L’idea di investire in duplex è stata abbracciata dagli investitori di tutto il settore. Poche strategie di uscita, per questo, hanno dimostrato di essere più capaci di costruire ricchezza in modo migliore e più efficiente di una solida strategia di investimento in duplex. Forse ancora più importante, investire in duplex serve anche come un ottimo punto d’ingresso nel campo degli investimenti immobiliari. Forse non c’è un modo più facile per i nuovi investitori di costruire un portafoglio di proprietà in affitto che vivere in un’unità di un duplex e affittare l’altra, il che fa sorgere la domanda: Possedere un duplex è un buon investimento? Meglio ancora, quali sono i pro e i contro del possedere un duplex? Le risposte a queste domande vi aiuteranno a decidere la vostra prossima mossa.
I pro dell’acquisto di un duplex
Investire in duplex è probabilmente la più grande strategia di uscita da considerare per i nuovi investitori. La capacità di vivere in un’unità mentre si affitta l’altra garantisce agli investitori diversi vantaggi che non possono essere trovati altrove. Tra i benefici concessi a chi investe in duplex, i seguenti sono forse i più grandi e più ambiti tra gli imprenditori immobiliari:
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Flusso di cassa: Il primo (e più ovvio) vantaggio di investire in duplex ha a che fare con il potenziale di generare flusso di cassa. Non diversamente dalle tradizionali case monofamiliari o appartamenti, i duplex sono in grado di richiedere una generosa quantità di flusso di cassa nel mercato di oggi.
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Più facile da finanziare: A causa, in gran parte, della loro natura più avversa al rischio, i prestatori sono più disposti a rischiare con i mutuatari che cercano finanziamenti per i duplex. Un singolo posto vacante è molto meno minaccioso per il proprietario di un duplex rispetto a chi investe in una singola unità. Nel caso in cui una proprietà di una singola unità rimanga sfitta, il 100% del potenziale di profitto è perso. Tuttavia, i duplex con un solo posto libero hanno ancora l’opportunità di generare un flusso di cassa (spesso sufficiente a coprire l’intero mutuo). Di conseguenza, i prestatori si sentono molto più a loro agio nel distribuire i fondi ai mutuatari, e sono più inclini ad allentare i requisiti di prestito.
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Costruzione più veloce del portafoglio: Costruire un portafoglio diventa molto più efficiente quando ogni acquisizione consiste di diverse unità, invece di una. Essendo più unità nel corso di una singola transazione, gli investitori possono ridurre significativamente la quantità di tempo che spendono per trovare e acquisire beni. La quantità di tempo risparmiata al tavolo di chiusura da sola rende possibile costruire un portafoglio più velocemente. Senza dover eseguire una chiusura individuale per ogni proprietà.
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Mitigazione del rischio: Gli investimenti duplex hanno sviluppato una reputazione di mitigazione del rischio. Per la stessa ragione per cui i prestatori si sentono più a loro agio nel concedere prestiti a qualcuno che investe in un duplex, gli stessi investitori dovrebbero sentirsi a loro agio nel sapere che le loro strategie di uscita coincidono tipicamente con meno rischi rispetto alle tradizionali proprietà in affitto a una sola unità. Ancora una volta, le attività multi-unità hanno meno probabilità di danneggiare gli investitori con un singolo posto vacante.
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Tax Shelter: Non solo per i duplex, una serie di benefici fiscali sono estesi a tutti i proprietari di immobili in affitto qualificati. Coloro che possiedono proprietà in affitto con flusso di cassa hanno l’opportunità di ammortizzare diverse spese e compensare l’imposta sul reddito ogni anno. L’importo che il proprietario è in grado di dedurre varia da casa a casa (e da costo a costo), ma il fatto rimane: i proprietari di immobili in affitto possono risparmiare un sacco di soldi al momento delle tasse se hanno familiarità con ciò che possono e non possono dedurre.
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Meno spese generali: Gli investitori dovrebbero aspettarsi di spendere meno per la manutenzione, dato che i duplex condividono una serie di servizi come tetti, unità HVAC (riscaldamento, ventilazione e aria) e cortili. Di conseguenza, c’è una buona possibilità che l’investimento in duplex produca più flusso di cassa rispetto alle loro controparti tradizionali, a unità singola.
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Aiuto per il mutuo: Nel caso in cui un investitore sia intenzionato a vivere in una unità e ad affittare l’altra, è del tutto possibile pagare l’intero mutuo (o almeno gran parte di esso) con l’affitto generato dall’unità affittata.
I contro dell’acquisto di un duplex
Non diversamente da ogni opportunità di investimento, investire in duplex coincide con un grado intrinseco di rischio. Di conseguenza, è sicuro assumere che ci sono diversi svantaggi nell’investire in duplex, non ultimo dei quali include:
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Più costoso: Non sorprende che un duplex sia più costoso di un’unità monofamiliare comparabile. Le proprietà a più unità, per questo motivo, sono quasi sempre più costose delle loro controparti monofamiliari.
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Meno rischio non significa nessun rischio: mentre i duplex sono noti per coincidere con meno rischi rispetto alle proprietà in affitto monofamiliari, sono ancora un investimento, il che significa che sono completi di un grado intrinseco di rischio. Non date per scontato che i duplex siano senza rischi; farlo è un esercizio di ignoranza. Invece, prendete tutte le precauzioni necessarie per mitigare il rischio, alto o basso che sia.
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Presso gli inquilini: Nel bene e nel male, i proprietari occupanti vivono incredibilmente vicini ai loro inquilini. Coloro che preferiscono un approccio più pratico potrebbero non avere problemi a vivere accanto ai loro inquilini, ma coloro che sono interessati a guadagnare un reddito passivo potrebbero vedere la situazione abitativa come un ostacolo. Con nient’altro che un muro che li separa dai loro inquilini, gli investitori potrebbero trovarsi a “lavorare” più di quanto vorrebbero.
Cosa cercare quando si compra un duplex
Investire in duplex non è diverso dall’investire in proprietà in affitto a unità singola. Infatti, tutti i criteri che si usano per valutare un’unità monofamiliare possono essere applicati alle case multifamiliari. Per avere un’idea migliore di ciò che deve essere preso in considerazione, ecco una lista di cose di cui gli investitori devono tener conto quando comprano un duplex e vivono su un lato del loro investimento:
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Un buon vicinato: Una corretta strategia di investimento duplex si basa ancora molto sulla regola d’oro del settore immobiliare: posizione, posizione, posizione. Il quartiere in cui si trova il duplex determinerà tutto, dalla qualità degli inquilini agli affitti comparabili. In effetti, non c’è niente di più importante per il successo di un duplex di dove si trova. Di conseguenza, gli investitori dovrebbero esaminare attentamente la posizione del loro duplex e assicurarsi che soddisfi i loro bisogni specifici, ora e in futuro.
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Tasse di proprietà accettabili: Il successo o il fallimento di una strategia di investimento duplex dipenderà dai numeri di un affare. Quanti soldi entrano e quanti ne escono? Detto questo, gli investitori devono tenere conto di tutto, comprese le tasse di proprietà. Gli investitori devono conoscere l’importo che il loro duplex richiederà loro di pagare in tasse di proprietà, dato che il costo detrarrà i profitti futuri. Invece di ignorarle semplicemente, gli investitori dovrebbero visitare il loro ispettore fiscale locale e determinare esattamente quanto dovrebbero aspettarsi di spendere in tasse di proprietà; solo allora saranno in grado di dire se vale la pena perseguire un affare.
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Un buon distretto scolastico: Investire in un duplex non deve necessariamente avvenire in un quartiere con un buon distretto scolastico, ma essere situati vicino ad un buon sistema educativo è inequivocabilmente meglio che no. Se non altro, un ottimo distretto scolastico dovrebbe aumentare la domanda di un duplex. E cos’è la domanda, se non l’indicatore singolo più importante per determinare i tassi di affitto e di vacanza?
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Un mercato del lavoro promettente: Capire come comprare un duplex dovrebbe iniziare con la comprensione della posizione in cui il bene è fisicamente situato. Di nuovo, la regola d’oro dell’immobiliare è ancora importante come sempre. Detto questo, ci sono diversi fattori economici all’interno di una data località che possono anche influenzare la performance di un duplex. In particolare, il mercato del lavoro locale deve essere preso in considerazione. Un duplex acquistato in un mercato del lavoro sano suggerisce che non solo ci sarà una domanda, ma anche che gli inquilini saranno in grado di permettersi un affitto. Quando la popolazione degli inquilini è supportata da una sana quantità di posti di lavoro e opportunità, l’economia serve effettivamente ad aumentare il potenziale delle proprietà in affitto.
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Attività locali: Una buona posizione dovrebbe vantare diversi servizi attraenti. Di nuovo, la domanda è forse l’indicatore più importante per un rispettivo duplex; tutto ciò che attrae gli inquilini in una data zona dovrebbe essere visto come un vantaggio, e può solo aiutare gli investitori duplex.
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Sviluppi futuri: La ricerca della salute di un determinato quartiere non può essere relegata al presente, ma deve essere estesa agli sviluppi futuri. Una buona strategia d’investimento in duplex dovrebbe, quindi, prendere in considerazione non solo l’aspetto attuale di un quartiere, ma anche quello che potrebbe avere tra qualche anno. Investire in duplex è un impegno a lungo termine, e ogni precauzione deve essere presa in considerazione. Un quartiere emergente, per esempio, potrebbe facilmente premiare gli investitori con l’opportunità di acquistare una casa a prezzi accessibili in una zona che migliorerà solo nel prossimo futuro.
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Rapporti di vendita e di sfitto: I potenziali investitori in duplex hanno bisogno di ricercare i tassi di sfitto locali. Come minimo, il numero di annunci determinerà i futuri prezzi d’affitto. Alti tassi di sfitto possono costringere i proprietari ad abbassare gli affitti per attirare gli inquilini, il che non è di buon auspicio per gli investitori che intendono comprare un duplex e affittarne la metà ad un inquilino.
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Affitti comparabili: Oltre al numero esatto di case sfitte in un dato quartiere, gli investitori in duplex devono considerare gli affitti comparabili della zona. Esattamente a quanto vengono affittati duplex simili? Meglio ancora, il prezzo medio d’affitto giustifica il prezzo d’acquisto? Investire in duplex può rivelarsi incredibilmente redditizio se il flusso di cassa vale il costo di acquisto, ma gli investitori devono essere sicuri del loro investimento prima di considerare l’acquisto.
Cosa evitare quando si investe in duplex
Investire in duplex deve coincidere con un grado intrinseco di due diligence. Non solo gli investitori devono sapere cosa cercare in un buon investimento, ma è altrettanto importante che sappiano cosa non fare. Ecco una lista di cose che gli investitori devono evitare di fare quando comprano un duplex:
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Turning A Blind Eye To The Market And Its Demographics: Ignorare il mercato immobiliare e i dati demografici di un dato quartiere è uno dei più grandi errori che un investitore duplex può fare. Il mercato e i dati demografici diranno agli investitori tutto quello che devono sapere su una zona. Perciò, evitare queste informazioni è il modo più veloce per rovinare un potenziale affare. Gli investitori non possono investire in una zona di cui non sanno nulla; è solo un cattivo affare.
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Contare sull’apprezzamento: La storia ci ha insegnato che gli immobili tendono ad apprezzarsi più spesso che non. Tuttavia, è una cattiva pratica (specialmente per gli investitori a lungo termine) per gli investitori duplex dare per scontato che un bene si rivaluti. Poiché l’apprezzamento non è mai garantito, è sciocco contarci. È del tutto possibile che un bene si deprezzi, non diversamente dall’ultima recessione. Invece, gli investitori dovrebbero vedere la rivalutazione come un bonus aggiunto, e non qualcosa che è garantito che accada.
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Sottovalutando i costi e le spese: Non c’è bisogno di dirlo, ma gli investitori devono evitare di sottovalutare i costi e le spese. Semmai, gli investitori dovrebbero sovrastimare i costi, nel tentativo di sbagliare sul lato della prudenza. Qualsiasi tentativo di tagliare gli angoli e sottovalutare i costi potrebbe rovinare il marketing dei profitti nel caso in cui qualcosa vada storto.
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Attingere alle riserve: È una buona idea per gli investitori di reddito passivo rimanere il più liquidi possibile, il che significa che dovrebbero evitare di attingere ai loro fondi di riserva il più possibile; il denaro dovrebbe essere lasciato per un’emergenza. Di conseguenza, gli investitori dovrebbero tenere abbastanza riserve di liquidità per coprire tutto ciò che potrebbe andare storto. In questo modo, una battuta d’arresto non rovinerà completamente quella che una volta era una grande opportunità di investimento.
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Fare tutto da soli: Comprare un duplex e affittarne la metà a degli inquilini è del tutto possibile da fare da soli, ma non è tipicamente consigliato. Coloro che vogliono veramente costruire un portafoglio di reddito passivo dovrebbero arruolare i servizi di una società terza di gestione immobiliare. In questo modo, l’amministratore di proprietà si prenderà cura delle attività quotidiane e libererà il tempo dell’investitore per aggiungere altri beni al suo portafoglio.
Dove trovare duplex da comprare
Ci sono apparentemente innumerevoli modi per gli investitori di trovare duplex validi da aggiungere ai loro portafogli di affitto, ma non c’è strategia migliore che lavorare con un agente immobiliare. Un buon agente immobiliare costerà agli investitori, ma i suoi servizi sono un investimento. Con un buon agente immobiliare, gli investitori possono effettivamente risparmiare più soldi del costo dei servizi dell’agente. Oltre a questo, il loro aiuto farà risparmiare agli investitori tempo e un sacco di mal di testa. Detto questo, gli agenti non sono l’unica fonte di offerte duplex. Un certo numero di siti web sono dedicati ad aiutare gli investitori a trovare duplex, tra cui:
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Zillow
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Trulia
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Craigslist
Zillow
Zillow, altrimenti noto come Zillow Group, Inc. Ancora più importante, Zillow può essere usato per filtrare le ricerche di case in una data zona. Utilizzando Zillow, gli investitori alla ricerca di duplex possono setacciare interi quartieri e città per le case multifamiliari che soddisfano i loro criteri.
Trulia
Non diversamente da Zillow, Trulia permette ai suoi utenti di condurre ricerche iper-localizzate per duplex e proprietà multifamiliari. Come uno dei molti concorrenti di Zillow, Trulia ha anche sviluppato una reputazione per servire come uno dei modi più facili d’America per cercare immobili. Gli utenti devono semplicemente inserire i loro criteri (prezzo, posizione, tipo di proprietà, ecc.) per avere accesso alle case disponibili in vendita in una determinata area.
Craigslist
Da non confondere con Zillow e Trulia, Craigslist non è relegato a un database immobiliare. Infatti, Craigslist è un sito di annunci americani gestito dai suoi utenti. Chiunque abbia una proprietà, per esempio, può pubblicare un annuncio su Craigslist, il che lo rende una grande alternativa ai siti specifici per il settore immobiliare. Anche se non tutto Craigslist è dedicato alla ricerca di duplex, i suoi utenti troveranno molte proprietà in vendita.
Direct Mail
Oltre ad usare i siti web e gli agenti immobiliari per cercare duplex, gli investitori dovrebbero davvero considerare l’uso di una strategia di marketing per posta diretta. Nella sua forma più semplice, una campagna di direct mail è uno sforzo di marketing che impiega pezzi di posta stampati in modo promozionale (incluse cartoline, newsletter, lettere di vendita e altro materiale di marketing) per indirizzare un particolare pubblico. La posta viene poi inviata a specifici proprietari di case che possono essere più inclini a separarsi dalle loro proprietà.
Come comprare un duplex senza soldi in anticipo
Più di ogni metodo di acquisto di un duplex richiederà agli investitori di mettere almeno dei soldi in anticipo. Non diversamente dall’acquisto di case tradizionali, le banche o i proprietari di case vorranno dei soldi in anticipo. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni alla regola. In particolare, i prestiti garantiti dal Dipartimento degli Affari dei Veterani (VA Loans) non richiederanno ai mutuatari qualificati di mettere dei soldi al momento dell’acquisto. Vale la pena notare, tuttavia, che i beneficiari del VA Loan devono usare il prestito per acquistare una casa come loro residenza primaria. Pertanto, qualsiasi tentativo di acquistare un duplex con un VA Loan richiederà al mutuatario di vivere nella proprietà.
Sommario
Investire in duplex è riconosciuto da molti come il modo migliore per i nuovi investitori per entrare nel settore immobiliare. Se non altro, i benefici dell’investimento in duplex superano di gran lunga gli aspetti negativi, in particolare il flusso di cassa potenziale rispetto alla quantità di rischio che un investitore può assumersi in un affare promettente. Detto questo, ogni investimento coincide con un grado intrinseco di rischio. Per eseguire con successo una strategia d’investimento duplex, gli investitori hanno bisogno di badare alla due diligence e trovare le proprietà giuste che soddisfino le loro esigenze specifiche.
Punti chiave
- Investire in duplex è riconosciuto da molti come il modo migliore per i nuovi investitori per entrare nel settore immobiliare.
- Capire come comprare un duplex non è molto diverso dall’acquisto di una casa unifamiliare, ma ci sono alcune differenze che giustificano l’attenzione degli investitori.
- Acquistare un duplex e affittare metà della proprietà ad un inquilino potrebbe aiutare gli investitori a mitigare una grande quantità di rischi.