A 2019. évi adóbevallásukat benyújtó lakástulajdonosok továbbra is igényelhetik a jelzáloghitel-kamatok levonását. A 2017. évi adócsökkentési és foglalkoztatási törvény (TCJA) értelmében a levonás 2025-ig engedélyezett. Ha azonban 2017. december 15. után vásárolta otthonát, a levonás felső határt kap az összesen 750 000 USD összegű, minősített lakáshitelek kamatai után. Korábban a felső határ, amely a TCJA előtti hitelek esetében fennmarad, 1 millió dollár volt. Ez azt jelenti, hogy ha a jelzáloghitele sehol sincs a felső határ közelében, akkor lehet, hogy jobban jár, ha a standard levonást igényli a tételes levonás helyett. A TCJA a 2019-es adóévre a standard levonást 12 200 dollárra emelte az egyedülállók és 24 400 dollárra a házaspárok esetében, akik együttesen nyújtják be a kérelmüket.
Hogyan segít a jelzáloghitel-kamatok levonása
A jelzáloghitel-kamatok levonását a lakástulajdonlás ösztönzésére tervezték. Bár vitatható, hogy ez valóban így van-e, de a jelzáloghitel-fizetésekből kiveszi a részét. Ahogyan a bérbeadók levonhatják a tulajdonukban lévő bérlakások jelzálogkamatait, úgy a hétköznapi emberek is levonhatják az otthonuk jelzálogkamatát az adóköteles jövedelmükből – és így csökkenthetik adószámlájukat.
A levonásukat részletező lakástulajdonosok legfeljebb 750 000 dollárnyi, lakásvásárlásból származó adósság után levonhatják jelzálogkamatukat (vagy legfeljebb 1 millió dollárig, ha az adósság 2017. december 15-én vagy korábban keletkezett). A lakás lehet második is, amennyiben nem adja bérbe, vagy csak részben adja bérbe. A levonást elsődleges és második otthonra is érvényesítheti, a felső határig.
A lakáshitel kamatai mellett az adófizetők levonhatják a késedelmi díjakat, a jelzáloghitel előtörlesztési büntetéseket és a jelzáloghitel megszerzésekor fizetett pontok egy százalékát. Korábban a 100 000 dollárig terjedő lakáscélú hitelek után fizetett kamatokat is beszámíthatta, függetlenül attól, hogy mire költötte a felvett pénzt. Most már csak akkor teheti ezt meg, ha a pénzt otthona megvásárlására, építésére vagy jelentős javítására fordította.
Hogyan nem segíthet a jelzáloghitelkamatok levonása
Mint korábban említettük, a TCJA jelentősen megemelte a standard levonást. A 2019-es adóévre ez 12 200 dollár az egyedülálló bejelentők számára és 24 400 dollár a házaspárok számára, akik együttesen nyújtják be a bejelentést. A TCJA hatályba lépése előtt a standard levonás $6,350 volt az egyedülálló bejelentők számára és $12,700. A Kongresszus egyik célja a TCJA elfogadásával az volt, hogy megkönnyítse az adóbevallást, és ez a hatalmas növekedés szükségtelenné teszi a tételes levonásokat, beleértve a jelzáloghitel-kamatokat is. Sok ember számára a standard levonás igénylése sokkal előnyösebb adózási szempontból.
A jelzáloghitel-kamatok levonásának igénylése valójában csak akkor éri meg, ha nagyon nagy jelzáloghitele van vagy két jelzáloghitele (mert van egy második otthona). Más szóval a levonás egy ajándék a gazdagoknak.
Mit mondanak a kritikusok
Ez mindig is része volt a jelzáloghitelkamat-levonás kritikájának, de a TCJA törvénybe iktatása óta ez még inkább így van. A levonás kimondott célja, hogy növelje a lakástulajdonlást a közepes jövedelmű amerikaiak körében. A kutatások azonban azt mutatják (már a TCJA előtt is), hogy a jelzáloghitel-kamatok levonásából származó előnyök nagy része a tehetős családokat illeti meg.
Ez részben azért van így, mert minden tételes adókedvezmény a gazdagoknak kedvez. Az adójóváírással ellentétben az adókedvezmény annál előnyösebb, minél feljebb megyünk a jövedelmi ranglétrán. Ha az Ön legfelső adókulcsa 37%, akkor az adóköteles jövedelmének 1000 dolláros csökkentése értékesebb az Ön számára, mint annak, akinek az adókulcsa 12%. Ráadásul a tehetősebb emberek drágább lakásokat vásárolnak, és nagyobb valószínűséggel rendelkeznek második otthonnal. Így az általuk levont összeg jóval nagyobb, mint amit a középosztálybeli lakástulajdonosok jellemzően igényelnek.
Azzal elérkeztünk egy másik kritikai ponthoz: a levonás nem ösztönzi a felelős, megfizethető lakástulajdonlást a középosztály körében. Ha valamire, akkor arra ösztönzi a középosztálybeli és munkásosztálybeli családokat, hogy “reach” házakat válasszanak, és nagyobb jelzáloghitelt vegyenek fel. A 2008-as pénzügyi válság megmutatta, hogy ez miért lehet veszélyes.
Miért fontos ez
Amellett, hogy érdekes adópolitikai vita, a jelzáloghitel-kamatok levonása körüli vitának nagy gyakorlati következményei lehetnek. A TCJA értelmében a levonás 2026-tól megszűnik. Ez nagyjából 70 milliárd dollárnyi kieső adóbevételbe kerül az amerikai kormánynak. Mégis, az adólevonás, vagy annak valamilyen formája valószínűleg nem fog teljesen eltűnni. Amint azt korábban említettük, a levonás a gazdagokat segíti, egy aligha hangtalan vagy tehetetlen csoportot.
A Kongresszusi Költségvetési Hivatal (CBO) egyik ötlete az, hogy a levonást 15%-os vissza nem térítendő adójóváírással helyettesítsék. A CBO javaslata szerint a jóváírás kiszámításakor figyelembe vehető jelzáloghitel-tartozás maximális összege 500 000 dollár lenne. A jóváírást csak az első lakás megvásárlására, építésére vagy javítására használt adósság kamataira lehetne alkalmazni. Nincs több adókedvezmény a tengerparti üdülésre felvett jelzáloghitelekre.
A jelzáloghitel-kamatok levonása 2025-ig védett marad. Ha tehát új otthont vásárol, és várja a levonást, megnyugodhat.
A tanulság
Ha Ön első lakásvásárló, vegye figyelembe a teljes képet, ne csak a jelzáloghitel-kamatok adókedvezményét. Gondoljon arra, hogy mennyi lesz a havi törlesztőrészlete, a zárási költségekre, a szállítási költségekre és a fenntartási költségekre. Minél nagyobb a jelzáloghitele és minél magasabb a jövedelme, annál értékesebb lesz az Ön számára a jelzáloghitel-kamatok adókedvezménye. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a legpazarabb házat kellene megvennie, amit csak finanszírozni tud. Tanuljon a múltból, és ragaszkodjon a kényelmes megfizethetőségi határhoz, amikor a lakástulajdonlásba ugrik.
Tippek a lakásvásárláshoz
- Győződjön meg arról, hogy a hitelpontszáma jó állapotban van. Magas hitelpontszámmal alacsonyabb jelzáloghitel-kamatlábakat kaphat, ami alacsonyabb havi jelzáloghitel-fizetéseket jelent.
- Beszéljen pénzügyi tanácsadóval arról, hogy a lakásvásárlás hogyan illeszkedik a nagyobb pénzügyi tervébe. Biztosítani szeretné, hogy úgy tudjon lakást vásárolni, hogy más pénzügyi céljait ne kelljen feláldoznia. Egy olyan egyeztető eszköz, mint a SmartAsseté, segíthet megtalálni azt a személyt, akivel együtt dolgozhat az Ön igényeinek megfelelően. Először egy sor kérdésre kell válaszolnia a helyzetével és céljaival kapcsolatban. Ezután a program több ezer tanácsadó közül leszűkíti a lehetőségeket legfeljebb három, az Ön igényeinek megfelelő vagyonkezelőre. Ezután elolvashatja a profiljukat, hogy többet megtudjon róluk, interjút készíthet velük telefonon vagy személyesen, és kiválaszthatja, kivel szeretne a jövőben együtt dolgozni. Ez lehetővé teszi, hogy megtalálja a megfelelőt, miközben a program a nehéz munka nagy részét elvégzi Ön helyett.