Als je worstelt om de hypotheek betalingen te doen en hebben gemist een of meer, kun je je afvragen hoe het is om te gaan in de afscherming als een laatste redmiddel. Het proces van hypotheekafscherming is lang en moeizaam, en de precieze stappen verschillen van staat tot staat.
In sommige staten is voor de inbeslagneming een rechtszitting nodig en hebben kredietnemers de kans om de actie aan te vechten en zelfs verweer te voeren. In andere staten kan de bank het eigendom executeren zonder tussenkomst van de rechter.
Hoorzitting of niet, een inbeslagnemingsprocedure kan ertoe leiden dat u uw huis verliest. Het kan ook een langdurige impact hebben op uw credit score.
Fasen van afscherming
Het precieze afscherming proces is verschillend in elke staat, maar over het algemeen, kunt u verwachten dat het eruit ziet ongeveer als volgt:
- Ontbinding en ingebrekestelling
- Ontbinding en rechtszaak
- Kennisgeving van verkoop en verkoop van eigendom
- Veroordeling
Niet alle leners zullen elk van deze stappen doorlopen. Een faillissement indiening en proces zijn alleen nodig voor staten waar een rechterlijke hoorzitting is vereist.
Wanbetaling en ingebrekestelling
Het eerste wat er gebeurt in de afscherming proces is dat je in gebreke is gebleven. “In gebreke” betekent in wezen dat u te laat bent met uw hypotheekbetalingen – wat de meeste kredietverstrekkers een achterstand noemen.
De wet schrijft voor dat een kredietverstrekker contact moet opnemen met een lener zodra hij of zij 36 dagen achterloopt met de hypotheekbetalingen. Na 45 dagen moet de geldschieter de kredietnemer schriftelijk in gebreke stellen, met inbegrip van details over eventuele verliesbeperkende of aflossingsopties die de kredietnemer kan gebruiken.
Een kredietnemer moet een achterstand van ten minste 120 dagen op zijn of haar hypotheek hebben voordat de geldschieter het uitzettingsproces wettelijk kan starten.
Als u een ingebrekestelling ontvangt, is het belangrijk dat u zo snel mogelijk contact opneemt met uw geldverstrekker of servicer om de mogelijke opties te bespreken. Mogelijk kunt u uw lening wijzigen, een aflossingsplan opstellen, om een korte verkoop vragen of uw eigendom afstaan in plaats van tot executie over te gaan.
Vordering tot executie en rechtszaak
Als u in een gerechtelijke executiestaat bent, is de volgende stap het indienen van de vordering tot executie. De geldschieter zal een afscherming rechtszaak tegen de kredietnemer, ook wel een “klacht”. In sommige staten moeten kredietverstrekkers aantonen dat zij de kredietnemer opties voor verliesbeperking hebben aangeboden voordat zij een aanklacht indienen.
De executieklacht wordt voor de rechter gebracht en de kredietnemer heeft het recht om de executie aan te vechten en zijn verweer te voeren. Als de rechter in het voordeel van de kredietgever oordeelt, kan de verkoop van het onroerend goed worden gepland.
Kennisgeving van gedwongen executie, verkoop
In niet-gerechtelijke executiestaten is er geen rechtszaak. Kredietverstrekkers geven gewoon een “kennisgeving van intentie om af te sluiten,” de kredietnemer te waarschuwen dat de afscherming proces is begonnen. Zij moeten ook reclame maken voor de verkoop, meestal in een krant, ten minste een paar weken voor de geplande verkoopdatum.
De feitelijke verkoop van het onroerend goed vindt plaats via een veiling, en meestal door de plaatselijke sheriff’s departement. In veel gevallen zijn banken en kredietverstrekkers gedwongen de eigendommen terug te kopen wegens gebrek aan kopersbelangstelling.
Deze eigendommen worden dan “bank-owned properties” of “real estate-owned properties” (REO’s) genoemd, en de geldschieter doet dan pogingen om deze rechtstreeks aan een koper te verkopen. Veel banken en grotere financiële instellingen vermelden hun REO-eigendommen ergens op hun website.
Helaas is uit huis worden gezet niet het enige nadeel van een afscherming. Leners die in beslag zijn genomen, zien ook hun kredietscore dalen, en de gedwongen verkoop blijft tot zeven jaar op hun kredietrapport staan.
Uitzetting
Zodra een in beslag genomen woning is verkocht, moet de voormalige huiseigenaar het pand ontruimen. Als hij of zij dat niet doet, kan de nieuwe koper hem of haar wettelijk uit het huis laten zetten. De exacte procedure om iemand uit huis te zetten verschilt per staat.
Key Takeaways
- Het uitzettingsproces verschilt per staat. In sommige staten kan een gerechtelijke procedure nodig zijn.
- Kredietverstrekkers zijn verplicht om kredietnemers in kennis te stellen van hun voornemen om tot executie over te gaan, en van mogelijke oplossingen om verliezen te beperken, waarmee zij executie kunnen voorkomen. Ze moeten contact opnemen wanneer u 36 dagen te laat bent met betalen.
- Volgens de regels van het federale Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), moet u ten minste 120 dagen achterlopen op uw hypotheek voordat de gedwongen verkoop plaatsvindt.
- Zodra uw huis in beslag is genomen, wordt u uit het pand gezet. De uitzettingsprocedure verschilt ook per staat.