Mitä on ulosmittaus?
Ulosmittaus on prosessi, jonka avulla lainanantaja voi periä maksamatta jääneen lainan takaisin myymällä tai ottamalla omistukseensa (takavarikoimalla) lainan vakuutena olevan kiinteistön. Ulosmittausprosessi alkaa, kun lainanottaja/omistaja laiminlyö lainanmaksut (yleensä asuntolainan maksut) ja lainanantaja tekee julkisen maksuhäiriöilmoituksen, jota kutsutaan Notice of Default tai Lis Pendens. Ulosottoprosessi voi päättyä neljällä eri tavalla:
- Lainanottaja/omistaja palauttaa lainan takaisin maksamalla maksuhäiriön määrän pois osavaltion lain määrittelemän lyhennysvapauden aikana. Tätä lyhennysvapaata aikaa kutsutaan myös esihuutokaupaksi.
- Lainanottaja/omistaja myy kiinteistön kolmannelle osapuolelle esihuutokauden aikana. Myynnin ansiosta lainanottaja/omistaja voi maksaa lainan pois ja välttää ulosmittauksen merkitsemisen luottotietoihinsa.
- Kolmas osapuoli ostaa kiinteistön julkisessa huutokaupassa ulosmittausta edeltävän ajanjakson lopussa.
- Lainanantaja ottaa kiinteistön omistukseensa yleensä tarkoituksenaan myydä se uudelleen avoimilla markkinoilla. Lainanantaja voi ottaa omistusoikeuden haltuunsa joko lainanottajan/omistajan kanssa esihuutokaupan aikana tehdyllä sopimuksella, lyhyellä pakkohuutokaupalla tai ostamalla kiinteistön takaisin julkisessa huutokaupassa. Lainanantajan takaisin haltuunsa ottamia kiinteistöjä kutsutaan myös pankin omistamiksi kiinteistöiksi tai REO-kiinteistöiksi (Real Estate Owned by the lender).
Miten Ulosmittaus toimii?
Lainanantajan on osoitettava, että asuntolainanantaja (lainanottaja/asunnonomistaja) on laiminlyönyt maksuvelvollisuutensa voidakseen tehdä ulosmittauksen oikeudellisen menettelyn mukaisesti. Kun lainanantaja on uuvuttanut yrityksensä ratkaista maksuhäiriö asunnonhaltijan kanssa, seuraava askel on ottaa yhteyttä asianajajaan oikeustoimia varten. Asianajaja ottaa yhteyttä asuntovelalliseen ja yrittää ratkaista maksuhäiriön. Jos asuntovelallinen ei pysty maksamaan maksuhäiriötä, asianajaja tekee tuomioistuimelle lis pendens -ilmoituksen (vireillä oleva oikeudenkäynti). Vireilläolosta ilmoitetaan yleisölle, että kiinnitysvelallista vastaan on nostettu kanne. Kanteen tarkoituksena on todistaa laiminlyönti ja saada tuomioistuimen hyväksyntä ulosmittauksen aloittamiselle.
Epäoikeudelliset ulosmittaukset perustuvat kauppakirjoihin, jotka sisältävät myyntivaltuuslausekkeen. Lausekkeen ansiosta edunvalvoja voi käynnistää kiinnityksen ulosmittauksen ilman, että hänen tarvitsee mennä tuomioistuimeen. Trustee on yleensä velvollinen antamaan maksuhäiriöilmoituksen ja ilmoittamaan maksuhäiriötilanteesta trustorille (lainanottajalle/asunnonomistajalle). Jos edunvalvoja ei vastaa, edunvalvoja aloittaa sitten vaiheet asunnon pakkohuutokaupan toteuttamiseksi.
Tämä pakkohuutokauppa antaa kolme mahdollisuutta löytää edullisia kauppoja pakkohuutokaupattavista asunnoista.
Pakkohuutokaupan aikataulu
Vaihe 1: Ennen pakkohuutokauppaa
Kiinteistönomistajat, jotka myöhästyvät asuntolainan maksuista, saavat lainanantajalta maksuhäiriöilmoituksen. Maksuhäiriöilmoitukset arkistoidaan paikalliselle rekisteriviranomaiselle. Lis Pendens -ilmoitus voidaan tehdä myös muiden panttioikeuden haltijoiden ilmoittamiseksi. Maksuhäiriöilmoituksessa annetaan asunnonomistajalle ohjeet siitä, kuinka paljon hänen on maksettava ja kuinka paljon aikaa hänellä on aikaa maksaa. Jos asunnonomistaja maksaa näiden ohjeiden mukaisesti, ulosmittausprosessi päättyy.
Opi ostamaan esihuutokaupat
Vaihe 2: Huutokauppa
Jos lainaa ei palauteta ennen esihuutokauden päättymistä, kiinteistö myydään julkisessa huutokaupassa. Ostajien on usein maksettava huutokaupassa käteisellä, eikä heillä välttämättä ole paljon aikaa tutkia kiinteistön omistusoikeutta ja kuntoa etukäteen; julkinen huutokauppa tarjoaa kuitenkin usein lainanantajalle keinon realisoida kiinteistö nopeasti. Lainanantaja asettaa yleensä pakkohuutokaupassa vähimmäistarjouksen, joka on yhtä suuri kuin kiinteistön velkasumma lisättynä palkkioilla ja erilaisilla lainanantajalle aiheutuvilla kustannuksilla.
Opi ostamaan pakkohuutokaupat
Vaihe 3: Pankkien omistamat (REO)
Pankkien pakkohuutokaupat voivat muuttua julkisoikeudellisiksi pakkohuutokaupoiksi (government foreclosures), jos lainan takana on jokin valtion virasto, kuten Asunto-osakeyhtiöiden ja kaupunkialueiden kehittämisasioiden osasto (Department Department of Housing and Urban Development, jäljempänä ”HUD”), tai veteraanien asiain osasto (Department of Veterans Affairs, jäljempänä ”VA”). Tällöin valtion virasto olisi vastuussa kiinteistön myynnistä.
Opi ostamaan pankkien omistamia asuntoja
Peruutukset ulosottoprosessista
Kiinteistöt voivat poistua ulosottoprosessista usealla eri tavalla. Ulosmittausta edeltävät kohteet voivat poistua prosessista ennen ulosmittaushuutokauppaa jollakin useista tavoista:
a) Omistaja maksaa laiminlyötyjä asuntolainan maksuja
b) Omistaja saa lainanmuutoksen asuntolainan maksujen pienentämiseksi
c) Omistaja myy kiinteistön pienemmällä summalla kuin mitä laina on velkaa (lyhytaikainen myynti)
d) Ulosmittauksen sijasta tehty kauppakirja
Julkiseen ulosmittaushuutokauppaan suunnitellut kiinteistöt poistuvat ulosmittausprosessista siten, että ne myydään huutokaupassa kolmannelle osapuolelle ostajalle.
Post Foreclosure
Sijoittajan omistama
Sijoittajat etsivät tuottoa useilla eri tavoilla: ostamalla halvalla ja myymällä, tekemällä parannuksia tai vuokraamalla pidemmän aikavälin arvonnousua varten. Sijoittajat voivat ostaa asuntoja suoraan asunnonomistajilta, huutokaupasta tai lainanantajilta.
Kuluttajien omistamat
Pakkohuutokaupan kohteena olevat kiinteistöt on viime kädessä ostettava tai vuokrattava tavallisilta kuluttajilta, jotka aikovat asua niissä. Tämä saattaa tuntua itsestään selvältä, mutta kuluttaja on erittäin tärkeä osa pakkohuutokaupan palapeliä. Kuluttajat voivat maksaa kiinteistöstä huomattavasti enemmän tai lähes ei mitään lukemattomien kuluttajien mieltymysten perusteella. Kuluttajat saattavat asua mieluummin lähellä hyviä kouluja tai yliopistoja, kaukana rikollisista alueista, vaarallisten jätteiden kaatopaikoista jne.
oikeudellinen vs. ei-oikeudellinen ulosottoprosessi
Tietyissä tilanteissa ulosottoprosessi ei enää edellytä tuomioistuinjärjestelmän osallistumista. Näitä tiloja kutsutaan ”ei-oikeudellisiksi”. Katso vertailu ulosottolaeista osavaltioittain osoitteessa Foreclosure Laws.