By Ben Jones
Ez a blogger pénteken íróasztalt takarít. “A jelzáloghitelek késedelme a jelzálogbankárok szövetségének késedelmi felmérése történetében a legélesebb emelkedést mutatta. ‘Nem lehet szépíteni a 32,9 százalékos visszaesést a második negyedévben’ – mondta Marina Walsh, a Jelzálogbankárok Szövetségének iparági elemzésért felelős alelnöke. ‘Bizonyos lakástulajdonosokat, különösen az FHA-hitellel rendelkezőket, továbbra is érinteni fogja ez a válság, és a késedelmek valószínűleg a belátható jövőben is magas szinten maradnak.””
“Sokkal kisebb a hitelezők köre, akik hajlandóak jumbo hiteleket kínálni. Craig Turley, a phoenixi AZ Mortgage Broker tulajdonosa elmondta, hogy a jumbo-hitel nagykereskedők stabil állománya a februári méretének egyharmadára zsugorodott. Anthony Bird, a Riverbank Finance, a Mich. állambeli Grand Rapidsban működő jelzáloghitel-bróker tulajdonosa szerint a jumbo hitelezők listája 80%-kal csökkent. Az MBA Mortgage Credit Availability Index, a különböző jelzálogtermékekhez való hozzáférés mérésére szolgáló képlet azt mutatja, hogy a fogyasztók hozzáférése a jumbo hitelekhez júliusban 60%-kal volt alacsonyabb, mint egy évvel korábban.”
“A brooklyni és miami 1 milliárd dolláros ingatlanportfólió mögött álló magántőke cég azt mondta, hogy két nagy projektben lévő befektetései megsemmisültek – és az egyik kritikus egy pár 20 éves fiatalembert hibáztat, akikre rábízták a cég csekkfüzetét. A JZ Capital Partners a közelmúltban nullára írta le egy brooklyni belvárosi fejlesztési területre és egy Miami Design Districtben lévő ingatlanportfólióra vonatkozó részesedését – derül ki a cég éves jelentéséből.”
“”Két jelentős befektetés, a Fulton Mall és a Design District esetében az ingatlanok szintjén a leértékelések elegendőek voltak ahhoz, hogy a cég teljes tőkéjét kioltják ezekben az ingatlanokban” – derült ki a múlt hónapban közzétett jelentésből.”
“A Covid-19 válság lenyűgözően megviselte a New York-i luxus ingatlanpiacot, olyan mértékű lefelé irányuló nyomást gyakorolva, amely meghaladja mind a 2008-as pénzügyi válságot, mind a szeptember 11-i terrortámadásokat közvetlenül követő időszakot. A West Chelsea kerületben egy nemrégiben épült, Getty néven ismert, ultra high-end butik társasház 46%-kal csökkentette a megmaradt egységek árát.”
“A válság egy olyan időszakban következett be, amikor a luxuspiacon az eladások és az árak már amúgy is nyomás alatt voltak. ‘Ez nem olyan, mintha New York City hirtelen eladósorba került volna. New York már az elmúlt 24 hónapban is eladó volt’ – mondta Tal Alexander, a Douglas Elliman luxusügynöke. ‘Azoknak az eladóknak, akik motiváltak és üzletet akarnak kötni, még egy réteg kedvezményt kell hozzáadniuk.””
“A Four Seasons Private Residences-ben található seattle-i társasházi lakás most közel 4 millió dollárral kevesebbért kelt el, mint a 2019-es 9,995 millió dolláros ára.”
“A dallasi lakáspiac egyik ágazata, ahol az utóbbi időben emelkedik a listázások száma, a belvárosi társasházak. Csaknem öt tucat luxus társasházi lakás – többnyire magas épületekben – került piacra az elmúlt néhány hónapban a belvárosban és az Uptownban. Az ingatlanközvetítők szerint a társasházi toronyházi hirdetések megugrása a potenciálisan magas viszonteladási értékektől kezdve a világjárvány miatti aggodalmakig mindenre visszavezethető. Néhányan, akik úgy gondolták, hogy második vagy harmadik otthonra van szükségük, meggondolták magukat, és piacra dobták őket – mondta Kyle Crews, az Allie Beth Allman & Associates ügynöke.”
“Houston belvárosának ez a sarka, amely egykor a kereskedelem és a kultúra virágzó központja volt, mára már csak árnyéka önmagának. Az élelmiszercsarnokok tömegei eltűntek. A taxik sehol sincsenek. A még nyitva lévő éttermek pedig a fennmaradásért küzdenek. A belvárosi luxus apartmanházak kihasználtsága csökkent, ahogy új ingatlanok nyílnak, és ezek a bérbeadók virtuális bemutatókkal, önvezető túrákkal és bérleti díj akciókkal próbálják a bérlőket elcsábítani.”
“”Meg kell érteniük”, mondta Tilman Fertitta, aki a Vic & Anthony’s, a Minute Maid Park közelében lévő csúcskategóriás steakhouse tulajdonosa, “a belváros halott”. Senki sincs az épületekben.'”
“Ha a gazdaság további ütéseket kap, az ingatlanpiac is megtörténhet. Jeff Anderson, egy Long Beach-i ingatlanügynök azt mondta, hogy kezdi látni, hogy a piac különböző irányokba megy, növekvő készletekkel és csökkenő árakkal a belvárosi Long Beach-i társasházi piacon, valamint a város keleti részén a tengerparton lévő drága környékeken. Richard Green, a USC Lusk Center for Real Estate igazgatója azon tűnődik, hogy meddig tarthat a jelenlegi fellendülés, mert a gazdaság jelenlegi állapotában “hamarosan elfogynak azok az emberek, akiknek még van munkájuk, és tudnak házat venni.”
“Heather Presha, a Dél-Los Angelesre szakosodott ingatlanügynök elmondta, hogy mostanában egyre több megkeresést kap háztulajdonosoktól, akik azon gondolkodnak, hogy most kellene-e kivásárolniuk, mert attól félnek, hogy a piac leáll, és elveszítik a jelentős tőkéjüket. Az egyik ilyen tulajdonos, mondta, arra számít, hogy elbocsátják a filmiparban végzett munkájából. ‘Fel akarja számolni és a hegyekbe költözni’ – mondta Presha.”
“Mivel a COVID-19 miatt minden ötödik lakástulajdonos elhalasztja a jelzáloghitelek kifizetését, a bankoknak most kell cselekedniük, hogy elkerüljék a válságot a kanadai hitelfelvevők körében – mondja egy jelzálogipari szóvivő. Paul Taylor, a Mortgage Professionals Canada vezérigazgatója hozzátette, hogy figyelmeztetések szerint a halasztást kérő lakástulajdonosok aránya akár 20%-ra is emelkedhet. Sok lakástulajdonos találhatja magát bizonytalanul egy pénzügyi szakadék szélén. ‘Az általános várakozás az, hogy ezek a családok kénytelenek lesznek eladni otthonaikat, és hogy a piacra beáramló lakásállomány az árak enyhüléséhez vezet, mivel több lakhatási lehetőség válik elérhetővé a vásárlók számára’ – mondta Taylor.”
“Lagos állam kormánya felszólította a különböző állami lakótelepek azon lakóit, akik még nem teljesítették a kiutalt lakások kifizetéseit, hogy tegyék meg, vagy elveszítik jogaikat a lakóegységek felett, ahogyan azt a kiutalási levelükben kikötötték. “A kormány bevételeit nagymértékben befolyásolták a mulasztók néhány meglévő lakótelepünkön. Sokan a kormány nagylelkűsége ellenére sem fizették ki a kintlévőségüket, mivel a törvényes 90 napon túl meghosszabbította a türelmi időt” – mondta Wasiu Akewusola, a Lakásügyi Minisztérium államtitkára.”
“Ho Si Minh-város bérbeadói kénytelenek voltak tovább csökkenteni a bérleti díjakat a Covid-19 második hulláma miatt, amely a keresletet sújtja. Minh az 1. kerületben eddig 30 százalékkal, egyenként havi 900 dollárra csökkentette két lakásának bérleti díját. Júliusban, amikor a járvány miatt a külföldiek nem jöhettek Vietnamba, kénytelen volt helyieknek bérbe adni, akik még kevesebbet fizetnek. ‘Minél tovább tart a járvány, annál nagyobb kárt okoz nekem, mert banki tartozásaim vannak, amelyeket ki kell fizetnem.'”
“Egy másik bérbeadó, Trieu a 7. kerületben 15 százalékkal csökkentette három ingatlanának bérleti díját az első hullám után, és további 10 százalékkal ebben a hónapban. ‘Nekem magamnak kell visszafizetnem a bankoknak havi 25 millió VND-et (1 080 dollár). Tai, egy bróker elmondta, hogy a 4. kerületben a bérleti díjak 30-35 százalékkal csökkentek az év eleje óta, azzal magyarázva, hogy sokan, akik ott ingatlanokat béreltek, turisták vagy rövid távú szükségletekkel rendelkező üzletemberek voltak, akik elmentek.”
“Vo Huynh Tuan Kiet, a CBRE ingatlancég lakóprojektek marketingjéért felelős társigazgatója azt prognosztizálta, hogy a bérleti díjak az év végéig tovább csökkennek, mivel a kínálat is bőséges.”
“A helyi ingatlanpiacon árcsökkenést regisztráltak, a Jardine’s Lookout 20 Perkins Roadon lévő luxuslakópark 850 millió HK dollárért cserélt gazdát, ami 40 százalékos csökkenés a közelmúltbeli csúcshoz képest. Az átlagár összesen több mint 82 000 HK$ volt, ha a 10 256 négyzetméteres bruttó alapterület alapján számolják. Összehasonlításképpen 2018-ban ugyanezen az úton egy ház átlagosan 145 000 HK$/m2 áron cserélt gazdát.”
“A kínai Weibo közösségi médiaplatform augusztus 9-én közzétett ingatlanüzleti jelentéséből kiderült, hogy Szecsuán tartomány legszegényebb városa számos befejezetlen projekt befejezésével küzd, ami több ezer hektárnyi termékeny termőföld elvesztéséhez és milliárdos összegek elvesztéséhez vezet. A jelentés szerint csak Bazhong városban a helyi projektek 40 százaléka befejeződött, mielőtt az építkezés megkezdődött volna, mint például az Andersen Tündérmese Témapark; és a projektek 50 százaléka félúton ért véget, mint például a Panxing Logisztikai Ipari Park.”
“A befejezetlen projektek Kína-szerte szétszóródtak. Lakóparkok, ipari parkok, kereskedelmi irodaházak, arculati projektek stb. maradtak el az adósságok és a pénzhiány miatt. Néhány projektet már több mint egy évtizede elhagytak, így a befejezetlen építkezések romokban hevernek. Egyes elemzők szerint ebben az esetben a fejlesztők biztosan áthárítják a költségeket a lakáspiacra, és a vevők végül meg fogják fizetni. Más szóval, a földfinanszírozásra való túlzott támaszkodás felfelé nyomja a lakásárakat, de a reálgazdaság gyenge és a földhasználat hatékonysága alacsony. Ennek következtében az ingatlanbuborék kipukkadhat.”
“Gyakran elfelejtik, hogy Scott Morrison szűk győzelmének egyik kulcsa a legutóbbi választásokon az volt, hogy harcolt az ALP által javasolt negatív hitelfelvétellel szembeni szigorítás ellen. Különösen a kulcsfontosságú Queensland és Nyugat-Ausztrália államokban a választók nagyon szerették volna megtartani a negatív átváltási arányt – egy olyan folyamatot, amelynek során a földtulajdonosok az ingatlanon keletkezett veszteségeket beszámíthatják a teljes jövedelmükbe. A régi mondás, miszerint vigyázz, mit kívánsz, igaz a negatív hitelkeret iránti választói lelkesedésre, a COVID-19 járvány pedig különösen brutális hatással volt a széles körben alkalmazott stratégiára.”
“Ahogy a neve is mutatja, a negatív hitelkeret azt jelenti, hogy a bérbeadó/befektető negatív cash flow-val rendelkezik – a bérleményeik biztosításának költsége a kamatok, kamatok és egyéb költségek tekintetében jelentősen nagyobb, mint a bérleti bevételük. Bár mindez a felszínen pénzügyi ostobaságnak tűnik, az igazán nagy előnye a negatív gearingnek az, hogy az ingatlan értéke idővel növekszik. Mint a társadalom oly sok más aspektusa, a COVID-19 teljesen a feje tetejére állította ezt a pénzügyi szofisztikát – és nem a jó értelemben.”
“A legfrissebb adatok szerint az ausztrál adófizetők évente 13 milliárd dollárt igényeltek a negatív hitelkeretből – és úgy tűnik, ez a szám tovább fog nőni. Ez sehol sem játszódik le jobban, mint az ausztrál nagyvárosokban, Sydneyben és Melbourne-ben, ahol a kiadó ingatlanok üresedési aránya tovább nő, az ingatlanok értéke csökken, és a bérleti díjak gyorsan csökkennek.”
“Persze, a negatív adósságrátával rendelkező bérbeadók még mindig alacsonyabb adószámlát fizetnek, mivel a bérleti díj csökkenésével riasztóan szélesedik a különbség a kamatok és a bérleti díjak között, de az emelkedő ingatlanárak által biztosított pénzügyi “pezsgés” is negatívvá vált – és ebben a gyakorlatban két negatívum biztosan nem eredményez pozitívumot. Azok számára, akiknek rosszul alakult a járvány, a kilátásba helyezett veszteséges eladás, hogy véget vessenek a növekvő készpénzveszteségek okozta fájdalmaknak, az egyetlen alternatíva lehet.”
Az eredeti cikk itt olvasható.