Kondemnation, även kallad eminent domän eller ”take”, är rätten för en regering eller dess ombud att ta privat egendom för offentlig användning, mot betalning av ersättning. Vid en kondemnationsåtgärd tar staten både fysisk besittning och juridisk äganderätt till egendomen. En besläktad juridisk teori, omvänd fördömelse, beskriver en situation där staten inte tar den juridiska äganderätten utan i princip reglerar bort all användbarhet av egendomen.
Partier och egendom
De flesta, men inte alla, statliga enheter har befogenhet att döma ut för ett ”offentligt ändamål”. Vissa användningsområden är helt klart offentliga ändamål: motorvägar, skolor, fängelser, flygplatser och statliga anläggningar. Ibland är det offentliga ändamålet mindre uppenbart. Till exempel kan en fastighet dömas ut som en del av en stadsförnyelse för att sedan byggas om för en ny privat användning som kommer att minska de dåliga förutsättningarna och generera större skatteintäkter. I vissa delstater är det tillåtet för transportföretag, energibolag och företag som tillhandahåller allmännyttiga tjänster att ta över egendom. Eminent domain regleras i första hand av delstatlig lagstiftning, och delstaterna skiljer sig åt när det gäller kondemnering för sanering och befogenhet att kondemnera, så det kan hända att du måste konsultera din lokala lagstiftning för att få mer information.
Kondemnation kan omfatta mindre än hela fastigheten. Till exempel kan länet konfiskera en tre meter lång remsa av var och en av flera förgårdar för att bredda en gata. Det kan också vara så att det endast tar emot ett servitut i stället för äganderätt, till exempel för att dra vattenledningar. Ett övertagande kan vara tillfälligt. Staten kan till exempel behöva använda en del av en grannfastighet för att få tillträde medan den bygger ett fängelse som i framtiden kommer att ha en egen väg. I vissa fall har hyresgäster rätt till ersättning om deras hyresrättigheter är en del av det som tas i anspråk. När ett övertagande omfattar mindre än hela egendomen bör ersättningen ta hänsyn till eventuella skador på den egendom som inte tas i anspråk.
I vissa fall kan ägare ha rättigheter om en statlig enhet offentliggör sin avsikt att driva ett projekt men dröjer med att faktiskt göra det. Fördröjningen kan leda till att fastigheten förlorar i värde och avskräcka ägaren från att göra förbättringar på den.
Ägarens rättigheter
Ägaren har rätt att underrättas om den pågående konfiskeringen. Många delstater kräver att det statliga organet förhandlar om ett frivilligt köp av egendomen innan det fortsätter med konfiskering. Även om ägaren i allmänhet inte kan ifrågasätta om konfiskering kommer att ske, är det ganska vanligt att man ifrågasätter det erbjudna ersättningsbeloppet.
Ägaren bör överväga att skaffa en oberoende värdering, men bör också komma ihåg att domstolen i slutändan kommer att titta på det aktuella verkliga marknadsvärdet. Det verkliga marknadsvärdet tar inte hänsyn till sentimentalt värde, vad ägaren betalade för egendomen eller skulder mot egendomen.
Att ifrågasätta värderingen fördröjer inte nödvändigtvis processen. De flesta delstater har lagar om ”quick take” som gör det möjligt för regeringen att deponera pengar och ta äganderätt och besittning omedelbart, vilket undviker förseningar av viktiga projekt.
Senast uppdaterad december 2018