Se stai lottando per fare i pagamenti del mutuo e ne hai saltato uno o più, potresti chiederti cosa significa andare in pignoramento come ultima risorsa. Il processo di pignoramento dell’ipoteca è lungo ed estenuante, e i passi esatti variano da stato a stato.
In alcuni stati, il pignoramento richiede un’udienza in tribunale, e i mutuatari hanno la possibilità di contestare l’azione e persino sollevare difese. In altri, la banca può pignorare la proprietà senza alcun intervento giudiziario.
Audizione o no, un’azione di pignoramento può farvi perdere la vostra casa. Può anche avere un impatto duraturo sul vostro punteggio di credito.
Fasi del pignoramento
L’esatto processo di pignoramento è diverso in ogni stato, ma generalmente, ci si può aspettare qualcosa di simile a questo:
- Inadempienza e avviso di inadempienza
- Presentazione del pignoramento e processo
- Avviso di vendita e vendita della proprietà
- Eviction
Non tutti i mutuatari passeranno attraverso ciascuna di queste fasi. Un deposito di pignoramento e un processo sono necessari solo per gli stati in cui è richiesta un’udienza giudiziaria.
Default e Avviso di Default
La prima cosa che accade nel processo di pignoramento è che si entra in default. “Default” significa essenzialmente che siete in ritardo con i pagamenti del vostro mutuo – ciò a cui la maggior parte dei prestatori si riferisce come delinquenti.
La legge detta che un prestatore deve contattare un mutuatario quando lui o lei è indietro di 36 giorni con i pagamenti del mutuo. Entro 45 giorni, il creditore deve fornire una notifica scritta dell’inadempienza, compresi i dettagli su qualsiasi attenuazione della perdita o opzioni di rimborso che il mutuatario può essere in grado di utilizzare.
Un mutuatario deve essere almeno 120 giorni indietro sul suo mutuo perché il creditore possa iniziare il processo di pignoramento legalmente.
Se ricevete un avviso di inadempienza, è importante contattare il vostro prestatore o servicer per discutere le potenziali opzioni il prima possibile. Potreste essere in grado di modificare il vostro prestito, ottenere un piano di rimborso, chiedere una vendita allo scoperto o cedere la vostra proprietà invece del pignoramento.
Preclusione e processo
Se vi trovate in uno stato di pignoramento giudiziario, il passo successivo è il deposito del pignoramento. Il creditore presenterà una causa di pignoramento contro il mutuatario, chiamata anche “denuncia”. In alcuni stati, i creditori devono dimostrare di aver offerto al mutuatario opzioni di mitigazione delle perdite prima di intentare una causa.
La causa di pignoramento andrà davanti al tribunale, e i mutuatari hanno il diritto di contestare il loro pignoramento e sollevare le loro difese. Se il tribunale si pronuncia a favore del creditore, la proprietà può essere programmata per la vendita.
Avviso di pignoramento, vendita
Negli stati di pignoramento non giudiziario, non c’è processo. I creditori emettono semplicemente un “avviso di intenzione di preclusione”, avvisando il mutuatario che il processo di preclusione è iniziato. Dovranno anche pubblicizzare la vendita – di solito in un giornale, per almeno alcune settimane prima della data prevista per la vendita.
La vendita effettiva della proprietà è fatta tramite asta, e di solito dal dipartimento dello sceriffo locale. In molti casi, le banche e i finanziatori sono costretti a riacquistare le proprietà a causa della mancanza di interesse da parte degli acquirenti.
Queste vengono poi soprannominate “proprietà di proprietà della banca” o “proprietà di proprietà immobiliare” (REO), e il prestatore si sforza di venderle direttamente a un acquirente. Molte banche e grandi istituzioni finanziarie elencano le loro proprietà REO da qualche parte sul loro sito web.
Purtroppo, essere sfrattati dalla propria casa non è l’unico aspetto negativo di un pignoramento. I mutuatari che sono stati pignorati vedranno anche il loro punteggio di credito scendere, e il pignoramento rimarrà sul loro rapporto di credito fino a sette anni.
Sfratto
Una volta che una proprietà pignorata è stata venduta, l’ex proprietario deve lasciare i locali. Se lui o lei non lo fa, il nuovo acquirente può legalmente farli sfrattare dalla casa. Il processo esatto per ottenere lo sfratto varia da stato a stato.
Punti chiave
- Il processo di pignoramento varia da stato a stato. In alcuni stati, può comportare un procedimento giudiziario.
- I creditori sono tenuti ad inviare ai mutuatari un avviso della loro intenzione di pignorare, e potenziali soluzioni di mitigazione delle perdite che possono aiutarli ad evitare la preclusione. Dovranno mettersi in contatto quando si è in ritardo di 36 giorni nel pagamento.
- Secondo le regole del Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) federale, bisogna essere almeno 120 giorni indietro con il mutuo prima del pignoramento.
- Una volta che la vostra casa è pignorata, sarete sfrattati dalla proprietà. Il processo di sfratto varia anche a seconda dello stato.