Che cos’è il pignoramento?
Il pignoramento è un processo che permette al creditore di recuperare l’importo dovuto su un prestito insoluto vendendo o prendendo possesso (pignoramento) della proprietà che garantisce il prestito. Il processo di pignoramento inizia quando un mutuatario/proprietario è inadempiente sui pagamenti del prestito (di solito i pagamenti del mutuo) e il creditore deposita un avviso pubblico di inadempienza, chiamato Avviso di inadempienza o Lis Pendens. Il processo di pignoramento può terminare in quattro modi:
- Il mutuatario/proprietario ripristina il prestito pagando l’importo predefinito durante un periodo di grazia determinato dalla legge statale. Questo periodo di grazia è anche conosciuto come pre-foreclosure.
- Il mutuatario/proprietario vende la proprietà a una terza parte durante il periodo di pre-foreclosure. La vendita permette al mutuatario/proprietario di pagare il prestito ed evitare di avere un pignoramento sulla sua storia di credito.
- Una terza parte compra la proprietà ad un’asta pubblica alla fine del periodo di pre-preclusione.
- Il creditore prende la proprietà della proprietà, di solito con l’intenzione di rivenderla sul mercato aperto. Il creditore può prendere la proprietà o attraverso un accordo con il mutuatario/proprietario durante il pre-foreclosure, attraverso un pignoramento con vendita allo scoperto o ricomprando la proprietà all’asta pubblica. Le proprietà recuperate dal creditore sono anche conosciute come proprietà di proprietà della banca o REO (Real Estate Owned by the lender).
Come funziona il pignoramento?
Per pignorare secondo la procedura giudiziaria, un creditore deve dimostrare che il mutuatario/proprietario della casa è inadempiente. Una volta che il creditore ha esaurito i suoi tentativi di risolvere l’inadempienza con il proprietario della casa, il passo successivo è quello di contattare un avvocato per perseguire l’azione giudiziaria. L’avvocato contatta il mutuatario per cercare di risolvere l’inadempienza. Se il mutuatario non è in grado di pagare l’inadempienza, l’avvocato deposita una litispendenza (causa pendente) presso il tribunale. La litispendenza avvisa il pubblico che un’azione pendente è stata depositata contro il mutuatario. Lo scopo dell’azione è di fornire la prova di un’inadempienza e ottenere l’approvazione del tribunale per iniziare il pignoramento.
I pignoramenti non giudiziari si basano su atti di fiducia che contengono la clausola di potere di vendita. La clausola permette al fiduciario di avviare una vendita di pignoramento ipotecario senza dover andare in tribunale. L’amministratore fiduciario è in genere tenuto a emettere un avviso di inadempienza e a notificare al fiduciario (mutuatario/proprietario della casa) lo stato di inadempienza. Se il fiduciario non risponde, l’amministratore fiduciario avvia le fasi per condurre la vendita di pignoramento ipotecario della casa.
Questo processo di pignoramento consente tre opportunità per trovare occasioni su case pignorate.
Timeline for Foreclosure
Step 1: Pre-Foreclosure
I proprietari che sono in ritardo nei pagamenti del mutuo riceveranno un avviso di default dal loro creditore. Gli avvisi di inadempienza sono depositati presso l’autorità locale di registrazione. Un deposito Lis Pendens può anche essere archiviato per notificare qualsiasi altro titolare di pegno. L’avviso di inadempienza fornisce istruzioni al proprietario di casa sull’importo che devono pagare e quanto tempo hanno per pagare. Se il proprietario di casa paga secondo queste istruzioni, il processo di pignoramento è terminato.
Imparare a comprare pre-foreclosures
Step 2: Asta
Se il prestito non è reintegrato entro la fine del periodo di pre-preclusione, la proprietà sarà venduta ad un’asta pubblica. Gli acquirenti sono spesso tenuti a pagare in contanti all’asta e possono non avere molto tempo per ricercare il titolo e le condizioni della proprietà in anticipo; tuttavia, un’asta pubblica offre spesso al creditore un modo per liquidare rapidamente la proprietà. Il creditore di solito stabilisce un’offerta minima all’asta di pignoramento pari all’importo dovuto sulla proprietà più le tasse e i vari costi per il creditore.
Impara come comprare aste di pignoramento
Step 3: Bank Owned (REO)
I pignoramenti bancari possono diventare pignoramenti governativi se il prestito è sostenuto da un’agenzia governativa come il Dipartimento di Housing and Urban Development (HUD) o il Dipartimento degli Affari Veterani (VA). In questo caso l’agenzia governativa sarebbe responsabile della vendita della proprietà.
Imparare a comprare case di proprietà della banca
Uscite dal processo di preclusione
Le proprietà possono uscire dal processo di preclusione in diversi modi. I pre-pignoramenti possono uscire dal processo prima dell’asta di pignoramento in uno dei diversi modi:
a) Il proprietario recupera i pagamenti mancati del mutuo
b) Il proprietario ottiene una modifica del prestito per ridurre i pagamenti del mutuo
c) Il proprietario vende la proprietà per meno di quanto dovuto sul prestito (vendita allo scoperto)
d) Deed in lieu of foreclosure
Le proprietà programmate per un’asta pubblica di pignoramento escono dal processo di pignoramento essendo vendute ad un acquirente terzo all’asta.
Post Foreclosure
Investor Owned
Gli investitori cercano rendimenti in diversi modi: comprando a basso costo e rivendendo, facendo miglioramenti, o affittando per una rivalutazione a lungo termine. Gli investitori possono comprare case direttamente dai proprietari, all’asta, o dai prestatori.
Proprietà dei consumatori
Le proprietà nel processo di pignoramento devono alla fine essere comprate o affittate da consumatori ordinari che intendono viverci. Questo può sembrare ovvio, ma il consumatore è un pezzo estremamente importante del puzzle del pignoramento. I consumatori possono pagare molto di più o quasi niente per una proprietà in base a una miriade di preferenze dei consumatori. I consumatori possono preferire di vivere vicino a buone scuole o università, lontano da aree ad alta criminalità, lontano da siti di rifiuti pericolosi, ecc.
Processo di preclusione giudiziale o non giudiziale
In certi stati, il processo di preclusione non richiede più il coinvolgimento del sistema giudiziario. Questi stati sono indicati come “non giudiziari”. Vedere un confronto delle leggi di pignoramento per stato su Foreclosure Laws.
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