Como comprar um duplex e ter lucro

A ideia de investir em duplexes tem sido abraçada pelos investidores de toda a indústria. Poucas estratégias de saída, aliás, provaram que são mais capazes de construir riqueza melhor e mais eficientemente do que uma sólida estratégia de investimento em duplex. Talvez ainda mais importante, investir em duplexes também serve como um ótimo ponto de entrada no campo de investimentos imobiliários. Pode não haver uma maneira mais fácil para os novos investidores construírem uma carteira de imóveis para locação e depois viverem numa unidade de um duplex e alugarem a outra, o que levanta a questão: Possuir um duplex é um bom investimento? Melhor ainda, quais são os prós e os contras de possuir um duplex? As respostas a estas perguntas vão ajudá-lo a decidir a sua próxima mudança.

As vantagens de comprar um duplex

Investir em duplex é possivelmente a melhor estratégia de saída para novos investidores a considerar. A capacidade de viver em uma unidade enquanto aluga a outra concede aos investidores vários benefícios que não podem ser encontrados em nenhum outro lugar. Dos benefícios concedidos àqueles que investem em duplex, os seguintes são talvez os maiores e mais cobiçados entre os empreendedores imobiliários:

1. Cash Flow: A primeira (e mais óbvia) vantagem de investir em duplexes tem a ver com o potencial de gerar fluxo de caixa. Não diferente das tradicionais casas unifamiliares ou apartamentos, os duplexes são capazes de exigir uma generosa quantidade de fluxo de caixa no mercado atual.

2. Easier To Finance: Devido, em grande parte, à sua natureza mais avesso ao risco, os financiadores estão mais dispostos a arriscar com os mutuários que procuram financiamento para os duplexes. Uma única vaga é muito menos ameaçadora para um proprietário de duplex do que alguém que investe em uma única unidade. No caso de uma propriedade de uma única unidade ficar vaga, 100% do potencial de lucro é perdido. No entanto, duplexes com uma única vaga ainda têm a oportunidade de gerar fluxo de caixa (muitas vezes o suficiente para cobrir toda a hipoteca). Como resultado, os credores sentem-se muito mais confortáveis na distribuição de fundos para os mutuários, e estão mais inclinados a aliviar os requisitos de empréstimo.

3. Faster Portfolio Building: A construção de uma carteira torna-se muito mais eficiente quando cada aquisição consiste em várias unidades, em vez de uma. Sendo múltiplas unidades no decorrer de uma única transação, os investidores podem reduzir significativamente a quantidade de tempo que gastam para encontrar e adquirir ativos. O tempo economizado apenas na tabela de fechamento torna possível construir uma carteira mais rapidamente. Sem ter que executar um fechamento individual para cada propriedade.

4. Risk Mitigation: Os investimentos duplex desenvolveram uma reputação de mitigação de risco. Pela mesma razão que os financiadores estão mais confortáveis para emprestar a alguém que investe em um duplex, os próprios investidores devem se sentir confortáveis que suas estratégias de saída tipicamente coincidem com menos risco do que as propriedades tradicionais de aluguel de uma unidade. Mais uma vez, os activos com várias unidades são menos susceptíveis de prejudicar os investidores com uma única vaga.

5. Tax Shelter: Não exclusivo para duplex, uma série de benefícios fiscais são estendidos a todos e quaisquer proprietários de propriedades de aluguel qualificadas. Aqueles que possuem propriedades de aluguel de fluxo de caixa são premiados com a oportunidade de amortizar várias despesas e compensar o imposto de renda a cada ano. O valor que o proprietário é capaz de amortizar irá variar de casa para casa (e custo para custo), mas o fato permanece: os proprietários de imóveis de aluguel podem economizar muito dinheiro em tempo de impostos se estiverem familiarizados com o que podem e não podem amortizar.

6. Menos despesas gerais: Os investidores devem esperar gastar menos em manutenção, uma vez que os duplexes partilham uma série de comodidades como telhados, unidades de aquecimento, ventilação e ar (HVAC) e pátios. Como resultado, há uma boa chance de investir em duplexes resultar em mais fluxo de caixa do que suas contrapartes tradicionais de uma unidade.

7. Ajuda para bagagens: No caso de um investidor pretender viver numa unidade e alugar a outra, é inteiramente possível pagar a totalidade da hipoteca (ou pelo menos uma grande parte dela) com o aluguer gerado pela unidade arrendada.

Os Conservos de Comprar um Duplex

Não é diferente de qualquer oportunidade de investimento, investir em duplexes coincide com um grau de risco inerente. Como resultado, é seguro assumir que existem vários inconvenientes em investir em duplexes, entre os quais:

1. Mais Caro: Não surpreendentemente, um duplex é mais caro do que uma unidade monofamiliar comparável. As propriedades multi-familiares, aliás, serão quase sempre mais caras do que as monofamiliares.

2. Less Risk Doesn’t Mean No Risk: Embora se saiba que os duplexes coincidem com menos riscos do que as propriedades monofamiliares, eles ainda são um investimento, o que significa que eles vêm completos com um grau de risco inerente. Não assuma que os duplexes são sem risco; fazer isso é um exercício de ignorância. Ao invés disso, tome todas as precauções necessárias para mitigar o risco, alto ou baixo como pode ser.

3. Fechar Proximidade aos Locatários: Para o bem ou para o mal, os ocupantes do proprietário viverão numa proximidade incrivelmente próxima dos seus inquilinos. Aqueles que preferem uma abordagem mais prática podem não ter problemas em viver perto dos seus inquilinos, mas aqueles que estão interessados em ganhar um rendimento passivo podem ver a situação de vida como um obstáculo. Com não mais do que uma parede a separá-los dos seus inquilinos, os investidores podem encontrar-se a “trabalhar” mais do que gostariam.

O que procurar ao comprar um duplex

Investir em duplex não é diferente de investir em propriedades de uma unidade de aluguer. De facto, todos os critérios que se usariam para avaliar uma unidade unifamiliar podem ser aplicados a casas multifamiliares. Para uma melhor idéia do que precisa ser levado em consideração, aqui está uma lista de coisas que os investidores devem levar em conta ao comprar um duplex e viver em um dos lados do seu investimento:

• Um Bom Bairro: Uma estratégia de investimento duplex adequada ainda depende muito da regra de ouro dos bens imóveis: localização, localização, localização. O bairro em que o duplex está localizado determinará tudo, desde a qualidade dos inquilinos até aluguéis comparáveis. Na verdade, não há nada mais importante para o sucesso de um duplex do que o local onde ele está localizado. Como resultado, os investidores devem verificar cuidadosamente a localização do seu próprio duplex e certificar-se de que ele atende às suas necessidades específicas, agora e no futuro.

• Impostos sobre propriedades aceitáveis: O sucesso ou fracasso de uma estratégia de investimento duplex dependerá dos números de um negócio. Quanto dinheiro está entrando e quanto está saindo? Dito isto, os investidores devem prestar contas de tudo, incluindo os impostos sobre a propriedade. Os investidores precisam saber o valor que o seu duplex vai exigir que eles paguem em impostos imobiliários, pois o custo vai diminuir os lucros futuros. Em vez de simplesmente ignorá-los, os investidores devem visitar o avaliador de impostos local e determinar exatamente quanto eles devem esperar gastar em impostos sobre a propriedade; só então eles serão capazes de dizer se vale a pena buscar um acordo.

• Um bom distrito escolar: Investir em um duplex não precisa necessariamente acontecer em um bairro com um bom distrito escolar, mas estar localizado perto de um bom sistema educacional é inequivocamente melhor do que não. Se por nada mais, um grande distrito escolar deve aumentar a demanda de um duplex. E o que é demanda, se não para o indicador mais importante para determinar as tarifas de aluguel e vagas?

• Um mercado de trabalho promissor: Compreender como comprar um duplex deve começar por compreender o local em que o bem está fisicamente situado. Mais uma vez, a regra de ouro dos imóveis ainda é tão importante como sempre. Dito isto, há vários factores económicos dentro de um determinado local que também podem ter impacto no desempenho de um duplex. Em particular, o mercado de trabalho local deve ser contabilizado. Um duplex adquirido num mercado de trabalho saudável sugere que não só haverá procura, mas também que os inquilinos poderão pagar um arrendamento. Quando a população de inquilinos é apoiada por uma quantidade saudável de empregos e oportunidades, a economia realmente serve para aumentar o potencial das propriedades alugadas.

• Local Amenities: Uma boa localização deve ter várias amenidades atraentes. Mais uma vez, a demanda é talvez o indicador mais importante para um respectivo duplex; qualquer coisa que atraia inquilinos para uma determinada área deve ser vista como uma vantagem, e só pode ajudar investidores duplex.

• Futuro Empreendimentos: Pesquisar a saúde de um respectivo bairro não pode ser relegado ao presente, mas, em vez disso, precisa ser estendido a futuros empreendimentos. Uma sólida estratégia de investimento duplex deve, portanto, levar em conta não apenas a aparência atual de um bairro, mas também o que ele pode parecer vários anos depois. Investir em duplex é um compromisso de longo prazo, e todas as precauções devem ser levadas em consideração. Um bairro em ascensão, por exemplo, poderia facilmente premiar os investidores com uma oportunidade de adquirir uma casa acessível em uma área que só vai melhorar num futuro previsível.

• Listing And Vacancy Ratios: Os potenciais investidores duplex precisam de pesquisar as taxas de vagas locais. No mínimo, o número de listagens determinará os preços futuros de aluguel. Altas taxas de vagas podem forçar os proprietários a baixar as rendas para atrair inquilinos, o que não augura nada de bom para os investidores que pretendem comprar um duplex e alugar metade dele a um inquilino.

• Arrendamentos comparáveis: Além de exatamente quantas vagas um determinado bairro tem, os investidores duplex precisam considerar as rendas comparáveis da área. Exatamente por quanto estão sendo alugados duplexes similares? Melhor ainda, será que o preço médio de aluguer pedido justifica o preço de compra? Investir em duplexes pode se revelar incrivelmente lucrativo se o fluxo de caixa valer o custo de aquisição, mas os investidores devem ter certeza do seu investimento antes mesmo de considerar a compra.

O que evitar ao investir em duplexes

Investir em duplexes precisa coincidir com um grau inerente de due diligence. Os investidores não só devem saber o que procurar em um bom investimento, mas é igualmente importante que eles saibam o que não fazer. Aqui está uma lista de coisas que os investidores precisam evitar fazer ao comprar um duplex:

• Virar um olho cego para o mercado e sua demografia: Ignorar o mercado imobiliário e a demografia de um determinado bairro é um dos maiores erros que um investidor duplex pode cometer. O mercado e a demografia dirão aos investidores tudo o que eles precisam saber sobre uma área. Portanto, evitar esta informação é a maneira mais rápida de arruinar um potencial negócio. Os investidores não podem investir numa área sobre a qual não sabem nada; é apenas um mau negócio.

• Confiar na Apreciação: A história ensinou-nos que os imóveis tendem a apreciar com mais frequência do que não. No entanto, é má prática (especialmente para investidores de longo prazo) para investidores duplex assumir que um bem irá apreciar. Como a valorização nunca é garantida, é uma tolice contar com ela. É inteiramente possível que um ativo se deprecie, não muito diferente da última recessão. Ao invés disso, os investidores devem ver a valorização como um bônus adicional, e não como algo que é garantido.

• Subestimar Custos e Despesas: Deve ser óbvio, mas os investidores precisam de evitar subestimar custos e despesas. Se alguma coisa, os investidores devem sobrestimar os custos, como uma tentativa de errar pelo lado da cautela. Qualquer tentativa de cortar os cantos e subestimar os custos pode arruinar o marketing de lucro no caso de algo dar errado.

• Tapping Into Reserves: É uma boa ideia que os investidores de rendimento passivo permaneçam o mais líquido possível, o que significa que eles devem evitar explorar o máximo possível os seus fundos de reserva; o dinheiro deve ser deixado para uma emergência. Consequentemente, os investidores devem manter reservas de dinheiro suficientes para cobrir qualquer coisa que possa correr mal. Dessa forma, um revés não arruinará completamente o que já foi uma grande oportunidade de investimento.

• Fazendo Tudo Sozinho: Comprar um duplex e alugar metade dele a inquilinos é totalmente possível de fazer sozinho, mas normalmente não é aconselhado. Aqueles que realmente querem construir uma carteira de renda passiva devem alistar os serviços de uma empresa de gestão de propriedade de terceiros. Dessa forma, o gestor da propriedade cuidará das atividades diárias e liberará o tempo do investidor para adicionar mais ativos à sua carteira.

Where To Find Duplexes To Buy

Existem aparentemente inúmeras maneiras de os investidores encontrarem duplex viáveis para adicionar às suas próprias carteiras de locação, mas não há melhor estratégia do que trabalhar com um agente imobiliário. Um bom agente imobiliário irá custar aos investidores, mas os seus serviços são um investimento. Com um bom agente imobiliário, os investidores podem realmente economizar mais dinheiro do que os serviços do agente custam. Além disso, a ajuda deles vai poupar tempo e muitas dores de cabeça aos investidores. Dito isto, os agentes não são a única fonte de negócios duplex. Vários sites são dedicados a ajudar os investidores a encontrar duplex, entre eles:

• Zillow

• Trulia

• Craigslist

Zillow

Zillow, também conhecido como Zillow Group, Inc., é um banco de dados imobiliário reconhecido nacionalmente. Mais importante, o Zillow pode ser usado para filtrar pesquisas domiciliares em uma determinada área. Usando Zillow, os investidores que procuram duplex podem procurar em bairros e cidades inteiros por casas multifamiliares que atendam aos seus critérios.

Trulia

Não diferente do Zillow, Trulia permite que seus usuários conduzam buscas hiper-localizadas por duplex e propriedades multi-familiares. Como um dos muitos concorrentes da Zillow, Trulia também desenvolveu uma reputação de servir como uma das formas mais fáceis de busca de imóveis na América. Os usuários simplesmente precisam inserir seus critérios (preço, localização, tipo de propriedade, etc.) para ter acesso às casas disponíveis para venda em uma determinada área.

Craigslist

Não confundir com Zillow e Trulia, Craigslist não é relegada a uma base de dados imobiliária. Na verdade, Craigslist é um site americano de anúncios classificados, administrado por seus usuários. Qualquer pessoa com um imóvel, por exemplo, pode publicar uma lista na Craigslist, o que a torna uma ótima alternativa para sites específicos de imóveis. Embora nem todos os sites da Craigslist sejam dedicados à busca de duplex, seus usuários encontrarão muitos imóveis para venda.

Mail Direto

Além de usar websites e agentes imobiliários para procurar duplex, os investidores devem realmente considerar o uso de uma estratégia de marketing de mala direta. Em sua forma mais simples, uma campanha de mala direta é um esforço de marketing que emprega peças de correio impressas promocionalmente (incluindo postais, boletins informativos, cartas de vendas e outro material de marketing) para direcionar a um determinado público. O correio é então enviado a proprietários específicos que podem estar mais inclinados a separar as suas propriedades.

Como comprar um duplex sem dinheiro para baixo

A maior parte dos métodos de compra de um duplex exige que os investidores ponham pelo menos algum dinheiro para baixo. Não muito diferente da compra de casas tradicionais, bancos ou proprietários de imóveis residenciais vão querer algum dinheiro adiantado. No entanto, há algumas exceções à regra. Mais notadamente, os empréstimos garantidos pelo Departamento de Assuntos Veteranos (VA Loans) não exigirão que os mutuários qualificados ponham algum dinheiro para baixo no momento da compra. Vale a pena notar, no entanto, que os beneficiários qualificados de VA Loan devem usar o empréstimo para comprar uma casa como sua residência principal. Portanto, qualquer tentativa de comprar um duplex com um VA Loan exigirá que o mutuário viva na propriedade.

Resumo

Investimento em duplex é reconhecido por muitos como a melhor maneira para novos investidores entrarem na indústria imobiliária. Se por nada mais, os benefícios de investir em duplex superam em muito os negativos, particularmente o fluxo de caixa potencial em relação ao montante de risco que um investidor pode assumir em um negócio promissor. Dito isto, cada investimento coincide com um grau de risco inerente. Para executar com sucesso uma estratégia de investimento duplex, os investidores precisam ter em mente a devida diligência e encontrar as propriedades certas que satisfaçam as suas necessidades específicas.

Key Takeaways

• Investir em duplexes é reconhecido por muitos como a melhor maneira para novos investidores entrarem na indústria imobiliária.
• Comprar um duplex não é muito diferente de comprar uma casa unifamiliar, mas existem algumas diferenças que merecem a atenção dos investidores.
• Comprar um duplex e alugar metade da propriedade a um inquilino poderia ajudar os investidores a mitigar um grande risco.