Come finanziare un duplex o una casa multifamiliare

L’acquisto di una casa multifamiliare può essere un modo saggio per generare reddito passivo e costruire ricchezza. I mutui multifamiliari sono disponibili per gli acquirenti di duplex e abitazioni di tre e quattro unità.

Le case multifamiliari fino a quattro unità sono considerate residenziali ai fini del finanziamento, quindi è possibile acquistarle con mutui come quelli utilizzati per acquistare case unifamiliari.

D’altra parte, le proprietà con cinque o più unità sono considerate immobili commerciali, quindi il finanziamento è un processo diverso. I prestiti per immobili commerciali sono generalmente più difficili da ottenere, richiedono maggiori acconti e spesso richiedono piani di rimborso più brevi.

Investitore o proprietario-occupante

Le opzioni per il finanziamento di case multifamiliari variano a seconda che l’acquirente intenda occupare una delle unità.

I proprietari-occupanti possono scegliere tra prestiti della Federal Housing Administration (FHA), prestiti dei Veterans Affairs, o finanziamenti convenzionali. Gli investitori, tuttavia, sono limitati solo ai prestiti ipotecari convenzionali.

Ecco tre opzioni per i prestiti ipotecari multifamiliari per duplex, triplex e fourplex.

Mutui convenzionali per duplex e case multifamiliari

I mutui convenzionali sono adatti per:

• Proprietari-occupanti
• Investitori

Puoi richiedere un mutuo per una casa multifamiliare da una banca, unione di credito o mutuante, proprio come faresti per una casa monofamiliare. I mutui convenzionali sono conformi alle linee guida di sottoscrizione stabilite dai giganti dei mutui sponsorizzati dal governo, Fannie Mae e Freddie Mac. Quando fai domanda, il prestatore considera il tuo punteggio di credito, la storia di credito, il reddito, i beni e altri debiti.

Qual è l’importo massimo del mutuo per un multifamiliare?

I limiti di prestito conformi per i prestiti convenzionali sono generalmente limitati a 510.400 dollari a livello nazionale nel 2020, con limiti più alti per le contee con costi più elevati delle abitazioni. Se stai comprando una proprietà multifamiliare, ci sono limiti di prestito più alti.

I limiti massimi di prestito aumentano nelle aree senza un add-on ad alto costo a 635.550 dollari per case a due unità, 789.950 dollari per case a tre unità e 981.700 dollari per proprietà a quattro unità.

Può usare il reddito da locazione per qualificarsi per un prestito?

Gli acquirenti di un duplex o di una casa a più unità possono a volte usare il reddito da locazione previsto dalle unità aggiuntive per qualificarsi per un prestito. Affinché questi pagamenti siano presi in considerazione, gli affittuari di solito devono aver già firmato un contratto d’affitto.

I finanziatori possono prendere in considerazione il reddito da locazione dalla proprietà multifamiliare finché il potenziale mutuatario può fornire la documentazione appropriata dei pagamenti.

Secondo le linee guida della Fannie Mae, la proprietà deve essere sia una residenza a due, tre o quattro unità che è occupata dal proprietario, o una proprietà di investimento da una a quattro unità. Ciò significa che se vivrete in una delle unità, l’affitto delle unità occupate dagli inquilini può aiutarvi a qualificarvi per un mutuo. Se siete un investitore, potete contare l’affitto di tutte le unità.

Non tutto il reddito si applica però; in genere il 25 per cento viene sottratto per tenere conto delle case sfitte e della manutenzione.

Avrete anche bisogno di fornire la documentazione per dimostrare che il reddito da locazione è stabile. Una prova accettabile potrebbe essere un contratto di locazione attuale, un accordo di locazione, o almeno due anni di storia di affitto costante. Potrebbe anche essere necessario fornire l’IRS Form 1040 Schedule E per dimostrare che l’affitto è stato riportato sulla vostra dichiarazione dei redditi.

Gli investitori hanno tipicamente bisogno di acconti più alti rispetto ai proprietari-occupanti

I mutui tradizionali richiedono un acconto del 20%. Gli acquirenti possono a volte ottenere mutui con acconti più bassi, anche se dovranno pagare per l’assicurazione ipotecaria privata, o PMI.

Se state comprando una proprietà come investimento e non pensate di viverci, dovrete soddisfare criteri diversi per ottenere un mutuo. Le proprietà di investimento non si qualificano per il PMI, quindi dovrete mettere giù almeno il 20%, e possibilmente di più, per ottenere un finanziamento tradizionale. I finanziatori generalmente assumono più rischio con le proprietà di investimento, quindi potrebbero richiedere il 25 o 30 per cento in giù, a seconda dei tassi di interesse in offerta.

Prestiti FHA per il finanziamento di duplex o case multifamiliari

Se si prevede di vivere in una unità della proprietà multifamiliare, si può essere idonei a finanziarla attraverso un prestito Federal Housing Administration (FHA). Questi prestiti sono sostenuti dal governo e possono essere utilizzati per proprietà con un massimo di quattro unità.

I prestiti FHA possono essere adatti per:

• Primi acquirenti di case
• Persone con credito non perfetto
• Acquirenti che non hanno risparmiato abbastanza per un grande acconto

I prestiti FHA offrono questi vantaggi:

• Pagamenti più bassi dei prestiti convenzionali – a partire dal 3. 5%.5 per cento
• Costi di chiusura bassi
• Sicurezza più facile

I prestiti FHA non sono emessi dalla Federal Housing Administration. Sono emessi da banche e prestatori di mutui approvati dalla FHA, e la FHA garantisce una parte dei prestiti, proteggendo il prestatore in caso di inadempienza. Grazie a questa garanzia, i prestatori sono disposti ad offrire termini più favorevoli, estendere i mutui a mutuatari con punteggi di credito più bassi e accettare acconti più piccoli.

I mutui FHA non sono probabilmente adatti a voi se avete un credito eccellente e abbastanza soldi risparmiati per almeno un 10-15% di acconto, perché possono essere più costosi dei mutui convenzionali.

Ma se il vostro punteggio di credito è basso o i vostri fondi sono stretti, un mutuo FHA può essere la migliore opzione per voi.

Punteggi minimi di credito per i prestiti FHA

Per ottenere un prestito FHA con il 10 per cento in meno, avrete bisogno di un punteggio di credito tra 500 e 579.

Per un prestito FHA con il 3,5 per cento in meno, avrete bisogno di un punteggio di 580 o superiore.

Documentazione del prestito FHA

Quando fate domanda, i prestatori vi chiederanno di fornire buste paga, W-2s, dichiarazioni fiscali e altra documentazione finanziaria. Se contate sul reddito da locazione per aiutarvi a qualificarvi, dovrete anche fornire contratti di locazione, garanzie di affitto o storia di affitto.

Per i prestiti FHA, diverse giurisdizioni hanno il loro fattore di vacanza che riduce la quantità di affitto che può essere aggiunto al reddito qualificante del mutuatario. Per esempio, in alcuni posti, i mutuatari possono aggiungere $750 al loro reddito mensile lordo se ricevono un affitto di $1,000.

Prestiti VA per il finanziamento di duplex e case multifamiliari

Qualificarsi per i prestiti VA sostenuti dal governo degli Stati Uniti è uno dei benefici associati al servizio militare, e possono essere utilizzati per finanziare proprietà fino a quattro unità, non solo case unifamiliari. Se voi o il vostro coniuge siete un membro del servizio o un veterano, potete qualificarvi per un prestito VA. I prestiti VA non sono destinati agli investimenti immobiliari, quindi è possibile finanziare una proprietà multi-unità con uno di essi solo se il richiedente qualificato ha intenzione di vivere in una delle unità.

I prestiti VA sono adatti per:

• Membri del servizio militare, veterani e loro coniugi

I prestatori VA probabilmente vi daranno condizioni più favorevoli di quelle che potreste ottenere con un mutuo convenzionale, grazie alla garanzia VA su una parte del prestito.

Ci sono un sacco di vantaggi per prendere un mutuo VA se si qualificano, tra cui:

Nessun requisito di acconto

I prestiti VA possono essere utilizzati per finanziare fino al 100 per cento del prezzo di acquisto. Questo significa che non è necessario alcun acconto.

Nessuna assicurazione ipotecaria privata (PMI)

I prestiti VA vi fanno anche risparmiare denaro perché non richiedono un’assicurazione ipotecaria privata. Quando si ottiene un mutuo convenzionale mettendo meno del 20 per cento in basso, in genere si richiede di pagare per PMI. Ma i prestiti VA non hanno questo requisito, risparmiando una somma sostanziale.

Nessun requisito minimo di credito per i prestiti VA

I VA non hanno un requisito minimo di credito. I prestatori sono tenuti a guardare l’intero quadro finanziario del richiedente e la banca o il mutuante può avere i propri requisiti individuali per i mutuatari VA.

Anche la tassa di finanziamento una tantum può essere finanziata

I prestiti VA hanno una tassa di finanziamento. Generalmente, queste tasse vanno dall’1,25 per cento al 3,3 per cento del prestito totale. Tuttavia, non è necessario pagarla alla chiusura poiché la VA permette di includerla nel prestito. Alcuni veterani possono qualificarsi per un’esenzione se ricevono un indennizzo per disabilità VA o soddisfano altri criteri.

Certificato di idoneità (COE)

Per ottenere un prestito VA è necessario un certificato di idoneità valido. Puoi ottenerlo online o chiedere al prestatore di ottenerlo per te, sia online che usando un’applicazione elettronica.

Acquistare un duplex o una casa più grande a più unità per viverci e affittarla può essere una grande strategia per costruire ricchezza. Se siete un acquirente di casa per la prima volta o un veterano, potreste essere in grado di usare i benefici speciali di un prestito sostenuto dal governo per acquistare la proprietà, con un acconto minimo e un tasso di interesse ragionevole. Allo stesso modo, l’acquisto di una proprietà multifamiliare come investimento può metterti sulla strada della sicurezza finanziaria a lungo termine.