Husägare som lämnar in sin skattedeklaration för 2019 kan fortfarande göra anspråk på avdrag för bolåneräntor. Enligt Tax Cuts and Jobs Act från 2017 (TCJA) kommer avdraget att tillåtas fram till 2025. Om du köpte ditt hem efter den 15 december 2017 begränsas dock ditt avdrag för ränta på kvalificerade bostadslån som uppgår till totalt 750 000 dollar. Tidigare var taket, som är grandfathered in för lån från tiden före TCJA, 1 miljon dollar. Med det sagt, om ditt bolån inte är i närheten av taket kan det vara bättre för dig att göra anspråk på standardavdraget i stället för att specificera. TCJA höjde standardavdraget för skatteåret 2019 till 12 200 dollar för ensamstående och 24 400 dollar för gifta par som deklarerar tillsammans.
Hur avdraget för hypoteksräntor hjälper
Hypoteksränteavdraget utformades för att uppmuntra till ägande av bostäder. Även om det kan diskuteras om det gör det så, tar det ut stinget ur dina amorteringar. Precis som hyresvärdar kan dra av bolåneräntor på hyresfastigheter som de äger, kan vanliga människor dra av bolåneräntor från sin beskattningsbara inkomst – och på så sätt sänka sin skattesedel.
Husägare som specificerar sina avdrag kan dra av sina bolåneräntor på upp till 750 000 dollar av skulden från ett bostadsköp (eller upp till 1 miljon dollar om du ådrog dig skulden den 15 december 2017 eller tidigare). Bostaden kan vara en andra bostad så länge du inte hyr ut den eller hyr ut den endast en del av tiden. Du kan också göra avdrag för både ett primärt och ett andra hem, upp till taket.
Förutom bolåneränta på bostäder kan skattebetalare dra av förseningsavgifter, straffavgifter för förskottsbetalning av bolån och en procentsats av eventuella poäng som betalats när de fick bolånet. Tidigare kunde du inkludera den ränta som betalats för lån till eget kapital på upp till 100 000 dollar, oavsett hur du använde de lånade pengarna. Nu kan du bara göra det om du använde pengarna för att köpa, bygga eller väsentligt förbättra ditt hem.
Hur avdraget för hypoteksräntor kanske inte hjälper
Som tidigare nämnts höjde TCJA standardavdraget avsevärt. För skatteåret 2019 är det 12 200 dollar för ensamstående filers och 24 400 dollar för gifta par som deklarerar tillsammans. Innan TCJA trädde i kraft var standardavdraget 6 350 dollar för ensamstående filers och 12 700 dollar. Ett av kongressens mål när TCJA antogs var att göra det enklare att deklarera skatt, och den här enorma ökningen gör det onödigt att specificera avdrag, inklusive hypoteksräntor. För många människor är det mycket fördelaktigare att göra anspråk på standardavdraget, skattemässigt.
Det lönar sig faktiskt bara att göra anspråk på avdraget för hypoteksräntor om du har ett riktigt stort lån eller två lån (för att du har ett andra hem). Med andra ord är avdraget en gåva till de rika.
Vad kritikerna säger
Detta har alltid varit en del av kritiken mot avdraget för hypoteksräntor, men det är det ännu mer, sedan TCJA blev lag. Det uttalade målet med avdraget är att öka bostadsägandet bland medelinkomstamerikaner. Ändå visar forskning (även före TCJA) att de flesta av fördelarna med avdraget för hypoteksräntor går till rika familjer.
Detta beror delvis på att alla specificerade skatteavdrag gynnar de rika. Till skillnad från en skattelättnad är ett skatteavdrag mer fördelaktigt ju högre upp på inkomststegen man kommer. Om din högsta skattesats är 37 procent är en minskning av din beskattningsbara inkomst med 1 000 dollar mer värdefull för dig än för någon vars skattesats är 12 procent. Dessutom köper rikare människor dyrare bostäder och är mer benägna att ha ett andra hem. Så det belopp som de drar av är mycket större än vad medelklassens husägare vanligtvis gör anspråk på.
Vilket för oss till en annan kritikpunkt: avdraget uppmuntrar inte till ansvarsfullt, prisvärt husägande bland medelklassen. Om något uppmuntrar det medelklassens och arbetarklassens familjer att satsa på ”räckviddshus” och ta större lån. Finanskrisen 2008 visade oss varför detta kan vara farligt.
Varför det spelar roll
Förutom att vara en intressant skattepolitisk debatt kan kontroversen kring bolåneränteavdraget få stora praktiska konsekvenser. Enligt TCJA kommer avdraget att försvinna från och med 2026. Det kostar den amerikanska staten ungefär 70 miljarder dollar i förlorade skatteintäkter. Ändå är det osannolikt att skatteavdraget, eller någon form av det, försvinner helt och hållet. Som tidigare nämnts hjälper det de rika, en knappast röstlös eller maktlös grupp.
En idé från Congressional Budget Office (CBO) är att ersätta avdraget med en skattelättnad på 15 % som inte kan återbetalas. Enligt CBO:s förslag skulle det maximala beloppet för den hypoteksskuld som får ingå i beräkningen av krediten vara 500 000 dollar. Avdraget skulle endast kunna tillämpas på ränta på skulder som används för att köpa, bygga eller förbättra en första bostad. Inga fler skattelättnader för hypotekslån på strandresor.
Samt är avdraget för hypoteksräntor skyddat fram till 2025. Så om du köper ett nytt hem och ser fram emot avdraget kan du vara lugn.
The Takeaway
Om du är förstagångsköpare av en bostad bör du tänka på helheten, inte bara på skattelättnaden för bolåneräntor. Tänk på vad dina månadsbetalningar kommer att bli, på slutkostnader, transportkostnader och underhållskostnader. Ju större ditt lån och ju högre din inkomst är, desto värdefullare blir avdraget för hypoteksräntor för dig. Det betyder dock inte att du ska köpa det mest påkostade hus du kan finansiera. Lär dig av det förflutna och håll dig till den bekväma överkomlighetsgränsen när du tar steget till husägande.
Tips for buying a home
- Säkerställ att din kreditvärdighet är i gott skick. Med en hög kreditvärdighet kan du få lägre bolåneräntor, vilket innebär lägre månadsbetalningar.
- Tala med en finansiell rådgivare om hur köpet av en bostad kommer att ingå i din större ekonomiska plan. Du vill försäkra dig om att du kan köpa en bostad utan att offra dina andra finansiella mål. Ett matchningsverktyg som SmartAssets kan hjälpa dig att hitta en person att samarbeta med för att uppfylla dina behov. Först svarar du på en rad frågor om din situation och dina mål. Sedan kommer programmet att begränsa dina alternativ från tusentals rådgivare till upp till tre förvaltare som passar dina behov. Du kan sedan läsa deras profiler för att lära dig mer om dem, intervjua dem på telefon eller personligen och välja vem du vill arbeta med i framtiden. Detta gör det möjligt för dig att hitta en lämplig person medan programmet gör mycket av det hårda arbetet åt dig.