Hogyan lehet duplexet vásárolni és profitot termelni

A duplexekbe való befektetés ötletét a befektetők az egész iparágban felkarolták. Kevés olyan exitstratégia van, amely bebizonyította, hogy jobban és hatékonyabban képes vagyont építeni, mint egy egészséges duplex befektetési stratégia. Talán még ennél is fontosabb, hogy a duplexekbe való befektetés remek belépési pontként is szolgál az ingatlanbefektetés területére. Talán nincs is könnyebb módja annak, hogy az új befektetők bérbeadói portfóliót építsenek, mint egy duplex egyik egységében lakni és a másikat bérbe adni, ami felveti a kérdést: Jó befektetés-e a duplex tulajdonlása? Még jobb, Mik az előnyei és hátrányai a duplex tulajdonlásának? Az ezekre a kérdésekre adott válaszok segítenek eldönteni a következő lépést.

A duplex vásárlásának előnyei

A duplexekbe való befektetés valószínűleg az új befektetők számára az egyetlen legnagyobb kilépési stratégia, amelyet fontolóra kell vennie. Az a képesség, hogy az egyik egységben élhetnek, míg a másikat bérbe adják, számos olyan előnyt biztosít a befektetőknek, amelyet sehol máshol nem lehet megtalálni. A duplexekbe fektetők számára megítélt előnyök közül talán a következők a legnagyobbak és a leginkább áhítottak az ingatlanvállalkozók körében:

1. Pénzáramlás: A duplexekbe való befektetés első (és legnyilvánvalóbb) előnye a pénzáramlás generálásának lehetőségéhez kapcsolódik. Nem ellentétben a hagyományos egylakásos házakkal vagy lakásokkal, a duplexek a mai piacon bőséges mennyiségű cash flow-t képesek követelni.

2. Egyszerűbb finanszírozás: Nagyrészt a kockázatkerülő jellegük miatt a hitelezők hajlandóbbak megkockáztatni a duplexek finanszírozását kereső hitelfelvevőket. Egyetlen üresedés sokkal kevésbé fenyegeti a duplex tulajdonosát, mint azt, aki egyetlen egységbe fektet be. Abban az esetben, ha egy egyetlen egységből álló ingatlan üresen áll, a nyereségpotenciál 100%-a elvész. Az egyetlen üresen álló duplexek azonban még mindig képesek pénzforgalmat generálni (gyakran eléggé ahhoz, hogy fedezzék a teljes jelzáloghitelt). Ennek eredményeképpen a hitelezők sokkal kényelmesebben osztják szét a pénzeszközöket a hitelfelvevők között, és hajlamosabbak enyhíteni a hitelezési követelményeket.

3. Gyorsabb portfólióépítés: A portfólióépítés sokkal hatékonyabbá válik, ha minden egyes akvizíció nem egy, hanem több egységből áll. Azzal, hogy egyetlen tranzakció során több egységet jelent, a befektetők jelentősen csökkenthetik az eszközök felkutatásával és megszerzésével töltött időt. Már a záróasztalnál megtakarított idő is lehetővé teszi a portfólió gyorsabb felépítését. Anélkül, hogy minden egyes ingatlan esetében egyedi zárást kellene végrehajtani.

4. Kockázatcsökkentés: A duplex befektetések a kockázatcsökkentés hírnevét vívták ki. Ugyanazon okból kifolyólag, amiért a hitelezők szívesebben adnak hitelt valakinek, aki duplexbe fektet, maguk a befektetők is kényelmesen érezhetik magukat, hogy kilépési stratégiájuk jellemzően kisebb kockázattal jár, mint a hagyományos egylakásos bérlakásoké. Ismétlem, a több egységből álló eszközök kisebb valószínűséggel ártanak a befektetőknek egyetlen üresedés esetén.

5. Az adóbiztosítás: Nem csak a kétlakásos ingatlanok esetében, számos adókedvezményt biztosítanak valamennyi jogosult bérlakás-tulajdonos számára. Azok, akik készpénzforgalmú bérleményeket birtokolnak, minden évben lehetőséget kapnak számos kiadás leírására és a jövedelemadó ellensúlyozására. A tulajdonos által leírható összeg otthonról otthonra (és költségről költségre) változik, de tény: a bérleménytulajdonosok sok pénzt takaríthatnak meg az adózáskor, ha tisztában vannak azzal, hogy mit írhatnak le és mit nem.

6. Kisebb rezsiköltségek: A befektetőknek számolniuk kell azzal, hogy kevesebbet kell költeniük karbantartásra, mivel a duplexek számos kényelmi berendezésen, például tetőn, HVAC (fűtés, szellőzés és levegő) egységeken és udvarokon osztoznak. Ennek eredményeként a duplexekbe való befektetés jó eséllyel több cash flow-t eredményez, mint a hagyományos, egy egységből álló társaik.

7. Hiteltámogatás:

A duplexek megvásárlásának hátrányai

Nem minden befektetési lehetőségtől eltérően a duplexekbe való befektetés egybeesik a velejáró kockázattal. Ennek eredményeképpen feltételezhető, hogy a duplexekbe való befektetésnek számos hátránya van, amelyek közül nem utolsósorban a következők:

1. drágább: Nem meglepő módon egy duplex drágább, mint egy hasonló egylakásos egység. A többlakásos ingatlanok, ami azt illeti, szinte mindig drágábbak lesznek, mint az egylakásos társaik.

2. Kisebb kockázat nem jelenti a kockázatmentességet: Bár a duplexek köztudottan kevesebb kockázattal járnak együtt, mint az egylakásos bérlemény, mégis egy befektetésről van szó, ami azt jelenti, hogy egy bizonyos fokú kockázattal járnak együtt. Ne feltételezze, hogy a duplexek kockázatmentesek; ez a tudatlanság gyakorlása. Ehelyett tegyen meg minden szükséges óvintézkedést a kockázat csökkentésére, legyen az akár magas, akár alacsony.

3. A bérlők közelsége: Jóban-rosszban a tulajdonosok hihetetlenül közel élnek a bérlőkhöz. Azoknak, akik a gyakorlatiasabb megközelítést részesítik előnyben, talán nem okoz gondot a bérlőik mellett élni, de azok, akik passzív jövedelemszerzésben érdekeltek, akadályként tekinthetnek az élethelyzetre. Mivel nem több, mint egy fal választja el őket a bérlőiktől, a befektetők többet “dolgozhatnak”, mint szeretnék.

Mire kell figyelni egy duplex vásárlásakor

A duplexekbe való befektetés nem különbözik az egylakásos bérleménybe való befektetéstől. Valójában minden olyan kritérium, amelyet egy egylakásos egység értékeléséhez használnánk, alkalmazható a többlakásos házakra is. Hogy jobban megértsük, mit kell figyelembe venni, íme egy lista azokról a dolgokról, amelyeket a befektetőknek figyelembe kell venniük, ha duplexet vásárolnak, és a befektetésük egyik oldalán laknak:

• A jó szomszédság: A megfelelő duplex befektetési stratégia még mindig nagyban támaszkodik az ingatlanok aranyszabályára: elhelyezkedés, elhelyezkedés, elhelyezkedés. A környék, ahol a duplex található, mindent meghatároz a bérlők minőségétől kezdve a hasonló bérleti díjakig. Valójában semmi sem fontosabb egy duplex sikere szempontjából, mint az, hogy hol található. Ennek eredményeképpen a befektetőknek gondosan meg kell vizsgálniuk a saját duplexük elhelyezkedését, és meg kell győződniük arról, hogy az megfelel a sajátos igényeiknek, most és a jövőben.

• Az elfogadható ingatlanadó: A duplex befektetési stratégia sikere vagy kudarca az üzlet számain múlik. Mennyi pénz jön be és mennyi megy ki? Ez azt jelenti, hogy a befektetőknek mindennel számolniuk kell, beleértve az ingatlanadót is. A befektetőknek tudniuk kell, hogy a duplexük mekkora összegű ingatlanadót kell fizetniük, mivel ez a költség a jövőbeli nyereségből von le. Ahelyett, hogy egyszerűen figyelmen kívül hagynák őket, a befektetőknek fel kell keresniük a helyi adóbecslőt, és pontosan meg kell határozniuk, hogy mennyi ingatlanadóra kell számítaniuk; csak így tudják megmondani, hogy egy üzletet érdemes-e folytatni.

• Egy jó iskolakörzet: A duplexbe való befektetésnek nem feltétlenül kell jó iskolakörzettel rendelkező környéken történnie, de egy jó oktatási rendszer közelében elhelyezkedni egyértelműen jobb, mint nem. Ha másért nem is, egy jó iskolai körzetnek növelnie kell a duplex iránti keresletet. És mi a kereslet, ha nem a bérleti és üresedési arányok meghatározásának legfontosabb mutatója?

• Egy ígéretes álláspiac: A duplex megvásárlásának megértését azzal kell kezdeni, hogy megértjük azt a helyet, ahol az eszköz fizikailag található. Ismét az ingatlanok aranyszabálya ugyanolyan fontos, mint valaha. Ennek ellenére egy adott helyen belül számos olyan gazdasági tényező van, amely szintén befolyásolhatja a duplex teljesítményét. Különösen a helyi munkaerőpiacot kell figyelembe venni. Egy egészséges munkaerőpiacon vásárolt duplex nemcsak arra utal, hogy lesz kereslet, hanem arra is, hogy a bérlők meg tudják majd fizetni a bérleti díjat. Ha a bérlői populációt egészséges mennyiségű munkahely és lehetőség támogatja, a gazdaság valójában a bérlemény potenciáljának növelését szolgálja.

• A helyi kényelem: Egy jó helyszínnek számos vonzó kényelmi szolgáltatással kell büszkélkednie. Ismét a kereslet talán a legfontosabb mutatója egy adott duplexnek; bármi, ami vonzza a bérlőket egy adott területre, előnynek tekintendő, és csak segítheti a duplex befektetőket.

• Jövőbeni fejlesztések: Az adott környék egészségének kutatása nem korlátozódhat a jelenre, hanem ki kell terjeszteni a jövőbeli fejlesztésekre is. Egy megbízható duplex befektetési stratégiának ezért nemcsak azt kell figyelembe vennie, hogy egy környék jelenleg hogyan néz ki, hanem azt is, hogy néhány év múlva hogyan nézhet ki. A duplexekbe való befektetés hosszú távú elkötelezettséget jelent, és minden óvintézkedést figyelembe kell venni. Egy feltörekvő környék például könnyen megjutalmazhatja a befektetőket azzal a lehetőséggel, hogy megfizethető lakást szerezzenek egy olyan területen, amely belátható időn belül csak jobb lesz.

• Listázási és üresedési arányok: A leendő duplex befektetőknek kutatniuk kell a helyi üresedési arányokat. Legalábbis a listázások száma meghatározza a jövőbeli bérleti díjakat. A magas üresedési arányok arra kényszeríthetik a bérbeadókat, hogy csökkentsék a bérleti díjakat a bérlők vonzása érdekében, ami nem sok jót ígér a duplexet megvásárolni és félig bérlőnek kiadni szándékozó befektetőknek.

• Versenyképes bérleti díjak: Amellett, hogy pontosan mennyi üres lakás van egy adott környéken, a duplex befektetőknek figyelembe kell venniük a terület összehasonlítható bérleti díjait is. Pontosan mennyiért adnak ki hasonló duplexeket? Még jobb, ha az átlagos bérleti díj igazolja a vételárat? A duplexekbe való befektetés hihetetlenül jövedelmezőnek bizonyulhat, ha a cash flow megéri a beszerzési költséget, de a befektetőknek biztosnak kell lenniük a befektetésükben, mielőtt egyáltalán fontolóra vennék a vásárlást.

Mit kell elkerülni a duplexekbe való befektetésnél

A duplexekbe való befektetésnek egybe kell esnie a velejáró átvilágítással. A befektetőknek nemcsak azt kell tudniuk, hogy mit kell keresniük egy jó befektetésben, hanem ugyanilyen fontos, hogy tudják, mit ne tegyenek. Íme egy lista azokról a dolgokról, amelyeket a befektetőknek el kell kerülniük, amikor duplexet vásárolnak:

• A piac és annak demográfiai jellemzői felett szemet hunyva: Az adott környék lakáspiacának és demográfiájának figyelmen kívül hagyása az egyik legnagyobb hiba, amit egy duplex befektető elkövethet. A piac és a demográfia mindent elmond a befektetőknek, amit egy területről tudni kell. Ezért ezen információk elkerülése a leggyorsabb módja annak, hogy tönkretegyenek egy potenciális üzletet. A befektetők nem fektethetnek be egy olyan területbe, amelyről semmit sem tudnak; ez egyszerűen rossz üzlet.

• Az értéknövekedésben való bízás: A történelem megtanított minket arra, hogy az ingatlanok gyakrabban hajlamosak felértékelődni, mint nem. Azonban rossz gyakorlat (különösen a hosszú távú befektetők számára), ha a duplex befektetők feltételezik, hogy egy eszköz felértékelődik. Mivel a felértékelődés soha nem garantált, ostobaság erre számítani. Teljesen lehetséges, hogy egy eszköz leértékelődik, nem úgy, mint a legutóbbi recesszió idején. Ehelyett a befektetőknek a felértékelődést plusz bónusznak kell tekinteniük, és nem olyasvalaminek, ami garantáltan bekövetkezik.

• A költségek és kiadások alábecslése: Magától értetődőnek kellene lennie, de a befektetőknek el kell kerülniük a költségek és kiadások alábecsülését. Ha valamit, akkor a befektetőknek túl kell becsülniük a költségeket, mivel megpróbálnak az óvatosság oldalára tévedni. Bármilyen takarékossági kísérlet és a költségek alulbecslése tönkreteheti a profitmarketinget, ha valami rosszul sül el.

• A tartalékok kihasználása: A passzív jövedelemmel rendelkező befektetők számára jó ötlet, hogy a lehető leglikvidebbek maradjanak, ami azt jelenti, hogy a lehető legkevésbé szabad a tartalékalapjukat megcsapolni; a pénzt vészhelyzetre kell hagyni. Következésképpen a befektetőknek elegendő készpénztartalékot kell tartaniuk, hogy fedezzenek mindent, ami rosszul sülhet el. Így egy visszaesés nem fogja teljesen tönkretenni az egykor nagyszerű befektetési lehetőséget.

• Mindent egyedül csinálni: Egy ikerház megvásárlása és a felének bérbeadása bérlőknek teljesen lehetséges egyedül, de jellemzően nem ajánlott. Azok, akik valóban passzív jövedelmi portfóliót akarnak építeni, vegyék igénybe egy harmadik fél ingatlankezelő cég szolgáltatásait. Így az ingatlankezelő gondoskodik a napi tevékenységekről, és felszabadítja a befektető idejét, hogy további eszközöket adjon hozzá a portfóliójához.

Hol találhat duplexeket vásárolni

A befektetők számára látszólag számtalan módja van annak, hogy életképes duplexeket találjanak, amelyeket hozzáadhatnak a saját bérleti portfóliójukhoz, de nincs jobb stratégia, mint egy ingatlanügynökkel való együttműködés. Egy jó ingatlanügynök a befektetők számára költséges, de szolgáltatásaik befektetésnek számítanak. Egy jó ingatlanügynökkel a befektetők valójában több pénzt takaríthatnak meg, mint amennyibe az ügynök szolgáltatásai kerülnek. Ráadásul a segítségükkel a befektetők időt és sok fejfájást spórolhatnak meg. Ez azt jelenti, hogy az ügynökök nem az egyetlen forrásai a duplex üzleteknek. Számos weboldal foglalkozik azzal, hogy segítsen a befektetőknek duplexeket találni, nem utolsósorban:

• Zillow

• Trulia

• Craigslist

Zillow

A Zillow, más néven Zillow Group, Inc. egy országosan elismert ingatlan adatbázis. Ennél is fontosabb, hogy a Zillow használható egy adott területen található lakások keresésének szűrésére. A Zillow segítségével a duplexeket kereső befektetők egész környékeket és városokat pásztázhatnak át a kritériumoknak megfelelő többlakásos otthonok után.

Trulia

A Zillow-tól nem eltérően a Trulia lehetővé teszi a felhasználók számára, hogy hiperlokalizált kereséseket végezzenek duplexek és többlakásos ingatlanok után. A Zillow számos versenytársának egyikeként a Trulia arról is hírnevet szerzett, hogy az ingatlanok keresésének egyik legegyszerűbb módjaként szolgál Amerikában. A felhasználóknak egyszerűen csak be kell adniuk a kritériumokat (ár, elhelyezkedés, ingatlantípus stb.), hogy hozzáférjenek az adott területen eladó lakásokhoz.

Craigslist

A Zillow-val és a Truliával össze nem téveszthető Craigslist nem szorítkozik ingatlanadatbázisra. A Craigslist valójában egy amerikai apróhirdetési weboldal, amelyet a felhasználók működtetnek. Bárki, akinek például ingatlana van, hirdetést adhat fel a Craigslistre, ami nagyszerű alternatívává teszi az ingatlan-specifikus oldalakkal szemben. Bár a Craigslist nem teljes egészében a duplexek keresésére szolgál, a felhasználók rengeteg eladó ingatlant találnak.

Direct Mail

A duplexek kereséséhez a weboldalak és az ingatlanügynökök használata mellett a befektetőknek valóban fontolóra kell venniük a direct mail marketingstratégia alkalmazását. A legegyszerűbb formában a direkt postai kampány olyan marketingtevékenység, amely promóciós céllal nyomtatott postai küldeményeket (beleértve a képeslapokat, hírleveleket, értékesítési leveleket és egyéb marketinganyagokat) alkalmaz egy adott célközönség megcélzására. A leveleket ezután olyan konkrét lakástulajdonosoknak küldik el, akik hajlamosabbak lehetnek arra, hogy megváljanak ingatlanjaiktól.

Hogyan vásároljon egy duplexet pénz nélkül

A duplex beszerzésének szinte minden módszere megköveteli, hogy a befektetők legalább némi pénzt tegyenek le. Nem ellentétben a hagyományos lakásvásárlással, a bankok vagy a lakástulajdonosok némi pénzt akarnak előre. Van azonban néhány kivétel a szabály alól. Leginkább a Veteránügyi Minisztérium által garantált hitelek (VA-hitelek) nem követelik meg, hogy a jogosult hitelfelvevők a vásárláskor előleget tegyenek le. Érdemes azonban megjegyezni, hogy a jogosult VA-hitel kedvezményezettjeinek a kölcsönt elsődleges lakóhelyként történő lakásvásárlásra kell felhasználniuk. Ezért a VA-hitellel történő kétlakásos lakásvásárlási kísérlethez a hitelfelvevőnek az ingatlanban kell laknia.

Összefoglaló

A duplexekbe való befektetést sokan úgy ismerik el, mint a legjobb módot az új befektetők számára, hogy betörjenek az ingatlaniparba. Ha másért nem is, a duplex befektetések előnyei nagymértékben felülmúlják a negatívumokat, különösen a potenciális cash flow-t ahhoz képest, hogy a befektető mekkora kockázatot vállalhat egy ígéretes üzletben. Ez azt jelenti, hogy minden befektetés egybeesik a velejáró kockázattal. A duplex befektetési stratégia sikeres végrehajtásához a befektetőknek kellő körültekintéssel kell eljárniuk, és meg kell találniuk a megfelelő ingatlanokat, amelyek megfelelnek az egyedi igényeiknek.

Főbb tanulságok

• A duplexekbe való befektetést sokan úgy ismerik el, mint a legjobb módot az új befektetők számára, hogy betörjenek az ingatlaniparba.
• A duplex ingatlan megvásárlásának megértése nem sokban különbözik az egylakásos ház vásárlásától, de van néhány különbség, amely a befektetők figyelmét indokolja.
• A duplex ingatlan megvásárlása és az ingatlan felének bérbeadása egy bérlőnek segíthet a befektetőknek nagymértékben csökkenteni a kockázatot.