By Ben Jones
Tälle bloggaajalle on perjantaina työpöydän tyhjennysaika. ”Asuntolainojen maksuhäiriöt osoittivat jyrkimmän nousunsa Mortgage Bankers Associationin maksuhäiriötutkimuksen historiassa. ’Ei ole mitään keinoa kaunistella 32,9 prosentin laskua toisella neljänneksellä’, sanoi Marina Walsh, Mortgage Bankers Associationin toimiala-analyysin varatoimitusjohtaja. ’Kriisi vaikuttaa edelleen tiettyihin kodinomistajiin, erityisesti niihin, joilla on FHA-lainoja, ja maksuhäiriöt pysyvät todennäköisesti korkealla tasolla lähitulevaisuudessa.””
”On paljon vähemmän lainanantajia, jotka ovat valmiita tarjoamaan jumbolainoja. Phoenixissa toimivan AZ Mortgage Brokerin omistaja Craig Turley sanoi, että hänen jumbolainojen tukkukauppiaiden talli on kutistunut kolmannekseen siitä, mitä se oli helmikuussa. Grand Rapidsissa, Michelin osavaltiossa toimivan asuntolainojen välittäjän Riverbank Finance -yhtiön omistaja Anthony Bird sanoi, että hänen jumbolainanantajiensa määrä on vähentynyt 80 prosenttia. MBA:n Mortgage Credit Availability Index, kaava, joka on suunniteltu mittaamaan erilaisten asuntolainatuotteiden saatavuutta, osoittaa, että jumbolainojen saatavuus oli heinäkuussa 60 prosenttia alhaisempi kuin vuotta aiemmin.”
”Miljardin dollarin kiinteistösalkun takana oleva pääomasijoitusyhtiö Brooklynissa ja Miamissa kertoi, että sen investoinnit kahteen suureen projektiin ovat menneet pilalle – ja eräs kriitikko syyttää paria parikymppistä nuorukaista, jotka luotettiin yhtiön shekkivihkon kanssa. JZ Capital Partners alensi hiljattain nollaan osuutensa Brooklynin keskustan kehityskohteessa ja Miamin Design Districtissä sijaitsevassa kiinteistösalkussa, ilmenee yhtiön vuosikertomuksesta.”
””Kahden merkittävän sijoituksen, Fulton Mallin ja Design Districtin, kohdalla kiinteistötason arvonalennukset riittivät poistamaan yhtiön koko oman pääoman näissä kiinteistöissä”, raportissa kerrottiin viime kuussa.”
”Covid-19-kriisi on iskenyt New Yorkin luksuskiinteistömarkkinoille huikean iskun, ja se on aiheuttanut laskupaineita nopeammin kuin vuoden 2008 finanssikriisi ja välittömästi syyskuun 11. päivän terrori-iskujen jälkeinen ajanjakso. West Chelsean kaupunginosassa hiljattain rakennettu huippuluokan boutique-kerrostalo, joka tunnetaan nimellä Getty, laski jäljellä olevien asuntojensa hintoja jopa 46 prosenttia.”
”Kriisi tulee aikana, jolloin luksusmarkkinoiden myynti ja hinnat olivat jo ennestään paineen alla. ”Ei ole niin, että New York City olisi yhtäkkiä myynnissä. New York on ollut myynnissä viimeiset 24 kuukautta”, sanoi Tal Alexander, Douglas Ellimanin luksusasiamies. ”Myyjien, jotka ovat motivoituneita ja haluavat tehdä kauppoja, on lisättävä vielä yksi kerros alennusta.””
”Four Seasons Private Residences -hotellissa sijaitseva Seattlen osakehuoneisto myytiin juuri lähes 4 miljoonaa dollaria vähemmän kuin sen vuoden 2019 hinta 9,995 miljoonaa dollaria.”
”Yksi Dallasin asuntosektori, jolla on nähty viime aikoina nousua listauksissa, on keskustan alueen osakehuoneistot. Lähes viisi tusinaa luksusasuntoa – enimmäkseen korkeissa rakennuksissa – on tullut markkinoille viime kuukausina downtownissa ja Uptownissa. Kiinteistönvälittäjät sanovat, että kerrostaloasuntojen lisääntyminen johtuu mahdollisista korkeista jälleenmyyntiarvoista aina pandemiasta aiheutuviin huoliin. ’Jotkut ihmiset, jotka luulivat tarvitsevansa toisen tai kolmannen kodin, ovat muuttaneet mieltään ja laittaneet ne myyntiin’, sanoi välittäjä Kyle Crews Allie Beth Allman & Associatesista.”
”Tämä Houstonin keskustan kulma, joka oli aikoinaan kukoistava kaupan ja kulttuurin keskus, on muuttunut entisen itsensä varjoksi. Ruokahallien väkijoukot ovat kadonneet. Takseja ei löydy enää mistään. Vielä avoinna olevat ravintolat kamppailevat selviytyäkseen. Keskustan luksuskerrostalojen käyttöaste on laskenut uusien kiinteistöjen avautuessa, ja nämä vuokranantajat yrittävät houkutella vuokralaisia virtuaalisilla esittelyillä, omatoimisilla kiertokäynneillä ja vuokratarjouksilla.”
”Teidän on ymmärrettävä”, sanoi Tilman Fertitta, joka omistaa Vic & Anthony’s -ravintolan, joka on huippuluokan pihviravintola Minute Maid Parkin läheisyydessä, ”että keskusta on kuollut”. Rakennuksissa ei ole ketään.”
”
”Jos talous saa lisää turpaansa, myös kiinteistömarkkinat voivat kärsiä. Jeff Anderson, Long Beachin kiinteistönvälittäjä, sanoi, että hän on alkanut nähdä markkinoiden menevän eri suuntiin: varastot kasvavat ja hinnat laskevat Long Beachin keskustan asuntomarkkinoilla sekä kalliilla ranta-alueilla kaupungin itäosassa. Richard Green, USC:n Lusk-kiinteistökeskuksen johtaja, ihmettelee, kuinka kauan nykyinen noususuhdanne voi jatkua, sillä talouden ollessa nykyisellään ”meiltä loppuvat ihmiset, joilla on vielä työpaikka ja jotka voivat ostaa taloja.””
”Etelä-Los Angelesiin erikoistunut kiinteistövälittäjä Heather Presha kertoi saavansa yhä enemmän kyselyjä asunnonomistajilta, jotka ihmettelevät, pitäisikö heidän ottaa rahat pois jo nyt, koska he pelkäävät, että markkinat ajautuvat alaspäin ja menettävät huomattavan pääomansa. Hänen mukaansa yksi näistä omistajista odottaa saavansa potkut elokuvateollisuuden työpaikastaan. Hän haluaa realisoida asuntonsa ja muuttaa vuorille, Presha sanoi.”
”Jopa joka viides asunnonomistaja lykkää asuntolainan maksua COVID-19:n vuoksi, ja pankkien on toimittava nyt, jotta vältettäisiin lainanottajien kriisi Kanadassa, sanoo asuntolaina-alan edustaja. Mortgage Professionals Canadan toimitusjohtaja Paul Taylor lisäsi, että lykkäystä hakevien asunnonomistajien osuus voi nousta 20 prosenttiin. Monet asunnonomistajat saattavat joutua epävarmasti taloudellisen jyrkänteen päälle. ”Yleinen odotus on, että nämä perheet joutuvat myymään kotinsa, ja että tämä asuntovarannon tulo markkinoille aiheuttaa hintojen pehmenemistä, kun ostajille tarjotaan enemmän asumisvaihtoehtoja”, Taylor sanoi.”
”Lagosin osavaltion hallitus on pyytänyt useiden julkisten asuinalueiden asukkaita, jotka eivät ole vielä suorittaneet myönnettyjen asuntojensa maksuja, tekemään niin tai menettämään oikeutensa asumisyksiköihin myöntämiskirjeissään määritellyllä tavalla. ”Hallituksen tuloihin on vaikuttanut suuresti se, että joillakin olemassa olevilla asuinalueillamme on laiminlyöntejä. Monet eivät ole pystyneet maksamaan maksamattomia velkojaan huolimatta hallituksen suurpiirteisyydestä, joka on pidentänyt maksuaikaa lakisääteisen 90 päivän yli”, sanoi asuntoministeriön pysyvä sihteeri Wasiu Akewusola.”
”Ho Chi Minh Cityn vuokranantajat ovat joutuneet alentamaan vuokria entisestään Covid-19:n toisen aallon iskettyä kysyntään. Minh District 1:ssä on tähän mennessä laskenut kahden asuntonsa vuokria 30 prosentilla 900 dollariin kuukaudessa kummassakin. Heinäkuussa, kun ulkomaalaiset eivät voineet tulla Vietnamiin pandemian vuoksi, hän joutui vuokraamaan ne paikallisille, jotka maksavat vielä vähemmän. ’Mitä pidempään pandemia jatkuu, sitä enemmän vahinkoa se aiheuttaa minulle, koska minulla on pankkivelkoja maksettavana.'”
”Toinen vuokranantaja, Trieu piirikunnassa 7, leikkasi kolmen kiinteistönsä vuokria 15 prosenttia ensimmäisen aallon jälkeen ja vielä 10 prosenttia tässä kuussa. ’Minun on itse maksettava pankeille takaisin 25 miljoonaa VND (1 080 dollaria) kuukaudessa.’ Välittäjä Tai sanoi, että 4. piirin vuokrat ovat laskeneet 30-35 prosenttia vuoden alusta, ja selitti, että monet siellä vuokrannut olivat turisteja tai liikemiehiä, joilla oli lyhytaikaisia tarpeita ja jotka ovat lähteneet pois.”
”Kiinteistöyhtiö CBRE:n asuntoprojektien markkinoinnin apulaisjohtaja Vo Huynh Tuan Kiet ennusti vuokrien laskun jatkuvan vuoden loppuun asti, koska myös tarjontaa on runsaasti.”
”Paikallisilla kiinteistömarkkinoilla kirjattiin hinnanalennuksia, kun Jardine’s Lookoutissa 20 Perkins Roadilla sijaitseva luksusasuntotontti vaihtoi omistajaa 850 miljoonalla Hongkongin dollarin hinnalla, mikä merkitsee 40 prosentin pudotusta viimeisimmästä huippuhinnasta. Keskimääräinen hinta oli yli 82 000 Hongkongin dollaria, jos se lasketaan 10 256 neliöjalan bruttopinta-alan perusteella. Vertailun vuoksi mainittakoon, että vuonna 2018 samalla tiellä sijaitseva talo vaihtoi omistajaa keskimäärin 145 000 HK$ neliöjalkaa kohden.”
”Kiinalaisen sosiaalisen median Weibo-alustan 9. elokuuta julkaisema kiinteistöliiketoiminnan raportti paljasti, että Sichuanin maakunnan köyhin kaupunki kamppailee monien keskeneräisten projektien loppuunsaattamisen kanssa, mikä johtaa tuhansien hehtaareiden hedelmällisen viljelymaan tuhlaamiseen ja miljardien varojen menettämiseen. Raportin mukaan pelkästään Bazhongin kaupungissa 40 prosenttia paikallisista hankkeista päättyi ennen rakentamista, kuten Andersenin satuteemapuisto, ja 50 prosenttia hankkeista päättyi puoliväliin, kuten Panxingin logistiikkateollisuuspuisto.”
”Keskeneräisiä hankkeita on hajallaan ympäri Kiinaa. Kerrostalokomplekseja, teollisuuspuistoja, kaupallisia toimistorakennuksia, imagohankkeita jne. on hylätty velkojen ja varojen puutteen vuoksi. Jotkut hankkeet on hylätty yli vuosikymmenen ajan, jolloin keskeneräiset rakennustyömaat ovat raunioina. Jotkut analyytikot sanoivat, että tässä tapauksessa rakennuttajat varmasti siirtävät kustannukset asuntomarkkinoille, ja ostajat lopulta maksavat siitä. Toisin sanoen liiallinen riippuvuus maa-alueiden rahoituksesta nostaa asuntojen hintoja, mutta reaalitalous on heikko ja maankäytön tehokkuus on alhainen. Tämän seurauksena kiinteistökupla voi puhjeta.”
”Usein unohdetaan, että yksi Scott Morrisonin viime vaalien niukan voiton avaimista oli hänen taistelunsa ALP:n ehdottamaa negatiivisen velkaantumisen tiukentamista vastaan. Erityisesti Queenslandin ja Länsi-Australian keskeisissä osavaltioissa äänestäjät halusivat kovasti pitää kiinni negatiivisesta velkaantumisasteesta (negative gearing) – prosessista, jossa vuokranantajat voivat kuitata kiinteistön tappiot kokonaistuloillaan. Vanha sanonta ”ole varovainen, mitä toivot” pätee negatiivisen velkaantumisen vaaliharrastukseen, ja COVID-19-pandemia vaikutti erityisen rajusti laajalti käytettyyn strategiaan.”
”Kuten nimestä voi päätellä, negatiivinen velkaantuminen tarkoittaa, että vuokranantajalla/sijoittajalla on negatiivinen kassavirta – vuokrakiinteistönsä tarjoamisen kustannukset korkojen, korkojen ja muiden kulujen muodossa ovat huomattavasti suuremmat kuin vuokratulot. Vaikka tämä kaikki vaikuttaa päällisin puolin taloudelliselta hölmöilyltä, negatiivisen velkaantumisen todella suuri hyöty on se, että kiinteistön arvo nousee ajan myötä. Kuten niin monet muutkin yhteiskunnan osa-alueet, COVID-19 on kääntänyt tämän taloudellisen sofistikunnan harjoituksen täysin päälaelleen – eikä hyvällä tavalla.”
”Viimeisimmät luvut osoittavat, että Australian veronmaksajat vaativat vuosittain 13 miljardia dollaria negatiivista velkaantumista – ja luku näyttää kasvavan edelleen. Missään muualla tämä ei näy enemmän kuin Australian suurissa kaupungeissa Sydneyssä ja Melbournessa, joissa vuokrakiinteistöjen tyhjillään olevien asuntojen määrä jatkaa kasvuaan, kiinteistöjen arvot laskevat ja vuokrat laskevat nopeasti.”
”Toki negatiivisen velkaantumisasteen omaavat vuokranantajat maksavat edelleen pienempiä veroja, sillä kuilu sen välillä, mitä he maksavat korkoina, ja sen välillä, mitä he saavat vuokrina, laajenee hälyttävästi vuokratulojen laskiessa, mutta nousevien kiinteistöjen hintatason tarjoama taloudellinen ’pörröisyys’ on muuttunut myös negatiiviseksi, ja tässä tapauksessa kahdesta negatiivisesta ei todellakaan synny positiivista. Niille, joilla on ollut paha pandemia, näkymä myydä tappiolla lopettaakseen kasvavien käteistappioiden aiheuttaman tuskan saattaa olla ainoa vaihtoehto.”
Alkuperäinen artikkeli löytyy täältä.