Foreclosure Process

What is Foreclosure?

Foreclosure is a process that allows a lender to recover the amount dueed on a default loan by selling or taking ownership (repossession) of the property securing the loan. O processo de execução hipotecária começa quando um mutuário/proprietário inadimplente no pagamento do empréstimo (geralmente pagamentos de hipoteca) e o credor apresenta um aviso público de inadimplência, chamado de Aviso de inadimplência ou Lis Pendens. O processo de execução pode terminar de uma das quatro maneiras:

• O mutuário/proprietário restaura o empréstimo pagando o valor padrão durante um período de carência determinado por lei estadual. Este período de carência também é conhecido como pré-fechamento.
• O mutuário/proprietário vende o imóvel a um terceiro durante o período de pré-fechamento. A venda permite ao mutuário/proprietário pagar o empréstimo e evitar a execução do seu histórico de crédito.
• Um terceiro compra o imóvel num leilão público no final do período de pré-fechamento.
• O mutuante toma posse do imóvel, geralmente com a intenção de revendê-lo no mercado aberto. O doador pode tomar posse do imóvel através de um acordo com o mutuário/proprietário durante o período de pré-fechamento, através de uma execução de venda curta ou através da compra do imóvel no leilão público. Propriedades recuperadas pelo emprestador também são conhecidas como propriedades bancárias ou REO (imóveis pertencentes ao emprestador).

Como funciona a execução hipotecária?

Para executar a execução hipotecária de acordo com o procedimento judicial, o emprestador deve provar que a hipoteca (mutuário/proprietário) está em mora. Uma vez que o credor tenha esgotado as suas tentativas de resolver o incumprimento com o proprietário da casa, o passo seguinte é contactar um advogado para prosseguir com a acção judicial. O advogado contacta o credor hipotecário para tentar resolver o incumprimento. Se o credor hipotecário não conseguir pagar a inadimplência, o advogado arquiva um litispendência (ação judicial pendente) junto ao tribunal. A litispendência avisa o público que uma ação pendente foi movida contra o devedor. O objetivo da ação é fornecer provas de inadimplência e obter a aprovação do tribunal para iniciar a execução hipotecária.

As execuções não judiciais são baseadas em escrituras de confiança que contêm a cláusula de poder de venda. A cláusula permite ao fiduciário iniciar uma venda de execução hipotecária sem ter de ir a tribunal. O fiduciário é normalmente obrigado a emitir um aviso de inadimplência e notificar o fiduciário (mutuário/proprietário) sobre o estado de inadimplência. Se o fiduciário não responder, o fiduciário então inicia os passos para conduzir a venda da hipoteca da casa.

Este processo de execução permite três oportunidades para encontrar pechinchas na hipoteca da casa.

Linha de tempo para a execução da hipoteca

Passo 1: Pré-Feclosure

Proprietários que estão atrasados nos pagamentos da hipoteca receberão uma Notificação de Inadimplência do seu credor. Notificações de inadimplência são arquivadas junto à autoridade local de registros. Uma notificação de Lis Pendens também pode ser apresentada para notificar quaisquer outros titulares de hipotecas. A Notificação de Inadimplência fornece instruções ao proprietário sobre o valor que ele deve pagar e quanto tempo ele tem que pagar. Se o proprietário pagar de acordo com estas instruções, o processo de execução hipotecária é encerrado.

Saiba como comprar pré-fechamentos

Passo 2: Leilão

Se o empréstimo não for reposto até o final do período de pré-fechamento, o imóvel será vendido em um leilão público. Os compradores muitas vezes são obrigados a pagar em dinheiro no leilão e podem não ter muito tempo para pesquisar previamente o título e o estado do imóvel; no entanto, um leilão público muitas vezes oferece ao financiador uma maneira de liquidar rapidamente o imóvel. O financiador normalmente estabelece uma oferta mínima no leilão de execução hipotecária igual ao montante devido sobre o imóvel mais taxas e vários custos para o financiador.

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Passo 3: Banco Próprio (REO)

Execução bancária pode se tornar execução hipotecária do governo se o empréstimo for apoiado por uma agência governamental como o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) ou o Departamento de Assuntos de Veteranos (VA). Nesse caso a agência governamental seria responsável pela venda do imóvel.

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Saia do processo de execução hipotecária

As propriedades podem sair do processo de execução hipotecária de várias maneiras. As pré-fechamentos podem sair do processo antes do Leilão de Foreclosure em uma de várias formas:

a) Proprietário recupera o atraso no pagamento da hipoteca
b) Proprietário recebe uma modificação no empréstimo para reduzir os pagamentos da hipoteca
c) Proprietário vende a propriedade por menos do que o que é devido no empréstimo (venda a descoberto)
d) Escritura em vez da execução da hipoteca

Propriedades programadas para um leilão público de execução da hipoteca saem do processo de execução da hipoteca sendo vendidas a um terceiro comprador em leilão.

Pós execução hipotecária

Investidor possuído

Investidores buscam retornos de várias maneiras: comprando barato e revirando, fazendo melhorias, ou alugando para valorização a longo prazo. Os investidores podem comprar casas diretamente de proprietários, em leilão, ou de financiadores.

Propriedade do consumidor

Propriedades no processo de execução hipotecária devem ser compradas ou alugadas por consumidores comuns que planejam viver nelas. Isto pode parecer óbvio, mas o consumidor é uma peça extremamente importante do quebra-cabeças da execução de hipoteca. Os consumidores podem pagar significativamente mais ou quase nada por uma propriedade com base em uma miríade de preferências do consumidor. Os consumidores podem preferir viver perto de boas escolas ou universidades, longe de áreas de alta criminalidade, longe de locais de resíduos perigosos, etc.

Processo de execução judicial versus processo de execução não judicial

Em certo estado, o processo de execução judicial não requer mais o envolvimento do sistema judicial. Estes estados são referidos como “não-judiciais”. Veja uma comparação das leis de execução hipotecária por estado em Foreclosure Laws.