Standard hyresavtal för bostäder

Bostadshyresansökan – Används för att verifiera en hyresgästs anställnings-, kredit- och bakgrundsinformation.

• Alabama
• Alaska
• Arizona
• Arkansas
• Kalifornien
• Colorado

.

• Connecticut
• Delaware
• Florida
• Georgia
• Hawaii
• Idaho
• Illinois
• Indiana
• Iowa
• Kansas
• Kentucky
• Louisiana
• Maine
• Maryland
• Massachusetts
• Michigan
• Minnesota
• Mississippi
• Missouri
• Montana
• Nebraska
• Nevada
• New Hampshire
• New Jersey
• New Mexico
• New York
• North Carolina
• North Dakota
• Ohio
• Oklahoma
• Oregon
• Pennsylvania
• Rhode Island
• South Carolina
• South Dakota
• Tennessee
• Texas
• Utah
• Vermont
• Virginia
• WA (I Seattle – utanför Seattle)
• Washinton D.C.
• West Virginia
• Wisconsin
• Wyoming

Innehållsförteckning

• Hyresavtal för bostäder: Vad är ett hyresavtal för bostäder?
  • När det ska användas
  • Vad ingår
  • Hur man förhandlar
  • Hur man förhandlar
• Standardhyresavtal vs. månadsvis hyresavtal
• Hälsosamma frågor (FAQ)
  • Kan hyresvärden eller hyresgästen bryta ett standardhyresavtal?
    • Hyresvärdens alternativ
    • Hyresgästens alternativ
  • Hur länge varar ett hyresavtal?
  • Behövs ett hyresavtal bevittnas eller bestyrkas av en notarie?
  • Kan jag lägga till en rumskamrat i ett standardhyresavtal?
  • Kan hyresgästen stanna kvar på fastigheten när hyresavtalet löper ut?
  • Är det möjligt att överlåta ett hyresavtal?
  • Vad händer om hyresvärden bryter mot hyresavtalet?
• Hur man skriver ett standardhyresavtal för bostäder

Vad är ett hyresavtal för bostäder?

Ett standardhyresavtal för bostäder är den enklaste och populäraste typen av dokument som används vid uthyrning av egendom till en enskild person, en så kallad hyresgäst. Det är mycket anpassningsbart, vilket är mycket viktigt för hyresvärdar och fastighetsägare som vill ändra avtalet efter sina behov och fastighetstyp. De tre huvudämnen som ett hyresavtal bör innehålla är termen (tidslängden), beloppet per månad eller period och varje typ av deposition, t.ex. en säkerhets- eller husdjursdeposition. Hyresavtalet garanterar att både hyresvärdens och hyresgästens rättigheter och skyldigheter säkerställs enligt staten.

Andra vanliga namn är bland annat:

• ”Grundläggande hyresavtal”
• ”Mall för hyresavtal”
• ”Hyresavtal för lägenhet”
• ”Hyresavtal för hus”
• ”Enkelt hyresavtal”

.

• ”Hyresavtal”

När man ska använda ett hyresavtal för bostäder

Ett hyresavtal för bostäder bör användas när man hyr ut någon form av beboelig egendom till en hyresgäst, vilket kan omfatta ett hus, lägenhet, rum, bostadsrätt, husbil eller någon annan typ av beboelig egendom. Det är mycket viktigt att använda ett hyresavtal för att minimera tvister och om någonsin ett problem resulterar i ett behov av domstol, till exempel en vräkning, behövs ett hyresavtal för att någon av parterna ska kunna vinna sitt mål, särskilt hyresvärden.

Vad ingår i ett bostadshyresavtal?

Ett standardhyresavtal för bostäder kan innehålla skäl för att bryta hyresavtalet som inte skulle innebära att hyresgästen bryter mot avtalet. En hyresgäst kan bryta hyresavtalet när som helst, men det finns vanliga klausuler som inte innehåller någon påföljd för att bryta hyresavtalet, t.ex.:

• Militär eller regeringsanknuten ledighet (delstatliga och federala lagar har auktoritet över de regler som uppsägningen kan ske enligt).
• Hyresgästens eller en nära anhörigs hälsa som kräver flyttning.
• Förflyttning i samband med hyresgästens nuvarande eller nya jobb (Beroende på lokala delstatslagar).

Hyresavtalet bör granskas för att se om det finns klausuler om förtida uppsägning som gör att det kan brytas utan straff. Om inga klausuler hittas kan hyresgästen försöka få juridiska klausuler tillfogade som gör det möjligt att bryta hyresavtalet utan påföljd. Klausulerna tillhandahålls efter eget gottfinnande av hyresvärden, eller av fastighetsförvaltningsbolaget om det agerar på uppdrag av hyresvärdens bästa intresse. Beroende på skälen för hyresgästen att bryta hyresavtalet, tillhandahåller vissa stater alternativ som inte skulle hålla hyresgästen ansvarig även om det inte anges i standard hyresavtalet för bostäder.

Hur man förhandlar om ett hyresavtal för bostäder

Förhandling av ett hyresavtal bestäms av en mängd faktorer som börjar med marknadsförhållanden och hur fastigheten prissätts jämfört med andra hyresrätter i området. Hyresvärdens mål är att samla in så mycket hyra varje månad som möjligt och samtidigt minska sin risk. Om den sökande kan representera att de skulle vara en stabil hyresgäst kan hyresvärden ge dem en rabatt på månadshyran tillsammans med att inkludera allmännyttigheter eller tjänster.

Följande är viktiga faktorer när man förhandlar om ett hyreskontrakt:

• Anställningshistorik – Hyresvärden vill se en lång och stabil anställningshistorik som innefattar att man har stannat på varje företag i 3-5 år. Mindre än så, eller långa perioder av arbetslöshet, kommer att betraktas som en hög risk för hyresvärden.
• Aktuella lönekuvert – För att bevisa sin inkomst vill hyresvärden se den sökandes lönekuvert från de senaste två veckorna. Detta kan antingen samlas in direkt från arbetsgivaren eller genom ett kontoutdrag.
• Tidigare inkomster – Den sökande måste samla in sina senaste 2-3 års inkomstskattedeklarationer hos Internal Revenue Service (IRS). För anställda skulle detta vara formulär W-4, för egenföretagare eller oberoende entreprenörer skulle detta vara formulär 1099;
• Förskottsbetalning av hyran – Om den sökande kan betala hyran i förskott i början av hyresavtalet finns det en chans att hyresvärden kommer att gå med på ett lägre månadsbelopp. Särskilt om beloppet motsvarar mer än tre månader;
• Säkerhetsdeposition – Eftersom de flesta stater fastställer ett maximalt belopp för säkerhetsdepositionen kanske hyresgästen inte kan utnyttja detta fullt ut; och
• Hyresvärdens historik – Om den sökande har hyrt tidigare i sitt liv bör han/hon samla in kontaktuppgifter till tidigare hyresvärdar och fastighetsförvaltare som en fungerande referens.

Standardleasing vs månadsvis leasing

Den främsta skillnaden är att under ett standardleasingavtal är löptiden fastställd och under ett månadsvis leasingavtal kan det avbrytas när som helst av hyresvärden eller hyresgästen.

Standardleasingavtal

• Fasta villkor (start- och slutdatum);
• Kan inte avslutas i förtid; och
• Kan inte ändra avtalet.

Månad-till-månad-hyresavtal

• Förnyas varje månad (tenancy-at-will);
• Endera parten kan säga upp avtalet (i enlighet med lagen om uppsägning från månad till månad); och
• Avtalet kan ändras med uppsägning.

Vanliga frågor (FAQ)

Kan hyresvärden eller hyresgästen bryta ett hyresavtal?

Det korta svaret är nej. Hyresvärden och hyresgästen kan, om det inte finns en uppsägningsklausul i hyresavtalet, inte avsluta hyresavtalet före slutdatumet. Även om båda parter har vägar som de kan följa för att försöka säga upp avtalet i godo.

Hyresvärdens alternativ

• Erbjuda en utbetalning – Förhandla med hyresgästen om vad som skulle krävas för att han eller hon ska flytta ut i förtid. Börja med att återlämna deras säkerhetsdeposition omedelbart och erbjud dem att betala deras flyttkostnader.
• Erbjud gratis hyra – Om hyresvärden vill att hyresgästen ska flytta ut om 2-3 månader, få hyresgästen att gå med på det genom att erbjuda dem gratis hyra fram till datumet för förtida uppsägning.

Hyresgästens alternativ

• Erbjud säkerhetsdepånget – Erbjud hyresvärden säkerhetsdepånget som ett försök att i god tro att komma ur hyresavtalet. Detta är åtminstone en utgångspunkt och är i allmänhet mer än vad de flesta hyresgäster gör.
• Erbjud en extra månadshyra – Om hyresgästen inte behövde betala en säkerhetsdeposition i början av hyresavtalet kan hyresvärden vara benägen att ta en extra månadshyra eller motsvarande betalning för att låta hyresgästen lämna hyresavtalet.
• Påstå ekonomiska svårigheter – Om hyresgästen kan bevisa för hyresvärden att han eller hon har förlorat sitt arbete kommer hyresvärden i vissa fall att erbjuda en befrielse i stället för att bekämpa hyresgästen genom en vräkning.
• Påstå våld i hemmet – I vissa delstater, som Nevada, finns det lagar som gör det möjligt för hyresgästen att bryta hyreskontraktet utan påföljd om hyresgästen är ett offer för våld i hemmet. Alla hyresgäster som är offer för våld i hemmet bör söka omedelbar hjälp oavsett lokala lagar.

Hur länge varar ett hyresavtal?

Längden på ett hyresavtal identifieras som ett av kraven i kontraktet. Ett hyresavtal kan skapas för leasing från månad till månad, sex månader, ett år eller mer. Det krävs inte att leasingavtalen ska ha samma fastställda tidsperiod. I slutet av det nuvarande hyresavtalet (fast tid) kan hyresvärden vilja förlänga hyresavtalet till hyresgästen, eftersom ett hyresavtal inte förnyas automatiskt, till skillnad från ett hyresavtal. Det nuvarande hyresavtalet måste ändras eller så kan ett nytt juridiskt bindande avtal också undertecknas.

Behöver ett hyresavtal bevittnas eller bestyrkas av en notarius publicus?

I alla 50 delstater behöver ett hyresavtal inte undertecknas av ett vittne eller en notarie så länge det inte är längre än en period på ett (1) år. Om det är längre tid kräver stater som Florida ytterligare krav på undertecknande, t.ex. att vittnen ska vara närvarande.

Kan jag lägga till en rumskamrat i ett hyresavtal?

Om hyresgästen lägger till en annan person i bostaden (dvs. rumskamrat, familjemedlem etc.) bör hyresavtalet konsulteras för krav. Standardhyresavtal för bostäder har riktlinjer om att nya hyresgästtillägg ska läggas till specifikt som en medhyresgäst. Den nya hyresgästen kan bli föremål för en kontroll av brottslighet och ekonomiska förhållanden samt en granskning av hyreshistorik. Dessutom kan det nuvarande hyresavtalet behöva ses över för att säkerställa att beläggningsgränsen inte överskrids.

Kan hyresgästen stanna kvar på fastigheten efter att hyresavtalet löpt ut?

Hyresgästen måste läsa sitt hyresavtal eftersom de flesta avtal automatiskt omvandlas till ett hyresavtal från månad till månad (tenancy-at-will) om ingen av parterna säger upp det. I de flesta fall skickar hyresvärden hyresgästen ett tillägg för förlängning av hyresavtalet innan det ursprungliga hyresavtalet löper ut för att förlänga löptiden. Förlängningen kommer att ange det nya slutdatumet, tillsammans med eventuella andra ändringar, samtidigt som resten av villkoren i det ursprungliga hyresavtalet bibehålls.

Är det möjligt att överlåta ett hyresavtal för bostäder?

Om avtalet inte har överlåtelserätt kan ett hyresavtal inte överlåtas till någon annan. Som standard har de flesta hyresavtal ett språk som uttryckligen förbjuder överlåtelse av ett hyresavtal.

En vanlig praxis som godkänns av hyresvärdar är dock att tillåta en hyresgäst att hyra ut fastigheten i andra hand. I ett underuthyrningsavtal hyr hyresgästen vidare fastigheten till en annan person som betalar hyra till hyresgästen som sedan betalar den hyra som anges i det ursprungliga hyresavtalet som undertecknats med hyresvärden. I de flesta fall måste hyresgästen få tillstånd från hyresvärden, via formuläret Landlord Consent Form, innan han eller hon kan hitta en underhyresgäst för fastigheten.

Vad händer om hyresvärden bryter mot hyresavtalet?

Om hyresvärden bryter mot hyresavtalet är hyresgästen, med förbehåll för den statliga lagstiftningen, skyldig att kontakta hyresvärden om överträdelsen. Om hyresvärden inte åtgärdar problemet, t.ex. genom att vara ovillig att göra en reparation i lokalerna, kan hyresgästen ha möjlighet att ”åtgärda” problemet själv och dra av från hyran eller säga upp hyresavtalet helt och hållet.

Hur man skriver ett standardavtal för hyresavtal

Download: Adobe PDF, Microsoft Word (.docx), Open Document Text (.odt)

När man skriver ett hyresavtal för bostäder är det bäst att villkoren i avtalet förhandlas fram mellan hyresvärden och hyresgästen. Efter att en muntlig överenskommelse har upprättats kan parterna sträva efter att skapa ett skriftligt avtal genom att använda en mall som innehåller det språk som behövs i enlighet med den styrande lagen i den stat där fastigheten är belägen.

Steg 1 – Komplettera parternas information

Också kallade ”hyresvärd” och ”hyresgäst” bestämmer vilka som ska namnges i hyresavtalet. Detta är en viktig fråga som ställs till hyresgäster som ska bo tillsammans, t.ex. de som lever i ett romantiskt förhållande. En allmän regel är att om hyran endast kan betalas av båda personernas inkomster är det lämpligt att båda personerna anges som hyresgäster.

Om det finns barn eller någon annan som inte kommer att anges som hyresgäst men som bor på fastigheten, kommer de att anges som ”ockupanter”.

Steg 2 – Beskriv fastigheten

Som hyresgäst kommer han eller hon att vilja veta vad som uttryckligen ingår i hyresavtalet. Om fastigheten är en bostadsrätt, till exempel, bör hyresgästen se till att det ingår att han eller hon kommer att ha tillgång till alla aspekter av fastigheten under kontraktstiden.

Och om fastigheten omfattar parkering eller andra tjänster som är tillgängliga och åtkomliga för hyresgästen, bör det ingå i avtalet.

Steg 3 – Hyresbelopp

För att komma överens om ett hyresbelopp är det en bra idé att göra en sista kontroll i närområdet för att se det månadsbelopp som erbjuds av andra hyresvärdar. Detta kan göras med hjälp av RentoMeter som utnyttjar resurser från tredje part för att informera en potentiell hyresgäst om de betalar för mycket genom att ge medianhyran för ett marknadsområde.

Det är viktigt att läsa vad som ingår i hyran, t.ex. nyttigheter och tjänster, samt hur betalningen ska ske och vilken dag i månaden den ska betalas.

Sena avgifter – Om det ska tas ut några förseningsavgifter bör det vara tydligt fastställt mellan hyresvärden och hyresgästen. Oftast finns det antingen en avgift för varje dag betalningen är försenad eller för varje händelse. Vissa stater har maxgränser så det är bäst att göra en sökning på lagarna där fastigheten är belägen.

Steg 4 – Nyttotjänster och tjänster

Nästan lika viktigt som månadshyran är de nyttotjänster och tjänster som ingår i hyresavtalet. Beroende på fastighetens område är nyttigheter och tjänster viktiga för hyresgästens vardag, bland annat:

Exempel:

• Elektricitet
• Sopor/återvinningsmaterial
• Vatten/avlopp
• Kabel/internet
• Värme (gas, propan, etc)
• Klimatanläggning
• Gräskötsel (förortsområden)
• Snöröjning (förortsområden)

Steg 5 – Möbler

Säkerställ att varje apparat och möbel som nämns i hyreskontraktet finns på fastigheten. Om så inte är fallet kommer hyresvärden vid avtalets slut att vara skyldig att kräva det som nämns i hyresavtalet som en del av fastigheten. Om en checklista för inflyttning fylls i är detta inget stort problem, men hyresgästen bör dubbelkolla för att försäkra sig om att allt finns med som en del av hyresavtalet.

Steg 6 – Hyresavtalets löptid

I de flesta fall har ett standardhyresavtal en löptid på 12 månader. Fast i vissa situationer, till exempel om hyresgästen har anställningsrestriktioner eller annat, kan avtalet ingås för en valfri bestämd tidsperiod. Hyresgästen bör ange den tidsperiod som fungerar bäst för deras situation.

Steg 7 – Säkerhetsdeposition

En säkerhetsdeposition är en summa pengar som hålls på ett spärrkonto av hyresvärden. Pengarna frigörs helt och hållet till hyresgästen i slutet av avtalet, i väntan på att det inte uppstår några skador på fastigheten. Garantin är ett säkerhetsnät för hyresvärden om hyresgästen bestämmer sig för att inte betala hyran, utrymma fastigheten i förtid eller om det i slutet av avtalsperioden uppstår skador på lokalerna. Om det finns skador på fastigheten i slutet av hyresavtalet tillhandahåller hyresvärden vanligtvis en specificerad lista över alla reparationer som utförts och deras belopp.

Maximala belopp ($) – Gränser som krävs enligt lag för varje delstat.

Returnering av säkerhetsdepositionen – Hyresvärden är skyldig att återlämna säkerhetsdepositionen till hyresgästen inom den tidsperiod som staten kräver.

Steg 8 – Förtida uppsägning

Om hyresvärden och hyresgästen bestämmer sig för att möjliggöra en uppsägning av avtalet kan det antingen ske med eller utan avgift av någon av parterna. Om en avgift krävs är den vanligen lika med en (1) månadshyra och ger den andra parten trettio (30) dagars uppsägningstid. Denna del kan helt och hållet förhandlas mellan hyresvärden och hyresgästen. Det finns inga statliga lagar eller krav som begränsar detta avsnitt.

Steg 9 – Rökpolicy

Om det finns en rökpolicy måste den nämnas i avtalet. Om det inte anges att handlingen är förbjuden kan hyresgästen som standard ha rätt att röka. I Kalifornien till exempel krävs det att varje hyresavtal nämner vilken policy som gäller i lokalerna.

Steg 10 – Husdjur

Som tekniskt sett betraktas som en hyresgäst är husdjur inte hyresvärdens bästa vän. Även om de är tillåtna på fastigheten bör hyresvärden ange exakt vilka typer som är tillåtna så att en ”ekologisk” hyresgäst inte har lantbruksdjur i lokalerna. Dessutom rekommenderas det att hyresvärden anger en maxvikt som djuret får ha av ansvarsskäl (farliga hundar tenderar att vara större) och för att undvika skador på lokalerna.

I de flesta stater får en hyresvärd ta ut en extra avgift eller deposition för husdjur som är skild från säkerhetsdepositionen. En hyresvärd kan använda tillägget till hyresavtalet för husdjur för att fastställa regler för djur på fastigheten.

Steg 11 – Information om blybaserad färg

• Informationsblankett om blybaserad färg

Det kanske viktigaste informationsmeddelandet är att för en ny hyresgäst identifiera förekomsten av blybaserad färg i lokalerna. Enligt federal lag (42 U.S. Code § 4852d) är hyresvärden skyldig att lämna upplysningar till hyresgästen om byggnaden på fastigheten byggdes före 1978. I meddelandet om information uppmanas hyresgästen att omedelbart kontakta hyresvärden och myndigheterna om han/hon ser flisor, försämringar eller sprickor i färgen på fastigheten.