Vad är utförsäljning?
Utförsäljning är en process som gör det möjligt för en långivare att återfå det belopp som är skyldigt på ett lån som inte har betalats genom att sälja eller ta äganderätten (återtagande) till den egendom som utgör säkerhet för lånet. Utmätningsprocessen inleds när en låntagare/ägare inte betalar sina lån (vanligtvis inteckningslån) och långivaren lämnar in ett offentligt meddelande om betalningsinställelse, ett så kallat meddelande om betalningsinställelse eller Lis Pendens. Utmätningsprocessen kan avslutas på fyra olika sätt:
- Låntagaren/ägaren återupptar lånet genom att betala av det uteblivna beloppet under en amorteringsfri period som bestäms av delstatens lagstiftning. Denna amorteringsperiod kallas också för pre-foreclosure.
- Låntagaren/ägaren säljer fastigheten till en tredje part under pre-foreclosure-perioden. Försäljningen gör det möjligt för låntagaren/ägaren att betala av lånet och undvika att få en utmätning i sin kredithistorik.
- En tredje part köper fastigheten på en offentlig auktion i slutet av perioden före utmätning.
- Långivaren övertar äganderätten till fastigheten, vanligen med avsikt att sälja den vidare på den öppna marknaden. Långivaren kan ta över äganderätten antingen genom ett avtal med låntagaren/ägaren under preforeclosure, via en short sale foreclosure eller genom att köpa tillbaka fastigheten på offentlig auktion. Fastigheter som återtagits av långivaren kallas också för bankägda eller REO-fastigheter (Real Estate Owned by the lender).
Hur fungerar utmätning?
För att utmätning ska kunna ske i enlighet med det rättsliga förfarandet måste en långivare bevisa att hypotekslåntagaren (låntagaren/hemmaägaren) är i betalningsinställelse. När långivaren har uttömt sina försök att lösa försummelsen med husägaren är nästa steg att kontakta en advokat för att vidta rättsliga åtgärder. Advokaten kontaktar låntagaren för att försöka lösa problemet. Om låntagaren inte kan betala av på obeståndet lämnar advokaten in en lis pendens (pågående rättsprocess) till domstolen. Genom lis pendens meddelas allmänheten att en pågående talan har väckts mot intecknaren. Syftet med talan är att tillhandahålla bevis för en betalningsinställelse och få domstolens godkännande för att inleda en utmätning.
Utmstängningar utan rättslig prövning baseras på förvaltningsavtal som innehåller en klausul om försäljningsbefogenhet. Klausulen gör det möjligt för förvaltaren att inleda en utmätning av pantbrev utan att behöva gå till domstol. Förvaltaren är vanligtvis skyldig att utfärda ett meddelande om betalningsinställelse och underrätta förvaltaren (låntagaren/husägaren) i enlighet med detta om statusen för betalningsinställelse. Om förvaltaren inte svarar, inleder förvaltaren sedan stegen för att genomföra försäljningen av bostaden.
Denna utmätningsprocess ger tre möjligheter att hitta fynd på utmätningsbostäder.
Tidslinje för utmätning
Steg 1: Förutmätning
Fastighetsägare som är försenade med sina amorteringar kommer att få ett meddelande om betalningsinställelse från sin långivare. Anmälningar om betalningsinställelse lämnas in till den lokala arkivmyndigheten. En Lis Pendens-filing kan också lämnas in för att meddela eventuella andra panträttsinnehavare. I meddelandet om betalningsinställelse ges instruktioner till husägaren om det belopp som de är skyldiga att betala och hur lång tid de har på sig att betala. Om husägaren betalar enligt dessa instruktioner avslutas utmätningsprocessen.
Läs mer om hur man köper förtida utmätningar
Steg 2: Auktion
Om lånet inte är återställt i slutet av förtida utmätningsperioden säljs fastigheten på en offentlig auktion. Köparna måste ofta betala kontant vid auktionen och har kanske inte mycket tid att undersöka fastighetens titel och skick i förväg, men en offentlig auktion erbjuder ofta långivaren ett sätt att snabbt avveckla fastigheten. Långivaren fastställer vanligtvis ett lägsta bud vid tvångsauktionen som motsvarar det belopp som är skyldigt på fastigheten plus avgifter och olika kostnader för långivaren.
Lär dig hur man köper tvångsauktioner
Steg 3: Bank Owned (REO)
Bankutmätningar kan bli statliga utmätningar om lånet backas upp av en statlig myndighet, t.ex. Department of Housing and Urban Development (HUD) eller Department of Veterans Affairs (VA). I så fall är det statliga organet ansvarigt för att sälja fastigheten.
Lär dig hur man köper bankägda bostäder
Utgångar från utmätningsprocessen
Fastigheter kan lämna utmätningsprocessen på flera olika sätt. Pre-foreclosures kan lämna processen före tvångsauktionen på ett av flera sätt:
a) Ägaren tar igen missade amorteringar
b) Ägaren får en låneändring för att minska sina amorteringar
c) Ägaren säljer fastigheten för mindre än vad som är skyldigt på lånet (short sale)
d) Deed in lieu of foreclosure
Fastigheter som är schemalagda för en offentlig tvångsauktion lämnar tvångsinlösningen genom att säljas till en tredjepartsköpare på auktion.
Post Foreclosure
Investor Owned
Investerare söker avkastning på flera olika sätt: köpa billigt och vända, göra förbättringar eller hyra för att få en långsiktig värdestegring. Investerare kan köpa bostäder direkt från husägare, på auktion eller från långivare.
Consumer Owned
Fastigheter i utmätningsprocessen måste i slutändan köpas eller hyras av vanliga konsumenter som planerar att bo i dem. Detta kan tyckas uppenbart, men konsumenten är en ytterst viktig pusselbit i utmätningsprocessen. Konsumenterna kan betala betydligt mer eller nästan ingenting för en fastighet utifrån en mängd olika konsumentpreferenser. Konsumenter kan föredra att bo nära bra skolor eller universitet, bort från områden med hög brottslighet, bort från områden med farligt avfall etc.
Judicial vs. Non-Judicial Foreclosure Process
I viss status kräver utmätningsprocessen inte längre inblandning av domstolsväsendet. Dessa stater benämns som ”icke-juridiska”. Se en jämförelse av utmätningslagar per stat på Foreclosure Laws.