La condanna, chiamata anche dominio eminente o “acquisizione”, è il diritto di un governo o di un suo agente di prendere una proprietà privata per uso pubblico, con il pagamento di un indennizzo. In un’azione di condanna, il governo prende sia il possesso fisico che il titolo legale della proprietà. Una teoria legale correlata, la condanna inversa, descrive una situazione in cui il governo non prende il titolo legale ma essenzialmente regola l’utilità della proprietà.
Parti e proprietà
La maggior parte, ma non tutte, le entità governative hanno l’autorità di condannare per uno “scopo pubblico”. Alcuni usi sono chiaramente scopi pubblici: autostrade, scuole, prigioni, aeroporti e strutture governative. A volte, lo scopo pubblico è meno ovvio. Per esempio, una proprietà può essere espropriata come parte del rinnovamento urbano, solo per essere riqualificata per un nuovo uso privato che ridurrà il degrado e genererà maggiori entrate fiscali. Alcuni stati permettono l’espropriazione da parte delle compagnie di trasporto e delle società di servizi o di energia. L’esproprio per pubblica utilità è governato principalmente dalla legislazione statale, e gli stati differiscono sull’esproprio per la riqualificazione e sull’autorità di esproprio, quindi potrebbe essere necessario consultare le leggi locali per i dettagli.
La condanna può coinvolgere meno dell’intera proprietà. Per esempio, la contea potrebbe condannare una striscia di 10 piedi di ciascuno dei diversi cortili anteriori per allargare una strada. Potrebbe anche condannare solo una servitù, piuttosto che la proprietà, per esempio, per far scorrere le linee d’acqua. Una presa può essere temporanea. Per esempio, lo stato potrebbe aver bisogno di usare parte di una proprietà vicina per l’accesso mentre costruisce una prigione che, in futuro, avrà la sua strada. In alcuni casi, gli inquilini hanno un ricorso se i loro diritti di locazione sono parte di ciò che viene preso. Quando una presa coinvolge meno dell’intera proprietà, la compensazione dovrebbe tenere conto di qualsiasi danno alla proprietà non presa.
In alcuni casi, i proprietari possono avere diritti se un ente governativo pubblicizza la sua intenzione di perseguire un progetto ma ritarda effettivamente a farlo. Il ritardo può causare la perdita di valore della proprietà e scoraggiare il proprietario dal fare miglioramenti ad essa.
Diritti dei proprietari
Il proprietario ha il diritto di essere informato della condanna pendente. Molti stati richiedono all’ente governativo di negoziare per un acquisto volontario della proprietà prima di perseguire l’esproprio. Mentre il proprietario generalmente non può contestare il fatto che l’esproprio si verifichi, le contestazioni all’ammontare dell’indennizzo offerto sono abbastanza comuni.
Il proprietario dovrebbe considerare l’ottenimento di una valutazione indipendente, ma dovrebbe anche ricordare che il tribunale guarderà in ultima analisi il valore equo di mercato attuale. Il valore equo di mercato non prende in considerazione il valore sentimentale, quello che il proprietario ha pagato per la proprietà, o i debiti contro la proprietà.
Contestare la valutazione non ritarderà necessariamente il processo. La maggior parte degli stati hanno leggi “quick take” che permettono al governo di depositare denaro e prendere titolo e possesso immediatamente, evitando ritardi a progetti importanti.
Ultimo aggiornamento dicembre 2018