Standard Residential Lease Agreement

Um contrato de arrendamento residencial padrão é o contrato de locador-tenant mais utilizado para o arrendamento de um imóvel residencial. É um contrato fixo que normalmente dura um (1) ano e ambas as partes ficarão vinculadas até o final do seu prazo. O documento deve seguir todos os Estatutos do Estado e conter todas as divulgações previstas por lei. Após o formulário ter sido acordado, juntamente com as divulgações anexas e a caução fornecida pelo arrendatário, o formulário está pronto para ser assinado pelas partes.

• Alabama
• Alaska
• Arizona
• Arkansas
• Califórnia
• Colorado
• Connecticut
• Delaware
• Florida
• Geórgia
• Havaí
• Idaho
• Illinois
• Indiana
• Iowa
• Kansas
• Kentucky
• Louisiana
• Maine
• Maryland
• Massachusetts
• Michigan
• Minnesota
• Mississippi
• Missouri
• Montana
• Nebraska
• Nevada
• New Hampshire
• New Jersey
• New Mexico
• Nova Iorque
• Carolina do Norte
• Dakota do Norte
• Ohio
• Oklahoma
• Oregon
• Pennsylvania
• Rhode Island
• Carolina do Sul
• Dakota do Sul
• Tennessee
• Texas
• Utah
• Vermont
• Virginia
• WA (In Seattle – Outside Seattle)
• Washinton D.C.
• Virgínia Ocidental
• Wisconsin
• Wyoming

Tabela de conteúdos

• Arrendamento Residencial: Por Estado
• O que é um Arrendamento Residencial?
  • Quando usar
  • O que está incluído
  • Como negociar
• Arrendamento Standard vs Arrendamento Mensal
• Perguntas Frequentes (FAQ’s)
  • O Proprietário ou Locatário pode quebrar um Arrendamento Padrão?
    • Opções do senhorio
    • Opções do inquilino
  • Quanto tempo dura um contrato de arrendamento?
  • Onde um contrato de arrendamento precisa ser testemunhado ou notariado?
  • Posso adicionar um companheiro de quarto a um Aluguer Normal?
  • Posso o Locatário Permanecer no Imóvel após o Final do Aluguer?
  • É Possível Transferir um Arrendamento?
  • E se o Locador Violar o Arrendamento?
• Como Escrever um Contrato de Arrendamento Residencial Padrão

O que é um Arrendamento Residencial?

Um Arrendamento Residencial Padrão é o tipo mais básico e popular de documento usado quando se aluga um imóvel a um indivíduo, conhecido como inquilino. É altamente personalizável, o que é muito importante para locadores e proprietários que desejam alterar o contrato de acordo com suas necessidades e tipo de propriedade. Os 3 principais assuntos que um contrato de arrendamento deve implicar são o prazo (duração), o montante por mês ou período, e qualquer tipo de depósito, como uma caução ou depósito para animais de estimação. O contrato de arrendamento garante que os direitos e responsabilidades tanto do senhorio como do arrendatário sejam assegurados, de acordo com o Estado.

Outros nomes comuns incluem:

• “Contrato de Aluguer Básico”
• “Modelo de Contrato de Arrendamento”
• “Contrato de Arrendamento de Apartamento”
• “Contrato de Arrendamento de Casa”
• “Contrato de Arrendamento Simples”
• “Contrato de arrendamento”

Quando usar um contrato de arrendamento residencial

Um contrato de arrendamento residencial deve ser usado quando se alugar qualquer tipo de propriedade habitável a um inquilino que possa incluir uma casa, apartamento, quarto, condomínio, casa móvel ou algum outro tipo de propriedade habitável. É muito importante usar um arrendamento para minimizar disputas e se algum problema resultar na necessidade de um tribunal, como um despejo, é necessário um arrendamento para que qualquer uma das partes ganhe seu caso, especialmente o locador.

O que está incluído em um Arrendamento Residencial?

Um Contrato de Arrendamento Residencial Padrão pode incluir razões para a rescisão do contrato que não encontrariam o inquilino em violação do contrato. Um inquilino pode rescindir o contrato a qualquer momento, no entanto, existem cláusulas comuns que não têm uma penalidade pela rescisão do contrato, tais como:

• Militar ou licença associada ao Governo (as leis estaduais e federais têm autoridade sobre as regras para as quais a rescisão pode ocorrer).
• A saúde do inquilino ou de um membro da família imediata que exija a recolocação.
• Relocalização em relação ao actual ou novo emprego do inquilino (Dependente das leis estaduais locais).

O arrendamento deve ser revisto para cláusulas de rescisão antecipada que permitam a sua rescisão sem qualquer penalização. Se não forem encontradas cláusulas, o arrendatário pode tentar adicionar cláusulas legais que permitam que o contrato de arrendamento seja rescindido sem penalização. As cláusulas são fornecidas a critério do locador, ou da sociedade gestora do imóvel, se agir em nome do melhor interesse do locador. Dependendo dos motivos para o arrendatário quebrar o contrato de arrendamento, alguns estados oferecem opções que não responsabilizariam o arrendatário mesmo quando não indicadas no contrato padrão de arrendamento residencial.

Como negociar um contrato de arrendamento residencial

Negociar um contrato de arrendamento é determinado por uma série de fatores que começam com as condições do mercado e como o imóvel é cotado em relação a outros arrendamentos na área. O objetivo do locador é cobrar o máximo de aluguel a cada mês, mitigando o risco do imóvel. Se o candidato puder representar que seria um inquilino estável, o senhorio pode dar-lhe um desconto sobre o valor mensal do aluguer juntamente com a inclusão de serviços públicos ou serviços.

Os seguintes são factores principais na negociação de um aluguer:

• Histórico de emprego – O senhorio quer ver um histórico de emprego longo e estável que inclua a permanência em cada empresa durante 3-5 anos. Qualquer período menor ou longo de desemprego será considerado de alto risco para o locador.
• Current Pay Stubs – A fim de provar o seu rendimento, o locador gostaria de ver as últimas 2 semanas de pagamento do candidato. Isto pode ser obtido diretamente do empregador ou através de um extrato bancário.
• Renda Passada – O candidato precisará recolher seus últimos 2-3 anos de declaração de imposto de renda junto à Receita Federal (IRS). Para empregados este seria o formulário W-4, para indivíduos autônomos ou empreiteiros independentes este seria o formulário 1099;
• Pré-pagamento do aluguel – Se o requerente puder pagar o aluguel antecipadamente no início do aluguel, há uma chance do locador concordar com um valor mensal menor. Especialmente se a quantia for igual a mais de 3 meses;
• Depósito de Segurança – Devido à maioria dos Estados estabelecer um valor máximo de depósito de segurança, o inquilino pode não conseguir tirar o máximo proveito disso; e
• Histórico do Locador – Se o requerente já alugou anteriormente na sua vida, deve reunir as informações de contacto dos anteriores locadores e gestores imobiliários como uma referência viável.

Arrendamento Padrão vs Arrendamento Mensal

A principal diferença é que sob um Contrato de Arrendamento Padrão o prazo é fixo e sob um Contrato de Arrendamento Mensal pode ser cancelado a qualquer momento pelo locador ou inquilino.

Arrendamento padrão

• Termo fixo (datas de início e fim);
• Não pode terminar antecipadamente; e
• Não pode alterar o contrato.

Locação de mês a mês

• Renovação mensal (locação a vontade);
• A qualquer das partes pode rescindir (de acordo com as Leis de Rescisão de Mês a Mês); e
• O contrato pode ser alterado com aviso prévio.

Perguntas Frequentes (FAQ’s)

O Senhorio ou Locatário pode rescindir um Contrato de Arrendamento?

A resposta curta é não. O senhorio e o arrendatário, a menos que exista uma cláusula de rescisão no contrato de arrendamento, não podem terminar o contrato antes da data final. Embora ambas as partes tenham caminhos que podem seguir para tentar cancelar o contrato de forma amigável.

Opções do Locatário

• Oferecer um Pagamento – Negociar com o locatário o que seria necessário para que ele saia mais cedo. Comece com a devolução imediata do depósito de segurança e a oferta de pagamento das despesas de mudança.
• Oferecer Aluguel Gratuito – Se o locador quiser que o locatário se mude em 2-3 meses, faça com que o locatário concorde oferecendo-lhe um aluguel gratuito até a data de rescisão antecipada.

Opções do Locatário

• Oferecer o Depósito de Segurança – Ofereça ao locador o depósito de segurança como um esforço de boa-fé para sair do aluguel. Este é pelo menos um ponto de partida e geralmente é mais do que a maioria dos inquilinos fazem.
• Oferecer um mês extra de renda – Se o inquilino não teve que pagar um depósito de segurança no início do arrendamento, o locador pode estar inclinado a aceitar um mês extra de renda ou pagamento equivalente para deixar o inquilino sair do arrendamento.
• Plead Financial Hardship – Se o inquilino puder provar ao senhorio que perdeu o seu emprego, em alguns casos, o senhorio irá oferecer uma libertação em vez de lutar contra o inquilino através de um despejo.
• Claim Domestic Violence – Em alguns Estados, como Nevada, existem leis que permitem ao inquilino quebrar o contrato de arrendamento sem penalização se o inquilino for vítima de violência doméstica. Qualquer inquilino que seja vítima de violência doméstica deve procurar ajuda imediata, independentemente das leis locais.

Quanto tempo dura um Arrendamento?

A duração de um contrato de arrendamento é identificada como um dos requisitos do contrato. Um contrato de arrendamento pode ser criado para arrendamento mensal, seis meses, um ano ou mais. Os contratos de arrendamento não têm de ser o mesmo período de tempo definido. No final do actual contrato de arrendamento (prazo fixo), o senhorio pode desejar prolongar o arrendamento ao arrendatário, uma vez que um contrato de arrendamento não se renova automaticamente, ao contrário de um contrato de arrendamento. O actual contrato de arrendamento terá de ser alterado ou poderá ser assinado um novo contrato legalmente vinculativo.

Um Arrendamento Precisa de ser Testemunhado ou Notarizado?

Em todos os 50 Estados, um contrato de arrendamento não precisa de ser assinado com uma testemunha ou notário público desde que não seja mais do que um período de um (1) ano. Se mais tempo, Estados como a Flórida, exigem requisitos adicionais de assinatura como testemunhas para estar presente.

Posso Adicionar um companheiro de quarto a um contrato de arrendamento?

No caso do inquilino estar adicionando outro indivíduo à residência (ou seja, companheiro de quarto, membro da família, etc.), o contrato de arrendamento deve ser consultado para os requisitos. Os contratos de Aluguer Residencial Standard têm directrizes que os novos inquilinos devem ser acrescentados especificamente como co-inquilino. O inquilino adicional pode estar sujeito a uma triagem criminal e financeira, e a uma revisão do histórico de arrendamento. Além disso, o actual contrato de arrendamento poderá ter de ser revisto para garantir que o limite de ocupação não é excedido.

O arrendatário pode permanecer no imóvel após a expiração do contrato de arrendamento?

O inquilino terá de ler o seu contrato de arrendamento, uma vez que a maioria dos contratos se converte automaticamente num contrato de arrendamento de mês a mês (arrendamento a vontade) se não houver rescisão por nenhuma das partes. Na maioria dos casos, o locador enviará ao locatário um Adendo de Extensão do Arrendamento antes do término do contrato original para estender o prazo. A prorrogação irá detalhar a nova data final, juntamente com quaisquer outras alterações, mantendo o resto dos termos do contrato de arrendamento original.

É Possível Transferir um Arrendamento Residencial?

A menos que o contrato tenha direitos de cessão, um arrendamento não pode ser transferido para outra pessoa. Por defeito, a maioria dos arrendamentos tem uma linguagem que proíbe especificamente a cessão de um contrato de arrendamento.

Embora, uma prática comum endossada pelos senhorios é permitir que um inquilino subalugue o imóvel. Num contrato de subarrendamento, o inquilino aluga novamente o imóvel a outro indivíduo que paga a renda ao inquilino que depois paga a renda como indicado no contrato de arrendamento original assinado com o senhorio. Na maioria dos casos, o inquilino terá de obter autorização do senhorio, através do Formulário de Consentimento do Senhorio, antes de poder encontrar um subarrendatário para o imóvel.

E se o Senhorio violar o contrato de arrendamento?

Se o senhorio violar o contrato de arrendamento, o arrendatário, sujeito à lei estatal, será obrigado a contactar o senhorio da violação. Se o locador não corrigir o problema, como por exemplo, não quiser fazer um conserto no local, o locatário poderá “consertar” o problema por conta própria e deduzir do aluguel ou rescindir o contrato de locação por completo.

Como redigir um contrato de locação padrão

Download: Adobe PDF, Microsoft Word (.docx), Open Document Text (.odt)

Quando escrever um contrato de arrendamento residencial, é melhor ter os termos do contrato totalmente negociados entre o locador e o inquilino. Depois de um acordo verbal ter sido estabelecido, as partes podem continuar a criar um acordo escrito usando um modelo que contém a linguagem necessária de acordo com a lei do Estado em que o imóvel está localizado.

Passo 1 – Completar as Informações das Partes

Outros conhecidos como “locador” e “inquilino”, decidir quem será nomeado no contrato de arrendamento. Esta é uma questão importante que se coloca aos inquilinos que vão viver juntos, como os que têm uma relação romântica. Uma regra geral é se o aluguer só pode ser suportado pelos rendimentos de ambas as pessoas, então é aconselhável que ambos os indivíduos sejam nomeados como inquilinos.

Se houver crianças ou qualquer pessoa que não esteja listada como inquilino mas que viva no imóvel, serão nomeados como ‘ocupantes’.

Passo 2 – Descreva o imóvel

Como inquilino, ele ou ela vai querer saber o que está expressamente incluído no aluguer. Se o imóvel for um condomínio, por exemplo, o inquilino deverá assegurar-se de que está incluído que terá acesso a todas as facetas do imóvel durante o prazo.

Além disso, se o imóvel incluir estacionamento ou quaisquer outros serviços disponíveis e acessíveis pelo inquilino, deverá ser incluído no contrato.

Passo 3 – Valor do Aluguel

Antes de concordar com o valor do aluguel é uma boa idéia fazer um último cheque da área ao redor para ver o valor mensal sendo oferecido por outros locadores. Isto pode ser feito utilizando o RentoMeter que utilizou recursos de terceiros (terceiros) para informar um potencial inquilino se este estiver a pagar demasiado, dando a renda mediana de uma área de mercado.

É importante ler o que está incluído como parte do aluguer, tais como utilidades e serviços, bem como a forma como o pagamento deve ser feito e em que dia do mês é devido.

Preços tardios – Se vai haver algum atraso no pagamento, deve ser claramente estabelecido entre o senhorio e o inquilino. Na maioria das vezes há uma taxa para cada dia de atraso no pagamento ou para cada ocorrência. Alguns Estados têm limites máximos por isso é melhor fazer uma pesquisa das leis onde o imóvel está localizado.

Passo 4 – Utilidades e Serviços

Almost tão importante como o aluguel mensal são as utilidades e serviços que estão incluídos no aluguel. Dependendo da área do imóvel, as utilidades e serviços são vitais para a vida diária do inquilino, incluindo:

Exemplos Incluídos:

• Electricidade
• Lixeira / Recicláveis
• Água / Esgoto
• Cabo / Internet
• Calor (gás, propano, etc)
• Ar Condicionado
• Cuidado de neve (zonas suburbanas)
• Retirada da neve (zonas suburbanas)

Passo 5 – Mobiliário

Certifique-se de que todos os aparelhos e móveis mencionados no contrato de arrendamento existem no imóvel. Caso contrário, no final do contrato o senhorio será responsável por reclamar tudo o que for mencionado no contrato de arrendamento como parte do imóvel. Se uma lista de verificação estiver a ser completada, isto não é um grande problema, mas o inquilino deverá verificar novamente se tudo está incluído como parte do arrendamento.

Passo 6 – Prazo do arrendamento

Na maioria dos casos, um arrendamento padrão tem um prazo de 12 meses. Embora, em algumas situações, como por exemplo se o arrendatário tiver restrições laborais ou outros assuntos, o contrato pode ser feito por qualquer período fixo de tempo. O locatário deve entrar no período de tempo que melhor se adapte à sua situação.

Passo 7 – Depósito de Garantia

Um depósito de garantia é uma quantia em dinheiro que é mantida numa conta de garantia pelo locador. Os fundos são totalmente liberados para o locatário, no final do contrato, até que não haja danos ao imóvel. O depósito de segurança é uma rede de segurança para o locador no caso do inquilino decidir não pagar o aluguel, desocupar o imóvel antecipadamente, ou se no final do prazo houver danos ao imóvel. Se houver danos no imóvel no final do arrendamento, o locador geralmente fornece uma lista detalhada de todas as reparações que foram feitas e seu valor.

Montantes máximos ($) – Limites exigidos por lei para cada Estado.

Retomar o depósito de segurança – O locador será obrigado a devolver o depósito de segurança ao locatário dentro do prazo exigido pelo Estado.

Passo 8 – Rescisão antecipada

Se o locador e o locatário decidirem permitir a rescisão do contrato, esta poderá ser feita com ou sem taxa por qualquer uma das partes. Se for exigida uma taxa, esta é normalmente igual a um (1) mês de renda e dá à outra parte trinta (30) dias de pré-aviso. Esta secção pode ser inteiramente negociada entre o senhorio e o arrendatário. Não há leis ou requisitos estatais que restrinjam esta seção.

Passo 9 – Política de fumo

Se houver uma política de fumo, ela deve ser mencionada no contrato. Por defeito, se não for declarado que o acto é proibido, o arrendatário pode ter o direito de fumar. Na Califórnia, por exemplo, é exigido que cada contrato de arrendamento mencione qual é a apólice no local.

Passo 10 – Animais de estimação

Embora tecnicamente considerado um ocupante, os animais de estimação não são o melhor amigo do locador. Mesmo que sejam permitidos na propriedade, o proprietário deve indicar exactamente que tipos são permitidos para que um inquilino “biológico” não tenha animais de quinta no local. Além disso, recomenda-se que o locador coloque um peso máximo que o animal possa ter para a responsabilidade (cães perigosos tendem a ser maiores) e danos às instalações.

Na maioria dos Estados, o locador pode cobrar uma taxa ou depósito adicional para animais de estimação que é separada do depósito de segurança. Um locador pode usar o Adendo de Locação de Animal de Estimação para estabelecer regras para animais em sua propriedade.

Passo 11 – Divulgação de Tinta Baseada em Chumbo

• Formulário de Divulgação de Tinta Baseada em Chumbo

Talvez a divulgação mais importante seja identificar para um novo locatário a existência de tinta baseada em chumbo nas instalações. De acordo com a lei federal (42 U.S. Code § 4852d), se a estrutura no imóvel foi construída antes de 1978, o locador será obrigado a emitir a divulgação ao inquilino. A divulgação lança um aviso ao inquilino de que se este vir qualquer lasca, deterioração ou rachadura na pintura do local para contactar imediatamente o senhorio e as autoridades.