Ha Ön küzd, hogy a jelzáloghitel kifizetések és kihagyott egy vagy több, akkor lehet, hogy kíváncsi, hogy milyen az, hogy megy a kizárás, mint egy végső megoldás. A jelzáloghitel-árverezés folyamata hosszú és hosszadalmas, és a pontos lépések államonként eltérőek.
Egyes államokban az árverezéshez bírósági meghallgatásra van szükség, és a hitelfelvevőknek lehetőségük van a kereset megtámadására, sőt védekezésre is. Más államokban a bank bírósági beavatkozás nélkül is elárverezheti az ingatlant.
Meghallgatás vagy sem, az árverezési kereset miatt elveszítheti otthonát. Hosszú távú hatással lehet a hitelpontszámára is.
Az árverezés szakaszai
A pontos árverezési folyamat minden államban más és más, de általában arra számíthat, hogy valahogy így néz ki:
- Meghiúsulás és felszólítás
- Végrehajtás benyújtása és tárgyalás
- Eladásról szóló értesítés és az ingatlan értékesítése
- Elszámolás
Nem minden hitelfelvevő megy végig ezeken a lépéseken. Csak azokban az államokban van szükség a zár alá vétel bejelentésére és tárgyalására, ahol bírósági tárgyalásra van szükség.
Fizetésképtelenség és értesítés a fizetésképtelenségről
Az első dolog, ami a zár alá vételi eljárásban történik, hogy Ön fizetésképtelenné válik. A “nemteljesítés” lényegében azt jelenti, hogy Ön késik a jelzáloghitel-fizetésekkel – amit a legtöbb hitelező késedelmesnek nevez.
A törvény előírja, hogy a hitelezőnek meg kell keresnie a hitelfelvevőt, amint az 36 napot késik a jelzáloghitel-fizetésekkel. A hitelezőnek 45 napon belül írásos értesítést kell küldenie a nemfizetésről, beleértve a hitelfelvevő által esetlegesen igénybe vehető veszteségcsökkentési vagy visszafizetési lehetőségek részleteit.
A hitelfelvevőnek legalább 120 napos késedelemben kell lennie a jelzáloghitelével ahhoz, hogy a hitelező jogszerűen megkezdhesse az árverezési eljárást.
Ha nemfizetési felszólítást kap, fontos, hogy a lehető leghamarabb felvegye a kapcsolatot hitelezőjével vagy szolgáltatójával, hogy megbeszéljék a lehetséges lehetőségeket. Lehetséges, hogy módosíthatja hitelét, bekerülhet egy törlesztési tervbe, kérheti a rövid lejáratú eladást, vagy árverés helyett átadhatja ingatlanát.
Elárverezés benyújtása és tárgyalás
Ha Ön bírósági árverési államban van, a következő lépés az árverés benyújtása. A hitelező benyújtja a hitelfelvevő ellen az elárverezési pert, amelyet “panasznak” is neveznek. Egyes államokban a hitelezőknek bizonyítaniuk kell, hogy a kereset benyújtása előtt felajánlották a hitelfelvevőnek a veszteségcsökkentési lehetőségeket.
Az elárverezési per a bíróság elé kerül, és a hitelfelvevőknek joguk van megtámadni az elárverezést és felhozni a védekezésüket. Ha a bíróság a hitelező javára dönt, az ingatlan értékesítésre kerülhet.
Notice of Foreclosure, Sale
A nem bírósági végrehajtás nélküli államokban nincs tárgyalás. A hitelezők egyszerűen kiadnak egy “értesítést az elárverezési szándékról”, amelyben figyelmeztetik a hitelfelvevőt, hogy az elárverezési eljárás megkezdődött. Az eladást is meg kell hirdetniük – általában egy újságban, legalább néhány héttel a tervezett eladási időpont előtt.
Az ingatlan tényleges eladása árverés útján történik, és általában a helyi seriffhivatal végzi. Sok esetben a bankok és a hitelezők a vevői érdeklődés hiánya miatt kénytelenek visszavásárolni az ingatlanokat.
Ezeket azután “banki tulajdonú ingatlanoknak” vagy “ingatlantulajdonú ingatlanoknak” (REO) nevezik, és a hitelező ezután erőfeszítéseket tesz, hogy ezeket közvetlenül egy vevőnek értékesítse. Sok bank és nagyobb pénzintézet valahol a weboldalán listázza a REO-ingatlanokat.
Az, hogy kilakoltatják az otthonából, sajnos nem az egyetlen hátránya az elárverezésnek. Az elárverezett hitelfelvevők hitelpontszáma is csökken, és az elárverezés akár hét évig a hiteljelentésükben marad.
Kilakoltatás
Amikor az elárverezett ingatlant eladták, a korábbi lakástulajdonosnak el kell hagynia a helyiséget. Ha ezt nem teszi meg, az új vevő jogszerűen kilakoltathatja őket az otthonból. A kilakoltatás pontos folyamata államonként eltérő.
Főbb tudnivalók
- Az elárverezési eljárás államonként eltérő. Egyes államokban bírósági eljárást vonhat maga után.
- A hitelezőknek értesítést kell küldeniük a hitelfelvevőknek az elárverezési szándékukról, valamint a lehetséges veszteségcsökkentő megoldásokról, amelyek segíthetnek elkerülni az elárverezést. Akkor kell felvenniük a kapcsolatot, amikor Ön 36 napos fizetési késedelembe esik.
- A szövetségi Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) szabályai szerint legalább 120 napos késedelembe kell esnie a jelzáloghitelével a végrehajtás előtt.
- Amikor az otthonát elárverezik, Önt kilakoltatják az ingatlanból. A kilakoltatási eljárás államonként is eltérő.