By Ben Jones
It’s Friday desk clearing time for this blogger. “Le morosità ipotecarie hanno mostrato il loro più forte aumento nella storia del sondaggio sulle morosità della Mortgage Bankers Association. Non c’è modo di addolcire un calo del 32,9% del PIL durante il secondo trimestre”, ha detto Marina Walsh, vice presidente dell’analisi industriale alla Mortgage Bankers Association. Alcuni proprietari di casa, in particolare quelli con prestiti FHA, continueranno ad essere colpiti da questa crisi, e le delinquenze probabilmente rimarranno a livelli elevati per il prossimo futuro”.”
“C’è un pool molto più piccolo di prestatori disposti ad offrire prestiti jumbo. Craig Turley, proprietario di AZ Mortgage Broker a Phoenix, ha detto che la sua scuderia di grossisti di prestiti jumbo si è ridotta a un terzo delle dimensioni che aveva a febbraio. Anthony Bird, proprietario di Riverbank Finance, un broker di mutui a Grand Rapids, Michigan, ha detto che il suo roster di prestatori jumbo è sceso dell’80%. L’indice di disponibilità del credito ipotecario dell’MBA, una formula progettata per misurare l’accesso a una varietà di prodotti ipotecari, mostra che l’accesso dei consumatori ai prestiti jumbo era del 60% più basso a luglio rispetto all’anno precedente.”
“La società di private equity dietro un portafoglio immobiliare da 1 miliardo di dollari a Brooklyn e Miami ha detto che i suoi investimenti in due grandi progetti sono stati spazzati via – e un critico sta dando la colpa a una coppia di ventenni a cui è stato affidato il libretto degli assegni della società. JZ Capital Partners ha recentemente ridotto a zero le sue partecipazioni in un sito di sviluppo di Downtown Brooklyn e un portafoglio di proprietà nel Design District di Miami, come mostra il rapporto annuale della società.”
“”Nel caso di due investimenti sostanziali, Fulton Mall e Design District, i ribassi a livello di proprietà sono stati sufficienti per estinguere l’intero patrimonio netto della società in queste proprietà”, il rapporto ha rivelato il mese scorso.”
“La crisi del Covid-19 ha dato un pugno nello stomaco al mercato immobiliare di lusso di New York City, applicando una pressione al ribasso ad un tasso che supera sia la crisi finanziaria del 2008 che il periodo immediatamente successivo agli attacchi terroristici dell’11 settembre. Nel quartiere di West Chelsea, un condominio boutique ultra high-end di recente costruzione noto come Getty ha tagliato i prezzi per le sue unità rimanenti di ben il 46%.”
“La crisi arriva in un momento in cui le vendite e i prezzi nel mercato del lusso erano già sotto pressione. Non è che New York sia improvvisamente in vendita. New York è stata in vendita negli ultimi 24 mesi”, ha detto Tal Alexander, un agente di lusso con Douglas Elliman. I venditori che sono motivati e vogliono fare affari devono aggiungere un altro livello di sconto”.”
“Un condominio di Seattle situato al Four Seasons Private Residences ha appena venduto per quasi $4M in meno rispetto al suo prezzo 2019 di $9.995M.”
“Un settore delle abitazioni di Dallas che sta vedendo un recente aumento delle inserzioni sono i condomini del centro. Quasi cinque dozzine di unità di condominio di lusso – per lo più in grattacieli – hanno colpito il mercato negli ultimi mesi in centro e Uptown. Gli agenti immobiliari dicono che l’ondata di annunci di condomini è dovuta a tutto, dai potenziali alti valori di rivendita alle preoccupazioni per la pandemia. Alcune persone che pensavano di aver bisogno di una seconda o terza casa hanno cambiato idea e le hanno messe sul mercato”, ha detto l’agente Kyle Crews di Allie Beth Allman & Associates.”
“Questo angolo del centro di Houston, una volta un fiorente centro di commercio e cultura, è diventato l’ombra del suo vecchio sé. La folla della food hall non c’è più. I taxi non si trovano più da nessuna parte. E i ristoranti che sono ancora aperti stanno lottando per resistere. L’occupazione negli edifici di appartamenti di lusso del centro è diminuita con l’apertura di nuove proprietà, e quei proprietari stanno cercando di attirare gli inquilini con proiezioni virtuali, tour autoguidati e offerte speciali di affitto.”
” “Dovete capire”, ha detto Tilman Fertitta, che possiede Vic & Anthony’s, la steakhouse di fascia alta vicino a Minute Maid Park, “il centro è morto. Non c’è nessuno negli edifici”.”
“Se l’economia prende un’ulteriore batosta, anche il mercato immobiliare potrebbe. Jeff Anderson, un agente immobiliare di Long Beach, ha detto che sta cominciando a vedere il mercato andare in diverse direzioni, con l’aumento dell’inventario e il calo dei prezzi nel mercato dei condomini del centro di Long Beach, così come nei quartieri costosi sulla spiaggia nella parte orientale della città. Richard Green, direttore dell’USC Lusk Center for Real Estate, si chiede per quanto tempo l’attuale ripresa possa continuare perché, con l’economia così com’è, “stiamo per esaurire le persone che hanno ancora un lavoro e che possono comprare case”.”
“Heather Presha, un agente immobiliare specializzato nel sud di Los Angeles, ha detto che ora sta ricevendo più richieste da proprietari di case che si chiedono se dovrebbero incassare ora, temendo che il mercato cessi e che perdano il loro considerevole capitale. Uno di questi proprietari, ha detto, si aspetta di essere licenziato dal suo lavoro nell’industria cinematografica. ‘Vuole liquidare e trasferirsi in montagna’, ha detto Presha.”
“Con ben un proprietario di casa su cinque che rinvia il pagamento del mutuo a causa del COVID-19, le banche devono agire ora per evitare una crisi tra i mutuatari in Canada, dice un portavoce dell’industria dei mutui. Paul Taylor, CEO di Mortgage Professionals Canada, ha aggiunto che ci sono stati avvertimenti che la percentuale di proprietari di case che cercano di rinviare i pagamenti potrebbe salire al 20%. Molti proprietari di casa potrebbero trovarsi precariamente appollaiati su un precipizio finanziario. L’aspettativa generale è che queste famiglie saranno costrette a vendere le loro case, e che questo afflusso di inventario abitativo sul mercato creerà un ammorbidimento dei prezzi, poiché più opzioni abitative sono rese disponibili per gli acquirenti”, ha detto Taylor.”
“Il governo dello stato di Lagos ha chiesto agli assegnatari dei vari complessi residenziali pubblici che devono ancora completare i pagamenti delle loro case assegnate di farlo o di perdere i loro diritti sulle unità abitative come stabilito nelle loro lettere di assegnazione. Le entrate del governo sono state fortemente colpite dagli inadempienti in alcune delle nostre proprietà esistenti. Molti non sono riusciti a pagare i loro insoluti nonostante la magnanimità del governo nell’estendere il periodo di grazia oltre i 90 giorni previsti dalla legge”, ha detto il segretario permanente del Ministero degli Alloggi, Wasiu Akewusola.”
“I proprietari di Ho Chi Minh City sono stati costretti ad abbassare ulteriormente gli affitti con la seconda ondata di Covid-19 che ha colpito la domanda. Minh nel distretto 1 ha finora abbassato gli affitti dei suoi due appartamenti del 30 per cento a 900 dollari al mese ciascuno. A luglio, quando gli stranieri non potevano venire in Vietnam a causa della pandemia, ha dovuto affittare ai locali che pagano ancora meno. Più la pandemia va avanti, più danni mi causerà perché ho debiti bancari da pagare”.”
“Un altro proprietario, Trieu nel distretto 7, ha tagliato gli affitti delle sue tre proprietà del 15% dopo la prima ondata, e di un altro 10% questo mese. Io stesso devo rimborsare alle banche 25 milioni di VND (1.080 dollari) al mese”. Tai, un broker, ha detto che gli affitti nel distretto 4 sono scesi del 30-35 per cento dall’inizio dell’anno, spiegando che molte persone che affittavano proprietà lì erano turisti o uomini d’affari con esigenze a breve termine che se ne sono andati.”
“Vo Huynh Tuan Kiet, direttore associato del marketing dei progetti residenziali presso la società immobiliare CBRE, ha previsto che gli affitti continueranno a scendere fino alla fine dell’anno, poiché c’è anche un’abbondanza di offerta.”
“I tagli dei prezzi sono stati registrati nel mercato immobiliare locale, con un sito residenziale di lusso al 20 Perkins Road in Jardine’s Lookout che passa di mano per 850 milioni di HK$, un calo del 40 per cento dal recente picco. Il prezzo medio ha superato gli 82.000 HK$ se calcolato sulla base di una superficie lorda di 10.256 piedi quadrati. In confronto, una casa sulla stessa strada nel 2018 è passata di mano ad un prezzo medio di HK$145,000 per sq ft.”
“Un rapporto sul business immobiliare pubblicato dalla piattaforma di social media cinese Weibo il 9 agosto ha rivelato che la città più povera della provincia del Sichuan sta lottando con il completamento di molti progetti incompiuti, portando allo spreco di migliaia di acri di terreno agricolo fertile e alla perdita di miliardi di fondi. Secondo il rapporto, nella sola città di Bazhong, il 40% dei progetti locali è terminato prima della costruzione, come il parco tematico Andersen Fairy Tale; e il 50% dei progetti è finito a metà strada, come il Panxing Logistics Industrial Park.”
“I progetti incompiuti sono sparsi in tutta la Cina. Complessi di appartamenti, parchi industriali, edifici per uffici commerciali, progetti di immagine, ecc. sono stati abbandonati a causa del debito e della mancanza di fondi. Alcuni progetti sono stati abbandonati per più di un decennio, lasciando i cantieri incompiuti in rovina. Alcuni analisti hanno detto che in questo caso, gli sviluppatori passeranno sicuramente il costo al mercato immobiliare, e gli acquirenti alla fine pagheranno per questo. In altre parole, l’eccessiva dipendenza dalle finanze della terra spinge in alto i prezzi degli alloggi, ma l’economia reale è debole e l’efficienza dell’uso della terra è bassa. Di conseguenza, la bolla immobiliare potrebbe scoppiare.”
“Si dimentica spesso che una delle chiavi della stretta vittoria di Scott Morrison alle ultime elezioni è stata la sua lotta contro il giro di vite proposto dall’ALP sul negative gearing. In particolare negli stati chiave del Queensland e dell’Australia Occidentale, gli elettori erano molto interessati a mantenere il negative gearing – un processo attraverso il quale i proprietari sono in grado di compensare le perdite su una proprietà con il loro reddito totale. Il vecchio detto di fare attenzione a ciò che si desidera si applica all’entusiasmo elettorale per il negative gearing, con la pandemia COVID-19 che ha avuto un effetto particolarmente brutale sulla strategia ampiamente impiegata.”
“Come suggerisce il nome, il negative gearing significa che il proprietario/investitore ha un flusso di cassa negativo – il costo di fornire la loro proprietà in affitto in interessi, tassi e altri costi è significativamente maggiore del loro reddito da locazione. Mentre tutto ciò sembra in superficie un esercizio di follia finanziaria, il vero grande vantaggio del negative gearing è che il valore della proprietà aumenta nel tempo. Come molti altri aspetti della società, COVID-19 ha capovolto completamente questo esercizio di sofisma finanziario – e non in un buon modo.”
“Le ultime cifre mostrano che i contribuenti australiani hanno richiesto 13 miliardi di dollari all’anno in negative gearing – un numero che sembra destinato a continuare a crescere. In nessun luogo questo si sta verificando più che nelle grandi città australiane di Sydney e Melbourne, dove i tassi di sfitto sulle proprietà in affitto continuano ad aumentare, le valutazioni delle proprietà stanno cadendo e gli affitti stanno scendendo velocemente.”
“Certo, i proprietari di immobili con gearing negativo stanno ancora ottenendo di pagare bollette fiscali più basse, mentre il divario tra ciò che pagano in interessi e ciò che ottengono in affitto si allarga in modo allarmante, mentre il reddito da locazione scende, ma l'”effervescenza” finanziaria fornita dai prezzi immobiliari in aumento è anche diventata negativa – e in questo esercizio, due negativi sicuramente non producono un positivo. Per coloro che hanno avuto una brutta pandemia, la prospettiva di vendere in perdita per porre fine al dolore delle crescenti perdite di cassa potrebbe essere l’unica alternativa.”
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