Jos sinulla on vaikeuksia maksaa asuntolainan maksuja ja olet laiminlyönyt yhden tai useamman maksun, saatat miettiä, millaista on mennä ulosottoon viimeisenä keinona. Asuntolainan ulosottoprosessi on pitkä ja pitkällinen, ja sen tarkat vaiheet vaihtelevat osavaltioittain.
Jossain osavaltioissa ulosmittaus edellyttää tuomioistuinkäsittelyä, ja lainanottajilla on mahdollisuus riitauttaa kanne ja jopa esittää puolustuksia. Toisissa taas pankki voi ulosmitata kiinteistön ilman tuomioistuimen väliintuloa.
Kuuleminen tai ei, ulosmittauskanne voi johtaa siihen, että menetät kotisi. Sillä voi olla myös pitkäaikainen vaikutus luottotietoihisi.
Ulosmittauksen vaiheet
Tarkka ulosmittausprosessi on erilainen jokaisessa osavaltiossa, mutta yleensä voit odottaa sen näyttävän jotakuinkin tältä:
- Häiriömerkintä ja maksuhäiriöilmoitus
- Pakkohuutokaupan vireillepano ja oikeudenkäynti
- Myynti-ilmoitus ja omaisuuden myynti
- Kihlakunnanoikeus
Kaikki lainanottajat eivät käy läpi jokaista näistä vaiheista. Ulosottohakemus ja oikeudenkäynti ovat välttämättömiä vain niissä osavaltioissa, joissa vaaditaan tuomioistuinkäsittely.
Maksuhäiriömerkintä ja maksuhäiriöilmoitus
Ulosottoprosessissa tapahtuu ensimmäisenä maksuhäiriömerkintä. ”Maksuhäiriömerkintä” tarkoittaa lähinnä sitä, että olet myöhässä asuntolainan maksuista – mitä useimmat lainanantajat kutsuvat maksuhäiriömerkinnäksi.
Lain mukaan lainanantajan on otettava yhteyttä lainanottajaan, kun tämä on 36 päivää myöhässä asuntolainan maksuista. Lainanantajan on 45 päivään mennessä annettava kirjallinen ilmoitus maksuhäiriöstä ja annettava yksityiskohtaiset tiedot mahdollisista tappion lieventämis- tai takaisinmaksuvaihtoehdoista, joita lainanottaja voi käyttää.
Lainanottajan on oltava vähintään 120 päivää jäljessä asuntolainansa maksuista, jotta lainanantaja voi aloittaa lainmukaisen ulosottoprosessin.
Jos saat maksuhäiriömerkinnän, on tärkeää ottaa yhteyttä lainanantajaan tai lainanhoitoon ja keskustella mahdollisista vaihtoehdoista mahdollisimman pian. Voit ehkä muuttaa lainaasi, päästä takaisinmaksusuunnitelmaan, pyytää lyhytaikaista myyntiä tai luovuttaa omaisuutesi ulosmittauksen sijaan.
Ulosmittauksen vireillepano ja oikeudenkäynti
Jos olet oikeudellisessa ulosmittausvaltion osavaltiossa, seuraava vaihe on ulosmittauksen vireillepano. Lainanantaja nostaa lainanottajaa vastaan ulosottokanteen, jota kutsutaan myös ”valitukseksi”. Joissakin osavaltioissa lainanantajien on todistettava, että ne ovat tarjonneet lainanottajalle vaihtoehtoja tappion lieventämiseksi ennen kanteen nostamista.
Pakkohuutokauppakanne viedään tuomioistuimeen, ja lainanottajalla on oikeus kiistää pakkohuutokauppa ja esittää puolustuksensa. Jos tuomioistuin päättää lainanantajan eduksi, kiinteistö voidaan määrätä myyntiin.
Notice of Foreclosure, Sale
Ei-tuomioistuimessa tapahtuvassa ulosmittauksessa ei ole oikeudenkäyntiä. Lainanantajat vain antavat ”ilmoituksen aikomuksesta tehdä ulosmittaus”, jossa lainanottajalle ilmoitetaan, että ulosmittausprosessi on alkanut. Heidän on myös mainostettava myyntiä – yleensä sanomalehdessä – vähintään muutaman viikon ajan ennen suunniteltua myyntipäivää.
Kiinteistön varsinainen myynti tapahtuu huutokaupalla, ja sen suorittaa yleensä paikallinen sheriffin osasto. Monissa tapauksissa pankit ja lainanantajat joutuvat ostamaan kiinteistöt takaisin ostajien kiinnostuksen puutteen vuoksi.
Tällöin näitä kutsutaan ”pankkien omistamiksi kiinteistöiksi” tai ”kiinteistöjen omistamiksi kiinteistöiksi” (REO), ja lainanantaja pyrkii sitten myymään ne suoraan ostajalle. Monet pankit ja suuremmat rahoituslaitokset listaavat REO-kiinteistöjään jossakin verkkosivustollaan.
Häädön saaminen kodistasi ei valitettavasti ole ainoa ulosmittauksen haittapuoli. Ulosmitatun lainanottajan luottotiedot laskevat myös, ja ulosmittaus jää luottotietoihin jopa seitsemäksi vuodeksi.
Häätö
Kun ulosmitattu kiinteistö on myyty, entisen asunnonomistajan on poistuttava tiloista. Jos hän ei tee niin, uusi ostaja voi laillisesti häätää hänet asunnosta. Tarkka prosessi häädön saamiseksi vaihtelee osavaltioittain.
Key Takeaways
- Hyökkäysprosessi vaihtelee osavaltioittain. Joissakin osavaltioissa siihen voi liittyä tuomioistuinmenettely.
- Lainanantajien on lähetettävä lainanottajille ilmoitus ulosmittausaikeistaan ja mahdollisista tappionvähentämisratkaisuista, jotka voivat auttaa heitä välttämään ulosmittauksen. Heidän on otettava yhteyttä, kun olet viimeistään 36 päivää myöhässä maksusta.
- Liittovaltion kuluttajansuojaviraston (Consumer Financial Protection Bureau, CFPB) sääntöjen mukaan sinun on oltava vähintään 120 päivää jäljessä asuntolainasi maksusta, ennen kuin voit joutua ulosmittaukseen.
- Kun asuntosi ulosmitataan, sinut häädetään kiinteistöstä. Häätöprosessi vaihtelee myös osavaltioittain.