Um Curso de Crash em Tax Lien & Deed Investing (e a minha relação amor/ódio com ambos)

Se você tem experiência no comércio imobiliário, você provavelmente já ouviu a referência ocasional a Tax Lien e Tax Deed Investing.

É um nicho que tem o potencial de ser insanamente lucrativo e tem proporcionado uma série de grandes pausas para os investidores em todo o país. É uma abordagem sólida, testada ao longo do tempo, que fez muito dinheiro para muitas pessoas, mas eu ainda tenho os meus problemas com isso (e vamos chegar a isso em apenas um minuto :).

Descobri que a maioria dos investidores não tem um entendimento muito profundo de como esta estratégia de investimento funciona (até levei alguns anos para descobrir), então eu queria dar a vocês uma visão básica do que está acontecendo neste reino, como a mecânica funciona, e mais importante – quero que vocês vejam os méritos por trás desta abordagem e por que é uma grande oportunidade de ganhar dinheiro com um TON de patrimônio imobiliário gratuito. Com alguma sorte, acho que você vai começar a ver o porquê de toda essa excitação.

The Basics: Delinqüência de impostos & Foreclosure

Como qualquer dono de propriedade pode dizer – cada pedaço de propriedade nos Estados Unidos está sujeito a impostos de propriedade. Se você possui um imóvel, você deverá pagar estes impostos de propriedade a cada ano. Se você não pagar estes impostos, sua propriedade se tornará “delinqüente fiscal”, o que significa que começou um caminho que eventualmente levará à execução de impostos (ou seja – sua propriedade será apreendida e recuperada pelo condado ou município) SE você não pagar estes impostos dentro do prazo exigido.

Por quanto tempo uma propriedade pode ficar “delinqüente fiscal” antes de ser apreendida pelo condado? Tudo depende do estado.

Em todos os estados dos EUA – há uma data definida durante o ano em que, se os impostos foram delinqüentes por um determinado período de tempo, eles serão apreendidos pelo condado. Em alguns estados, o município vai esperar 2 anos, outros vão esperar 5 anos, mas nenhum deles vai esperar para sempre. Independentemente de uma propriedade ser propriedade “livre” de hipotecas… se o proprietário decidir deixar de pagar os impostos sobre a propriedade, ele inevitavelmente planejará perder sua propriedade para a execução fiscal.

Tax Sales: Como funciona cada estado

Cada estado tem um conjunto único de regras e regulamentos quando se trata do tempo necessário para pagar impostos correntes, como o processo de execução hipotecária é tratado e como cada condado tentará recuperar a sua receita fiscal perdida. Dependendo do estado em que você está trabalhando, há algumas regras básicas que você precisa entender sobre como o processo funciona.

Disclaimer: O mapa mostrado acima é uma representação das informações que consegui encontrar e interpretar através de muitas horas de pesquisa. Embora eu acredite que a informação é bastante confiável (eu incluí links dentro de cada estado, para que você possa ver minhas fontes), eu não posso garantir sua completa precisão. Muitos estados mudam suas leis e estatutos de ano para ano, portanto, antes de mergulhar na busca de escrituras fiscais ou gravames fiscais em qualquer estado em particular, certifique-se de verificar as informações acima antes de ir muito longe no processo.

Almost every state has some kind of variation in how they handle the various aspects of their process. Não há dois estados exactamente iguais em todos os aspectos, independentemente do tipo de vendas de impostos que tenham – portanto, qualquer que seja o estado em que decida trabalhar, não se esqueça de levar o seu tempo e fazer os seus trabalhos de casa.

Em geral, a principal preocupação de um estado é gerar receitas suficientes de cada propriedade para compensar a sua receita fiscal perdida (qualquer que seja esse número). Surpreendentemente, o “valor de mercado” real de cada propriedade é, na sua maioria, irrelevante. Mesmo que uma propriedade pudesse ser vendida por $500.000 – a intenção do condado é gerar fundos suficientes para restaurar a quantia de impostos não pagos que lhe eram devidos pelo proprietário delinquente – assim, por exemplo, se uma propriedade no valor de $500.000 só tinha $10.000 de impostos delinquentes no momento da execução da hipoteca, este número de $10.000 é normalmente a única preocupação real do condado (e às vezes eles até iniciam o valor da oferta inicial a este preço).

Os supostos $500.000 de “valor de mercado” têm pouca relevância para o condado – e é daqui que vem a verdadeira oportunidade numa venda de impostos.

Um lote de propriedades pode ser comprado por preços ridiculamente baixos numa venda de impostos. Porquê? Porque você não está lidando com um proprietário normal que se preocupa em obter o valor total de mercado, você está lidando com o governo local. Ao contrário da crença popular, não é objetivo do governo enriquecer com cada propriedade que eles vendem. Eles só querem tirar estas propriedades dos seus livros e em troca, querem o dinheiro que lhes era devido em primeiro lugar (com a esperança de que estas propriedades acabem nas mãos de alguém que mantenha os impostos pagos sobre as propriedades actuais).

Como Funcionam as Tax Liens

Nos Estados de Tax Lien, quando um imóvel se torna delinquente por não pagamento de impostos sobre a propriedade, o condado venderá uma “certidão de dívida fiscal” a um investidor como forma de recuperar estes impostos sobre a propriedade não pagos.

Quando alguém compra uma destas certidões de dívida fiscal, não está a comprar uma participação na propriedade. Em vez disso, eles estão comprando um penhor sobre a propriedade. Como proprietário de uma certidão de penhora fiscal (aka – tax lien), o proprietário delinqüente ainda é dono do imóvel. No entanto, o proprietário tem direito ao reembolso do valor da certidão de dívida fiscal mais os juros. Se o proprietário do imóvel não pagar este privilégio dentro do “período de resgate” especificado pelo seu estado, o titular do privilégio tem o direito (mas não a obrigação) de executar a hipoteca do imóvel e tomar posse do mesmo. Na maioria dos casos, se o proprietário não avançar com a execução da hipoteca dentro do período de tempo especificado pelo seu estado, a hipoteca será executada e o proprietário perderá o seu investimento.

Cada estado tem um conjunto diferente de regras relativas ao período de resgate, ao montante dos juros que podem ser cobrados, ao processo de execução hipotecária e a vários outros aspectos do processo. Em geral, uma vez que você entenda como funciona em um estado, você será capaz de aprender como outros estados funcionam relativamente rápido (porque existem variações simples para o mesmo processo básico).

Como funcionam as escrituras fiscais

Nos estados de escritura fiscal, o processo é um pouco mais simples do que o de gravames fiscais, porque quando você compra uma escritura fiscal, você está comprando a propriedade real. O processo é mais simples porque, na maioria dos Estados da Escritura Fiscal, não há período de resgate. Semelhante ao crédito fiscal, o principal interesse do condado é recuperar os impostos de propriedade não pagos sobre cada propriedade. Uma vez que uma escritura fiscal tenha sido vendida a um investidor, o proprietário anterior não pode voltar e recuperar a sua propriedade. Quando você compra uma escritura de compra e venda – você possui a propriedade livre e clara.

Simples aos estados de penhora fiscal, cada estado de escritura de compra e venda tem um conjunto diferente de regras sobre quanto tempo uma propriedade deve ser delinqüente antes que a execução ocorra, mas dado que não há período de resgate, a maioria das complexidades são eliminadas, o que torna um sistema muito mais simples para os investidores trabalharem.

Como funcionam as escrituras de redenção

Se você puder visualizar as Tax Liens em uma ponta do espectro e as Tax Deeds na outra, as escrituras de redenção vivem em algum lugar entre as duas porque elas compartilham algumas semelhanças com os dois conjuntos de regras (e muitas dessas semelhanças dependem do estado em que estão sendo vendidas).

Quando você compra uma escritura de redenção, você está literalmente comprando uma escritura do imóvel (assim como uma Tax Deed). Entretanto, uma escritura resgatável também está sujeita a um período de redenção (assim como uma Tax Lien), o que acrescenta um pouco de complexidade ao processo. Durante um determinado período de tempo após a venda de uma escritura resgatável, o proprietário anterior tem o direito de “resgatar a escritura” e comprar o imóvel de volta do investidor. Para comprar o imóvel de volta, o proprietário anterior tem de pagar o valor total que foi pago pelo imóvel na venda fiscal, juntamente com algumas taxas e penalidades onerosas (independentemente do tempo acumulado durante o período de resgate).

Se o proprietário anterior não resgatar sua escritura dentro do período de resgate especificado, ele perderá todos os seus direitos de resgate e o investidor pode ficar tranquilo sabendo que é o proprietário oficial do registro.

Como funcionam os estados mistos

Existem alguns estados com alguns condados que vendem Tax Liens e outros que vendem Tax Deeds. Existem várias razões para este tipo de configuração (que eu não vou entrar aqui) – mas a chave é simplesmente fazer seu dever de casa quando você estiver trabalhando nestes estados (detalhado acima) e ter certeza de que você entende o que você está lidando a cada venda de impostos, assim você pode evitar qualquer confusão sobre o que você está licitando em um leilão.

Tax Liens vs. Tax Deeds

Se está a tentar decidir se pretende investir em impostos ou escrituras fiscais – penso que se resume realmente a quais são os seus objectivos como investidor.

Se procura um investimento com um retorno muito forte (muito superior a qualquer coisa que obteria de um investimento convencional), os impostos são uma óptima forma de o fazer. Por exemplo, New Jersey oferece uma taxa máxima de 18%, Arizona oferece uma taxa máxima de 16% e Iowa oferece uma taxa garantida de 2% ao mês (ou seja, – 24% de retorno anual). Não muito mal… assumindo que o dono da propriedade realmente decide pagar-lhe antes de se tornar o dono da propriedade.

Se quiser eliminar qualquer ambiguidade sobre se vai ou não ser dono de uma propriedade (ou seja – se quiser realmente ser dono da propriedade e/ou atirar com lucro), as escrituras fiscais podem ser uma óptima maneira de o fazer. Pessoalmente – meu objetivo é comprar e vender imóveis (em vez de simplesmente ganhar um retorno sobre o dinheiro que investi, sem nenhuma certeza sobre o que vai acontecer no final). Dado isto, você não vai me encontrar comprando impostos em breve… mas novamente, isso sou só eu. Nem todos têm o mesmo objectivo que eu.

O meu problema com as Tax Liens & Tax Deeds

Agora dei-vos (espero) uma explicação clara e imparcial sobre como funcionam as Tax Liens e as Tax Deeds – juntamente com algumas razões legítimas pelas quais talvez queiram considerar investir nelas… Eu também gostaria de explicar porquê pessoalmente, a minha história com eles não tem sido tão boa. Além disso, tenha em mente que eu não me considero um especialista em vendas de impostos, por isso tome estes próximos parágrafos com um ou dois grãos de sal.

Eu já estive em alguns leilões no meu tempo e tomei o tempo necessário para aprender como todo este processo funciona, mas não é porque eu mesmo goste de comprar impostos e escrituras fiscais. Acho relevante apenas porque o processo de execução fiscal funciona de mãos dadas com a minha estratégia de investimento principal. Meu objetivo é comprar propriedades com dívidas fiscais ANTES de serem apreendidas pelo município (ou seja – antes de eu ser um de cem outros concorrentes, lutando para encontrar um negócio que valha a pena em um leilão).

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Porque não sou um grande fã

Razão 1: Execuções de impostos criam uma grave mancha no título

Quando uma propriedade é executada devido a impostos delinquentes – cria uma mancha significativa no título da propriedade – uma que a maioria das companhias de seguros nunca irá segurar. Como resultado, pode ser extremamente difícil vender um imóvel que você comprou fora da execução fiscal porque se o seu comprador não consegue obter o seguro do título, não pode obter uma hipoteca, o que significa que não pode comprar o seu imóvel!

É possível resolver este problema de duas formas diferentes:

1. Você pode prosseguir com uma acção de título tranquilo, que é um processo legal que pode resolver este problema de título através dos tribunais. Tipicamente o custo será de cerca de $2.500+ (tudo em).

2. Você pode usar um serviço de compensação de título de propriedade fiscal. Assumindo que o município seguiu os procedimentos correctos (e a grande maioria deles segue), esta opção normalmente demora menos de dois meses a completar e custará algures entre $1.950 – $2.150.

Cuidado que com qualquer uma destas soluções, você não será capaz de administrar a “correção” até APÓS ter adquirido a propriedade (o que requer um salto de fé), e você ainda terá que lidar com qualquer hipoteca governamental por conta própria – taxas de corte de grama, julgamentos de demolição ou hipotecas ambientais da EPA (apenas para citar algumas). Independente da opção que você escolher, é uma boa idéia obter um relatório sobre o título de propriedade para ver o quadro completo do que está acontecendo.

Razão 2: Na maioria das vendas de impostos – o pagamento é exigido quase imediatamente após a compra

…e se você não pagar o valor total no momento da compra, sua compra será cancelada (e isso pode resultar na perda do seu depósito e/ou ser desqualificado para vendas futuras).

Eu entendo porque é que um município requer todo o dinheiro adiantado – eu realmente entendo… mas quando eu estava a começar, eu não tinha uma pilha gigante de dinheiro para começar. Se estás a tentar comprar uma propriedade que recebe uma oferta acima do preço que podes pagar (o que no meu caso, foi sempre um preço REALMENTE baixo), estás sem sorte. Dado que os leilões têm uma forma de enviar os preços das propriedades fora do intervalo de “bons negócios”, as poucas vezes que tentei este método provou ser inútil para mim.

Razão 3: Tive dificuldades em encontrar grandes negócios em propriedades que eu realmente queria comprar

Pela mesma razão que sempre tive dificuldades em encontrar grandes negócios no MLS, sempre tive dificuldades em encontrar grandes negócios em propriedades num leilão também.

Quando você pensa nisso – toda a premissa de um leilão é criar um ambiente no qual os licitantes têm que competir uns com os outros para comprar coisas. Os leilões são concebidos para trabalhar em benefício do vendedor (ou seja – do município) e, na maioria dos casos, isso acontece.

Não me interprete mal – isto não significa necessariamente que não se possam encontrar negócios numa venda de impostos (porque eu conheço vários investidores que os encontram rotineiramente), mas o facto é que – a capacidade de um investidor ter sucesso neste tipo de ambiente de compra depende muito de quem mais está na sala e do que ele está disposto a pagar pelas mesmas propriedades.

Nos leilões a que assisti, achei o processo um pouco chato e até um pouco decepcionante. Os imóveis que eu tinha debaixo de olho, tinham mais 100 concorrentes que estavam prontos a licitar o preço FAR acima do ponto de rentabilidade para mim (ou para qualquer outra pessoa, aliás). Eu não lido bem com este tipo de competição (e não tenho certeza de como alguém mais poderia também), especialmente quando sei que existem outras maneiras de encontrar ofertas.

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Por estas razões, não posso dizer que as hipotecas e escrituras fiscais sejam o meu método preferido de compra de imóveis. No entanto, eu conheço vários outros investidores que seguem esta estratégia e eles encontram grandes negócios regularmente.

Cada investidor tem de escolher que estratégias vão seguir e que estratégias vão ignorar, e esta é uma das que eu escolhi ignorar (na sua maioria). Tenha em mente que isto não significa que VOCÊ não possa encontrar um grande sucesso aqui. Eu certamente não sou o maior investidor vivo – e honestamente não quero desencorajá-lo de seguir esta estratégia se você acha que vale a pena explorar (acredite em mim – eu tive muitas pessoas me dizendo que investir terra era uma perda de tempo e todos eles acabaram se tornando errados).

Obrigado especial

Como eu estava fazendo a pesquisa para o mapa mostrado acima, Joanne Musa (aka – a Tax Lien Lady) foi um recurso que foi extremamente útil para mim, então eu queria dar crédito onde o crédito é devido. Ela elaborou uma visão geral útil que cobriu vários estados com informações muito limitadas sobre como os seus processos são tratados. Se você precisa de mais informações sobre o assunto, o material dela definitivamente vale a pena conferir.