Standard Residential Lease Agreement

Un contratto standard di locazione residenziale è il contratto locatore-inquilino più usato per affittare una proprietà residenziale. Si tratta di un accordo fisso che di solito dura un periodo di un (1) anno ed entrambe le parti sono vincolate fino alla fine della sua durata. Il documento deve seguire tutti gli statuti statali e contenere tutte le informazioni previste dalla legge. Dopo che il modulo è stato concordato, insieme alle informazioni allegate e al deposito cauzionale fornito dall’inquilino, il modulo è pronto per essere firmato dalle parti.

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Tabella dei contenuti

• Contratti di locazione residenziale: Per Stato
• Cos’è un contratto di locazione residenziale?
  • Quando usarlo
  • Cosa è incluso
  • Come negoziare
• Locazione standard contro contratto mensile
• Domande frequenti (FAQ’s)
  • Il locatore o l’inquilino possono rompere un contratto standard?
    • Opzioni del locatore
    • Opzioni dell’inquilino
  • Quanto dura un contratto di locazione?
  • Un contratto di locazione deve essere testimoniato o autenticato?
  • Posso aggiungere un coinquilino ad un contratto di locazione standard?
  • Può l’inquilino rimanere nella proprietà dopo la fine del contratto di locazione?
  • È possibile trasferire un contratto di locazione?
  • Cosa succede se il proprietario viola il contratto di locazione?
• Come scrivere un contratto di locazione residenziale standard

Cos’è un contratto di locazione residenziale?

Un contratto di locazione residenziale standard è il tipo di documento più semplice e popolare utilizzato quando si affitta una proprietà ad un individuo, noto come inquilino. È altamente personalizzabile, il che è molto importante per i padroni di casa e i proprietari di immobili che desiderano modificare l’accordo in base alle loro esigenze e al tipo di proprietà. I 3 argomenti principali che un contratto d’affitto dovrebbe comportare sono la durata (lunghezza del tempo), l’importo al mese o al periodo, e qualsiasi tipo di deposito come una cauzione o un deposito per animali domestici. Il contratto d’affitto garantisce che i diritti e le responsabilità del padrone di casa e dell’inquilino siano garantiti, secondo lo stato.

Altri nomi comuni includono:

• “Basic Rental Agreement”
• “Lease Agreement Template”
• “Apartment Lease Agreement”
• “House Lease Agreement”
• “Simple Rental Agreement”

.

• “Contratto di locazione”

Quando usare un contratto di locazione residenziale

Un contratto di locazione residenziale dovrebbe essere usato quando si affitta qualsiasi tipo di proprietà abitabile ad un inquilino, che può includere una casa, appartamento, stanza, condominio, casa mobile o qualche altro tipo di proprietà abitabile. È molto importante usare un contratto di locazione per ridurre al minimo le controversie e se mai un problema si traduce nella necessità di un tribunale, come uno sfratto, un contratto di locazione è necessario per entrambe le parti per vincere la loro causa, soprattutto il padrone di casa.

Cosa è incluso in un contratto di locazione residenziale?

Un contratto di locazione residenziale standard può includere motivi per rompere il contratto di locazione che non troverebbero l’inquilino in violazione del contratto. Un inquilino può rompere il contratto di locazione in qualsiasi momento, tuttavia, ci sono clausole comuni che non prevedono una penale per la rottura del contratto di locazione, come ad esempio:

• Congedo militare o associato al governo (le leggi statali e federali hanno autorità sulle regole a cui può avvenire la risoluzione).
• La salute dell’inquilino o di un membro immediato della famiglia che richiede il trasferimento.
• Trasferimento in relazione al lavoro attuale o nuovo dell’inquilino (dipende dalle leggi statali locali).

Il contratto di locazione dovrebbe essere esaminato per le clausole di risoluzione anticipata che permettono di rompere senza penalità. Se non si trovano clausole, l’inquilino può tentare di far aggiungere clausole legali che permettano di rompere il contratto di locazione senza penalità. Le clausole sono fornite a discrezione del padrone di casa, o della società di gestione della proprietà se agisce nell’interesse del padrone di casa. A seconda delle ragioni che spingono l’inquilino a rompere il contratto di locazione, alcuni stati forniscono opzioni che non ritengono l’inquilino responsabile anche quando non è indicato nel contratto di locazione residenziale standard.

Come negoziare un contratto di locazione residenziale

La negoziazione di un contratto di locazione è determinata da una moltitudine di fattori a partire dalle condizioni di mercato e da come la proprietà ha un prezzo rispetto ad altri affitti nella zona. L’obiettivo del padrone di casa è quello di raccogliere più affitto possibile ogni mese, mitigando il rischio. Se il richiedente può rappresentare che sarebbe un inquilino stabile, il padrone di casa può dargli uno sconto sull’importo dell’affitto mensile insieme all’inclusione delle utenze o dei servizi.

I seguenti sono fattori importanti quando si negozia un contratto d’affitto:

• Storia lavorativa – Il padrone di casa vuole vedere una lunga e stabile storia lavorativa che includa il rimanere in ogni azienda per 3-5 anni. Meno di questo, o lunghi periodi di disoccupazione, saranno considerati ad alto rischio per il padrone di casa.
• Stub attuali – Al fine di dimostrare il proprio reddito, il padrone di casa vorrebbe vedere le ultime 2 settimane di paga del richiedente. Questo può essere raccolto direttamente dal datore di lavoro o attraverso un estratto conto bancario.
• Reddito passato – Il richiedente avrà bisogno di raccogliere i suoi ultimi 2-3 anni di dichiarazione dei redditi con l’Internal Revenue Service (IRS). Per i dipendenti questo sarebbe il modulo W-4, per i lavoratori autonomi o gli appaltatori indipendenti questo sarebbe il modulo 1099;
• Pagamento anticipato dell’affitto – Se il richiedente può pagare l’affitto in anticipo all’inizio del contratto di locazione, c’è una possibilità che il padrone di casa accetti un importo mensile inferiore. Specialmente se l’importo è pari a più di 3 mesi;
• Deposito di sicurezza – A causa della maggior parte degli Stati che stabiliscono un importo massimo di deposito di sicurezza, l’inquilino potrebbe non essere in grado di approfittarne al massimo; e
• Storia del locatore – Se il richiedente ha affittato in precedenza nella sua vita, dovrebbe raccogliere le informazioni di contatto dei padroni di casa passati e degli amministratori di proprietà come riferimento valido.

Contratto di locazione standard contro contratto di locazione mensile

La differenza principale è che in un contratto di locazione standard il termine è fisso mentre in un contratto di locazione mensile può essere cancellato in qualsiasi momento dal proprietario o dall’inquilino.

Locazione Standard

• Durata fissa (date di inizio e fine);
• Non può finire prima; e
• Non può cambiare il contratto.

Locazione mese per mese

• Rinnova ogni mese (tenancy-at-will);
• Entrambe le parti possono terminare (in accordo con le leggi di terminazione mese per mese); e
• L’accordo può essere cambiato con preavviso.

Domande frequenti (FAQ’s)

Può il locatore o l’inquilino rompere un contratto di locazione?

La risposta breve è no. Il padrone di casa e l’inquilino, a meno che non ci sia una clausola di risoluzione nel contratto di locazione, non possono terminare il contratto di locazione prima della data di fine. Tuttavia, entrambe le parti hanno delle strade che possono seguire per tentare di cancellare l’accordo in modo amichevole.

Opzioni del locatore

• Offrire un pagamento – Negoziare con l’inquilino ciò che gli servirebbe per andarsene prima. Iniziare con la restituzione immediata del deposito cauzionale e con l’offerta di pagare le spese di trasloco.
• Offrire un affitto gratuito – Se il padrone di casa vorrebbe che l’inquilino se ne andasse tra 2-3 mesi, convincere l’inquilino offrendo un affitto gratuito fino alla data di risoluzione anticipata.

Opzioni dell’inquilino

• Offrire il deposito cauzionale – Offrire al padrone di casa il deposito cauzionale come sforzo in buona fede per uscire dal contratto di locazione. Questo è almeno un punto di partenza ed è generalmente più di quello che fa la maggior parte degli inquilini.
• Offrire un mese extra di affitto – Se l’inquilino non ha dovuto pagare un deposito cauzionale all’inizio del contratto, il padrone di casa può essere incline a prendere un mese extra di affitto o un pagamento equivalente per far uscire l’inquilino dal contratto.
• Impugnazione delle difficoltà finanziarie – Se l’inquilino può provare al padrone di casa che ha perso il lavoro, in alcuni casi, il padrone di casa offrirà una liberatoria piuttosto che combattere l’inquilino attraverso uno sfratto.
• Rivendicazione della violenza domestica – In alcuni stati, come il Nevada, ci sono leggi che permettono all’inquilino di rompere il contratto di locazione senza penalità se è vittima di violenza domestica. Qualsiasi inquilino che è vittima di violenza domestica dovrebbe cercare aiuto immediato indipendentemente dalle leggi locali.

Quanto dura un contratto di locazione?

La durata di un contratto di locazione è identificata come uno dei requisiti del contratto. Un contratto di leasing può essere creato per un leasing mese per mese, sei mesi, un anno o più. I contratti di leasing non devono avere la stessa quantità di tempo. Alla fine dell’attuale contratto di locazione (termine fisso) il padrone di casa potrebbe voler estendere il contratto di locazione all’inquilino, poiché un contratto di locazione non si rinnova automaticamente, a differenza di un contratto di affitto. L’attuale contratto di locazione dovrà essere modificato o potrà essere firmato un nuovo contratto legalmente vincolante.

Un contratto di locazione deve essere testimoniato o autenticato?

In tutti i 50 Stati, un contratto di locazione non ha bisogno di essere firmato con un testimone o un notaio finché non è più di un (1) anno. Se più lungo, Stati come la Florida, richiedono ulteriori requisiti di firma come la presenza di testimoni.

Posso aggiungere un compagno di stanza ad un contratto di locazione?

Nel caso in cui l’inquilino aggiunga un altro individuo alla residenza (cioè un compagno di stanza, un membro della famiglia, ecc.), il contratto di locazione dovrebbe essere consultato per i requisiti. I contratti di locazione residenziali standard hanno delle linee guida che prevedono l’aggiunta di un nuovo inquilino specificamente come co-inquilino. L’inquilino aggiuntivo può essere soggetto a uno screening criminale e finanziario e a una revisione della storia dell’affitto. Inoltre, l’attuale contratto di locazione potrebbe dover essere rivisto per assicurare che il limite di occupazione non venga superato.

L’inquilino può rimanere nella proprietà dopo la scadenza del contratto?

L’inquilino dovrà leggere il suo contratto di locazione, poiché la maggior parte dei contratti si convertono automaticamente in un contratto di locazione mese per mese (tenancy-at-will) se non c’è una risoluzione da entrambe le parti. Nella maggior parte dei casi, il padrone di casa invierà all’inquilino un Lease Extension Addendum prima della fine del contratto originale per estendere il termine. L’estensione specificherà la nuova data di fine, insieme a qualsiasi altro cambiamento, mantenendo il resto dei termini del contratto di locazione originale.

È possibile trasferire un contratto di locazione residenziale?

A meno che il contratto non abbia diritti di cessione, un contratto di locazione non può essere trasferito a qualcun altro. Per impostazione predefinita, la maggior parte dei contratti di locazione hanno un linguaggio che vieta specificamente la cessione di un contratto di locazione.

Anche se, una pratica comune approvata dai proprietari è quella di consentire a un inquilino di subaffittare la proprietà. In un contratto di subaffitto, l’inquilino riaffitta la proprietà ad un altro individuo che paga l’affitto all’inquilino che poi paga l’affitto come indicato nel contratto di locazione originale firmato con il proprietario. Nella maggior parte dei casi, l’inquilino dovrà ottenere il permesso del padrone di casa, tramite il modulo di consenso del padrone di casa, prima di poter trovare un subaffittuario per la proprietà.

Cosa succede se il padrone di casa viola il contratto di locazione?

Se il padrone di casa viola il contratto di locazione, l’inquilino, soggetto alla legge statale, sarà obbligato a contattare il padrone di casa della violazione. Se il padrone di casa non corregge il problema, ad esempio non è disposto a fare una riparazione nei locali, l’inquilino può essere in grado di “risolvere” il problema da solo e detrarre dall’affitto o risolvere il contratto di locazione del tutto.

Come scrivere un contratto di locazione standard

Scaricare: Adobe PDF, Microsoft Word (.docx), Open Document Text (.odt)

Quando si scrive un contratto di locazione residenziale, è meglio che i termini dell’accordo siano completamente negoziati tra il proprietario e l’inquilino. Dopo aver stabilito un accordo verbale, le parti possono continuare a creare un accordo scritto utilizzando un modello che contiene il linguaggio necessario in conformità con la legge dello Stato in cui si trova la proprietà.

Passo 1 – Completare le informazioni delle parti

Ovvero il “padrone di casa” e l'”inquilino”, decidere chi sarà nominato nel contratto di locazione. Questa è una domanda importante che viene posta agli inquilini che vivranno insieme, come quelli in una relazione romantica. Una regola generale è che se l’affitto può essere sostenuto solo dal reddito di entrambe le persone, allora è consigliabile che entrambi gli individui siano nominati come inquilini.

Se ci sono bambini o chiunque non sarà elencato come inquilino ma vivrà nella proprietà, saranno nominati come “occupanti”.

Step 2 – Descrivere la proprietà

Come inquilino, lui o lei vorrà sapere cosa è espressamente incluso nel contratto di locazione. Se la proprietà è un condominio, per esempio, l’inquilino dovrebbe assicurarsi che sia incluso che lui o lei avrà accesso a tutte le sfaccettature della proprietà durante il termine.

Inoltre, se la proprietà include il parcheggio o qualsiasi altro servizio che sono disponibili e accessibili dall’inquilino, dovrebbe essere incluso nel contratto.

Passo 3 – Importo dell’affitto

Prima di concordare un importo di affitto è una buona idea fare un ultimo controllo della zona circostante per vedere l’importo mensile offerto da altri proprietari. Questo può essere fatto usando RentoMeter che utilizza risorse di terze parti per informare un potenziale inquilino se sta pagando troppo dando l’affitto mediano per una zona di mercato.

È importante leggere cosa è incluso come parte dell’affitto, come le utenze e i servizi, così come il modo in cui il pagamento deve essere effettuato e quale giorno del mese è dovuto.

Tasse di ritardo – Se ci saranno delle tasse di ritardo, dovrebbe essere chiaramente stabilito tra il proprietario e l’inquilino. Il più delle volte c’è una tassa per ogni giorno di ritardo nel pagamento o per ogni evento. Alcuni Stati hanno dei limiti massimi, quindi è meglio fare una ricerca delle leggi in cui si trova la proprietà.

Step 4 – Utenze e servizi

Importanti quasi quanto l’affitto mensile sono le utenze e i servizi che sono inclusi nel contratto di locazione. A seconda dell’area della proprietà, le utenze e i servizi sono vitali per la vita quotidiana dell’inquilino e includono:

Esempi includono:

• Elettricità
• Trash / Recyclables
• Acqua / Fogna
• Cavo / Internet
• Calore (gas, propano, ecc)
• Aria condizionata
• Cura del prato (aree suburbane)
• Rimozione della neve (aree suburbane)

Step 5 – Arredamento

Assicurati che ogni elettrodomestico e pezzo di arredamento che è menzionato nel contratto di locazione esiste nella proprietà. In caso contrario, alla fine del contratto il padrone di casa sarà tenuto a reclamare tutto ciò che è menzionato nel contratto di locazione come parte della proprietà. Se viene completata una lista di controllo per il trasloco, questo non è un grosso problema, ma l’inquilino dovrebbe ricontrollare per assicurarsi che tutto sia incluso come parte del contratto di locazione.

Step 6 – Durata del contratto di locazione

Nella maggior parte dei casi, un contratto di locazione standard ha una durata di 12 mesi. Anche se, in alcune situazioni, come se l’inquilino ha restrizioni di lavoro o altre questioni, l’accordo può essere fatto per qualsiasi periodo di tempo fisso. L’inquilino dovrebbe inserire il periodo di tempo che funziona meglio per la sua situazione.

Step 7 – Deposito di sicurezza

Un deposito di sicurezza è una somma di denaro che viene tenuta in un conto di garanzia dal proprietario. I fondi sono completamente rilasciati all’inquilino, alla fine del contratto, se non ci sono danni alla proprietà. Il deposito cauzionale è una rete di sicurezza per il padrone di casa nel caso in cui l’inquilino decida di non pagare l’affitto, lasciare la proprietà in anticipo, o se alla fine del termine ci sono danni ai locali. Se c’è un danno alla proprietà alla fine del contratto di locazione, il padrone di casa di solito fornisce una lista dettagliata di tutte le riparazioni che sono state fatte e il loro importo.

Importi massimi ($) – Limiti richiesti dalla legge per ogni Stato.

Restituzione del deposito cauzionale – Il padrone di casa sarà obbligato a restituire il deposito cauzionale all’inquilino entro il periodo di tempo richiesto dallo Stato.

Step 8 – Risoluzione anticipata

Se il padrone di casa e l’inquilino decidono di permettere la risoluzione del contratto, questo può essere fatto con o senza una tassa da entrambe le parti. Se una tassa è richiesta, è comunemente pari a un (1) mese di affitto e dà all’altra parte un preavviso di trenta (30) giorni. Questa sezione può essere interamente negoziata tra il padrone di casa e l’inquilino. Non ci sono leggi o requisiti statali che limitano questa sezione.

Step 9 – Politica del fumo

Se c’è una politica del fumo, deve essere menzionata nel contratto. Per default, se non è dichiarato che l’atto è vietato, l’inquilino può avere il diritto di fumare. In California per esempio, è richiesto che ogni contratto di locazione menzioni quale sia la politica sui locali.

Step 10 – Animali domestici

Sebbene tecnicamente considerati un occupante, gli animali domestici non sono i migliori amici del proprietario. Anche se sono ammessi nella proprietà, il padrone di casa dovrebbe dichiarare esattamente quali tipi sono ammessi in modo che un inquilino “biologico” non abbia animali da fattoria nei locali. Inoltre, si raccomanda che il padrone di casa metta un peso massimo che l’animale può avere per la responsabilità (i cani pericolosi tendono ad essere più grandi) e per i danni ai locali.

Nella maggior parte degli Stati, un padrone di casa è autorizzato ad addebitare una tassa o un deposito aggiuntivo per gli animali domestici che è separato dal deposito di sicurezza. Un padrone di casa può usare il Pet Lease Addendum per stabilire le regole per gli animali nella sua proprietà.

Step 11 – Lead-Based Paint Disclosure

• Lead-Based Paint Disclosure Form

Per quanto riguarda la divulgazione, forse la più importante è identificare ad un nuovo inquilino l’esistenza di vernice al piombo nei locali. Secondo la legge federale (42 U.S. Code § 4852d), se la struttura della proprietà è stata costruita prima del 1978, il padrone di casa sarà tenuto a rilasciare la divulgazione all’inquilino. La divulgazione mette in guardia l’inquilino che se dovesse vedere una vernice scheggiata, deteriorata o che si screpola nei locali, deve contattare immediatamente il proprietario e le autorità.