har sålts måste den tidigare husägaren lämna lokalen. Om han eller hon inte gör det kan den nya köparen juridiskt sett få dem vräkta från bostaden. Den exakta processen för att få någon vräkt varierar från stat till stat.
Key Takeaways
- Trångsättningsprocessen varierar från stat till stat. I vissa stater kan det innebära ett domstolsförfarande.
- Långivare är skyldiga att skicka låntagare meddelande om sin avsikt att utmätning och potentiella lösningar för att minska förlusterna som kan hjälpa dem att undvika utmätning. De måste ta kontakt när du är 36 dagar försenad med betalningen.
- Enligt reglerna från det federala Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) måste du vara minst 120 dagar försenad med ditt bolån innan tvångsinlösen kan ske.
- När ditt hem är tvångsinlöst kommer du att vräkas från fastigheten. Vräkningsprocessen varierar också från stat till stat.