Mi a Foreclosure?
A Foreclosure egy olyan folyamat, amely lehetővé teszi a hitelező számára, hogy visszaszerezze a tartozás összegét egy nem teljesített hitel eladásával vagy tulajdonba vételével (repossession) a hitelt biztosító ingatlan. Az elárverezési eljárás akkor kezdődik, amikor a hitelfelvevő/tulajdonos nem teljesíti a hiteltörlesztéseket (általában a jelzáloghitel-törlesztéseket), és a hitelező nyilvános mulasztási értesítést (Notice of Default vagy Lis Pendens) nyújt be. Az elárverezési eljárás négyféleképpen érhet véget:
- A hitelfelvevő/tulajdonos az állami törvények által meghatározott türelmi idő alatt a késedelmi összeg visszafizetésével helyreállítja a kölcsönt. Ezt a türelmi időt elárverezés előtti időszaknak is nevezik.
- A hitelfelvevő/tulajdonos az elárverezés előtti időszak alatt eladja az ingatlant egy harmadik félnek. Az eladás lehetővé teszi a hitelfelvevő/tulajdonos számára, hogy visszafizesse a kölcsönt, és elkerülje, hogy a hiteltörténetében szerepeljen az ingatlan elárverezése.
- A harmadik fél az ingatlan nyilvános árverésen megvásárolja az ingatlant az elárverezés előtti időszak végén.
- A hitelező tulajdonába kerül az ingatlan, általában azzal a szándékkal, hogy azt a szabadpiacon újraértékesítse. A hitelező tulajdonjogot szerezhet a hitelfelvevővel/tulajdonossal az elárverezés előtti időszakban kötött megállapodás útján, rövidre zárolt eladás útján vagy az ingatlan nyilvános árverésen történő visszavásárlásával. A hitelező által visszavett ingatlanokat banki tulajdonú vagy REO (Real Estate Owned by the lender) ingatlanoknak is nevezik.
Hogyan működik az elárverezés?
A bírósági eljárás szerinti elárverezéshez a hitelezőnek bizonyítania kell, hogy a jelzáloghitelező (hitelfelvevő/lakástulajdonos) nem teljesít. Miután a hitelező kimerítette a mulasztás megoldására tett kísérleteit a lakástulajdonossal, a következő lépés az ügyvéddel való kapcsolatfelvétel a bírósági eljárás folytatása érdekében. Az ügyvéd felveszi a kapcsolatot a jelzáloghitelezővel, hogy megpróbálja megoldani a mulasztást. Ha a jelzáloghitelező nem tudja kifizetni a mulasztást, az ügyvéd perfüggőségi kérelmet nyújt be a bírósághoz. A perfüggőségi nyilatkozat értesíti a nyilvánosságot arról, hogy a jelzáloghitelező ellen folyamatban lévő keresetet nyújtottak be. A kereset célja, hogy bizonyítékot szolgáltasson a nemteljesítésről, és megszerezze a bíróság jóváhagyását a végrehajtás megindításához.
A nem bírósági végrehajtás olyan megbízási szerződéseken alapul, amelyek tartalmazzák az eladási felhatalmazásról szóló záradékot. A záradék lehetővé teszi a vagyonkezelő számára, hogy bírósági eljárás nélkül kezdeményezze a jelzálogjog elárverezését. A vagyonkezelőnek jellemzően mulasztási értesítést kell kiadnia, és ennek megfelelően értesítenie kell a vagyonkezelőt (hitelfelvevőt/lakástulajdonost) a mulasztási státuszról. Ha a vagyonkezelő nem válaszol, akkor a vagyonkezelő kezdeményezi az otthon jelzáloghitel-árverezésének lefolytatásához szükséges lépéseket.
Ez az árverezési eljárás három lehetőséget biztosít az árverezésre ítélt lakásokra vonatkozó alkuk megtalálására.
Az árverezés menetrendje
1. lépés: Árverezést megelőzően
A jelzálogfizetéssel késedelembe esett ingatlantulajdonosok értesítést kapnak a hitelezőjüktől a késedelemről. A nemteljesítésről szóló értesítéseket a helyi nyilvántartó hatósághoz nyújtják be. Lis Pendens bejelentést is be lehet nyújtani, hogy értesítsék a többi zálogjogosultat. A nemteljesítésről szóló értesítés utasításokat ad a lakástulajdonosnak a fizetendő összegről és arról, hogy mennyi idő áll rendelkezésére a fizetésre. Ha a lakástulajdonos ezen utasításoknak megfelelően fizet, a zár alá vételi eljárás véget ér.
Tudja meg, hogyan vásárolhat elővásárlást
2. lépés: Árverés
Ha a hitelt nem állítják vissza a zár alá vételt megelőző időszak végéig, az ingatlant nyilvános árverésen értékesítik. A vevőknek gyakran készpénzben kell fizetniük az árverésen, és nem biztos, hogy sok idejük van előzetesen felkutatni az ingatlan tulajdonjogát és állapotát; a nyilvános árverés azonban gyakran lehetőséget kínál a hitelezőnek az ingatlan gyors likvidálására. A hitelező általában az ingatlanon fennálló tartozás összegével, valamint a hitelezőt terhelő díjakkal és különböző költségekkel megegyező minimális licitet határoz meg az árverésen.
Tudja meg, hogyan vásároljon árverési árveréseket
3. lépés: Banki tulajdonú (REO)
A banki árverések állami árverésekké válhatnak, ha a hitel mögött egy kormányzati ügynökség, például a Department of Housing and Urban Development (HUD) vagy a Department of Veterans Affairs (VA) áll. Ebben az esetben a kormányhivatal lenne felelős az ingatlan értékesítéséért.
Tudja meg, hogyan vásárolhat banki tulajdonú lakásokat
Kijutás a kényszerértékesítési folyamatból
Az ingatlanok többféle módon is kiléphetnek a kényszerértékesítési folyamatból. Az elárverezés előtti ingatlanok többféle módon is kiléphetnek a folyamatból az Elárverezési árverés előtt:
a) A tulajdonos bepótolja az elmaradt jelzáloghitel-fizetéseket
b) A tulajdonos hitelmódosítást kap a jelzáloghitel-fizetések csökkentése érdekében
c) A tulajdonos kevesebbért adja el az ingatlant, mint amennyivel a hitelből tartozik (short sale)
d) Elárverezést helyettesítő okirat
A nyilvános árverésre tervezett ingatlanok úgy lépnek ki az árverési eljárásból, hogy egy harmadik fél vevőnek árverésen adják el őket.
Post Foreclosure
Investor Owned
A befektetők többféleképpen keresik a megtérülést: olcsón vásárolnak és eladják, fejlesztéseket végeznek, vagy bérbe adják a hosszabb távú értéknövekedés érdekében. A befektetők közvetlenül a lakástulajdonosoktól, árverésen vagy hitelezőktől vásárolhatnak lakásokat.
Fogyasztó tulajdonában
Az elárverezés alatt álló ingatlanokat végső soron olyan egyszerű fogyasztóknak kell megvásárolniuk vagy bérbe adniuk, akik lakni szándékoznak bennük. Ez nyilvánvalónak tűnhet, de a fogyasztó rendkívül fontos darabja az elárverezési kirakós játéknak. A fogyasztók számtalan fogyasztói preferencia alapján jelentősen többet vagy szinte semmit sem fizethetnek egy ingatlanért. A fogyasztók előnyben részesíthetik a jó iskolák vagy egyetemek közelében, a magas bűnözéssel sújtott területektől, a veszélyes hulladéklerakóktól távol stb. való lakhatást.
Judicial vs. Non-Judicial Foreclosure Process
Egy bizonyos státuszban a kényszerértékesítési eljárás már nem igényli a bírósági rendszer bevonását. Ezeket az állapotokat “nem bírósági eljárásnak” nevezik. Az elárverezési törvények államonkénti összehasonlítását lásd a Foreclosure Laws.
oldalon.