Quali sono gli esempi di miglioramenti tipici del leasehold?

Miglioramenti del proprietario o dell’affittuario

I miglioramenti del proprietario sono anche conosciuti come miglioramenti dell’affittuario o build-outs. Sono modifiche apportate dal proprietario dell’immobile o dall’affittuario per rendere lo spazio più utile o attraente per l’affittuario.

I miglioramenti della proprietà sono una pratica comune negli spazi immobiliari commerciali. In queste proprietà commerciali, i proprietari dell’edificio vogliono attrarre e mantenere gli inquilini per il periodo più lungo possibile. Questi miglioramenti possono anche essere forniti come parte di una nuova negoziazione del contratto di locazione.

Cosa è e non è un miglioramento?

I miglioramenti della proprietà sono tipicamente fatti dal proprietario. Gli spazi interni sono modificati in base alle esigenze operative dell’inquilino – per esempio, le modifiche apportate ai soffitti, ai pavimenti e alle pareti interne.

Le modifiche all’esterno di un edificio o le modifiche che vanno a beneficio di altri inquilini nell’edificio non sono considerate miglioramenti della proprietà. Esempi di miglioramenti non di proprietà includono l’aggiornamento dell’ascensore, la costruzione del tetto e la pavimentazione dei passaggi pedonali.

Una società che ha un call center potrebbe aver bisogno di piccoli cubicoli e telefoni da installare. Uno studio medico potrebbe aver bisogno di una serie di sale di consultazione con spazi più aperti per infermieri e amministratori.

L’industria della vendita al dettaglio è piena di miglioramenti di leasehold perché ogni inquilino richiede un layout e un design specifico. I tipici miglioramenti di leasehold nella vendita al dettaglio includono la suddivisione di un grande spazio aperto in aree più piccole e strutturate. Costruzione di spogliatoi, installazione di scaffalature al dettaglio e banchi di ricevimento, sostituzione del pavimento, illuminazione specializzata e sistemi tecnologici.

I locatori spesso offrono un pagamento o uno sconto sull’affitto in modo che gli affittuari possano fare da soli i necessari miglioramenti del leasehold commerciale.

Pagare per le modifiche

Ci sono quattro modi principali in cui un padrone di casa pagherà per i miglioramenti commerciali: indennità di miglioramento dell’inquilino, sconti sull’affitto, indennità standard di costruzione e progetti chiavi in mano.

Assegno di miglioramento dell’inquilino (TIA)

Con un’indennità di miglioramento dell’inquilino (TIA), il proprietario dà all’inquilino una certa somma di denaro per coprire i miglioramenti, e l’inquilino supervisiona il lavoro. L’importo ricevuto varia in base a diversi fattori e in base alla metratura. Ad esempio, da $10 a $20 per piede quadrato.

Sconti sull’affitto

In alcuni casi, un proprietario può offrire un affitto gratuito o uno sconto sull’affitto per un certo numero di mesi. L’affittuario usa i risparmi per pagare i miglioramenti e supervisiona i lavori. Un affittuario potrebbe ricevere quattro mesi di affitto gratuito nel corso di un contratto di locazione di quattro anni, per esempio.

Indennità di costruzione standard

Questa indennità è anche conosciuta come indennità di “build-out”. Il padrone di casa può offrire un pacchetto di miglioramenti che è composto da tipi di pavimenti e infissi ad un certo prezzo. L’affittuario sceglie gli elementi dal pacchetto, ma deve pagare per tutti i miglioramenti che non sono inclusi nel pacchetto. In questo caso, il padrone di casa supervisiona il lavoro di miglioramento.

Progetti chiavi in mano

Per i progetti chiavi in mano, l’affittuario presenta un piano di miglioramento con una stima dei costi. Il padrone di casa paga e supervisiona tutto il lavoro.

Trattamento fiscale dei miglioramenti di leasehold

I miglioramenti di leasehold sono considerati capitale e vengono ammortizzati per la durata del contratto di locazione. Originariamente, i miglioramenti dell’edificio, i miglioramenti della proprietà in leasing, la proprietà qualificata del ristorante e il miglioramento qualificato della vendita al dettaglio erano tutti trattati in modo diverso.

Ora, dal 2018 Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), sono uniti in uno e conosciuti come proprietà di miglioramento qualificato (QIP). In particolare, il bonus di ammortamento di 15 anni non è più nella nuova legge fiscale, e l’ammortamento avviene in 20 o più anni.