Idén att investera i tvåvåningshus har anammats av investerare i hela branschen. Få exitstrategier, för den delen, har visat att de är mer kapabla att bygga rikedom bättre och effektivare än en sund investeringsstrategi för duplex. Kanske ännu viktigare är att investera i duplexer också fungerar som en bra ingång till området för fastighetsinvesteringar. Det finns kanske inget enklare sätt för nya investerare att bygga upp en hyresfastighetsportfölj än att bo i den ena enheten i en duplex och hyra ut den andra, vilket väcker frågan: Är det en bra investering att äga ett duplex? Ännu bättre: Vilka är för- och nackdelarna med att äga ett duplex? Svaren på dessa frågor kommer att hjälpa dig att besluta om ditt nästa steg.
Fördelarna med att köpa ett duplex
Investering i duplexer är möjligen den enskilt största exitstrategin för nya investerare att överväga. Möjligheten att bo i en enhet samtidigt som man hyr ut den andra ger investerare flera fördelar som inte kan hittas någon annanstans. Av de fördelar som tilldelas dem som investerar i duplexer är följande kanske de största och mest eftertraktade bland fastighetsentreprenörer:
-
Kassaflöde: Den första (och mest uppenbara) fördelen med att investera i duplexer har att göra med potentialen att generera kassaflöde. Inte olikt traditionella enfamiljshus eller lägenheter kan duplexer kräva ett generöst kassaflöde på dagens marknad.
-
Enklare att finansiera: På grund av att de är mer riskbenägna är långivarna mer villiga att chansa på låntagare som söker finansiering för duplexer. En enda vakans är mycket mindre hotfull för en ägare av ett duplex än för någon som investerar i en enda enhet. Om en fastighet med en enda enhet står tom, går 100 % av vinstpotentialen förlorad. Men duplexfastigheter med en enda vakans har fortfarande möjlighet att generera kassaflöde (ofta tillräckligt för att täcka hela lånet). Som ett resultat av detta känner sig långivarna mycket mer bekväma med att distribuera medel till låntagarna och är mer benägna att lätta på lånekraven.
-
Snabbare portföljuppbyggnad: Att bygga upp en portfölj blir mycket effektivare när varje förvärv består av flera enheter, i stället för en. Genom att vara flera enheter under loppet av en enda transaktion kan investerare avsevärt minska den tid de ägnar åt att hitta och förvärva tillgångar. Bara den tid som sparas vid avslutningsbordet gör det möjligt att bygga upp en portfölj snabbare. Utan att behöva genomföra en enskild avslutande transaktion för varje fastighet.
-
Riskminimering: Duplexinvesteringar har utvecklat ett rykte om att minska riskerna. Av samma anledning som långivare är mer bekväma med att låna ut till någon som investerar i en duplex, bör investerarna själva känna sig bekväma med att deras exitstrategier vanligtvis sammanfaller med mindre risk än traditionella hyresfastigheter med en enda enhet. Återigen, tillgångar med flera enheter är mindre benägna att skada investerare med en enda vakans.
-
Skatteskydd: Inte unikt för tvåvåningshus, ett antal skatteförmåner är utsträckta till alla kvalificerade ägare av hyresfastigheter. De som äger kassaflödande hyresfastigheter får möjlighet att skriva av flera utgifter och kvitta inkomstskatten varje år. Hur mycket ägaren kan avskriva varierar från hus till hus (och från kostnad till kostnad), men faktum kvarstår: hyresfastighetsägare kan spara mycket pengar vid beskattningen om de är bekanta med vad de kan och inte kan avskriva.
-
Mindre allmänna omkostnader: Investerare kan förvänta sig att spendera mindre på underhåll, eftersom tvåvåningshus delar ett antal bekvämligheter som tak, HVAC-aggregat (värme, ventilation och luft) och gårdar. Som ett resultat av detta finns det en god chans att en investering i duplexer resulterar i ett större kassaflöde än deras traditionella motsvarigheter med en enda enhet.
-
Hjälp med hypotekslån: En investering i duplexer kan ge ett större kassaflöde än en traditionell investering i en enda enhet: Om en investerare har för avsikt att bo i en enhet och hyra ut den andra är det fullt möjligt att betala hela lånet (eller åtminstone en stor del av det) med den hyra som genereras från den uthyrda enheten.
Objektets nackdelar med att köpa ett duplex
Inte olikt varje investeringsmöjlighet sammanfaller investering i duplexer med en inneboende grad av risk. Därför är det säkert att anta att det finns flera nackdelar med att investera i duplex, inte minst följande:
-
Dyrare: Inte överraskande är ett duplex dyrare än en jämförbar enfamiljslägenhet. Fastigheter med flera enheter, för den delen, kommer nästan alltid att vara dyrare än sina motsvarigheter med enfamiljshus.
-
Mindre risk betyder inte ingen risk: Även om duplex är kända för att sammanfalla med mindre risk än hyresfastigheter med enfamiljshus, är de fortfarande en investering, vilket innebär att de kommer komplett med en inneboende grad av risk. Anta inte att duplexer är utan risk; att göra det är en övning i okunskap. Vidta i stället alla nödvändiga försiktighetsåtgärder för att minska risken, hur hög eller låg den än må vara.
-
Närhet till hyresgäster: På gott och ont kommer ägarlägenhetsinnehavare att bo inom ett otroligt nära avstånd till sina hyresgäster. De som föredrar ett mer praktiskt tillvägagångssätt kanske inte har några problem med att bo bredvid sina hyresgäster, men de som är intresserade av att tjäna passiva inkomster kan se boendesituationen som ett hinder. Med inte mer än en vägg som skiljer dem från sina hyresgäster kan investerare finna sig i att ”arbeta” mer än de skulle vilja.
Vad man ska leta efter när man köper ett duplex
Investera i duplex är inte olikt att investera i hyresfastigheter med en enda enhet. Faktum är att alla kriterier som man skulle använda för att bedöma en enfamiljslägenhet kan tillämpas på flerfamiljshus. För att få en bättre uppfattning om vad som måste beaktas finns här en lista över saker som investerare måste ta hänsyn till när de köper en duplex och bor på ena sidan av sin investering:
-
Ett bra grannskap: En korrekt investeringsstrategi för tvåvåningshus är fortfarande starkt beroende av den gyllene regeln för fastigheter: läge, läge, läge. Grannskapet där duplexet ligger kommer att avgöra allt från hyresgästernas kvalitet till jämförbara hyror. Faktum är att det inte finns något som är viktigare för ett duplexbolags framgång än var det ligger. Därför bör investerare noggrant undersöka läget för sitt eget duplex och se till att det uppfyller deras specifika behov, nu och i framtiden.
-
Acceptabla fastighetsskatter: Framgång eller misslyckande för en investeringsstrategi för duplexer beror på siffrorna i en affär. Hur mycket pengar kommer in och hur mycket går ut? Med det sagt måste investerare ta hänsyn till allt, inklusive fastighetsskatter. Investerare måste veta hur mycket deras duplex kommer att kräva att de betalar i fastighetsskatt, eftersom kostnaden kommer att minska den framtida vinsten. Istället för att helt enkelt ignorera dem bör investerare besöka sin lokala skattemyndighet och fastställa exakt hur mycket de kan förvänta sig att spendera i fastighetsskatt; först då kommer de att kunna avgöra om en affär är värd att fullfölja.
-
Ett bra skoldistrikt: Att investera i en duplex behöver inte nödvändigtvis ske i ett område med ett bra skoldistrikt, men att ligga nära ett bra utbildningssystem är otvetydigt bättre än att inte göra det. Om inte annat bör ett bra skoldistrikt öka efterfrågan på ett duplex. Och vad är efterfrågan, om inte den enskilt viktigaste indikatorn för att bestämma hyres- och vakansgrader?
-
En lovande arbetsmarknad: Att förstå hur man köper en duplex bör börja med att förstå den plats där tillgången är fysiskt belägen. Återigen är den gyllene regeln för fastigheter fortfarande lika viktig som någonsin. Med det sagt finns det flera ekonomiska faktorer inom en viss plats som också kan påverka en duplexfastighet. I synnerhet måste man ta hänsyn till den lokala arbetsmarknaden. En duplex som köps på en sund arbetsmarknad tyder på att det inte bara kommer att finnas en efterfrågan, utan också att hyresgästerna kommer att ha råd med ett hyresavtal. När hyresgästpopulationen stöds av en hälsosam mängd arbetstillfällen och möjligheter tjänar ekonomin faktiskt till att öka potentialen för hyresfastigheter.
-
Lokala bekvämligheter: Ett bra läge bör ha flera attraktiva bekvämligheter. Återigen är efterfrågan kanske den viktigaste indikatorn för en respektive duplex; allt som lockar hyresgäster till ett visst område bör ses som en fördel och kan bara hjälpa duplexinvesterare.
-
Framtida utveckling: Att undersöka hälsan i ett respektive område kan inte förpassas till nutid, utan måste istället utökas till framtida utveckling. En sund investeringsstrategi för duplexer bör därför inte bara ta hänsyn till hur ett område ser ut för närvarande, utan även hur det kan komma att se ut flera år framåt i tiden. Att investera i duplex är ett långsiktigt åtagande, och alla försiktighetsåtgärder måste beaktas. Ett uppåtgående kvarter kan till exempel lätt belöna investerare med en möjlighet att förvärva en prisvärd bostad i ett område som bara kommer att bli bättre inom en överskådlig framtid.
-
Listing And Vacancy Ratios: Potentiella duplexinvesterare måste undersöka lokala vakansgrader. Åtminstone kommer antalet listningar att avgöra framtida hyrespriser. Höga vakansgrader kan tvinga hyresvärdarna att sänka hyrorna för att locka till sig hyresgäster, vilket inte bådar gott för investerare som har för avsikt att köpa en duplex och hyra ut hälften av den till en hyresgäst.
-
Sammanjämkade hyror: Förutom exakt hur många lediga lägenheter ett visst område har, måste investerare i duplexer ta hänsyn till områdets jämförbara hyror. Exakt hur mycket hyrs liknande duplexer ut för? Ännu bättre, motiverar det genomsnittliga hyrespriset köpeskillingen? Att investera i duplex kan visa sig vara otroligt lukrativt om kassaflödet är värt förvärvskostnaden, men investerare måste vara säkra på sin investering innan de ens överväger att köpa den.
Vad ska man undvika när man investerar i duplex
Investering i duplex måste sammanfalla med en inneboende grad av noggrannhet. Investerare bör inte bara veta vad de ska leta efter i en sund investering, utan det är lika viktigt att de vet vad de inte ska göra. Här är en lista över saker som investerare måste undvika att göra när de köper ett duplex:
-
Vända det blinda ögat mot marknaden och dess demografi: Att ignorera bostadsmarknaden och demografin i ett visst område är ett av de största misstagen som en investerare i duplex kan göra. Marknaden och demografin berättar för investerare allt de behöver veta om ett område. Att undvika denna information är därför det snabbaste sättet att förstöra en potentiell affär. Investerare kan inte investera i ett område som de inte vet något om, det är bara dåliga affärer.
-
Förlitar sig på uppskattning: Historien har lärt oss att fastigheter tenderar att värderas oftare än inte. Det är dock dålig praxis (särskilt för långsiktiga investerare) för duplexinvesterare att anta att en tillgång kommer att appreciera. Eftersom uppskattning aldrig är garanterad är det dumt att räkna med den. Det är fullt möjligt för en tillgång att värdeminskning sker, inte olikt den senaste recessionen. Istället bör investerare se appreciering som en extra bonus, och inte något som garanterat kommer att ske.
-
Underskattning av kostnader och utgifter: Det borde vara självklart, men investerare måste undvika att underskatta kostnader och utgifter. Om något bör investerare överskatta kostnaderna, som ett försök till försiktighet. Alla försök att skära ner och underskatta kostnader kan förstöra vinstmarknadsföringen om något går fel.
-
Tapping Into Into Reserves: Det är en bra idé för passiva inkomstinvesterare att förbli så likvida som möjligt, vilket innebär att de bör undvika att utnyttja sina reservfonder så mycket som möjligt; pengarna bör lämnas för en nödsituation. Följaktligen bör investerare hålla tillräckligt med kontantreserver för att täcka allt som kan gå fel. På så sätt kommer en motgång inte att helt förstöra det som en gång var en fantastisk investeringsmöjlighet.
-
Doing Everything Alone: Att köpa ett duplex och hyra ut hälften av det till hyresgäster är fullt möjligt att göra ensam, men rekommenderas vanligtvis inte. De som verkligen vill bygga upp en passiv inkomstportfölj bör anlita ett fastighetsförvaltningsföretag från tredje part. På så sätt tar fastighetsförvaltaren hand om den dagliga verksamheten och frigör investerarens tid för att lägga till fler tillgångar till sin portfölj.
Hur man hittar duplexer att köpa
Det finns till synes oräkneliga sätt för investerare att hitta livskraftiga duplexer att lägga till i sina egna hyresportföljer, men det finns ingen bättre strategi än att arbeta med en fastighetsmäklare. En bra fastighetsmäklare kommer att kosta investerare, men deras tjänster är en investering. Med en bra fastighetsmäklare kan investerare faktiskt spara mer pengar än vad mäklarens tjänster kostar. Dessutom kommer deras hjälp att spara investerare tid och mycket huvudvärk. Med det sagt är mäklare inte den enda källan till duplexaffärer. Ett antal webbplatser är dedikerade till att hjälpa investerare att hitta duplexer, inte minst:
-
Zillow
-
Trulia
-
Craigslist
Zillow
Zillow, som även är känt som Zillow Group, Inc. är en nationellt erkänd fastighetsdatabas. Ännu viktigare är att Zillow kan användas för att filtrera bostadssökningar i ett visst område. Med hjälp av Zillow kan investerare som letar efter duplexer genomsöka hela stadsdelar och städer efter flerfamiljshus som uppfyller deras kriterier.
Trulia
Trulia låter sina användare, till skillnad från Zillow, göra hyperlokaliserade sökningar efter duplexer och flerfamiljshus. Som en av Zillows många konkurrenter har Trulia också utvecklat ett rykte för att fungera som ett av USA:s enklaste sätt att söka efter fastigheter. Användarna behöver bara ange sina kriterier (pris, plats, typ av fastighet osv.) för att få tillgång till de bostäder som finns till salu i ett visst område.
Craigslist
Craigslist är inte att förväxla med Zillow och Trulia, men Craigslist är inte hänvisad till en fastighetsdatabas. Craigslist är i själva verket en amerikansk webbplats för klassificerade annonser som drivs av användarna. Vem som helst med en fastighet kan till exempel lägga upp en annons på Craigslist, vilket gör den till ett bra alternativ till fastighetsspecifika webbplatser. Även om inte hela Craigslist är dedikerad till att söka efter duplexer kommer användarna att hitta många fastigheter till salu.
Direktreklam
Investerare bör verkligen överväga att använda en marknadsföringsstrategi med direktreklam, förutom att använda webbplatser och fastighetsmäklare för att leta efter duplexer. I sin enklaste form är en direktreklamkampanj en marknadsföringsinsats som använder sig av marknadsföringsmässigt tryckta brev (inklusive vykort, nyhetsbrev, försäljningsbrev och annat marknadsföringsmaterial) för att rikta sig till en viss målgrupp. Postförsändelserna skickas sedan till specifika husägare som kan vara mer benägna att avstå från sina fastigheter.
Hur man köper en duplex utan pengar ner
Nästan alla metoder för att skaffa en duplex kommer att kräva att investerare lägger åtminstone en del pengar ner. Inte olikt köp av traditionella bostäder kommer banker eller husägare att vilja ha en del pengar i förskott. Det finns dock några få undantag från regeln. Framför allt kommer lån som garanteras av Department of Veterans Affairs (VA Loans) inte att kräva att kvalificerade låntagare lägger ner några pengar vid köptillfället. Det är dock värt att notera att kvalificerade mottagare av VA-lån måste använda lånet för att köpa en bostad som sin primära bostad. Därför kommer alla försök att köpa ett duplex med ett VA-lån att kräva att låntagaren bor i fastigheten.
Sammanfattning
Investering i duplexer erkänns av många som det bästa sättet för nya investerare att komma in i fastighetsbranschen. Om inte annat överväger fördelarna med att investera i duplexer i hög grad de negativa, särskilt det potentiella kassaflödet i förhållande till den risk en investerare kan ta på sig i en lovande affär. Med detta sagt sammanfaller varje investering med en inneboende grad av risk. För att framgångsrikt genomföra en investeringsstrategi för duplexer måste investerare tänka på due diligence och hitta rätt fastigheter som uppfyller deras specifika behov.
Nyckelresultat
- Investering i duplexer erkänns av många som det bästa sättet för nya investerare att bryta sig in i fastighetsbranschen.
- Förstå hur man köper en duplex är inte så annorlunda än att köpa ett enfamiljshus, men det finns några skillnader som motiverar investerarnas uppmärksamhet.
- Köp av en duplex och uthyrning av halva fastigheten till en hyresgäst kan hjälpa investerare att minska en stor del av risken.