Hur man väljer en fastighetsmäklare för att sälja sin bostad: Hitta den perfekta matchen

Söker du en fastighetsmäklare för att sälja ditt hem? Här är ett insidertips: Alla mäklare är inte lika.

HomeLights data som analyserar över 27 miljoner transaktioner visar att de 5 % bästa fastighetsmäklarna i USA säljer bostäder för så mycket som 10 % mer än den genomsnittliga fastighetsmäklaren. 10 % ovanpå det genomsnittliga bostadsvärdet på 243 225 dollar ger dig 24 323 dollar extra. Det är en enorm skillnad.

Ändå anlitade 75 % av de senaste säljarna den första mäklaren de intervjuade för att sälja sitt hem. Med tanke på den skillnad som en toppagent kan göra är det en ganska svag prövningsprocess.

”Detta är den största tillgången som de flesta människor har. Det kommer att bli den största försäljningen de någonsin kommer att göra. Det är viktigt att de får den bästa representationen när de ska göra det”, säger Mark Boyland, en toppmäklare i Scott’s Corner, NY som har rankats bland de 1 % bästa fastighetsmäklarna i Hudson Gateway Multiple Listing System sedan 1995.

Vi kommer att gå igenom hur man väljer en fastighetsmäklare för att sälja sitt hem, vilket omfattar onlineforskning, önskade kvalifikationer och intervjuer med mäklare. Innan vi går in i det här är en översikt över de viktigaste punkterna som vi kommer att ta upp:

1. Använd HomeLights Agent Finder för att matcha med dina tre bästa fastighetsmäklare
2. Utvärdera mäklarnas erfarenhet och marknadsföringsmöjligheter
3. Intervjua minst tre fastighetsmäklare per telefon
4. Välj den bästa mäklaren baserat på erfarenhet och personlig kontakt

Steg 1: Hitta kvalitetskandidater med hjälp av forskning på nätet och på plats

I dag är de omfattande resurserna på nätet för att undersöka fastighetsmäklare både en välsignelse och en förbannelse. Det är lättare än någonsin att hitta detaljerad information och recensioner om mäklare, men det är svårt att hålla reda på all information du gräver fram.

Den goda nyheten är att det finns ett verktyg som gör det tunga jobbet åt dig: HomeLight’s Agent Finder. Vårt system analyserar fastighetsmäklares statistik och recensioner för att hitta de bästa matcharna för att sälja just din bostad. Dina tre bästa föreslagna mäklare kommer att visa sig överträffa de andra mäklarna i deras område för fastigheter som din över olika mätvärden och indikatorer som:

• Hög volym av bostadsförsäljningar i din prisklass
• Hög försäljning-till-lista-prisförhållande
• Lägre än genomsnittligt antal dagar på marknaden
• Toppbetygade kundomdömen

Du kan förstärka den här insikten med lite ytterligare onlineforskning. Sök efter varje fastighetsmäklares namn på Google och läs ytterligare recensioner där du kan hitta dem. Lägg märke till vilka positiva egenskaper som nämns upprepade gånger och se hur mäklaren reagerar på eventuella negativa recensioner.

Steg 2: Utvärdera mäklare efter dessa kvalifikationer

När du granskar dina toppkandidater ska du vara uppmärksam på hur deras yrkesmässiga bakgrund står sig i förhållande till konkurrenterna.

Se på den viktigaste statistiken: År av erfarenhet och försäljningsvolym

Idealt vill du samarbeta med en fastighetsmäklare som har minst fem års erfarenhet av att sälja bostäder. Under detta spann kommer en mäklare att ha fördjupat sin förståelse för den lokala marknaden, stött på en rad unika situationer, byggt upp ett starkt nätverk och utvecklat effektiva försäljningsstrategier.

Hand i hand med år av erfarenhet bör du välja en fastighetsmäklare som har genomfört en rimlig mängd transaktioner per år i förhållande till din marknad.

”Du bör verkligen leta efter en mäklare som gör minst en transaktion per vecka”, säger Boyland. ”De bör sälja mer än 50 hus per år, för då vet du att den personen har gjort ett seriöst åtagande inom fastighetsbranschen. De kommer att ha system på plats och kommer att ha personal. De kommer att ha marknadsföring. De kommer att ha en budget.”

Konsultera hur yrkesutbildning och specialiteter ger mer inflytande

Med risk för att säga det uppenbara bör du bara arbeta med fastighetsmäklare som har en aktiv fastighetsmäklarlicens från din stat. Sök efter kandidaternas licenser på Arello, en databas för verifiering av fastighetslicenser. Dubbelkolla sedan numren med din delstats licensavdelning online för att se när licensen utfärdades och om det finns några tillfälliga avstängningar eller klagomål i registret. (Alla mäklare i HomeLight-nätverket som vi skulle koppla dig till måste ha en aktiv fastighetsmäklarlicens för sin delstat).

Som du kanske har märkt går fastighetsmäklare under olika namn. Även om människor vanligen använder dessa namn omväxlande i samtal, innebär dessa titlar officiellt sett olika saker:

• Fastighetsmäklare: Fastighetsmäklare: Fastighetsmäklare måste avlägga ett statligt prov för att få sin fastighetsmäklarlicens. Beroende på delstaten genomför en fastighetsmäklare 30 till 90 timmars klassrumsundervisning för att förbereda sig för provet.
• Mäklare: En fastighetsmäklare har erhållit sin fastighetsmäklarlicens och genomfört ytterligare kurser för att klara delstatens mäklarexamen. Denna ytterligare fördjupade utbildning omfattar kontrakt, skatter, etik och försäkringar.
• Mäklare: En yrkesman inom fastighetsbranschen som är medlem i National Association of Realtors, en branschorganisation med 1,4 miljoner medlemmar. Medlemmarna måste klara yrkeskraven för sin position, klara ett test om NAR:s etiska kod och betala en årlig medlemsavgift.

En del fastighetsmäklare genomgår ytterligare utbildning för att specialisera sig på en viss typ av transaktion. Håll utkik efter dessa certifieringar om de gäller för din situation:

• Certified Residential Specialist (CRS): För att bli CRS måste fastighetsmäklare uppfylla minimikrav för yrket, genomföra 16 till 30 timmars utbildning och ta 2 timmars repetitionskurser varje år efter att certifikatet beviljats.
• Seniors Real Estate Specialist (SRES): För att bli CRS måste fastighetsmäklare uppfylla minimikrav för yrket, genomföra 16 till 30 timmars utbildning och ta 2 timmars repetitionskurser varje år efter det att certifikatet har beviljats: SRES-agenterna genomför en tvådagars utbildning om finansieringsalternativ för seniorer, pensionsplanering och kommunikation för att bättre kunna tillgodose behoven hos husägare i pensionsåldern.
• Seller Representative Specialist (SRS): För att erhålla ett SRS-certifikat genomför fastighetsmäklare en tvådagars kurs om hur man bäst skyddar säljarnas intressen vid transaktioner.
• Military Relocation Professional (MRP): Dessa mäklare genomför en endagsutbildning och ett tvåtimmars webbseminarium som behandlar flyttande militärfamiljers behov, tidsplaner och stressfaktorer.

Dyk djupt in i en mäklares digitala marknadsföringsaktiviteter

När du undersöker fastighetsmäklare bör du vara uppmärksam på hur de marknadsför sina listor på nätet. En fastighetsmäklare måste spika digital marknadsföring för att ditt hem ska få den uppmärksamhet det förtjänar. Enligt National Association of Realtors var 44 % av de senaste köparnas första steg i bostadsköpsprocessen att leta efter fastigheter till salu på nätet och 52 % av köparna hittar hemmet de till slut köper på internet.

Bedöm varje mäklares senaste listor på deras webbplats eller på webbplatser med samlade listor som Redfin eller Zillow. Listorna bör konsekvent innehålla vackra professionella foton och kreativa beskrivningar som matchar dem.

Nästa steg: lite forskning om sociala medier. Undersök varje mäklare och deras företags konton i sociala medier på Facebook, Instagram, Twitter, Pinterest och Nextdoor. Ge poäng för:

• Grota antal följare
• Flera inlägg per fastighet, t.ex. nya annonser, öppet hus och sålda inlägg
• Professionella, men ändå kreativa inlägg och berättelser
• Effektivt användande av hashtaggar
• Hög engagemang (kommentarer, reaktioner och delningar)

Visa ord till de kloka: ta del av om en mäklares marknadsföring handlar mer om deras fastigheter eller om dem själva. Självmarknadsföring är en del av spelet, men en agent som delar det sociala rampljuset med sina tidigare kunder kommer att göra detsamma för dig.

Steg 3: Intervjua minst tre fastighetsmäklare för att få det riktiga erbjudandet

Och forskning på nätet är otroligt användbar, men det bästa sättet att välja en fastighetsmäklare är att prata med dem direkt. Ett snabbt telefonsamtal på 15 minuter eller en personlig intervju är det mest effektiva sättet att avgöra hur en mäklare kan hjälpa dig med just din bostadsförsäljning. Genom samtalet kan du få en känsla för viktiga kvalitativa egenskaper som ärlighet och vänlighet, samt en känsla av kemi mellan era personligheter och kommunikationsstilar.

Ge en översikt över din situation

Öppna samtalet genom att snabbt dela med dig av grunderna om ditt hem, inklusive:

• Specifikt läge
• Kvadratmeter
• Antal sovrum och badrum
• Kondition (berör kortfattat nyligen genomförda ombyggnader, nödvändiga reparationer)
• Utomatiska egenskaper som till exempel stor åkerareal, pool, gästhus, färdig källare osv.

När du har tagit upp fakta kan du dela med dig av ditt mål för bostadsförsäljningen. Låt mäklaren veta om du behöver sälja ditt hem inom en viss tidsram eller för ett absolut minimibelopp.

Ställ dessa genomtänkta, öppna frågor

Nu när du har gett mäklaren en bild av uppgiften kan du ställa följande frågor för att få en tydligare bild av hur de arbetar:

Hur väl känner du till området?

Jakobsmäkleri är hyperlokalt. Du vill ha en mäklare som vet vad som krävs för att konkurrera om köparnas uppmärksamhet på din marknad. Som ett minimum bör mäklaren ta itu med den här frågan med självförtroende utan att zooma ut för att diskutera sin erfarenhet i det större området. Helst kan mäklaren peka på specifika exempel på bostäder som de har sålt i ditt grannskap eller närområdet.

Vad skiljer dig från andra mäklare?

Detta är en utmärkt fråga för att se hur fastighetsmäklaren är som säljare. Detta är deras möjlighet att ge dig en elevator pitch om varför de ska välja dig framför andra mäklare. Om de klarar det med bravur kan du lita på att de kommer att använda sin övertalningsförmåga för att arbeta med ditt hems potentiella köpare.

Hur många klienter representerar du samtidigt?

Du lyssnar efter ett guldlockssvar: för många klienter och de kommer inte att ägna tillräckligt med tid åt din bostadsförsäljning; för få, å andra sidan, är en röd flagga.

Hur skulle din marknadsföringsplan för min bostad se ut?

Mäklaren bör ha ett snabbt svar och beröra digitala och traditionella marknadsföringskontaktpunkter. Var extra uppmärksam på det språk agenten använder för att beskriva marknadsföringsinsatser online som sociala medier – du behöver en digitalt kunnig agent.

Inkluderar din avgift några extratjänster?

En del mäklare inkluderar kostnaden för tjänster som flytt och iscensättning i sin avgift. I HomeLight’s Top Agent Insights: Q1 2019 Report 75% av de tillfrågade agenterna uppgav att de har erbjudit säljare gratis staging-tjänster. Den här extra förmånen kan vara avgörande för om det blir en jämnare match…

Vad är din föredragna kommunikationsstil? Hur ofta kommer ni att kontakta varandra?

Du vill ha en fastighetsmäklare vars kommunikationsstil är kompatibel med din. Om de bara använder sig av sms och e-post och du föredrar att bara ringa kan du välja en annan mäklare.

Vad tror du att den största utmaningen kommer att vara?

Denna fråga testar mäklarens ärlighet och ödmjukhet. Om ditt hem är prytt med popcorntak och gyllene ek och agenten inte tar upp den ombyggda konkurrensen, kanske han bara försöker smickra dig.

När du närmar dig 15-minutersgränsen kan du ställa några sista frågor om logistik:

• Hur mycket tar du betalt och är det flexibelt?
• Hur ser kontraktsvillkoren ut?
• Kan du ge mig några referenser?
• Om jag väljer dig för att sälja min bostad, vad är det första vi gör för att komma igång?

Steg 4: Välj en fastighetsmäklare efter erfarenhet och personlig kontakt

När du har avslutat intervjuer och eventuella sista efterforskningar på nätet kan du ta en stund för att jämföra dina kandidater en sista gång. Den fastighetsmäklare du väljer för att sälja din bostad bör kryssa i alla de kvantitativa och kvalitativa rutor som vi tog upp ovan.

Du bör dessutom välja den mäklare som du litar mest på och som du har en personlig kontakt med. Den här personen kommer att vara din förtrogna under hela försäljningsprocessen av bostaden – de kommer att stå vid din sida och för dig genom det goda, det dåliga och det fula. Om allt ser bra ut på pappret, men något bara inte känns rätt under intervjun, kommer det förmodligen inte att bli bättre. Följ din magkänsla!