Fase 2 Milieu Site Assessment (Fase II ESA) 2

Een Fase 2 Milieu Site Assessment of een Fase II Milieurapport, is een direct onderzoek van ondergrondse materialen, om te controleren op de mogelijkheid van verontreiniging. Het proces omvat boringen op plaatsen met herkenbare milieuomstandigheden (REC’s). Vervolgens analyseren geologen de bodem-, bodem-gas- en grondwatermonsters op verontreiniging met toxische stoffen. Een fase II-milieubeoordeling van een locatie is een voortzetting van de due diligence op milieugebied. In feite baseert de Fase 2 milieubeoordeling zich op de resultaten van een Fase 1 milieubeoordeling. En het onderzoek volgt ook de ASTM Standaarden onder de verantwoordelijke leiding van een professionele geoloog. Bijgewerkt op 12 januari 2021.

Fase II Milieu & Real Estate Due Diligence

Het milieu due diligence proces helpt alle partijen in een commerciële onroerend goed transactie bij het bepalen en bekendmaken van de milieurisico’s en aansprakelijkheden die er zijn. De eerste taken zijn meestal beperkte due diligence-rapporten, zoals desktoprapporten of beoordelingen van transactieschermen. Als alternatief verzoeken sommige milieudeskundigen alle partijen om ESA-vragenlijsten en User Data Request-formulieren in te vullen. Fase-1-MER’s zijn de meer uitgebreide ESA-opties, die worden ondersteund door ASTM-normen en regelgevingsrichtlijnen.

Niet alle fase-1-MER’s bevelen een fase-2-milieubeoordeling aan. Wanneer echter een erkende milieuconditie (REC) of een andere milieukwestie of -toestand wordt vastgesteld, kan er behoefte zijn aan een fase twee. Zonder een geldige fase één-ESA als basis kan een onderzoek van de ondergrond niet de titel “fase 2-milieubeoordeling van de locatie” dragen. Anders is het gewoon een “beperkt onderzoek van de ondergrond.”

Sanering van verontreiniging & Sanering

Soms kan er op een locatie sprake zijn van aanzienlijke bodem- en grondwaterverontreiniging. Als dat het geval is, komt die verontreiniging meestal aan het licht tijdens het fase II-milieuonderzoek. En als de verontreiniging groot genoeg is, kunnen de milieubevindingen van fase 2 sanering en schoonmaakmaatregelen rechtvaardigen. In een dergelijk geval zal sanering waarschijnlijk de volgende fase van actie zijn.

Extra onderzoek naar bodemverontreiniging en sanering vallen buiten het fase 2-milieubeoordelingsproces. In feite beginnen deze processen gewoonlijk na de aankoop, en zodra de verantwoordelijke partijen de resultaten van de due diligence-rapporten aan de plaatselijke gezondheidsdienst hebben gerapporteerd. Van daaruit wordt een saneringsplan opgesteld door de milieu-engineeringsconsultant. En na goedkeuring van het plan wordt begonnen met de sanering van de verontreiniging.

Aanbevelingen voor een Bodembeheerplan

Vaak wordt tijdens een fase 2-milieuonderzoek een bestaande bodemverontreiniging duidelijk. Als gevolg daarvan kunnen de geologen na het bepalen van de laterale en verticale omvang saneringsuitgravingen aanbevelen. In een dergelijk geval zal in het fase II-milieubeoordelingsrapport waarschijnlijk een bodembeheerplan worden aanbevolen. Dit plan is een afzonderlijk document van het fase 2-milieubeoordelingsverslag en dient als leidraad om verontreiniging legaal en efficiënt af te graven en te vervangen. Dit document is ook van toepassing op projecten voor het verwijderen van ondergrondse tanks en op graafwerkzaamheden.

De fase 2-MER-doelstelling

Einddoelstelling van de fase 2-MER is vast te stellen of er sprake is van een significant verontreinigingsprobleem of gezondheidsprobleem op een terrein. Een fase II milieubeoordeling heeft echter een beperkte omvang van de werkzaamheden. Ter verduidelijking: een fase II-milieu-onderzoek heeft alleen tot doel na te gaan of er al dan niet verontreiniging aanwezig is. Het bepaalt niet de laterale en verticale omvang van de verontreiniging. Indien er dus sprake is van een duidelijke verontreiniging, zal het fase 2-milieu-onderzoek waarschijnlijk niet voldoende gegevens bevatten voor een saneringsplan of een raming van de omvang van de verontreiniging. In feite is het voor een goede saneringsraming nodig de volledige omvang van de ondergrondse verontreiniging te kennen. Als gevolg daarvan is aanvullend onderzoek naar de verontreiniging noodzakelijk na de meeste fase II-beoordelingsrapporten.

Key Components of a Phase 2 Environmental Site Assessment

Fase II-Milieu-inspecties van de locatie omvatten vele stappen en componenten. En elk project is anders als gevolg van variabele locatie-specifieke kenmerken. Elk project begint met een grondig onderzoek van het historisch grondgebruik en de geologische omstandigheden, alsook van de gegevens van fase 1 van de milieueffectbeoordeling. Vervolgens is het verplicht om een gezondheids- en veiligheidsplan (HASP) voor het project op te stellen dat voldoet aan de OSHA-voorschriften. De milieu-ASP van fase 2 moet een overzicht geven van alle mogelijke risico’s van het veldwerk, alsmede van de chemische stoffen die op de locatie van belang zijn. Het veldwerkproces omvat boringen en de bemonstering van bodem en bodemgas. Soms, maar niet altijd, zijn bemonstering van het grondwater en van de luchtkwaliteit binnenshuis voor de analyse van de dampintrusie noodzakelijk. En na het veldwerk worden de monsters in een laboratorium chemisch geanalyseerd. Vervolgens onderzoeken wetenschappers de laboratoriumgegevens en voeren zij complexe dampintrusie- en gezondheidsrisicomodellen uit. Detecties van fase II-milieubeoordelingen worden ook vergeleken met normen en screeningniveaus van regelgevende instanties.

Fase 2-milieu-omvang

In het algemeen moeten fase 2-milieubeoordelingen van locaties voldoen aan de ASTM 1903-normen en de procedures van regelgevende toezichthoudende instanties. Dit omvat de vergunningverlening en gezondheids- en veiligheidsrichtlijnen door lokale, staats- en federale milieuagentschappen. Variabele terreinomstandigheden en milieukwesties resulteren in verschillende werkomgevingen. Geen twee percelen zijn derhalve gelijk en er kan geen “standaardmodel” worden gebruikt voor de omvang van de werkzaamheden in het kader van de fase 2-milieubeoordeling. Zo zullen de boordieptes, de bemonsteringsmedia en de chemische analyse voor een fase 2-milieubeoordeling van een benzinestation waarschijnlijk niet dezelfde zijn als voor een fase II-milieubeoordeling van een stomerij. In feite zijn het aantal monsternemingslocaties, de diepte van de boringen en de analysecriteria slechts enkele van de aspecten die drastisch verschillen. Andere verschillen situeren zich in de methodologieën voor veldonderzoek, de rapporteringswaarden, de berekeningen voor de risicobeoordeling en de algemene strategie.

Wat zijn de belangrijkste stappen van een fase II-milieueffectrapportage?

Van de vele stappen en criteria die nodig zijn om een fase 2-milieuonderzoek te voltooien, bevat de volgende lijst de belangrijkste stappen.

Stap 1 – Voer een uitgebreid onderzoek uit van locatie-specifieke gegevens en ontwerp een juiste reikwijdte van het onderzoek

Geologen en ingenieurs moeten voor elke fase 2-milieueffectrapportage een geheel nieuwe reikwijdte van het werk opstellen. De parameters voor laboratoriumtests zijn ook locatiespecifiek en hangen af van het landgebruik. De chemische analyses die moeten worden uitgevoerd op bodemmonsters van een verontreinigde locatie waar een benzinestation is gevestigd, verschillen bijvoorbeeld van die van een verontreinigde locatie waar een stomerij is gevestigd. Ook het aantal boorlocaties, het soort monsters dat moet worden genomen en het soort boortorens dat moet worden gebruikt, verschillen van locatie tot locatie. Bovendien spelen plaatselijke voorschriften en normen een rol bij de omvang van de werkzaamheden. Zo hanteert de San Francisco Regional Water Quality Control Board andere verontreinigingsnormen dan de Los Angeles Regional Water Quality Control Board of de Texas Commission of Environmental Quality. Als gevolg hiervan verschillen ook de bemonsteringsmethoden en -apparatuur, afhankelijk van het rechtsgebied.

Stap 2 – Verkrijgen van alle noodzakelijke vergunningen voor fase 2-milieuwerkzaamheden

Milieuboringsvergunningen zijn een algemene voorwaarde voor fase 2-milieukundig veldwerk. Voor de meeste projecten binnen de jurisdicties Los Angeles County en Alameda County is bijvoorbeeld een & boorvergunning voor een boorput vereist. De aanvraag van een boorvergunning kan de kosten en de doorlooptijd van een fase II-milieurapport doen oplopen. Sommige instanties hebben zelfs tot tien (10) werkdagen nodig om een boorvergunning te verwerken. Het is echter een verplichte voorwaarde voor het veldwerkproces en overtredingen kunnen boetes en disciplinaire maatregelen tot gevolg hebben. Ten slotte moeten de meeste boorvergunningen bij de voltooiing van de werkzaamheden worden afgesloten. Daartoe eisen de meeste instanties een afsluitingsrapport waarin de methoden en resultaten van het onderzoek naar verontreiniging worden bekendgemaakt. De instanties eisen dit om na te gaan of alle veldwerk in overeenstemming is met de geldende milieuwet- en regelgeving en of er geen kruisbesmetting binnen watervoerende lagen heeft plaatsgevonden.

Stap 3 – Coördineren en uitvoeren van het fase II-milieubeoordelingsveldwerk

De veldwerktaken van een fase 2-milieuproject moeten zorgvuldig worden gepland en beheerd. De processen omvatten talrijke stappen die zeer kritisch zijn voor het resultaat. Het succes van het fase 2-milieu-veldwerk hangt sterk af van een goed beheer, en de nadruk op timing, budgetten en resultaten. Tot de primaire taken behoren een eerste terreinwandeling, het markeren van nutsvoorzieningen, geofysisch onderzoek, boringen en monsternemingen. Daarna moeten de boringen de juiste afsluitingsprocedures volgen, volgens de criteria van de milieuvergunning voor boren. Bovendien maakt de veldgeoloog een terreinplattegrond op schaal, samen met projectaantekeningen en foto’s. En elk van deze stappen heeft zijn eigen reeks criteria en complexiteiten, die van locatie tot locatie verschillen. Kort daarna beginnen de milieudeskundigen met de laboratoriumanalyses, de risicobeoordeling en het rapportageproces.

Al het veldwerk, evenals de andere aspecten van een fase 2-milieubeoordeling, vereisen de supervisie van een professionele geoloog op senior-niveau met een staatscertificering. Standaard Fase 2 milieueffectrapportage veldwerk duurt ongeveer een tot twee volle dagen om te voltooien. En extra bezoeken ter plaatse kunnen nodig zijn om gevaarlijk afval te verwijderen, zoals grondboringen of zuivering van grondwater.

Gezondheid & Veiligheid

Gezondheid en veiligheid is een belangrijke pijler van het vakgebied milieutechniek. Boorders en geologen komen ter plaatse talrijke veiligheidsrisico’s tegen. Zware boortorens met knelpunten, open boorgaten en giftige chemicaliën in monsters zijn bijvoorbeeld allemaal gezondheids- en veiligheidsproblemen bij fase 2-milieuprojecten. Daarom is het een vereiste dat al het personeel ter plaatse de specifieke gezondheids- en veiligheidsplannen ter plaatse doorneemt alvorens met het veldwerk te beginnen. Dit veiligheidsprogramma is bedoeld om letsel op het werk te voorkomen. Bovendien helpt het om het project in overeenstemming te houden met arbeidswetten en OSHA-voorschriften.

Geofysisch onderzoek & Nutsontruiming

Voor sommige fase II-milieubeoordelingen van locaties is ook een geofysisch onderzoek vereist om de omvang van ondergrondse opslagtanks, nutsleidingen en andere afwijkingen in de ondergrond af te bakenen. Een geofysisch onderzoek vindt plaats voorafgaand aan monsterneming. Daarbij wordt gebruik gemaakt van elektromagnetische en grondpenetrerende radartechnologie om de ondergrond te onderzoeken. Geologen beoordelen de gegevens van geofysisch onderzoek voorafgaand aan het boren, om de omvang van de werkzaamheden voor fase twee van de milieubeoordeling van de locatie te bepalen. De gegevens en resultaten bepalen de hoeveelheid, frequentie, locatie en diepten van de fase 2 ESA-monsters.

Boringen & Bemonstering

Onder toezicht van een professionele geoloog boren boorders op strategische wijze talrijke boorgaten op een terrein. Met moderne boorapparatuur (zoals direct-push of holle stengel boorinstallaties) kunnen afzonderlijke bodem- en grondwatermonsters worden genomen. Boorders kunnen ook bodem-gassondes in boorgaten aanbrengen. Deze apparaten bieden geologen en chemici een apparaat voor bodemgasbemonstering, waarmee gas van specifieke diepten onder de grond wordt verzameld. Tegenwoordig wordt voor het fase II ESA-onderzoek de voorkeur gegeven aan bodemgasbemonstering.

Site Maps & Boring Logs

Informatieve site maps en bodemboring logs zijn een noodzakelijke vereiste voor het fase 2 ESA-proces. Op zijn minst documenteren deze figuren de plaats, de diepte en het doel van elk monster. Bovendien tonen deze figuren de bemonsteringsintervallen, de bemonsteringsmedia en de methodologie van het veldwerk aan. De kaarten van het terrein zijn op schaal, en de procedures voor bodemregistratie zijn in overeenstemming met het Unified Soil Classification System (USCS). En ook deze onderdelen van de beoordeling gebeuren op het terrein door een professionele geoloog.

Stap 4 – Consolideer alle resultaten en gegevens en voer een technische risicobeoordeling uit

Geologen nemen de projectgegevens na afloop van het veldwerk grondig door. De consolidatie van de gegevens begint met de presentatie van de laboratoriumresultaten en de omvang van de werkzaamheden in tabellen en tekstgedeelten van het rapport. Hoewel de beoordeling meer analyse vereist dan de ruwe gegevens. Als er bijvoorbeeld in de ondergrondmonsters chemische detecties worden aangetroffen, moet er een vergelijking worden gemaakt met de screeningniveaus van fase 2-milieu. Bovendien gebruiken geologen een ingewikkeld dampintrusiemodel om de aanwezigheid van een risico op migratie van toxische dampen vast te stellen. Daartoe moeten in het model de laboratoriumanalyseresultaten voor de locatie worden ingevoerd, alsmede geologische en bouwkundige waarden. Uiteindelijk helpt het resultaat geologen bij het opstellen van eindconclusies en aanbevelingen.

Gegevens & Analyse

Na het veldwerk ondergaan de monsters een laboratoriumanalyse door chemici. Alle laboratoriummethoden zijn in overeenstemming met de EPA- en ASTM-methodennormen. Met behulp van deze gegevens voeren geologen en ingenieurs risicobeoordelingsmodellen uit en onderzoeken zij de indringing van toxische dampen. Risicomodellen voor de menselijke gezondheid omvatten bovendien verschillende functies voor eigendommen met residentieel grondgebruik versus commercieel grondgebruik. De risicomodellen evalueren of er een potentieel gevaar is voor de gezondheid van de bewoners ter plaatse. Op dezelfde manier stellen toxicologen risicomodellen op voor de luchtkwaliteit binnenshuis en voor inhalatie. Met deze methoden en meer levert een fase 2-milieubeoordeling van een locatie betrouwbare conclusies en aanbevelingen op voor de gebruikers van het rapport.

Screeningniveaus

Daarnaast vergelijken wetenschappers ook de detecties van verontreinigende stoffen met door de overheid vastgestelde screeningniveaus. In het algemeen zijn screeningniveaus geen wettelijk afdwingbare normen. In plaats daarvan zijn het aanzienlijke richtlijnen om te bepalen of er potentiële risico’s bestaan. Screeningsniveaus verschaffen ook enige duidelijkheid over de vraag of de verontreiniging al dan niet verdere evaluatie rechtvaardigt. Er zijn tal van milieuscreeningniveaus gepubliceerd door diverse milieu-instanties. De toepasbaarheid van elke publicatie kan variëren, afhankelijk van het rechtsgebied. Bovendien vorderen de onderzoekprogramma’s die in opdracht van de milieu-instanties worden uitgevoerd met de tijd. Screeningsniveaus en hun toepassingen veranderen dus regelmatig. In sommige gevallen kunnen significante overschrijdingen van screeningniveaus in een fase II-beoordeling van de milieusite rechtvaardigen dat de resultaten van het milieu-onderzoek aan de autoriteiten worden gerapporteerd.

Stap 5 – Alle gegevens en berekeningen controleren om de rapportage van geldige conclusies en aanbevelingen te bevestigen

Na voltooiing van het onderzoek worden alle methodologieën, bevindingen en conclusies gerapporteerd in een definitief fase 2-milieurapport over de beoordeling van de locatie. De eindrapporten moeten ook informatieve gegevenstabellen en figuren bevatten die een samenvatting geven van de omvang van de beoordeling. Tenslotte worden, volgens de standaardpraktijk van milieutechniek en geologie, alsmede de ASTM- en EPA-richtlijnen, aanbevelingen gedaan.

Stap 6 – Opstellen van een eindrapport met een stempel en certificering van een professioneel geoloog

Het eindrapport van de fase II milieubeoordeling moet een korte beschrijving van de locatie bevatten, alsmede de geologische achtergrond. Bovendien geeft het rapport een beschrijving van elke actie, met betrekking tot de algemene doelstelling, methoden en bevindingen. Voorts bevat het rapport conclusies en aanbevelingen voor de locatie, op basis van de resultaten en concurrerende industriële normen. Tenslotte is certificering door een professionele geoloog verplicht voor de geldigheid van een fase 2-milieurapport.

Phase 2 Milieu Site Assessment Shelf Life

Phase 2-milieurapporten kunnen na verloop van tijd verouderd raken. Vooral als een object een herkenbare milieuconditie blijft gebruiken na de datum van testen. Ter illustratie, het is mogelijk dat een ondergrondse opslagtank van een benzinestation jaren na een fase II milieu-ondergrondonderzoek begint te lekken. In een dergelijk geval is die fase 2-MER niet langer representatief voor het benzinestation. Verschillende instanties hanteren een verschillend houdbaarheidsbeleid voor fase II ESA-verslagen. Daarom is een consultatie van een professionele geoloog of ingenieur altijd aan te bevelen.

Waarschuw fase II milieueffectrapportages tegen lage prijzen

Nauwkeurige en niet-representatieve fase 2 milieueffectrapporten zijn meestal een weerspiegeling van een verdacht lage prijs. Recente casestudies hebben aangetoond dat verdacht lage bieders hun prijzen laten zakken, enkel en alleen om de aandacht te trekken van consumenten met een budget. Maar, onbekend voor de consument, wordt de omvang van het werk meestal ook teruggebracht tot onder de industrienormen, om winst te kunnen blijven maken. Dit scenario maakt een fase 2-milieubeoordeling in wezen ondoeltreffend. Goedkope contracten hebben bijvoorbeeld ondieper boren, minder boorlocaties en geen geofysisch onderzoek. Dit komt neer op minder monsterneming in de juiste gebieden en nauwelijks laboratoriumanalyses. Dergelijke verminderingen kunnen een verschil van duizenden dollars maken. Maar ook ernstige verontreinigingen en ondergrondse anomalieën kunnen door deze omissies worden gemist.

Kwaliteitsborging

Nog zo belangrijk voor een juiste omvang van het werk, is de juiste kwaliteit van het werk. Meestal weerspiegelt een goedkope fase 2 ESA ook een lage kwaliteit van de dienstverlening. Zo is het mogelijk dat de detectiegrenzen van de laboratoriumapparatuur niet voldoen aan de minimale significante cijfers van de normen van de regelgevende instanties. Als gevolg daarvan kan er wel sprake zijn van significante verontreiniging, maar zullen er geen detecties zijn om dat in het Fase II Milieu Site Assessment rapport tot uitdrukking te brengen. Dergelijke resultaten leiden tot onjuiste conclusies en aanbevelingen en misleidende informatie.

Reliance Letter voor fase-2-milieurapporten

Milieubeoordelingsrapporten van fase 2 stellen andere partijen, zoals financiers of investeringsgroepen, in staat om wettelijk op het document te vertrouwen. Met name de technische bevindingen en conclusies. Dit moet gebeuren tijdens de levensduur van een geldig fase II-milieubeoordelingsrapport. Gewoonlijk geldt deze brief voor een voorafgaande fase 1-MER, alsook voor de fase 2-MER. Een “reliance letter” is geen bijwerking of wijziging van het technisch rapport. De prijs van een fase 2-Milieu-ondergrondonderzoek-afhankelijke brief bedraagt gewoonlijk 10% van de kosten van het totale project.

Vraag een consultatie aan: (888) 930-6604

Geo Forward is een toonaangevende leverancier van fase 2-milieurapporten. Voor meer informatie, bel (888) 930-6604 voor een gesprek met een professionele ingenieur of geoloog. U kunt ook een consultatie aanvragen met behulp van de Geo Forward Pre-Consultatie Vragenlijst. Het is snel, gemakkelijk, en informatie wordt NIET gedeeld of verkocht.

Informatiebronnen:

American Society for Testing & Materials – E1903 Standard Practice for Phase 2 Environmental Site Assessment

Cornell Law School Legal Information Institute – CERCLA

Department of Toxic Substances Control – Vapor Intrusion Guidance

United States Environmental Protection Agency – Vapor Intrusion

Interstate Technology & Regulatory Council – Vapor Intrusion Documents

Forward-Denkende Geologen, Ingenieurs & Aannemers!