En snabbkurs i Tax Lien & Deed Investing (och mitt kärleks- och hatförhållande till båda)

Om du har erfarenhet av fastighetsbranschen har du förmodligen hört enstaka referenser till Tax Lien och Tax Deed Investing.

Det är en nisch som har potential att vara vansinnigt lönsam och som har gett en hel del stora fördelar för investerare runt om i landet. Det är en solid, beprövad metod som har tjänat mycket pengar för många människor, men jag har fortfarande mina problem med den (och vi kommer att komma till det om en liten stund :).

Jag har upptäckt att de flesta investerare inte har en mycket grundlig förståelse för hur den här investeringsstrategin fungerar (det tog till och med mig några år att räkna ut det), så jag ville ge dig en grundläggande översikt över vad som händer i den här sfären, hur mekaniken fungerar och viktigast av allt – jag vill att du ska se förtjänsterna bakom det här tillvägagångssättet och varför det är en stor möjlighet att tjäna pengar på ett TON av gratis fastighetskapital. Med lite tur tror jag att du kommer att börja se vad all uppståndelse handlar om.

Grunderna: Skattebrott & Utförsäljning

Som alla fastighetsägare kan berätta för dig – varje fastighet i USA är föremål för fastighetsskatt. Om du äger en fastighet förväntas du betala dessa fastighetsskatter varje år. Om du misslyckas med att betala dessa skatter kommer din fastighet att bli ”tax delinquent”, vilket innebär att den har påbörjat en väg som så småningom kommer att leda till skatteutmätning (dvs. din fastighet kommer att beslagtas och återtas av länet eller kommunen) OM du misslyckas med att betala dessa skatter inom den föreskrivna tidsramen.

Hur länge kan en fastighet bli ”tax delinquent” innan den beslagtas av länet? Det beror på delstaten.

I varje delstat i USA finns det ett bestämt datum under året då skatterna, om de har varit försenade under en bestämd tidsperiod, kommer att beslagtas av kommunen. I vissa delstater väntar länet i 2 år, andra i 5 år, men ingen av dem väntar för evigt. Oavsett om en fastighet ägs ”fritt och klart” från eventuella inteckningar … om en fastighetsägare bestämmer sig för att sluta betala sina fastighetsskatter kommer de oundvikligen att planera att förlora sin fastighet till skatteutmätning.

Skatteförsäljning: Varje stat har en unik uppsättning regler och förordningar när det gäller den tidsram som krävs för att betala skatt, hur utmätningsprocessen hanteras och hur varje län försöker återfå sina förlorade skatteintäkter. Beroende på vilken stat du arbetar i finns det några grundläggande regler som du måste förstå om hur processen fungerar.

ALAKAZARCACOCTDEFLGAHIIDILINIAKSKYLAMEMDMAMIMNMSMOMTNENVNHNJNMNNYNCNDOHOKORPARISCSDTNTXUTVTVAWAWVVWIWYDC

Hinderande: Kartan som visas ovan är en representation av den information som jag lyckades hitta och tolka genom många timmars forskning. Även om jag anser att informationen är ganska tillförlitlig (jag har inkluderat länkar inom varje delstat så att du kan se mina källor) kan jag inte garantera att den är helt korrekt. Många stater ändrar sina lagar och stadgar från år till år, så innan du dyker in i jakten på skattedeklarationer eller skattepengar i en viss stat, se till att verifiera informationen ovan innan du kommer för långt i processen.

Nästan varje stat har någon form av variation i hur de hanterar de olika aspekterna av sin process. Ingen stat är exakt likadan i alla avseenden, oavsett vilken typ av skatteförsäljning de har – så oavsett vilken stat du bestämmer dig för att arbeta i, se till att du tar dig tid och gör din hemläxa.

Generellt sett är ett läns primära intresse att generera tillräckligt med intäkter från varje fastighet för att kompensera för deras förlorade skatteintäkter (oavsett vad den siffran råkar vara). Överraskande nog är det faktiska ”marknadsvärdet” på varje fastighet oftast irrelevant. Även om en fastighet skulle kunna säljas för 500 000 US-dollar är länets avsikt att generera tillräckligt med medel för att återställa det belopp av obetalda skatter som de var skyldiga från den försumliga fastighetsägaren. Om en fastighet som är värd 500 000 US-dollar endast hade 10 000 US-dollar i obetalda skatter vid tidpunkten för utmätningen är detta belopp på 10 000 US-dollar vanligtvis länets enda egentliga intresse (och ibland kommer de till och med att börja med det första budet med detta pris).

Det förmodade ”marknadsvärdet” på 500 000 dollar har liten betydelse för länet – och det är här som den verkliga möjligheten finns vid en skatteförsäljning.

En hel del fastigheter kan köpas för löjligt låga priser vid en skatteförsäljning. Varför? Därför att man inte har att göra med en normal fastighetsägare som bryr sig om att få fullt marknadsvärde, utan man har att göra med den lokala regeringen. Tvärtemot vad många tror är det inte regeringens mål att bli rik på varje fastighet de säljer. De vill bara få bort dessa fastigheter från sina böcker och i gengäld vill de ha de pengar som de var skyldiga från början (med förhoppning om att dessa fastigheter kommer att hamna i händerna på någon som kommer att hålla de betalda fastighetsskatterna aktuella).

Hur Tax Liens fungerar

I Tax Lien-staterna säljer länet, när en fastighet blir betalningsoförmögen på grund av utebliven betalning av fastighetsskatt, ett ”tax lien certificate” till en investerare som ett sätt att få tillbaka dessa obetalda fastighetsskatter.

När någon köper ett av dessa tax lien certificates, köper han eller hon inte ett ägarintresse i fastigheten. I stället köper de en panträtt i fastigheten. Som ägare av ett certifikat för skattepanträtt (även kallat skattepanträtt) äger den brottslige fastighetsägaren fortfarande fastigheten. Panträttshavaren har dock rätt till återbetalning av beloppet i certifikatet för skattepanträtt plus ränta. Om fastighetsägaren misslyckas med att betala av denna panträtt inom den ”återbetalningsperiod” som anges av staten har panträttshavaren rätt (men inte skyldighet) att utmäta fastigheten och ta över äganderätten. I de flesta fall, om panträttshavaren inte går vidare med utmätningen inom den tidsperiod som anges av staten, kommer panträtten att förverkas och panträttshavaren kommer att förlora sin investering.

Varje stat har olika regler för inlösenperioden, hur mycket ränta som kan tas ut, utmätningsförfarandet och flera andra aspekter av processen. Generellt sett kan man säga att när man väl har förstått hur det fungerar i en stat kan man relativt snabbt lära sig hur andra stater fungerar (eftersom det finns enkla variationer av samma grundläggande process).

Hur skattedeklarationer fungerar

I skattedeklarationsstaterna är processen ganska mycket enklare än för skattelån, eftersom när man köper en skattedeklaration så köper man den faktiska egendomen. Processen är enklare eftersom det i de flesta stater med skatteupplåtelser inte finns någon inlösenperiod. I likhet med skattepengar är länets främsta intresse att få tillbaka de obetalda fastighetsskatterna på varje fastighet. När en tax deed har sålts till en investerare kan den tidigare ägaren inte komma tillbaka och kräva tillbaka sin egendom. När du köper en tax deed – äger du egendomen fritt och klart.

Som i stater med skattskyldighet har varje stat med tax deed olika regler om hur länge en fastighet måste vara försummad innan utmätning sker, men med tanke på att det inte finns någon inlösenperiod elimineras de flesta av komplexiteterna, vilket gör det till ett mycket enklare system för investerare att arbeta med.

Hur redeemable deeds fungerar

Om man kan föreställa sig Tax Liens i ena änden av spektrumet och Tax Deeds i den andra, lever redeemable deeds någonstans mellan de två eftersom de har vissa likheter med båda uppsättningarna av regler (och många av dessa likheter beror på i vilken delstat de säljs).

När du köper en redeemable deed, köper du bokstavligen en handling till fastigheten (precis som en Tax Deed). En redeemable deed är dock också föremål för en inlösenperiod (precis som en Tax Lien), vilket gör processen lite mer komplicerad. Under en bestämd tidsperiod efter det att en inlösbar handling har sålts har den tidigare ägaren rätt att ”lösa in handlingen” och köpa tillbaka fastigheten från investeraren. För att köpa tillbaka fastigheten måste den tidigare ägaren betala hela det belopp som betalades för fastigheten vid skatteförsäljningen tillsammans med vissa kostsamma avgifter och straffavgifter (oavsett hur mycket tid som har gått under inlösenperioden).

Om den tidigare ägaren inte löser in sin handling inom den angivna inlösenperioden förlorar han eller hon alla sina inlösningsrättigheter och investeraren kan vara lugn i vetskapen om att han eller hon är den officiella ägaren.

Hur blandade stater fungerar

Det finns några få stater med vissa län som säljer Tax Liens och andra som säljer Tax Deeds. Det finns olika anledningar till denna typ av upplägg (som jag inte kommer att gå in på här) – men det viktigaste är helt enkelt att göra din hemläxa när du arbetar i dessa stater (beskrivs ovan) och se till att du förstår vad du har att göra med vid varje skatteförsäljning, så att du kan undvika förvirring om vad du bjuder på vid en auktion.

Tax Liens vs. Tax Deeds

Om du försöker bestämma dig för om du ska investera i tax liens eller tax deeds – tror jag att det verkligen handlar om vilka mål du har som investerare.

Om du letar efter en investering med mycket hög avkastning (mycket högre än vad du någonsin skulle få från en konventionell investering) är tax liens ett utmärkt sätt att göra det. New Jersey erbjuder till exempel en maximal ränta på 18 %, Arizona erbjuder en maximal ränta på 16 % och Iowa erbjuder en garanterad ränta på 2 % per månad (dvs. – 24 % avkastning per år). Inte så illa… förutsatt att fastighetsägaren faktiskt bestämmer sig för att betala ut dig innan du blir ägare till fastigheten.

Om du vill undanröja alla oklarheter om huruvida du kommer att äga en fastighet eller inte (dvs. – om du faktiskt vill äga fastigheten och/eller sälja den med vinst) kan skattehandlingar vara ett utmärkt sätt att göra detta. Personligen – mitt mål är att köpa och sälja fastigheter (snarare än att bara tjäna en avkastning på de pengar jag har investerat, utan någon säkerhet om vad som kommer att hända i slutändan). Med tanke på detta kommer du inte att finna mig i färd med att köpa tax liens någon gång i närtid… men återigen, det är bara jag. Alla har inte samma mål som jag.

Mitt problem med tax liens & Tax Deeds

Nu när jag (förhoppningsvis) har gett dig en tydlig och opartisk förklaring om hur tax liens och tax deeds fungerar – tillsammans med några legitima anledningar till varför du kanske vill överväga att investera i dem själv… vill jag också förklara varför min historia med dem personligen inte har varit så bra. Tänk också på att jag inte betraktar mig själv som en expert på skatteförsäljning, så ta de här kommande styckena med ett korn eller två av salt.

Jag har varit på några auktioner i min tid och jag har tagit mig tid att lära mig hur hela den här processen fungerar, men det är inte för att jag gillar att köpa skattelämningar och skattedeklarationer själv. Jag finner det relevant endast för att processen med skatteutmätning fungerar hand i hand med min primära investeringsstrategi. Mitt mål är att köpa fastigheter med skattebrott INNAN de beslagtas av länet (dvs. innan jag är en av hundra andra konkurrerande budgivare som kämpar för att hitta en lönsam affär på en auktion).

RELATERAT: Allt du behöver veta om att få tag på länets lista över försenade skatter

Varför jag inte är ett stort fan

Skäl 1: Skatteutmätningar skapar en allvarlig skamfläck på äganderätten

När en fastighet utmätas på grund av försenade skatter – skapar det en betydande skamfläck på fastighetens äganderätt – en skamfläck som de flesta försäkringsbolag aldrig kommer att försäkra sig över. Därför kan det vara extremt svårt att sälja en fastighet som du har köpt efter en skatteutmätning, för om din köpare inte kan få en försäkring kan han eller hon inte få ett lån, vilket innebär att han eller hon inte kan köpa din fastighet!

Det är möjligt att lösa detta problem på ett par olika sätt:

1. Du kan vidta en åtgärd för att få en tyst äganderätt, vilket är ett rättsligt förfarande som kan lösa detta problem med äganderätten genom domstolarna. Typiskt sett är kostnaden cirka 2 500 dollar eller mer (all in).

2. Du kan använda dig av en tax deed title clearing service. Om man antar att länet följde de korrekta förfarandena (och det gör de allra flesta av dem) tar detta alternativ vanligtvis mindre än två månader att genomföra och kostar någonstans mellan 1 950 och 2 150 dollar.

Tänk på att med någon av dessa lösningar kommer du inte att kunna administrera ”fixen” förrän efter att du har köpt fastigheten (vilket kräver ett hopp om tro), och du måste fortfarande hantera eventuella statliga panträtter på egen hand – gräsklippningsavgifter, rivningsdomar eller EPA:s miljörättsliga panträtter (bara för att nämna några). Oavsett vilket alternativ du väljer är det en bra idé att skaffa en titelrapport om din fastighet för att få en fullständig bild av vad som händer.

Skäl 2: Vid de flesta skatteförsäljningar – krävs betalning nästan omedelbart efter köpet

…och om du inte betalar hela beloppet vid köptillfället kommer köpet att avbrytas (och det kan resultera i att du förlorar din handpenning och/eller blir diskvalificerad från framtida försäljningar).

Jag förstår varför ett landsting kräver alla kontanter i förskott – det gör jag verkligen… men när jag började hade jag inte en gigantisk hög med kontanter till att börja med. Om du siktar på en fastighet som får ett bud som överstiger det pris du kan betala (vilket i mitt fall alltid var ett VÄLDIGT lågt pris) har du ingen tur. Med tanke på att auktioner har ett sätt att skicka fastighetspriserna VÄLDIGT utanför det område där man kan göra en bra affär, har de få gånger jag har försökt med denna metod visat sig vara meningslösa för mig.

Skäl 3: Jag har haft oerhört svårt att hitta bra affärer på fastigheter som jag faktiskt vill köpa

Av samma anledning som jag alltid haft problem med att hitta bra affärer på MLS, har jag också alltid haft problem med att hitta bra affärer på fastigheter på en auktion.

När man tänker på det – hela förutsättningen för en auktion är att skapa en miljö där budgivarna måste konkurrera med varandra för att köpa saker. Auktioner är utformade för att gynna säljaren (dvs. länet) och i de flesta fall är det så.

Förstå mig rätt – detta betyder inte nödvändigtvis att det inte går att hitta affärer vid en skatteförsäljning (eftersom jag känner till flera investerare som hittar dem rutinmässigt), men faktum är att en investerares förmåga att lyckas i den här typen av köpsituation i hög grad beror på vilka andra som finns i rummet och vad de är villiga att betala för samma fastigheter.

I de auktioner jag deltagit i har jag tyckt att processen varit ganska irriterande och till och med lite nedslående. De fastigheter som jag hade ögonen på hade ytterligare 100+ andra kandidater som var beredda att bjuda priset LÅNGT över lönsamhetspunkten för mig (eller någon annan, för den delen). Jag klarar inte av denna typ av konkurrens (och jag är inte säker på hur någon annan skulle kunna göra det heller), särskilt när jag vet att det finns andra sätt att hitta affärer.

RELATERAT: Hur jag hittar motiverade säljare (och får dem att ringa mig)

Av dessa skäl kan jag inte säga att skattelämningar och skattehandlingar är min favoritmetod för att köpa fastigheter. Jag känner dock till flera andra investerare som följer denna strategi och de hittar regelbundet bra affärer.

Alla investerare måste välja vilka strategier de ska följa och vilka strategier de ska ignorera, och detta är en strategi som jag har valt att ignorera (för det mesta). Tänk på att detta inte betyder att DU inte kan hitta stora framgångar här. Jag är verkligen inte den bästa investeraren som finns – och jag vill ärligt talat inte avskräcka dig från att följa den här strategin om du tycker att den är värd att utforska (tro mig – jag har haft massor av människor som sagt till mig att markinvesteringar var slöseri med tid och de visade sig ALLA ha fel).

Speciellt tack

När jag gjorde forskningen för kartan som visas ovan, var Joanne Musa (aka – the Tax Lien Lady) en resurs som var extremt hjälpsam för mig, så jag ville ge kredit där kredit är skyldig. Hon sammanställde en hjälpsam översikt som täckte flera stater med mycket begränsad information om hur deras processer hanteras. Om du behöver mer information i ämnet är hennes material definitivt värt att kolla in.