A Crash Course in Tax Lien & Deed Investing (and My Love/Hate Relationship With Both)

If you’re experienced in the real estate trade, you’ve probably heard the occasional reference to Tax Lien and Tax Deed Investing.

It’s a niche that has the potential to be insanely profitable and it has provided a lot of big breaks for investors around the country. Ez egy szilárd, időtálló megközelítés, amely sok embernek sok pénzt hozott, de nekem még mindig vannak vele problémáim (és erre mindjárt rátérünk :).

Azt tapasztaltam, hogy a legtöbb befektető nem nagyon érti, hogyan működik ez a befektetési stratégia (még nekem is eltartott néhány évig, mire rájöttem), ezért szerettem volna adni egy alapvető áttekintést arról, hogy mi történik ezen a területen, hogyan működik a mechanika, és ami a legfontosabb – azt akarom, hogy lásd az érdeket e megközelítés mögött, és miért ez egy jelentős lehetőség, hogy készpénzre válts egy TON szabad ingatlan tőkét. Egy kis szerencsével, azt hiszem, elkezded majd látni, hogy mi ez a nagy izgalom.

Az alapok: Adóhátralék & Elárverezés

Amint azt bármelyik ingatlantulajdonos elmondhatja – az Egyesült Államokban minden ingatlanra ingatlanadót kell fizetni. Ha önnek ingatlana van, akkor minden évben be kell fizetnie ezeket az ingatlanadókat. Ha nem fizeti be ezeket az adókat, az ingatlana “adóhátralékossá” válik, ami azt jelenti, hogy elindult egy olyan úton, amely végül adólezáráshoz vezet (azaz – az ingatlanát lefoglalja és visszaveszi a megye vagy az önkormányzat), HA nem fizeti be ezeket az adókat az előírt időkereten belül.

Hány évig lehet egy ingatlan “adóhátralékos”, mielőtt a megye lefoglalja? Minden az államtól függ.

Az USA minden államában – van egy meghatározott időpont az év folyamán, amikor, ha az adók egy meghatározott ideig késedelmesek voltak, a megye lefoglalja őket. Egyes államokban a megye 2 évet vár, másokban 5 évet, de egyik sem vár örökké. Függetlenül attól, hogy egy ingatlan “szabad és tiszta” tulajdonában van-e bármilyen jelzálog… ha egy ingatlantulajdonos úgy dönt, hogy nem fizeti tovább az ingatlanadóját, akkor elkerülhetetlenül azt tervezi, hogy elveszíti az ingatlanát az adóelárverezés miatt.

Az adóeladások: How Each State Works

Minden államnak egyedi szabályrendszere van, amikor az aktuális adófizetéshez szükséges időkeretről van szó, arról, hogyan kezelik az elárverezési folyamatot, és hogyan próbálják az egyes megyék visszaszerezni az elvesztett adóbevételeket. Attól függően, hogy melyik államban dolgozik, van néhány alapvető szabály, amelyet meg kell értenie a folyamat működéséről.

Disclaimer: A fent látható térkép a sok órás kutatás során általam talált és értelmezett információk bemutatása. Bár úgy vélem, hogy az információk meglehetősen megbízhatóak (minden államon belül linkeket is mellékeltem, hogy láthassa a forrásaimat), nem tudom garantálni a teljes pontosságát. Sok állam évről évre megváltoztatja törvényeit és statútumait, ezért mielőtt belevetné magát az adótörvények vagy adókötelezettségek követésébe bármelyik államban, ellenőrizze a fenti információkat, mielőtt túl messzire jutna a folyamatban.

Szinte minden államban van valamilyen eltérés abban, hogy hogyan kezelik a folyamat különböző aspektusait. Nincs két olyan állam, amely minden tekintetben pontosan ugyanolyan lenne, függetlenül attól, hogy milyen adóértékesítéssel rendelkeznek – ezért bármelyik államban is szeretne dolgozni, mindenképpen szánjon rá időt, és végezze el a házi feladatát.

Általánosságban elmondható, hogy egy megye elsődleges célja, hogy minden egyes ingatlanból annyi bevételt termeljen, hogy az elmaradt adóbevételt (bármennyi is legyen ez a szám) kompenzálja. Meglepő módon az egyes ingatlanok tényleges “piaci értéke” többnyire lényegtelen. Még ha egy ingatlan akár 500 000 dollárért is eladható lenne – a megye célja az, hogy elegendő forrást teremtsen ahhoz, hogy helyreállítsa azt a kifizetetlen adóösszeget, amellyel a késedelmes tulajdonostól tartoztak – így például, ha egy 500 000 dollárt érő ingatlanon a végrehajtás idején csak 10 000 dollárnyi késedelmes adó volt, akkor a megyének általában ez a 10 000 dollár az egyetlen valódi érdeke (és néha még a nyitó ajánlatot is ezen az áron kezdik).

A feltételezett 500 000 dolláros “piaci érték” a megye számára kevés jelentőséggel bír – és ez az, ahonnan az igazi lehetőség származik az adóeladáskor.

Az adóeladáskor sok ingatlan nevetségesen alacsony áron vásárolható meg. Miért? Mert nem egy normális ingatlantulajdonossal van dolga, akit érdekel, hogy teljes piaci értéket kapjon, hanem az önkormányzattal. A közhiedelemmel ellentétben az önkormányzatnak nem az a célja, hogy minden eladott ingatlanból meggazdagodjon. Ők csak le akarják venni ezeket az ingatlanokat a könyveikből, és cserébe azt a pénzt akarják, amivel eleve tartoztak nekik (abban a reményben, hogy ezek az ingatlanok olyan valakinek a kezébe kerülnek, aki az ingatlanadót folyamatosan fizeti).

Hogyan működnek az adóhitelek

Az adóhitel-államokban, amikor egy ingatlan az ingatlanadó nemfizetése miatt késedelmessé válik, a megye elad egy “adóhitel-bizonyítványt” egy befektetőnek, hogy visszaszerezze ezeket a be nem fizetett ingatlanadókat.

Amikor valaki megvásárol egy ilyen adóhitel-bizonyítványt, nem tulajdonjogot vásárol az ingatlanban. Ehelyett az ingatlanon fennálló zálogjogot vásárol. Az adózáloglevél (más néven – adózálogjog) tulajdonosaként a késedelmes ingatlantulajdonos továbbra is tulajdonosa az ingatlannak. A zálogjog jogosultja azonban jogosult az adózáloglevelet és annak kamatait tartalmazó összeg visszafizetésére. Ha az ingatlantulajdonos nem fizeti ki ezt a zálogjogot az állam által meghatározott “megváltási időszakon” belül, a zálogjog jogosultja jogosult (de nem köteles) az ingatlant elárverezni és a tulajdonába venni. A legtöbb esetben, ha a zálogjog jogosultja az állam által meghatározott időn belül nem hajtja végre a zálogjogot, a zálogjog érvényét veszti, és a zálogjog jogosultja elveszíti a befektetését.

Minden államban más-más szabályok vonatkoznak a megváltási időszakra, a felszámítható kamat összegére, a zálogjogi eljárásra és az eljárás számos más aspektusára. Általánosságban elmondható, hogy ha egyszer megérti, hogyan működik az egyik államban, akkor viszonylag gyorsan meg tudja tanulni, hogyan működnek más államok (mivel ugyanannak az alapfolyamatnak egyszerű változatai vannak).

Hogyan működnek az adóügyi okiratok

Az adóügyi okirattal rendelkező államokban a folyamat meglehetősen egyszerűbb, mint az adókötelezettségeké, mivel amikor adóügyi okiratot vásárol, akkor a tényleges ingatlant vásárolja meg. A folyamat azért egyszerűbb, mert a legtöbb adólevél-államban nincs beváltási időszak. Az adózási zálogjoghoz hasonlóan a megye elsődleges érdeke az egyes ingatlanok kifizetetlen ingatlanadójának behajtása. Miután egy adótörvényt eladtak egy befektetőnek, az előző tulajdonos nem tud visszajönni és visszakövetelni az ingatlanát. Amikor megvásárolja az adóügyi okiratot – az ingatlan ingyen és tisztán az Öné.

Az adóügyi zálogjoggal rendelkező államokhoz hasonlóan minden adóügyi okirat államban más szabályok vonatkoznak arra, hogy mennyi ideig kell késedelmesnek lennie az ingatlannak, mielőtt a kizárás bekövetkezik, de mivel nincs visszaváltási időszak, a legtöbb bonyolultság megszűnik, ami sokkal egyszerűbbé teszi a befektetők számára a rendszert.

Hogyan működnek a visszaváltható okiratok

Ha el tudja képzelni az adóhiteleket a spektrum egyik végén, az adóügyi okiratokat pedig a másik végén, a visszaváltható okiratok valahol a kettő között élnek, mivel mindkét szabályrendszerrel van néhány hasonlóságuk (és ezek közül sok hasonlóság attól függ, hogy melyik államban értékesítik őket).

Amikor Ön visszaváltható okiratot vásárol, szó szerint egy okiratot vásárol az ingatlanról (akárcsak egy adóügyi okirat). Azonban a visszaváltható okiratra is vonatkozik a visszaváltási időszak (csakúgy, mint az adóhitelre), ami egy kicsit bonyolultabbá teszi a folyamatot. A visszaváltható okirat eladását követő meghatározott ideig az előző tulajdonosnak joga van “visszaváltani az okiratot”, és visszavásárolni az ingatlant a befektetőtől. Az ingatlan visszavásárlásához az előző tulajdonosnak meg kell fizetnie az ingatlanért az adóeladáskor kifizetett teljes összeget, valamint néhány költséges díjat és büntetést (függetlenül attól, hogy mennyi idő telt el a visszavásárlási időszak alatt).

Ha az előző tulajdonos nem váltja vissza az okiratát a meghatározott visszavásárlási időszakon belül, elveszíti az összes visszavásárlási jogát, és a befektető nyugodtan pihenhet, tudván, hogy ő a hivatalos nyilvántartott tulajdonos.

Hogyan működnek a vegyes államok

Van néhány olyan állam, amelynek egyes megyéi adóhiteleket, mások pedig adóügyi okiratokat értékesítenek. Ennek a fajta felállásnak különböző okai vannak (amelyekbe itt nem fogok belemenni) – de a kulcs az, hogy egyszerűen végezze el a házi feladatát, amikor ezekben az államokban dolgozik (a fentiekben részletezett), és győződjön meg róla, hogy érti, mivel van dolga az egyes adóeladásoknál, így elkerülheti a félreértéseket azzal kapcsolatban, hogy mire licitál egy árverésen.

Tax Liens vs. Tax Deeds

Ha azt próbálja eldönteni, hogy adótartozásokba vagy adótartozásokba fektessen-e be – azt hiszem, ez igazából attól függ, hogy milyen céljai vannak befektetőként.

Ha olyan befektetést keres, amely nagyon erős megtérüléssel jár (sokkal magasabb, mint amit egy hagyományos befektetésből valaha is kapna), az adótartozások nagyszerű lehetőséget kínálnak erre. New Jersey például 18%-os maximális kamatlábat kínál, Arizona 16%-os maximális kamatlábat, Iowa pedig garantáltan havi 2%-ot (azaz – 24%-os éves hozamot). Nem is olyan rossz… feltéve, hogy az ingatlan tulajdonosa valóban úgy dönt, hogy kifizeti Önt, mielőtt Ön az ingatlan tulajdonosa lesz.

Ha ki akarja küszöbölni a kétértelműséget azzal kapcsolatban, hogy Ön lesz-e egy ingatlan tulajdonosa (azaz – ha valóban Ön akarja birtokolni az ingatlant és/vagy profitot termelni belőle), akkor az adóügyi okiratok nagyszerű megoldást jelenthetnek erre. Személy szerint – az én célom az ingatlanok vásárlása és eladása (és nem egyszerűen a befektetett pénzem megtérülése, anélkül, hogy biztosat tudnék mondani arról, hogy mi fog történni a végén). Tekintettel erre, nem fogsz találni engem, hogy egyhamar adósságleveleket vásároljak… de ez megint csak én vagyok. Nem mindenkinek ugyanaz a célja, mint nekem.

A problémám az adóhitelekkel & Adólevelek

Most, hogy (remélhetőleg) világos, elfogulatlan magyarázatot adtam arról, hogyan működnek az adóhitelek és az adólevelek – néhány jogos okkal együtt, amiért érdemes megfontolni, hogy te is befektess beléjük… azt is szeretném elmagyarázni, hogy személy szerint miért nem volt olyan nagyszerű a történetem velük. Továbbá ne feledje, nem tartom magam az adóeladások szakértőjének, így a következő néhány bekezdést egy-két szem sóval vegyük.

Voltam néhány árverésen az én időmben, és időt szántam arra, hogy megtanuljam, hogyan működik ez az egész folyamat, de nem azért, mert én magam is szeretek adózálogjogokat és adóügyi okiratokat vásárolni. Csak azért tartom relevánsnak, mert az adóvégrehajtás folyamata kéz a kézben működik az elsődleges befektetési stratégiámmal. A célom az, hogy megvásároljam az adóhátralékos ingatlanokat, MIELŐTT a megye lefoglalja őket (azaz – mielőtt én lennék az egyik a száz másik konkurens ajánlattevő közül, akik azon küzdenek, hogy egy árverésen érdemes üzletet találjanak).

RELATED:

Miért nem vagyok nagy rajongója

1. ok: Az adóelárverezések komoly hibát okoznak a tulajdonjogon

Amikor egy ingatlant elárvereznek a késedelmes adók miatt – ez jelentős hibát okoz az ingatlan tulajdonjogán – olyan hibát, amelyet a legtöbb jogbiztosító soha nem fog biztosítani. Ennek eredményeképpen rendkívül nehéz lehet eladni egy olyan ingatlant, amelyet adólezárásból vásárolt, mert ha a vevő nem kap jogcímbiztosítást, nem kaphat jelzáloghitelt, ami azt jelenti, hogy nem tudja megvenni az ingatlanát!

Ezt a problémát többféleképpen is meg lehet oldani:

1. Csendes tulajdonjogi keresetet indíthat, amely egy olyan jogi eljárás, amely bírósági úton tisztázhatja ezt a tulajdonjogi problémát. Általában a költség körülbelül 2500 dollár felett lesz (mindösszesen).

2. Igénybe vehet egy adótörvénytisztázó szolgáltatást. Feltételezve, hogy a megye követte a helyes eljárásokat (és a túlnyomó többségük ezt teszi), ez a lehetőség általában kevesebb mint két hónapot vesz igénybe, és valahol 1.950 – 2.150 dollárba kerül.

Ne feledje, hogy bármelyik megoldás esetén nem lesz képes adminisztrálni a “javítást”, amíg meg nem vásárolta az ingatlant (amihez szükség van a hit ugrásszerűségre), és még mindig magának kell foglalkoznia az esetleges kormányzati zálogjogokkal – fűnyírási díjakkal, bontási ítéletekkel vagy EPA környezetvédelmi zálogjogokkal (csak hogy néhányat említsünk). Függetlenül attól, hogy melyik lehetőséget választja, jó ötlet egy tulajdonjogi jelentést beszerezni az ingatlanról, hogy teljes képet kapjon arról, hogy mi történik.

2. ok: A legtöbb adóeladásnál – a fizetés szinte azonnal a vásárlás után szükséges

…és ha nem fizeti ki a teljes összeget a vásárláskor, a vásárlást törlik (és ez azt eredményezheti, hogy elveszíti a foglalóját és/vagy kizárják a jövőbeli eladásokból).

Megértem, hogy egy megye miért követeli meg a teljes készpénzt előre – tényleg megértem… de amikor én kezdtem, nem volt egy óriási halom készpénzem. Ha olyan ingatlanra vadászol, amire az általad fizethető ár felett licitálnak (ami az én esetemben mindig TÉNYLEG alacsony ár volt), akkor nincs szerencséd. Tekintettel arra, hogy az árveréseken az ingatlanárak messze a “jó üzlet” tartományon kívülre kerülnek, az a néhány alkalom, amikor megpróbáltam ezt a módszert, számomra hiábavalónak bizonyult.

3. ok: Rendkívül nehéz volt nagyszerű ajánlatokat találnom olyan ingatlanokra, amelyeket valóban meg akartam venni

Ugyanazért, amiért mindig is nehéz volt nagyszerű ajánlatokat találnom az MLS-en, mindig is nehéz volt nagyszerű ajánlatokat találnom ingatlanokra egy árverésen is.

Ha belegondolsz – az egész aukció lényege, hogy olyan környezetet teremt, amelyben a licitálóknak egymással kell versenyezniük a vásárlásért. Az árveréseket úgy tervezték, hogy az eladó (azaz – a megye) javára működjenek, és a legtöbb esetben ez így is van.

Ne értsen félre – ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy az adóeladáson nem lehet ajánlatokat találni (mert több olyan befektetőt ismerek, aki rendszeresen talál ilyeneket), de az a helyzet, hogy egy befektető sikere az ilyen vásárlási környezetben nagyban függ attól, hogy ki van még a teremben, és mit hajlandó fizetni ugyanazokért az ingatlanokért.

Az árveréseken, amelyeken részt vettem, a folyamatot meglehetősen idegesítőnek, sőt kissé kiábrándítónak találtam. Azokra az ingatlanokra, amelyekre szemet vetettem, volt még 100+ másik pályázó, akik készen álltak arra, hogy az árat messze a számomra (vagy bárki más számára, ami azt illeti) jövedelmezőségi pont fölé licitálják. Nem kezelem jól ezt a fajta versenyt (és nem vagyok benne biztos, hogy bárki más is tudna), különösen akkor, amikor tudom, hogy más módon is lehet ajánlatokat találni.

KAPCSOLÓDÓ:

Az említett okok miatt nem mondhatom, hogy az adótartozások és az adótörvények az általam preferált módszer az ingatlanvásárlásra. Ismerek azonban számos más befektetőt, akik ezt a stratégiát követik, és rendszeresen találnak nagyszerű üzleteket.

Minden befektetőnek ki kell választania, hogy mely stratégiákat követi, és melyeket hagyja figyelmen kívül, és én ezt a stratégiát választottam (nagyrészt). Ne feledd, ez nem jelenti azt, hogy TE nem találhatsz itt nagy sikereket. Biztosan nem én vagyok a világ legnagyobb befektetője – és őszintén szólva nem akarlak lebeszélni arról, hogy ezt a stratégiát folytasd, ha úgy gondolod, hogy érdemes felfedezni (hidd el – rengetegen mondták nekem, hogy a földbefektetés időpocsékolás, és MINDENKI kiderült, hogy tévedtek).

Külön köszönet

Amíg a fent látható térkép kutatását végeztem, Joanne Musa (aka – az Adóhitel Hölgy) olyan forrás volt, amely rendkívül hasznos volt számomra, ezért szerettem volna hitelt adni, ahol hitelt érdemel. Összeállított egy hasznos áttekintést, amely több államot is lefedett, nagyon korlátozott információkkal arról, hogy hogyan kezelik a folyamatokat. Ha több információra van szüksége a témában, az ő anyagát mindenképpen érdemes megnézni.