Phase 2 Environmental Site Assessment (Phase II ESA) 2

Un Phase 2 Environmental Site Assessment o un Phase II Environmental report, è un test diretto di materiali sotterranei, per verificare la possibilità di contaminazione. Il processo comporta la perforazione in siti con condizioni ambientali riconoscibili (RECs). E i geologi analizzano poi i campioni di suolo, suolo-gas e acque sotterranee per l’inquinamento da sostanze tossiche. Una valutazione ambientale del sito di Fase II è una continuazione dello sforzo di due diligence ambientale. Infatti, l’ambito di lavoro della Fase 2 ambientale si basa sui risultati di una Fase 1 ESA. E l’indagine segue anche gli standard ASTM sotto la responsabilità di un geologo professionista. Aggiornato il 12 gennaio 2021.

Fase II Ambientale &Due Diligence Immobiliare

Il processo di due diligence ambientale assiste tutte le parti in una transazione immobiliare commerciale nel determinare e rivelare i rischi e le responsabilità ambientali. I compiti iniziali sono di solito rapporti di due diligence limitati, come i rapporti sul desktop o le revisioni dello schermo della transazione. In alternativa, alcuni professionisti dell’ambiente richiedono a tutte le parti di completare i questionari ESA e i moduli di richiesta dei dati dell’utente. Le ESA di fase uno sono le opzioni ESA più complete, che sono supportate dagli standard ASTM e dalle linee guida normative.

Non tutte le ESA di fase uno raccomandano una valutazione ambientale di fase 2. Tuttavia, quando viene identificata una Recognized Environmental Condition (REC) o qualsiasi altro problema o condizione ambientale, ci può essere la necessità di una fase due. Senza una valida Fase 1 ESA su cui basarsi, un’indagine del sottosuolo non può avere il titolo di “Valutazione ambientale del sito di Fase 2”. Altrimenti, è solo una “indagine limitata del sottosuolo”.

Pulizia della contaminazione & Bonifica

A volte, una contaminazione significativa del suolo e delle acque sotterranee può esistere in un sito. Se è così, tale contaminazione viene tipicamente alla luce durante il processo di investigazione ambientale di fase II. E se la contaminazione apparente esiste a livelli abbastanza alti, i risultati ambientali di Fase 2 possono giustificare il risanamento e l’azione di pulizia. In tal caso, è probabile che la bonifica sia la fase successiva dell’azione.

I test di contaminazione del suolo e gli sforzi di bonifica sono al di là del processo di Valutazione Ambientale di Fase 2. Infatti, questi processi di solito iniziano dopo l’acquisizione, e una volta che le parti responsabili riportano i risultati dei rapporti di due diligence al dipartimento sanitario locale. Da lì, un piano d’azione correttivo viene preparato dal consulente di ingegneria ambientale. E dopo l’approvazione del piano, inizia il lavoro di bonifica della contaminazione.

Raccomandazioni per un piano di gestione del suolo

Spesso durante un’indagine ambientale di fase 2, una condizione di contaminazione del suolo esistente diventa evidente. Di conseguenza, i geologi possono raccomandare uno scavo correttivo dopo aver definito l’estensione laterale e verticale. In tal caso, è probabile che il rapporto di valutazione ambientale di Fase II raccomandi un Piano di gestione del suolo. Questo piano è un documento separato dal rapporto di valutazione ambientale di Fase 2 e serve come guida per scavare e sostituire la contaminazione in modo legale ed efficiente. Allo stesso modo, questo documento si applica ai progetti di rimozione dei serbatoi sotterranei e alle attività di classificazione.

L’obiettivo della Fase 2 dell’ESA

In definitiva, l’obiettivo della Valutazione ambientale di Fase 2 è quello di determinare se c’è un problema significativo di inquinamento o di salute in una proprietà. Tuttavia, una Fase II Ambientale ha un ambito di lavoro limitante. Per chiarire, un’indagine ambientale di Fase II intende solo verificare se la contaminazione esiste o meno. Non definisce l’estensione laterale e verticale della contaminazione. Pertanto, se l’inquinamento è evidente, l’indagine ambientale di Fase 2 non è in grado di comprendere dati sufficienti per un piano d’azione correttivo o una stima di risanamento. Infatti, una stima di bonifica adeguata richiede di conoscere l’estensione completa della contaminazione del sottosuolo. Di conseguenza, ulteriori test di contaminazione sono necessari dopo la maggior parte dei rapporti di valutazione di fase II.

Componenti chiave di una valutazione ambientale di fase 2 del sito

Le valutazioni ambientali di fase II del sito hanno molte fasi e componenti. E ogni progetto è diverso a causa delle variabili caratteristiche specifiche del sito. Ogni progetto inizia con una revisione approfondita dell’uso storico del territorio e delle condizioni geologiche, così come i dati della Fase Uno dell’ESA. Poi, è obbligatorio preparare un piano di salute e sicurezza (HASP) conforme all’OSHA per il progetto. L’HASP ambientale di Fase 2 deve riassumere tutti i possibili pericoli del lavoro sul campo, così come le sostanze chimiche di interesse nel sito. Il processo di lavoro sul campo comprende la perforazione e il campionamento del suolo e del suolo-gas. A volte, ma non sempre, sono necessari il campionamento delle acque sotterranee e della qualità dell’aria interna per l’analisi dell’intrusione dei vapori. E dopo il lavoro sul campo, i campioni vengono sottoposti ad analisi chimiche in laboratorio. Successivamente, gli scienziati esaminano i dati di laboratorio ed eseguono complessi modelli di rischio di intrusione di vapore e di salute umana. Le rilevazioni della Fase II della valutazione ambientale sono anche confrontate con gli standard delle agenzie di regolamentazione e i livelli di screening.

Campo di applicazione ambientale della Fase 2

In generale, le valutazioni ambientali del sito della Fase 2 devono seguire gli standard ASTM 1903 e le procedure delle agenzie di supervisione. Questo include il permesso e le linee guida per la salute e la sicurezza delle agenzie ambientali locali, statali e federali. Le condizioni variabili del sito e i problemi ambientali portano a diversi scopi di lavoro. Quindi, non ci sono due proprietà uguali e non ci può essere un “modello di stampo” per gli scopi di lavoro della Fase 2 della valutazione ambientale. Per esempio, le profondità di perforazione, i mezzi di campionamento e l’analisi chimica per la valutazione di fase 2 di una stazione di servizio sono probabilmente dissimili dalla valutazione ambientale di fase II di una lavanderia a secco. Infatti, il numero di punti di campionamento, le profondità di perforazione e i criteri di analisi sono solo alcuni degli aspetti che differiscono drasticamente. Altre differenze esistono all’interno delle metodologie di indagine sul campo, dei valori di segnalazione, dei calcoli per la valutazione del rischio e della strategia generale.

Quali sono i passi principali di una Fase II di Valutazione Ambientale del Sito?

Tra i molti passi e criteri necessari per completare un’indagine ambientale di Fase 2, la seguente lista comprende i passi principali.

Passo 1 – Eseguire una revisione completa dei dati specifici del sito, e progettare un adeguato ambito di indagine

Geologi e ingegneri devono preparare ambiti di lavoro completamente nuovi per ogni Fase 2 di Valutazione Ambientale del Sito. Anche i parametri dei test di laboratorio sono specifici del sito e sono una funzione dell’uso del territorio. Per esempio, le analisi chimiche da eseguire su campioni di suolo da un sito di contaminazione di una stazione di benzina, differiscono da quelle del sito di contaminazione di una lavanderia a secco. Allo stesso modo, il numero di luoghi di perforazione, i tipi di campioni da raccogliere e i tipi di impianti di perforazione da utilizzare differiscono da sito a sito. Inoltre, i regolamenti e gli standard locali giocano un ruolo nella portata del lavoro. Per esempio, il Regional Water Quality Control Board di San Francisco ha standard di contaminazione diversi dal Regional Water Quality Control Board di Los Angeles o dalla Texas Commission of Environmental Quality. Di conseguenza, anche i metodi e le attrezzature di campionamento variano a seconda della giurisdizione.

Step 2 – Ottenere tutti i permessi necessari per la Fase 2 del lavoro ambientale

I permessi di perforazione ambientale sono un prerequisito generale per la Fase 2 del lavoro ambientale sul campo. Per esempio, la maggior parte dei progetti all’interno delle giurisdizioni della contea di Los Angeles e della contea di Alameda richiedono un permesso di trivellazione del pozzo &. La richiesta del permesso di trivellazione può aumentare il costo e i tempi di consegna di un rapporto ambientale di Fase II. Infatti, alcune agenzie possono impiegare fino a dieci (10) giorni lavorativi per elaborare i permessi di perforazione. Tuttavia, è un prerequisito obbligatorio del processo di lavoro sul campo, e le violazioni possono comportare multe e azioni disciplinari. Infine, la maggior parte dei permessi di trivellazione devono essere chiusi al termine del lavoro. Per fare ciò, la maggior parte delle agenzie richiede un rapporto di chiusura che riveli i metodi e i risultati del progetto di test di contaminazione. Le agenzie lo richiedono per verificare che tutto il lavoro sul campo rispetti le leggi e i regolamenti ambientali in vigore e che non si verifichino contaminazioni incrociate nelle falde acquifere.

Step 3 – Coordinare ed eseguire il lavoro sul campo della valutazione ambientale di fase II

Le attività sul campo di un progetto ambientale di fase 2 devono essere attentamente pianificate e gestite. I processi coinvolgono numerose fasi che sono altamente critiche per il risultato. Il successo del lavoro sul campo della Fase 2 dell’ambiente dipende in gran parte da una forte gestione e da un’enfasi su tempi, budget e risultati. I compiti principali includono una passeggiata preliminare nel sito, la marcatura delle utenze, l’indagine geofisica, la perforazione e il campionamento. In seguito, le perforazioni devono essere sottoposte a procedure di abbandono adeguate, secondo i criteri del permesso di perforazione ambientale. Inoltre, il geologo sul campo prepara una mappa del sito in scala, insieme a note e immagini del progetto. E ognuna di queste fasi ha la sua serie di criteri e complessità, che variano da sito a sito. Poco dopo, i professionisti dell’ambiente iniziano con le analisi di laboratorio, la valutazione del rischio e il processo di segnalazione.

Tutto il lavoro sul campo, così come gli altri aspetti di una valutazione ambientale di fase due, richiedono la supervisione di un geologo professionista di livello superiore con certificazione statale. Il lavoro sul campo standard della Fase 2 di valutazione ambientale del sito richiede da uno a due giorni interi per essere completato. E possono essere necessarie ulteriori visite al sito per rimuovere i rifiuti pericolosi, come i tagli di terra o le acque sotterranee di spurgo.

Salute &Sicurezza

Salute e sicurezza sono un importante pilastro del campo dell’ingegneria ambientale. I perforatori e i geologi incontrano numerosi pericoli per la sicurezza sul posto. Per esempio, pesanti impianti di perforazione con punti di pizzico, pozzi aperti e sostanze chimiche tossiche nei campioni sono tutte preoccupazioni per la salute e la sicurezza nei progetti ambientali di Fase 2. Pertanto, è un requisito per tutto il personale sul campo di rivedere i piani di sicurezza e salute specifici del sito prima di iniziare il lavoro sul campo. Questo programma di sicurezza intende prevenire gli infortuni sul lavoro. Inoltre, aiuta a mantenere il progetto in conformità con le leggi sul lavoro e i regolamenti OSHA.

Indagine geofisica &Pulizia dei servizi

Alcune valutazioni ambientali di fase II richiedono anche un’indagine geofisica per delineare l’estensione dei serbatoi sotterranei, delle linee di servizio e di altre anomalie del sottosuolo. Un’indagine geofisica ha luogo prima del campionamento. E applica la tecnologia elettromagnetica e del radar a penetrazione del suolo per indagare il sottosuolo. I geologi esaminano i dati dell’indagine geofisica prima della perforazione, al fine di progettare l’ambito di lavoro della seconda fase della valutazione ambientale del sito. I dati e i risultati controllano la quantità, la frequenza, l’ubicazione e la profondità dei campioni della Fase 2 dell’ESA.

Formazione &Campionamento

Sotto la supervisione di un geologo professionista, i perforatori fanno avanzare strategicamente numerosi fori in una proprietà. L’attrezzatura moderna di perforazione (come gli impianti di perforazione a spinta diretta o a gambo cavo) permette la raccolta di campioni discreti di suolo e di acque sotterranee. E i perforatori possono anche costruire sonde suolo-gas all’interno dei pozzi. Questi dispositivi forniscono ai geologi e ai chimici un apparato di campionamento del vapore del suolo, che raccoglie il gas da specifiche profondità nel sottosuolo. Modernamente, il campionamento dei gas del suolo è il mezzo preferito per i test della Fase II dell’ESA.

Mappe del sito &Log di perforazione

Mappe informative del sito e log di perforazione del suolo sono un requisito necessario del processo ESA della Fase 2. Come minimo, queste figure documentano la posizione, la profondità e lo scopo di ogni campione. Inoltre, queste figure dimostrano gli intervalli di campionamento, i mezzi di campionamento e la metodologia del lavoro sul campo. Le mappe del sito sono in scala e le procedure di registrazione del suolo sono conformi al sistema di classificazione unificato del suolo (USCS). E anche queste parti della valutazione avvengono sul campo da parte di un geologo professionista.

Fase 4 – Consolidare tutti i risultati e i dati ed eseguire una valutazione tecnica del rischio

I geologi esaminano accuratamente i dati del progetto al completamento del lavoro sul campo. Il consolidamento dei dati inizia presentando i risultati di laboratorio e lo scopo del lavoro all’interno di tabelle e sezioni di testo del rapporto. Anche se la valutazione richiede più analisi oltre ai dati grezzi. Per esempio, se i rilevamenti chimici sono evidenti all’interno dei campioni del sottosuolo, ci deve essere un confronto con i livelli di screening della Fase 2 dell’ambiente. Inoltre, i geologi usano un intricato modello di intrusione dei vapori per determinare la presenza di un pericolo di migrazione dei vapori tossici. Per fare ciò, il modello richiede l’inserimento dei risultati delle analisi di laboratorio specifiche del sito, così come i valori di ingegneria geologica e strutturale. In definitiva, il risultato aiuta i geologi a preparare le conclusioni e le raccomandazioni finali.

Dati &Analisi

Dopo il lavoro sul campo, i campioni vengono sottoposti ad analisi di laboratorio dai chimici. Tutti i metodi di laboratorio sono conformi agli standard dei metodi EPA e ASTM. Utilizzando questi dati, i geologi e gli ingegneri eseguono modelli di valutazione del rischio e studi sull’intrusione dei vapori tossici. I modelli di rischio per la salute umana comprendono anche funzioni diverse per le proprietà con uso residenziale rispetto a quelle con uso commerciale. In conclusione, i modelli di rischio valutano se c’è una potenziale preoccupazione per la salute degli occupanti del sito. Allo stesso modo, i tossicologi preparano modelli di rischio per la qualità dell’aria interna e l’inalazione. Con questi e altri metodi, una valutazione ambientale di fase 2 del sito fornisce conclusioni e raccomandazioni affidabili per gli utenti del rapporto.

Livelli di screening

Inoltre, gli scienziati confrontano anche i rilevamenti di contaminanti con i livelli di screening del governo. In generale, i livelli di screening non sono standard legalmente applicabili. Invece, sono linee guida considerevoli per determinare se esistono rischi potenziali. I livelli di screening forniscono anche una certa chiarezza sul fatto che la contaminazione possa giustificare un’ulteriore valutazione o meno. Ci sono numerosi livelli di screening ambientale pubblicati da varie agenzie ambientali. L’applicabilità di ogni pubblicazione può variare a seconda della giurisdizione. Inoltre, i programmi di ricerca continua commissionati dalle agenzie ambientali avanzano nel tempo. Così, i livelli di screening e le loro applicazioni cambiano periodicamente. In alcuni casi, superamenti significativi dei livelli di screening in una Valutazione Ambientale del Sito di Fase II possono giustificare la segnalazione alle autorità dei risultati dell’indagine di due diligence ambientale.

Fase 5 – Rivedere tutti i dati e i calcoli per confermare la segnalazione di conclusioni e raccomandazioni valide

Al completamento dell’indagine, tutte le metodologie, i risultati e le conclusioni sono riportati in un rapporto finale di Valutazione Ambientale del Sito di Fase 2. I rapporti finali dovrebbero anche includere tabelle di dati informativi e figure che riassumono la portata della valutazione. Infine, secondo la pratica standard dell’ingegneria e della geologia ambientale, così come le linee guida ASTM e EPA, vengono fornite delle raccomandazioni.

Fase 6 – Preparare un rapporto finale con il timbro e la certificazione di un geologo professionista

Il rapporto finale della valutazione ambientale di fase II deve includere una breve descrizione del sito, così come il background geologico. Inoltre, il rapporto dimostra ogni corso d’azione, attinente all’obiettivo generale, ai metodi e ai risultati. Inoltre, il rapporto fornisce conclusioni e raccomandazioni per il sito, basandosi sui risultati e sullo standard industriale concorrente. Infine, la certificazione da parte di un geologo professionista è obbligatoria affinché un rapporto ambientale di fase 2 sia valido.

Fase 2 Valutazione ambientale del sito Shelf Life

I rapporti ambientali di fase 2 possono diventare obsoleti nel tempo. Soprattutto se una proprietà continua ad utilizzare una condizione ambientale riconoscibile dopo la data del test. Per illustrare, è possibile che un serbatoio di stoccaggio sotterraneo di una stazione di servizio inizi a perdere anni dopo un’indagine ambientale di fase II sul sottosuolo. In tal caso, quella Fase 2 ESA non è più rappresentativa della stazione di servizio. Diverse agenzie hanno diverse politiche di durata per i rapporti ESA di Fase II. Quindi, una consultazione con un geologo o un ingegnere professionista è sempre una raccomandazione.

Beware of Low-Price Phase II Environmental Site Assessments

I risultati imprecisi e non rappresentativi della Phase 2 Environmental Site Assessment sono in genere un riflesso di un prezzo sospettosamente basso. Recenti studi di casi hanno dimostrato che gli offerenti sospettosamente bassi abbassano i prezzi, solo per conquistare l’attenzione dei consumatori con un budget. Tuttavia, all’insaputa del consumatore, la portata del lavoro è di solito ridotta al di sotto degli standard industriali, al fine di mantenere un profitto. Questo scenario rende una Valutazione Ambientale di Fase 2 essenzialmente inefficace. Per esempio, i contratti a basso costo hanno profondità di perforazione inferiori, meno luoghi di perforazione e indagini geofisiche assenti. Questo equivale a meno campionamenti nelle aree giuste e quasi nessuna analisi di laboratorio. Tali riduzioni possono fare una differenza di migliaia di dollari. Anche se, di conseguenza, a causa delle omissioni si possono perdere anche gravi contaminazioni e anomalie sotterranee.

Assicurazione di qualità

Una qualità del lavoro altrettanto importante di un’adeguata portata del lavoro, è l’adeguata qualità del lavoro. Di solito, una Fase 2 ESA a basso costo riflette anche un servizio di bassa qualità. Per esempio, i limiti di rilevamento dei metodi delle attrezzature di laboratorio possono non soddisfare le cifre minime significative degli standard dell’agenzia di regolamentazione. Di conseguenza, può esistere una contaminazione significativa, ma non ci saranno rilevazioni per rifletterla sul rapporto di Valutazione Ambientale del Sito di Fase II. Tali risultati portano a conclusioni e raccomandazioni errate e a informazioni fuorvianti.

Lettera di affidamento per i rapporti ambientali di Fase 2

Le lettere di affidamento della Valutazione Ambientale del Sito di Fase 2 permettono ad altre parti, come finanziatori o gruppi di investimento, di fare legalmente affidamento sul documento. In particolare, i risultati tecnici e le conclusioni. Questo deve avvenire durante la durata di un valido Rapporto di Valutazione Ambientale del Sito di Fase II. In genere, questa lettera si applica per una precedente Fase 1 ESA, così come per la Fase 2 ESA. Una lettera di affidamento non serve come aggiornamento o modifica del rapporto tecnico. Il prezzo di una lettera di fiducia per un’indagine ambientale del sottosuolo di Fase 2 è tipicamente il 10% del costo del progetto complessivo.

Richiedi una consultazione: (888) 930-6604

Geo Forward è un fornitore leader di rapporti ambientali di fase 2. Per ulteriori informazioni, chiamate il numero (888) 930-6604 per parlare con un ingegnere o un geologo professionista. In alternativa, è possibile impostare una consultazione utilizzando il questionario preconsultazione di Geo Forward. È veloce, facile e le informazioni non vengono condivise o vendute.

Fonti di informazioni:

American Society for Testing & Materials – E1903 Standard Practice for Phase 2 Environmental Site Assessment

Cornell Law School Legal Information Institute – CERCLA

Department of Toxic Toxic Substances Control – Vapor Intrusion Guidance

United States Environmental Protection Agency – Vapor Intrusion

Interstate Technology & Regulatory Council – Vapor Intrusion Documents

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