Condenação, também chamada de domínio eminente ou “take,” é o direito de um governo ou seu agente de tomar propriedade privada para uso público, com pagamento de indenização. Em uma ação de condenação, o governo toma posse física e jurídica do imóvel. Uma teoria jurídica relacionada, a condenação inversa, descreve uma situação em que o governo não toma posse legal mas essencialmente regula toda a utilidade da propriedade.
Partes e Propriedade
A maioria, mas não todas, as entidades governamentais têm autoridade para condenar por um “propósito público”. Alguns usos são claramente públicos: rodovias, escolas, prisões, aeroportos e instalações governamentais. Algumas vezes, o propósito público é menos óbvio. Por exemplo, a propriedade pode ser condenada como parte da renovação urbana, apenas para ser reestruturada para um novo uso privado, que reduzirá a ruína e gerará maior receita tributária. Alguns estados permitem a condenação por empresas de transporte e empresas de serviços públicos ou de energia. O domínio eminente é regido principalmente pela legislação estadual, e os estados diferem quanto à condenação pelo reordenamento e quanto à autoridade para condenar, portanto você pode precisar consultar suas leis locais para obter detalhes.
Condenação pode envolver menos do que a propriedade inteira. Por exemplo, o condado pode condenar uma faixa de 10 pés de cada um dos vários pátios da frente a fim de alargar uma rua. Pode também condenar apenas um servidão, em vez de propriedade, por exemplo, para correr linhas de água. Uma tomada de água pode ser temporária. Por exemplo, o Estado pode precisar usar parte de uma propriedade vizinha para o acesso enquanto constrói uma prisão que, no futuro, terá sua própria estrada. Em alguns casos, os inquilinos têm recurso se os seus direitos de arrendamento fizerem parte do que é tomado. Quando uma tomada envolve menos do que a totalidade da propriedade, a compensação deve levar em conta qualquer dano à propriedade não tomada.
Em alguns casos, os proprietários podem ter direitos se uma entidade governamental divulgar a sua intenção de prosseguir um projecto mas retardar a sua concretização. O atraso pode fazer com que a propriedade perca valor e desencorajar o proprietário de fazer melhoramentos na mesma.
Direitos dos proprietários
O proprietário tem o direito de ser notificado da condenação pendente. Muitos estados exigem que o órgão governamental negocie a compra voluntária da propriedade antes de perseguir a condenação. Enquanto o proprietário geralmente não pode contestar se a condenação ocorrerá, os desafios ao valor da compensação oferecida são bastante comuns.
O proprietário deve considerar a obtenção de uma avaliação independente, mas deve também lembrar-se que o tribunal irá, em última instância, olhar para o valor justo de mercado atual. O valor justo de mercado não leva em conta o valor sentimental, o que o proprietário pagou pelo imóvel, ou dívidas contra o imóvel.
Desafiar a avaliação não irá necessariamente atrasar o processo. A maioria dos estados tem leis de “quick take” que permitem ao governo depositar dinheiro e tomar posse e título imediatamente, evitando atrasos em projetos importantes.
Última actualização Dezembro de 2018