Jeśli masz trudności z dokonywaniem płatności hipotecznych i przegapiłeś jedną lub więcej, możesz zastanawiać się, jak to jest, aby przejść do wykluczenia jako ostateczność. Proces wykluczenia z rynku kredytów hipotecznych jest długi i długotrwały, a dokładne kroki różnią się w zależności od stanu.
W niektórych stanach przejęcie wymaga przeprowadzenia rozprawy sądowej, a kredytobiorcy mają szansę zakwestionować działania, a nawet podnieść zarzuty. W innych bank może zamknąć nieruchomość bez żadnej interwencji sądowej.
Przesłuchanie lub nie, działania związane z przejęciem mogą spowodować utratę domu. Może mieć również długotrwały wpływ na punktację kredytową.
Etapy postępowania egzekucyjnego
Dokładny proces postępowania egzekucyjnego jest inny w każdym stanie, ale ogólnie rzecz biorąc, można oczekiwać, że będzie wyglądał następująco:
- Upadłość i zawiadomienie o upadłości
- Złożenie wniosku o przejęcie i proces
- Powiadomienie o sprzedaży i sprzedaż nieruchomości
- Wyrok skazujący
Nie wszyscy kredytobiorcy przejdą przez każdy z tych etapów. Złożenie wniosku o przejęcie i proces sądowy są konieczne tylko w przypadku stanów, w których wymagana jest rozprawa sądowa.
Upadłość i zawiadomienie o upadłości
Pierwszą rzeczą, która ma miejsce w procesie przejęcia, jest ogłoszenie upadłości. „Domyślność” oznacza zasadniczo opóźnienie w spłacie kredytu hipotecznego, co większość kredytodawców określa jako zaległości w spłacie.
Prawo stanowi, że kredytodawca musi skontaktować się z kredytobiorcą, gdy ten zalega z płatnościami hipotecznymi przez 36 dni. W ciągu 45 dni kredytodawca musi przekazać pisemne powiadomienie o zaległościach, w tym szczegółowe informacje na temat wszelkich opcji łagodzenia strat lub spłaty, z których kredytobiorca może skorzystać.
Kredytobiorca musi zalegać ze spłatą kredytu hipotecznego przez co najmniej 120 dni, aby kredytodawca mógł zgodnie z prawem rozpocząć proces przejęcia.
Jeśli otrzymają Państwo zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania, ważne jest, aby jak najszybciej skontaktować się ze swoim kredytodawcą lub podmiotem świadczącym usługi w celu omówienia potencjalnych opcji. Możliwe jest zmodyfikowanie kredytu, przystąpienie do planu spłaty, wnioskowanie o krótką sprzedaż lub odstąpienie nieruchomości zamiast jej przejęcia.
Składanie pozwu o przejęcie i proces sądowy
Jeśli dana osoba znajduje się w stanie sądowego przejęcia, następnym krokiem jest złożenie pozwu o przejęcie. Kredytodawca złoży pozew o przejęcie przeciwko kredytobiorcy, zwany również „skargą”. W niektórych stanach pożyczkodawcy muszą udowodnić, że przed wniesieniem pozwu zaoferowali pożyczkobiorcy opcje łagodzenia strat.
Pozew o przejęcie zostanie skierowany do sądu, a kredytobiorcy mają prawo do zakwestionowania przejęcia i przedstawienia argumentów obrony. Jeśli sąd wyda orzeczenie na korzyść pożyczkodawcy, nieruchomość może zostać zaplanowana do sprzedaży.
Zawiadomienie o przejęciu, sprzedaż
W stanach, w których nie dochodzi do sądowego przejęcia, nie ma procesu. Kredytodawcy po prostu wydają „zawiadomienie o zamiarze wykluczenia”, ostrzegając kredytobiorcę, że proces wykluczenia został rozpoczęty. Będą również musieli ogłosić sprzedaż – zwykle w gazecie, na co najmniej kilka tygodni przed planowaną datą sprzedaży.
Rzeczywista sprzedaż nieruchomości odbywa się w drodze aukcji, zwykle przez lokalny wydział szeryfa. W wielu przypadkach, banki i kredytodawcy są zmuszeni do zakupu nieruchomości z powrotem z powodu braku zainteresowania kupujących.
Te są następnie dubbingowane „bank-owned właściwości” lub „nieruchomości-owned właściwości” (REOs), a kredytodawca następnie czyni wysiłki, aby sprzedać te bezpośrednio do nabywcy. Wiele banków i większych instytucji finansowych umieszcza listę swoich nieruchomości REO gdzieś na swojej stronie internetowej.
Niestety, eksmisja z domu nie jest jedynym minusem wykluczenia. Kredytobiorcy, którzy zostali przejęci, będą również świadkami spadku ich punktacji kredytowej, a informacja o przejęciu pozostanie w ich raporcie kredytowym przez okres do siedmiu lat.
Eksmisja
Po sprzedaniu przejętej nieruchomości były właściciel domu musi opuścić lokal. Jeśli on lub ona nie, nowy nabywca legalnie może mieć je eksmitowany z domu. Dokładny proces eksmisji różni się w zależności od stanu.
Kluczowe wnioski
- Proces wykluczenia różni się w zależności od stanu. W niektórych stanach może wiązać się z postępowaniem sądowym.
- Kredytodawcy są zobowiązani do wysyłania kredytobiorcom zawiadomień o zamiarze przejęcia oraz o potencjalnych rozwiązaniach służących ograniczeniu strat, które mogą pomóc im uniknąć przejęcia. Muszą oni nawiązać kontakt, gdy kredytobiorca zalega z płatnościami o 36 dni.
- Zgodnie z zasadami federalnego Biura Ochrony Finansowej Konsumentów (Consumer Financial Protection Bureau, CFPB), przed przejęciem należy zalegać z płatnościami za kredyt hipoteczny przez co najmniej 120 dni.
- Gdy dom zostanie przejęty, nastąpi eksmisja z nieruchomości. Proces eksmisji również różni się w zależności od stanu.