A Crash Course in Tax Lien & Deed Investing (and My Love/Hate Relationship With Both)

Se siete esperti nel commercio immobiliare, probabilmente avete sentito il riferimento occasionale a Tax Lien e Tax Deed Investing.

È una nicchia che ha il potenziale per essere incredibilmente redditizia e ha fornito un sacco di grandi opportunità per gli investitori in tutto il paese. È un approccio solido e collaudato nel tempo che ha fatto un sacco di soldi per molte persone, ma ho ancora i miei problemi con esso (e ci arriveremo tra un minuto:).

Ho scoperto che la maggior parte degli investitori non ha una comprensione molto approfondita di come funziona questa strategia di investimento (anche a me ci sono voluti alcuni anni per capirlo), quindi ho voluto darvi una panoramica di base di ciò che sta succedendo in questo campo, come funziona la meccanica, e soprattutto – voglio che vediate i meriti dietro questo approccio e perché è una grande opportunità per incassare una TONNELLATA di capitale immobiliare gratuito. Con un po’ di fortuna, penso che comincerete a vedere il motivo di tutto l’entusiasmo.

Le basi: Delinquenza fiscale &Pignoramento

Come ogni proprietario di immobili può dirvi – ogni pezzo di immobile negli Stati Uniti è soggetto a tasse di proprietà. Se possiedi un immobile, ci si aspetta che tu paghi queste tasse di proprietà ogni anno. Se non riuscite a pagare queste tasse, la vostra proprietà diventerà “delinquente fiscale”, il che significa che ha iniziato un percorso che alla fine porterà al pignoramento fiscale (cioè – la vostra proprietà sarà sequestrata e riappropriata dalla contea o dal comune) SE non riuscite a pagare queste tasse correnti entro il tempo richiesto.

Quanto tempo può una proprietà andare “delinquente fiscale” prima che sia sequestrata dalla contea? Tutto dipende dallo stato.

In ogni stato degli Stati Uniti – c’è una data prestabilita durante l’anno in cui, se le tasse sono rimaste insolute per un certo periodo di tempo, saranno sequestrate dalla contea. In alcuni stati, la contea aspetterà per 2 anni, altri per 5 anni, ma nessuno aspetterà per sempre. Indipendentemente dal fatto che una proprietà sia posseduta “libera e pulita” da qualsiasi ipoteca… se un proprietario decide di smettere di pagare le tasse di proprietà, inevitabilmente prevede di perdere la sua proprietà al pignoramento fiscale.

Tax Sales: Come funziona ogni Stato

Ogni Stato ha una serie unica di norme e regolamenti quando si tratta del periodo di tempo richiesto per pagare le tasse correnti, come viene gestito il processo di pignoramento e come ogni contea cercherà di recuperare le entrate fiscali perse. A seconda dello stato in cui state lavorando, ci sono alcune regole di base che dovete capire su come funziona il processo.

Disclaimer: La mappa mostrata sopra è una rappresentazione delle informazioni che sono riuscito a trovare e interpretare attraverso molte ore di ricerca. Anche se credo che le informazioni siano abbastanza affidabili (ho incluso dei link all’interno di ogni stato, così potete vedere le mie fonti), non posso garantirne la completa accuratezza. Molti stati cambiano le loro leggi e statuti di anno in anno, quindi prima di tuffarsi nella ricerca di atti fiscali o pegni fiscali in un particolare stato, assicuratevi di verificare le informazioni di cui sopra prima di arrivare troppo avanti nel processo.

Quasi ogni stato ha qualche tipo di variazione nel modo di gestire i vari aspetti del loro processo. Non ci sono due stati esattamente uguali sotto tutti i punti di vista, indipendentemente dal tipo di vendite fiscali che hanno – quindi in qualsiasi stato decidiate di lavorare, assicuratevi di prendervi il vostro tempo e di fare i vostri compiti.

In generale, la preoccupazione principale di una contea è di generare abbastanza entrate da ogni proprietà per compensare le loro entrate fiscali perse (qualunque sia il numero). Sorprendentemente, l’effettivo “valore di mercato” di ogni proprietà è per lo più irrilevante. Anche se una proprietà potrebbe essere venduta per 500.000 dollari – l’intento della contea è quello di generare abbastanza fondi per ripristinare l’ammontare delle tasse non pagate dal proprietario inadempiente – così, per esempio, se una proprietà del valore di 500.000 dollari aveva solo 10.000 dollari di tasse non pagate al momento del pignoramento, questo numero di 10.000 dollari è di solito l’unica vera preoccupazione della contea (e a volte inizieranno persino l’offerta iniziale a questo prezzo).

Il presunto “valore di mercato” di 500.000 dollari ha poca importanza per la contea – ed è qui che la vera opportunità viene da una vendita fiscale.

Un sacco di proprietà possono essere acquistate a prezzi ridicolmente bassi ad una vendita fiscale. Perché? Perché non avete a che fare con un normale proprietario che si preoccupa di ottenere il pieno valore di mercato, ma con il governo locale. Contrariamente alla credenza popolare, l’obiettivo del governo non è quello di arricchirsi con ogni proprietà che vende. Vogliono solo togliere queste proprietà dai loro libri contabili e, in cambio, vogliono i soldi che erano dovuti in primo luogo (con la speranza che queste proprietà finiranno nelle mani di qualcuno che manterrà le tasse di proprietà pagate attuali).

Come funzionano i pegni fiscali

Negli Stati del pegno fiscale, quando una proprietà diventa inadempiente per il mancato pagamento delle tasse di proprietà, la contea venderà un “certificato di pegno fiscale” a un investitore come un modo per recuperare queste tasse di proprietà non pagate.

Quando qualcuno acquista uno di questi certificati di pegno fiscale, non sta comprando un interesse di proprietà nella proprietà. Invece, sta comprando un pegno sulla proprietà. Come proprietario di un certificato di pegno fiscale (aka – pegno fiscale), il proprietario delinquente possiede ancora la proprietà. Tuttavia, il titolare del pegno ha diritto al rimborso dell’importo del certificato di pegno fiscale più gli interessi. Se il proprietario non riesce a pagare questo pegno entro il “periodo di riscatto” specificato dal suo stato, il creditore ha il diritto (ma non l’obbligo) di pignorare la proprietà e prenderne possesso. Nella maggior parte dei casi, se il titolare del pegno non procede con il pignoramento entro il periodo di tempo specificato dal suo stato, il pegno decade e il titolare del pegno perde il suo investimento.

Ogni stato ha un diverso insieme di regole riguardanti il periodo di riscatto, la quantità di interessi che possono essere addebitati, il procedimento di pignoramento, e molti altri aspetti del processo. In generale, una volta capito come funziona in uno stato, sarete in grado di imparare come funzionano gli altri stati in modo relativamente rapido (perché ci sono semplici variazioni allo stesso processo di base).

Come funzionano i Tax Deeds

Negli stati Tax Deed, il processo è un po’ più semplice di quello dei pegni fiscali perché quando si acquista un tax deed, si sta comprando la proprietà effettiva. Il processo è più semplice perché, nella maggior parte degli Stati Tax Deed, non c’è un periodo di riscatto. Simile al pegno fiscale, l’interesse primario della contea è quello di recuperare le tasse di proprietà non pagate su ogni proprietà. Una volta che un tax deed è stato venduto a un investitore, il proprietario precedente non può tornare a reclamare la sua proprietà. Quando si acquista un tax deed – si possiede la proprietà libera e pulita.

Simile agli stati di pegno fiscale, ogni stato di tax deed ha un diverso insieme di regole su quanto tempo una proprietà deve essere delinquente prima che si verifichi la preclusione, ma dato che non vi è alcun periodo di riscatto, la maggior parte delle complessità sono eliminate, il che rende un sistema molto più semplice per gli investitori con cui lavorare.

Come funzionano i Redeemable Deeds

Se potete immaginare i Tax Liens da una parte e i Tax Deeds dall’altra, i Redeemable Deeds vivono da qualche parte tra i due perché condividono alcune somiglianze con entrambi i gruppi di regole (e molte di queste somiglianze dipendono dallo stato in cui vengono venduti).

Quando si acquista un redeemable deed, si sta letteralmente acquistando un atto di proprietà (proprio come un Tax Deed). Tuttavia, un atto riscattabile è anche soggetto a un periodo di riscatto (proprio come un pegno fiscale), che aggiunge un po’ di complessità al processo. Per un periodo di tempo stabilito dopo la vendita di un atto riscattabile, il proprietario precedente ha il diritto di “riscattare l’atto” e riacquistare la proprietà dall’investitore. Per riacquistare la proprietà, il proprietario precedente deve pagare l’intero importo che è stato pagato per la proprietà alla vendita delle tasse insieme ad alcune costose tasse e penalità (indipendentemente da quanto tempo è maturato durante il periodo di riscatto).

Se il proprietario precedente non riscatta il suo atto entro il periodo di riscatto specificato, perderà tutti i suoi diritti di riscatto e l’investitore può stare tranquillo sapendo di essere il proprietario ufficiale del record.

Come funzionano gli stati misti

Ci sono alcuni stati con alcune contee che vendono Tax Liens e altre che vendono Tax Deeds. Ci sono varie ragioni per questo tipo di impostazione (che non approfondirò qui) – ma la chiave è semplicemente fare i compiti a casa quando si lavora in questi stati (dettagliati sopra) e assicurarsi di capire con cosa si ha a che fare in ogni vendita fiscale, in modo da evitare qualsiasi confusione su ciò che si sta offrendo in un’asta.

Tax Liens vs. Tax Deeds

Se stai cercando di decidere se investire in tax liens o in tax deeds – penso che la scelta dipenda dai tuoi obiettivi come investitore.

Se stai cercando un investimento con un ritorno molto forte (molto più alto di quello che potresti mai ottenere da un investimento convenzionale), i tax liens sono un ottimo modo per farlo. Per esempio, il New Jersey offre un tasso massimo del 18%, l’Arizona offre un tasso massimo del 16% e l’Iowa offre un 2% garantito al mese (cioè – 24% di rendimento annuale). Non male… supponendo che il proprietario dell’immobile decida effettivamente di pagarvi prima che voi diventiate proprietari dell’immobile.

Se volete eliminare ogni ambiguità sul fatto che possiate o meno possedere un immobile (cioè – se volete effettivamente possedere l’immobile e/o girarlo per un profitto), gli atti fiscali possono essere un ottimo modo per farlo. Personalmente – il mio obiettivo è quello di comprare e vendere immobili (piuttosto che semplicemente guadagnare un ritorno sui soldi che ho investito, senza alcuna certezza su ciò che accadrà alla fine). Dato questo, non mi troverete presto a comprare tax liens… ma di nuovo, questo sono io. Non tutti hanno lo stesso obiettivo che ho io.

Il mio problema con i tax liens & Tax Deeds

Ora che vi ho dato (spero) una spiegazione chiara e imparziale su come funzionano i tax liens e i tax deeds – insieme ad alcune ragioni legittime per cui potreste voler considerare di investire in essi… vorrei anche spiegare perché personalmente, la mia storia con loro non è stata così grande. Inoltre, tenete a mente che non mi considero un esperto di vendite fiscali, quindi prendete questi prossimi paragrafi con un grano o due di sale.

Sono stato ad alcune aste nel mio tempo e ho preso il tempo per imparare come funziona l’intero processo, ma non è perché mi piace comprare tax liens e tax deeds. Lo trovo rilevante solo perché il processo di pignoramento fiscale funziona di pari passo con la mia strategia di investimento primaria. Il mio obiettivo è quello di acquistare le proprietà in sofferenza fiscale PRIMA che vengano sequestrate dalla contea (cioè – prima che io sia uno dei cento altri offerenti in competizione, che lottano per trovare un affare utile ad un’asta).

RELATO: Tutto quello che dovete sapere su come ottenere l’elenco delle tasse arretrate della vostra contea

Perché non sono un grande fan

Ragione 1: I pignoramenti fiscali creano una grave macchia sul titolo

Quando una proprietà viene pignorata a causa di tasse arretrate – si crea una macchia significativa sul titolo della proprietà – una che la maggior parte delle compagnie di assicurazione non assicurerà mai. Di conseguenza, può essere estremamente difficile vendere una proprietà che avete acquistato da un pignoramento fiscale, perché se il vostro acquirente non può ottenere l’assicurazione sul titolo di proprietà, non può ottenere un mutuo, il che significa che non può acquistare la vostra proprietà!

È possibile risolvere questo problema in un paio di modi diversi:

1. È possibile perseguire un’azione di quiet title, che è un procedimento legale che può cancellare questo problema di titolo attraverso i tribunali. In genere il costo sarà di circa $2,500+ (tutto compreso).

2. Si può usare un servizio di compensazione del titolo dell’atto di imposta. Supponendo che la contea abbia seguito le procedure corrette (e la stragrande maggioranza di loro lo fa), questa opzione richiede in genere meno di due mesi per essere completata e costerà da qualche parte nell’intervallo di $1.950 – $2.150.

Tenete a mente che con una di queste soluzioni, non sarete in grado di amministrare la “correzione” fino a dopo aver acquistato la proprietà (il che richiede un salto di fede), e dovrete ancora affrontare qualsiasi vincolo governativo per conto vostro – tasse per lo sfalcio dell’erba, sentenze di demolizione o vincoli ambientali EPA (solo per nominarne alcuni). Indipendentemente dall’opzione che perseguite, è una buona idea ottenere un rapporto sul titolo di proprietà per vedere il quadro completo di ciò che sta succedendo.

Ragione 2: Nella maggior parte delle vendite fiscali – il pagamento è richiesto quasi immediatamente dopo l’acquisto

…e se non si riesce a pagare l’intero importo al momento dell’acquisto, l’acquisto sarà annullato (e può comportare la perdita del deposito e/o l’esclusione dalle vendite future).

Capisco perché una contea richieda tutto il contante in anticipo – davvero… ma quando stavo iniziando, non avevo un mucchio gigante di contanti per iniziare. Se stai cercando una proprietà che viene offerta al di sopra del prezzo che sei in grado di pagare (che nel mio caso, era sempre un prezzo VERAMENTE basso), sei sfortunato. Dato che le aste hanno un modo di mandare i prezzi degli immobili MOLTO al di fuori della gamma del “buon affare”, le poche volte che ho tentato questo metodo si è rivelato inutile per me.

Ragione 3: Ho avuto un tempo estremamente difficile trovare grandi offerte su proprietà che in realtà volevo comprare

Per la stessa ragione che ho sempre avuto problemi a trovare grandi offerte sulla MLS, ho sempre avuto problemi a trovare grandi offerte su proprietà ad un’asta troppo.

Se ci pensate – l’intera premessa di un’asta è quella di creare un ambiente in cui gli offerenti devono competere tra loro per comprare le cose. Le aste sono progettate per lavorare a beneficio del venditore (cioè la contea) e, nella maggior parte dei casi, è così.

Non fraintendetemi – questo non significa necessariamente che non si possano trovare affari in una vendita fiscale (perché conosco diversi investitori che li trovano abitualmente), ma il fatto è che la capacità di un investitore di avere successo in questo tipo di ambiente di acquisto è fortemente condizionata da chi altro è nella stanza e da quanto sono disposti a pagare per le stesse proprietà.

Nelle aste a cui ho partecipato, ho trovato il processo piuttosto fastidioso e anche un po’ deludente. Le proprietà su cui avevo messo gli occhi, avevano altri 100+ contendenti che erano pronti a offrire il prezzo ben oltre il punto di redditività per me (o per chiunque altro, se è per questo). Non mi trovo bene con questo tipo di competizione (e non sono sicuro di come chiunque altro possa farlo), specialmente quando so che ci sono altri modi per trovare offerte.

RELATIVO: Come trovo i venditori motivati (e faccio in modo che mi chiamino)

Per queste ragioni, non posso dire che i tax liens e i tax deeds siano il mio metodo preferito per comprare immobili. Tuttavia, conosco diversi altri investitori che perseguono questa strategia e trovano regolarmente grandi affari.

Ogni investitore deve scegliere quali strategie perseguire e quali ignorare, e questa è una di quelle che ho scelto di ignorare (per la maggior parte). Tenete a mente che questo non significa che VOI non possiate trovare grande successo qui. Non sono certamente il più grande investitore vivente – e onestamente non voglio scoraggiarvi dal perseguire questa strategia se pensate che valga la pena di esplorarla (credetemi – ho avuto un sacco di persone che mi hanno detto che investire in terreni era una perdita di tempo e si sono rivelati tutti sbagliati).

Ringraziamenti speciali

Quando stavo facendo la ricerca per la mappa mostrata sopra, Joanne Musa (aka – la Signora dei Buchi Fiscali) è stata una risorsa che mi è stata estremamente utile, così ho voluto dare credito a ciò che è dovuto. Ha messo insieme un’utile panoramica che copre diversi stati con informazioni molto limitate su come vengono gestiti i loro processi. Se avete bisogno di maggiori informazioni sull’argomento, il suo materiale è sicuramente da controllare.