Como financiar uma casa duplex ou multifamiliar

Comprar uma casa multifamiliar pode ser uma forma inteligente de gerar renda passiva e construir riqueza. Hipotecas multifamiliares estão disponíveis para compradores de casas duplex e de três e quatro unidades.

As casas multifamiliares com até quatro unidades são consideradas residenciais para fins de financiamento, assim você pode comprá-las com hipotecas como aquelas usadas para comprar casas unifamiliares.

Por outro lado, propriedades com cinco ou mais unidades são consideradas imóveis comerciais, assim o financiamento dessas é um processo diferente. Os empréstimos para imóveis comerciais são geralmente mais difíceis de obter, requerem maiores adiantamentos e muitas vezes requerem prazos de amortização mais curtos.

Investidor ou propriedade ocupada pelo proprietário

As opções de financiamento de casas multifamiliares variam dependendo se o comprador pretende ocupar uma das unidades.

Owner-ocupantes podem escolher entre empréstimos da Administração Federal de Habitação (FHA), empréstimos Veterans Affairs, ou financiamento convencional. Os investidores, no entanto, estão limitados a empréstimos hipotecários convencionais apenas.

Aqui estão três opções de empréstimos hipotecários multifamiliares para duplex, triplex e fourplex.

A hipotecas convencionais para casas duplex e multifamiliares

As hipotecas convencionais são adequadas para:

• Owner-occupants
• Investors

Pode requerer uma hipoteca para uma casa multifamiliar de um banco, cooperativa de crédito ou credor hipotecário, tal como faria para uma casa unifamiliar. As hipotecas convencionais estão em conformidade com as diretrizes de subscrição estabelecidas pelos gigantes hipotecários patrocinados pelo governo Fannie Mae e Freddie Mac. Quando você se aplica, o credor considera sua pontuação de crédito, histórico de crédito, renda, ativos e outras dívidas.

Qual é o valor máximo de hipoteca para uma multifamília?

Limites de empréstimo em conformidade para empréstimos convencionais são geralmente limitados a $510.400 em todo o país em 2020, com limites mais altos para condados com custos de moradia mais altos. Se estiver a comprar uma propriedade multifamiliar, existem limites de empréstimo mais altos.

Os limites máximos de empréstimo aumentam em áreas sem um acréscimo de alto custo para $635.550 para casas de duas unidades, $789.950 para casas de três unidades e $981.700 para propriedades de quatro unidades.

Pode usar a renda de aluguer para se qualificar para um empréstimo?

Compradores de uma casa duplex ou multiunidades podem por vezes usar a renda de aluguer projectada das unidades adicionais para se qualificarem para um empréstimo. Para que esses pagamentos sejam levados em conta, os inquilinos normalmente já devem ter assinado um contrato de arrendamento.

Os mutuantes podem considerar os rendimentos de arrendamento da propriedade multifamiliar desde que o potencial mutuário possa fornecer a documentação apropriada dos pagamentos.

De acordo com as orientações da Fannie Mae, a propriedade deve ser uma residência de duas, três ou quatro unidades que esteja ocupada pelo proprietário, ou uma propriedade de investimento de uma a quatro unidades. Isso significa que se você for morar em uma das unidades, o aluguel das unidades ocupadas pelo inquilino pode ajudá-lo a se qualificar para uma hipoteca. Se você é um investidor, você pode contar o aluguel de todas as unidades.

Nem todo o rendimento se aplica, no entanto; normalmente 25% é subtraído para contabilizar as vagas e a manutenção.

Você também precisará fornecer documentação para mostrar que o rendimento do aluguel é estável. Uma prova aceitável pode ser um arrendamento actual, um contrato de arrendamento, ou pelo menos dois anos de histórico de arrendamento consistente. Você também pode precisar fornecer o Formulário 1040 do IRS Schedule E para provar que o aluguel foi informado na sua declaração de impostos.

Investidores normalmente precisam de adiantamentos mais altos que os ocupantes-proprietários

As hipotecas tradicionais requerem um adiantamento de 20%. Os compradores podem, por vezes, obter hipotecas com prestações mais baixas, embora tenham de pagar um seguro hipotecário privado, ou PMI.

Se estiver a comprar propriedade como um investimento e não planeia viver lá, terá de satisfazer critérios diferentes para obter uma hipoteca. As propriedades de investimento não se qualificam para o PMI, portanto você terá de abater pelo menos 20%, e possivelmente mais, para obter o financiamento tradicional. Os financiadores geralmente assumem mais riscos com propriedades de investimento, portanto podem exigir uma redução de 25% ou 30%, dependendo das taxas de juros oferecidas.

FHA empréstimos para financiamento de duplex ou casas multifamiliares

Se você planeja morar em uma unidade da propriedade multifamiliar, você pode ser elegível para financiá-la através de um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA). Estes empréstimos são apoiados pelo governo e podem ser usados para propriedades com até quatro unidades.

Os empréstimos da FHA podem ser adequados para:

• Compradores de primeira habitação
• Pessoas com menos de um crédito perfeito
• Compradores que não têm poupanças suficientes para uma grande entrada

Os empréstimos da FHA oferecem estas vantagens:

• Pessoas com menos de um crédito perfeito
• Pessoas com menos de um crédito convencional – tão baixo quanto 3.5 por cento
• Baixo custo de fechamento
• Qualificação mais fácil

Os empréstimos de FHA não são emitidos pela Administração Federal de Habitação. Eles são emitidos por bancos aprovados pela FHA e financiadores de hipotecas, e a FHA garante uma parte dos empréstimos, protegendo o financiador em caso de inadimplência. Graças a essa garantia, os credores estão dispostos a oferecer condições mais favoráveis, estender hipotecas a mutuários com pontuação de crédito mais baixa, e aceitar menores adiantamentos.

FHA empréstimos provavelmente não são adequados para você se você tiver excelente crédito e dinheiro suficiente economizado para pelo menos 10 a 15% de adiantamento, porque eles podem ser mais caros do que hipotecas convencionais.

Mas se sua pontuação de crédito é baixa ou seus fundos são apertados, um empréstimo FHA pode ser a melhor opção para você.

FHA empréstimo com pontuação mínima de crédito

Para obter um empréstimo FHA com 10% abaixo, você precisará de uma pontuação de crédito entre 500 e 579.

Para um empréstimo FHA com 3,5% abaixo, você precisará de uma pontuação de 580 ou mais.

FHA documentação de empréstimo

Quando você se inscrever, os credores lhe pedirão para fornecer comprovantes de pagamento, W-2s, declarações de impostos e outra documentação financeira. Se você está contando com a renda de aluguel para ajudá-lo a se qualificar, você também precisará fornecer aluguéis, garantias de aluguel ou histórico de aluguel.

Para empréstimos FHA, diferentes jurisdições têm seu próprio fator de vacância que reduz o valor do aluguel que pode ser adicionado à renda qualificada do mutuário. Por exemplo, em alguns lugares, os mutuários podem adicionar $750 à sua renda mensal bruta se estiverem recebendo um aluguel de $1.000.

Empréstimos FHA para financiamento de duplex e casas multifamiliares

Qualificar-se para empréstimos VA apoiados pelo governo dos EUA é um dos benefícios associados ao serviço militar, e eles podem ser usados para financiar propriedades com até quatro unidades, e não apenas casas unifamiliares. Se você ou seu cônjuge for um membro do serviço ou veterano, você pode se qualificar para um empréstimo VA. Empréstimos VA não são destinados a propriedades de investimento, portanto você só pode financiar uma propriedade com várias unidades se o candidato qualificado planeja viver em uma das unidades.

Empréstimos VA são adequados para:

• Militares, veteranos e seus cônjuges

As emprestadores VA provavelmente lhe darão condições mais favoráveis do que você obteria com uma hipoteca convencional, devido à garantia VA sobre uma parte do empréstimo.

Existem muitas vantagens em contrair uma hipoteca VA se você se qualificar, incluindo:

Sem exigência de adiantamento

Empréstimos VA podem ser usados para financiar até 100 por cento do preço de compra. Isso significa que não é necessário nenhum adiantamento.

Sem seguro de hipoteca privado (PMI)

Empréstimos VA também economizam dinheiro porque não requerem seguro de hipoteca privado. Quando você obtém uma hipoteca convencional enquanto coloca menos de 20%, você normalmente será obrigado a pagar pelo PMI. Mas empréstimos VA não têm este requisito, poupando-lhe uma soma substancial.

Sem requisito de pontuação mínima de crédito para empréstimos VA

A VA não tem um requisito de pontuação mínima de crédito. Os credores são obrigados a olhar para todo o quadro financeiro do candidato e o banco ou credor hipotecário pode ter seus próprios requisitos individuais para os mutuários VA.

Uma taxa única de financiamento também pode ser financiado

Os empréstimos VA têm uma taxa de financiamento. Geralmente, estas taxas variam de 1,25% a 3,3% do total do empréstimo. No entanto, não é necessário pagá-la no fechamento, uma vez que a VA permite que seja incluída no empréstimo. Alguns veteranos podem se qualificar para uma renúncia se receberem compensação por invalidez VA ou atenderem a outros critérios.

VA loan Certificate of Eligibility (COE)

Você precisa de um Certificado de Elegibilidade válido para obter um empréstimo VA. Você pode obtê-lo online ou pedir ao financiador para obtê-lo para você, seja online ou usando uma aplicação eletrônica.

Comprar uma casa duplex ou maior para morar e alugar pode ser uma grande estratégia para a construção de riqueza. Se você é um comprador de casa pela primeira vez ou um veterano, você pode ser capaz de usar os benefícios especiais de um empréstimo garantido pelo governo para comprar a propriedade, com um mínimo de entrada e uma taxa de juros razoável. Da mesma forma, a compra de uma propriedade multifamiliar como um investimento pode colocá-lo no caminho da segurança financeira a longo prazo.