Hogyan finanszírozni egy duplex vagy többlakásos otthon

A többlakásos otthon megvásárlása okos módja lehet a passzív jövedelemszerzésnek és a vagyonépítésnek. A többlakásos jelzáloghitelek az ikerházak és a három és négy egységből álló lakások vásárlói számára állnak rendelkezésre.

A legfeljebb négy egységből álló többlakásos házak a finanszírozás szempontjából lakóingatlannak minősülnek, így olyan jelzáloghitelekkel vásárolhatja meg őket, mint amilyeneket az egylakásos házak vásárlásához használnak.

Az öt vagy több egységből álló ingatlanok viszont kereskedelmi ingatlanoknak minősülnek, így azok finanszírozása más folyamat. A kereskedelmi ingatlanokra felvett hiteleket általában nehezebb megszerezni, nagyobb összegű előleget igényelnek, és gyakran rövidebb törlesztési ütemezést követelnek meg.

Invesztor vagy saját tulajdonú ingatlan

A többlakásos ingatlanok finanszírozásának lehetőségei attól függően változnak, hogy a vevő szándékozik-e lakni az egyik egységet.

A saját tulajdonú ingatlanok esetében a Federal Housing Administration (FHA) hitelek, a Veterans Affairs hitelek vagy a hagyományos finanszírozás közül lehet választani. A befektetők azonban csak a hagyományos jelzáloghitelekre korlátozódnak.

Itt nézzük meg a duplexek, triplexek és fourplexek többlakásos jelzáloghiteleinek három lehetőségét.

Hagyományos jelzáloghitelek duplex és többlakásos házakra

A hagyományos jelzáloghitelek alkalmasak:

• saját tulajdonú lakók
• befektetők

Egy többlakásos házra ugyanúgy igényelhet jelzáloghitelt egy banknál, hitelszövetkezetnél vagy jelzáloghitelezőnél, mint egy egylakásos házra. A hagyományos jelzáloghitelek megfelelnek a Fannie Mae és a Freddie Mac, az államilag támogatott jelzáloghitel-óriások által meghatározott hitelbírálati irányelveknek. Az igényléskor a hitelező figyelembe veszi az Ön hitelpontszámát, hiteltörténetét, jövedelmét, vagyonát és egyéb tartozásait.

Mi a maximális jelzáloghitel összege egy többlakásos ingatlanra?

A hagyományos hitelek hitelkeretének felső határa 2020-ban országszerte általában 510 400 dollár, a magasabb lakásárakkal rendelkező megyékben magasabb határértékekkel. Ha többlakásos ingatlant vásárol, magasabbak a hitelkorlátok.

A maximális hitelkorlátok a magas költségkiegészítéssel nem rendelkező területeken kétlakásos ingatlanok esetében 635 550 dollárra, háromlakásos ingatlanok esetében 789 950 dollárra, négylakásos ingatlanok esetében pedig 981 700 dollárra emelkednek.

A bérleti díjból származó jövedelem felhasználható a hitelre való jogosultsághoz?

A kétlakásos vagy többlakásos házak vásárlói néha felhasználhatják a további egységekből származó tervezett bérleti díjból származó jövedelmet a hitelre való jogosultsághoz. Ahhoz, hogy ezeket a kifizetéseket figyelembe lehessen venni, a bérlőknek általában már alá kell írniuk a bérleti szerződést.

A hitelezők figyelembe vehetik a többlakásos ingatlanból származó bérleti jövedelmet, amennyiben a leendő hitelfelvevő megfelelő dokumentációt tud benyújtani a kifizetésekről.

A Fannie Mae iránymutatásai szerint az ingatlannak két-, három- vagy négylakásos, saját tulajdonú lakóingatlannak vagy egy-négylakásos befektetési ingatlannak kell lennie. Ez azt jelenti, hogy ha az egyik egységben fog lakni, akkor a bérlő által lakott egységek bérleti díja segíthet a jelzáloghitelhez való hozzájutásban. Ha befektető, akkor az összes egység bérleti díját beszámíthatja.

Az összes jövedelem azonban nem érvényes; jellemzően 25 százalékot levonunk az üresedés és a karbantartás miatt.

A bérleti díj stabil voltát is dokumentációval kell igazolnia. Elfogadható bizonyíték lehet egy aktuális bérleti szerződés, egy bérleti szerződés, vagy legalább kétéves következetes bérleti díjtörténet. Szükség lehet továbbá az IRS 1040-es nyomtatvány E listájának benyújtására annak igazolására, hogy a bérleti díj szerepelt az adóbevallásában.

A befektetőknek általában magasabb előlegre van szükségük, mint a tulajdonosoknak

A hagyományos jelzáloghitelek 20 százalékos előleget igényelnek. A vásárlók néha alacsonyabb előleggel is kaphatnak jelzáloghitelt, bár akkor fizetniük kell a magán jelzálogbiztosítást, vagy PMI-t.

Ha befektetési céllal vásárol ingatlant, és nem tervezi, hogy ott lakik, akkor más kritériumoknak kell megfelelnie a jelzáloghitelhez. A befektetési célú ingatlanok nem jogosultak PMI-re, ezért legalább 20 százalékot, de lehet, hogy többet is le kell tennie, hogy hagyományos finanszírozást kapjon. A hitelezők általában nagyobb kockázatot vállalnak a befektetési ingatlanok esetében, ezért a kínált kamatlábaktól függően 25 vagy 30 százalékos előleget is megkövetelhetnek.

FHA-hitelek kétlakásos vagy többlakásos házak finanszírozására

Ha a többlakásos ingatlan egyik egységében tervez lakni, akkor jogosult lehet a finanszírozásra a Federal Housing Administration (FHA) hitelén keresztül. Ezeket a hiteleket a kormányzat támogatja, és legfeljebb négy egységgel rendelkező ingatlanok esetében vehetőek igénybe.

A FHA-hitelek alkalmasak lehetnek:

• Először lakásvásárlók
• A nem tökéletes hitelképességgel rendelkezők
• A vásárlók, akiknek nincs elég megtakarításuk nagy összegű előlegre

A FHA-hitelek az alábbi előnyöket kínálják:

• A hagyományos hitelekhez képest alacsonyabb előleg – akár már 3.5 százalék
• Alacsony zárási költségek
• Egyszerűbb minősítés

A FHA-hiteleket nem a Federal Housing Administration bocsátja ki. Az FHA által jóváhagyott bankok és jelzáloghitelezők bocsátják ki őket, és az FHA garantálja a hitelek egy részét, megvédve a hitelezőt nemteljesítés esetén. Ennek a garanciának köszönhetően a hitelezők hajlandóak kedvezőbb feltételeket kínálni, jelzáloghiteleket nyújtani alacsonyabb hitelminősítésű hitelfelvevőknek, és kisebb előleget fogadnak el.

A FHA-hitelek valószínűleg nem megfelelőek Önnek, ha kiváló hitelminősítéssel és elegendő megtakarított pénzzel rendelkezik legalább 10-15 százalékos előlegre, mivel költségesebbek lehetnek, mint a hagyományos jelzáloghitelek.

De ha alacsony a hitelminősítése vagy szűkösek a forrásai, az FHA-hitel lehet a legjobb megoldás az Ön számára.

FHA-hitel minimális hitelpontszámok

Az FHA-hitelhez 10 százalékos önrész mellett 500 és 579 közötti hitelpontszámra van szüksége.

A 3,5 százalékos önrész melletti FHA-hitelhez 580-as vagy magasabb pontszámra van szüksége.

FHA-hitel dokumentáció

A hitelezők a kérelem benyújtásakor kérni fogják Öntől a fizetési csekkek, W-2-k, adóbevallások és egyéb pénzügyi dokumentáció benyújtását. Ha a bérleti díjból származó jövedelemre számít, hogy segítsen a minősítésben, akkor bérleti szerződéseket, bérleti garanciákat vagy bérleti előzményeket is be kell nyújtania.

Az FHA-hitelek esetében a különböző joghatóságoknak saját üresedési tényezőjük van, amely csökkenti a bérleti díj összegét, amely hozzáadható a hitelfelvevő minősített jövedelméhez. Például egyes helyeken a hitelfelvevők 750 dollárt adhatnak hozzá a bruttó havi jövedelmükhöz, ha 1000 dolláros bérleti díjat kapnak.

VA-hitelek duplexek és többlakásos házak finanszírozására

Az amerikai kormány által támogatott VA-hitelek minősítése a katonai szolgálathoz kapcsolódó előnyök egyike, és ezek legfeljebb négy egységgel rendelkező ingatlanok finanszírozására használhatók, nem csak egylakásos házakra. Ha Ön vagy házastársa katona vagy veterán, jogosult lehet VA-hitelre. A VA-hiteleket nem befektetési célú ingatlanokra szánják, így több egységből álló ingatlant csak akkor lehet vele finanszírozni, ha a jogosult kérelmező azt tervezi, hogy az egyik egységben lakik.

A VA-hitelek alkalmasak:

• Katonai szolgálatot teljesítők, veteránok és házastársuk

A VA-hitelezők valószínűleg kedvezőbb feltételeket adnak Önnek, mint amilyeneket egyébként hagyományos jelzáloghitellel kapna, mivel a hitel egy részére a VA garanciát vállal.

A VA jelzáloghitel felvételének rengeteg előnye van, ha Ön jogosult rá, többek között:

Nincs szükség előlegre

A VA-hitelek a vételár akár 100 százalékának finanszírozására is felhasználhatók. Ez azt jelenti, hogy nincs szükség előlegre.

Nincs magán jelzálogbiztosítás (PMI)

Az VA-hitelek azért is pénzt takarítanak meg Önnek, mert nem igényelnek magán jelzálogbiztosítást. Ha hagyományos jelzáloghitelt kap, miközben kevesebb mint 20 százalékot tesz le, akkor általában PMI-t kell fizetnie. A VA-hiteleknél azonban nincs ez a követelmény, így jelentős összeget takaríthat meg.

Nincs minimális hitelpontszám-követelmény a VA-hiteleknél

A VA-nak nincs minimális hitelpontszám-követelménye. A hitelezőknek meg kell vizsgálniuk a kérelmező teljes pénzügyi képét, és a banknak vagy jelzáloghitelezőnek saját egyedi követelményei lehetnek a VA-hitelfelvevőkkel szemben.

Egyszeri finanszírozási díj is finanszírozható

A VA-hiteleknek finanszírozási díja van. Általában ezek a díjak a teljes hitelösszeg 1,25 és 3,3 százaléka között mozognak. Ezt azonban nem kell kifizetnie a záráskor, mivel a VA lehetővé teszi, hogy a hitelbe beépüljön. Egyes veteránok jogosultak lehetnek a díjmentességre, ha VA rokkantsági kompenzációban részesülnek, vagy egyéb kritériumoknak megfelelnek.

VA-hitel Jogosultsági igazolás (COE)

A VA-hitelhez érvényes Jogosultsági igazolásra van szüksége. Ezt online szerezheti be, vagy megkérheti a hitelezőt, hogy szerezze be Önnek, akár online, akár elektronikus alkalmazás segítségével.

A duplex vagy nagyobb, több egységből álló otthon megvásárlása, amelyben lakhat és bérbe adhatja, nagyszerű stratégia lehet a vagyonépítéshez. Ha Ön első lakásvásárló vagy veterán, akkor lehet, hogy minimális előleggel és elfogadható kamatlábbal kihasználhatja az államilag támogatott hitel különleges előnyeit az ingatlan megvásárlásához. Hasonlóképpen, egy többlakásos ingatlan befektetési céllal történő megvásárlása elindíthatja Önt a hosszú távú pénzügyi biztonság felé vezető úton.