Standard Residential Lease Agreement

Standard Residential Lease Agreement on yleisimmin käytetty vuokranantajan ja vuokralaisen välinen sopimus asuinkiinteistön vuokraamisessa. Se on kiinteä järjestely, joka kestää yleensä yhden (1) vuoden ajan, ja molemmat osapuolet ovat sidottuja sen voimassaoloajan loppuun saakka. Asiakirjassa on noudatettava kaikkia osavaltion lakeja, ja sen on sisällettävä kaikki laissa säädetyt tiedot. Kun lomakkeesta on sovittu yhdessä liitteenä olevien tietojen ja vuokralaisen toimittaman vakuuden kanssa, lomake on valmis osapuolten allekirjoitettavaksi.

• Alabama
• Alaska
• Arizona
• Arkansas
• California
• Colorado
• Connecticut
• Delaware
• Florida
• Georgia
• Hawaii
• Idaho
• Illinois
• Indiana
• Iowa
• Kansas
• Kentucky
• Louisiana
• Maine
• Maryland
• Massachusetts
• Michigan
• Minnesota
• Mississippi
• Missouri
• Montana
• Nebraska
• Nevada
• New Hampshire
• New Jersey
• New Mexico
• New York
• North Carolina
• North Dakota
• Ohio
• Oklahoma
• Oregon
• Pennsylvania
• Rhode Island
• South Carolina
• South Dakota
• Tennessee
• Texas
• Utah
• Vermont
• Virginia
• WA (Seattlessa – Seattlen ulkopuolella)
• Washinton D.C.
• West Virginia
• Wisconsin
• Wyoming

Sisällysluettelo

• Asuntojen vuokrasopimukset: By State
• What is a Residential Lease?
  • When to Use
  • What’s Included
  • How to Negotiate
• Standard Lease vs Month-to-Month Lease
• Frequently Asked Questions (FAQ’s)
  • Can the Landlord or Tenant Break a Standard Lease?
    • Vuokranantajan vaihtoehdot
    • Vuokralaisen vaihtoehdot
  • Kuinka kauan vuokrasopimus kestää?
  • Tarvitseeko vuokrasopimus olla todistajana tai notaarin vahvistama?
  • Voinko lisätä kämppiksen vakiovuokrasopimukseen?
  • Voiko vuokralainen jäädä kiinteistöön vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen?
  • Mahdollistaako vuokrasopimuksen siirtäminen?
  • Mitä jos vuokranantaja rikkoo vuokrasopimusta?
• How to Write a Standard Residential Lease Agreement

What is a Residential Lease?

Vakiomuotoinen asuinhuoneiston vuokrasopimus on yksinkertaisin ja suosituin asiakirjatyyppi, jota käytetään, kun kiinteistöä vuokrataan yksityishenkilölle, jota kutsutaan vuokralaiseksi. Se on hyvin muokattavissa, mikä on erittäin tärkeää vuokranantajille ja kiinteistönomistajille, jotka haluavat muuttaa sopimusta tarpeidensa ja kiinteistötyyppinsä mukaan. Vuokrasopimuksen kolme pääkohtaa ovat vuokra-aika (kesto), kuukausi- tai kausikohtainen määrä ja mahdollinen talletus, kuten vakuus- tai lemmikkitalletus. Vuokrasopimus takaa, että sekä vuokranantajan että vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet turvataan valtion mukaan.

Muita yleisiä nimiä ovat mm:

• ”Perusvuokrasopimus”
• ”Vuokrasopimusmalli”
• ”Asunnon vuokrasopimus”
• ”Talon vuokrasopimus”
• ”Yksinkertainen vuokrasopimus”
• ”Vuokrasopimus”

Milloin kannattaa käyttää asuntovuokrasopimusta

Asuntovuokrasopimusta tulisi käyttää, kun vuokralaiselle vuokrataan mitä tahansa asumiskelpoista kiinteistöä, johon voi kuulua myös talo, asunto, huone, huoneisto, asuntovaunu, asuntovaunu tai muunlainen asumiskelpoinen kiinteistö. On erittäin tärkeää käyttää vuokrasopimusta riitojen minimoimiseksi, ja jos joskus jokin ongelma johtaa tuomioistuinkäsittelyyn, kuten häätöön, vuokrasopimusta tarvitaan, jotta kumpikin osapuoli, erityisesti vuokranantaja, voi voittaa tapauksensa.

Mitä asuinhuoneiston vuokrasopimukseen sisältyy?

Vakiomuotoinen asuinhuoneiston vuokrasopimus voi sisältää sellaisia syitä vuokrasopimuksen purkamiseen, joiden perusteella vuokralainen ei syyllistyisi sopimusrikkomukseen. Vuokralainen voi rikkoa vuokrasopimuksen milloin tahansa, mutta on olemassa yleisiä lausekkeita, jotka eivät pidä rangaistusta vuokrasopimuksen rikkomisesta, kuten:

• Sotilaallinen tai hallitukseen liittyvä loma (osavaltion ja liittovaltion laeilla on valtuudet sääntöihin, joihin irtisanominen voi tapahtua).
• Vuokralaisen tai lähimmän perheenjäsenen terveydentila, joka edellyttää muuttoa.
• Vuokralaisen nykyiseen tai uuteen työpaikkaan liittyvä muutto (Riippuu osavaltioiden paikallisista laeista).

Vuokrasopimus olisi tarkistettava ennenaikaisen irtisanomisen lausekkeiden varalta, jotka mahdollistavat sen rikkomisen ilman rangaistusta. Jos lausekkeita ei löydy, vuokralainen voi yrittää saada lisättyä lakisääteisiä lausekkeita, jotka mahdollistavat vuokrasopimuksen purkamisen ilman rangaistusta. Lausekkeet annetaan vuokranantajan tai kiinteistönhoitoyhtiön harkinnan mukaan, jos se toimii vuokranantajan edun mukaisesti. Riippuen syistä vuokralaisen rikkoa vuokrasopimus, jotkut valtiot tarjoavat vaihtoehtoja, jotka eivät pidä vuokralainen vastuussa, vaikka ei ole mainittu Standard Residential Lease Agreement.

Miten neuvotella Residential Lease

Neuvottelujen vuokrasopimus määräytyy monia tekijöitä alkaen markkinaolosuhteet ja miten omaisuus on hinnoiteltu verrattuna muihin vuokria alueella. Vuokranantajan tavoitteena on kerätä mahdollisimman paljon vuokraa joka kuukausi ja samalla pienentää riskiä. Jos hakija pystyy osoittamaan, että hän olisi vakaa vuokralainen, vuokranantaja voi antaa hänelle alennuksen kuukausivuokran määrästä sekä sisällyttää siihen yleishyödyllisiä palveluja tai palveluita.

Seuraavat ovat tärkeitä tekijöitä vuokrasopimuksesta neuvoteltaessa:

• Työskentelyhistoria – Vuokranantaja haluaa nähdä pitkän ja vakaan työhistorian, johon kuuluu pysyminen kussakin yrityksessä 3-5 vuotta. Kaikki tätä lyhyemmät tai pitkät työttömyysjaksot katsotaan vuokranantajan kannalta riskialttiiksi.
• Nykyiset palkkakuitit – Todistaakseen tulonsa vuokranantaja haluaa nähdä hakijan kahden viimeisen viikon palkkakuitit. Tämä voidaan kerätä joko suoraan työnantajalta tai pankin tiliotteella.
• Aiemmat tulot – Hakijan on kerättävä viimeiset 2-3 vuoden tuloveroilmoitukset Internal Revenue Service (IRS). Työntekijöille tämä olisi lomake W-4, itsenäisille ammatinharjoittajille tai itsenäisille urakoitsijoille lomake 1099;
• Vuokran ennakkomaksu – Jos hakija voi maksaa vuokran etukäteen vuokrasopimuksen alussa, on mahdollista, että vuokranantaja suostuu pienempään kuukausittaiseen summaan. Etenkin, jos summa vastaa yli kolmea kuukautta;
• Vakuusmaksu – Koska useimmissa osavaltioissa on vahvistettu enimmäisvakuusmaksu, vuokralainen ei välttämättä voi hyödyntää tätä täysimääräisesti; ja
• Vuokranantajahistoria – Jos hakija on vuokrannut aiemmin elämässään, hänen olisi kerättävä aiempien vuokranantajien ja isännöitsijöiden yhteystietoja käyttökelpoiseksi referenssiksi.

Vakiomuotoinen vuokrasopimus vs. kuukausivuokrasopimus

Pääasiallinen ero on se, että vakiomuotoisessa vuokrasopimuksessa vuokra-aika on kiinteä ja kuukausivuokrasopimuksessa vuokranantaja tai vuokralainen voi peruuttaa sen milloin tahansa.

Vakiomuotoinen vuokrasopimus

• Kiinteä voimassaoloaika (alkamis- ja päättymispäivämäärät);
• Ei voi päättyä ennenaikaisesti; ja
• Ei voi muuttaa sopimusta.

Kuukausivuokrasopimus

• Vuokrasopimus uusitaan joka kuukausi (vuokrasuhde halutessaan);
• Jompikumpi osapuoli voi irtisanoa sopimuksen päättymään (kuukausittaista irtisanomista koskevien lakien mukaisesti); ja
• Sopimusta voidaan muuttaa irtisanomisajalla.

Usein kysytyt kysymykset (FAQ:t)

Voiko vuokranantaja tai vuokralainen purkaa vuokrasopimuksen?

Lyhyt vastaus on ei. Vuokranantaja ja vuokralainen, ellei vuokrasopimuksessa ole irtisanomislauseketta, eivät voi päättää vuokrasopimusta ennen päättymispäivää. Tosin molemmilla osapuolilla on keinoja, joita he voivat käyttää yrittäessään purkaa sopimuksen sovinnollisesti.

vuokranantajan vaihtoehdot

• Tarjoa maksua – Neuvottele vuokralaisen kanssa siitä, mitä vuokralaisen ennenaikainen muutto vaatisi. Aloita palauttamalla hänen vakuusmaksunsa välittömästi ja tarjoamalla, että maksat hänen muuttokustannuksensa.
• Tarjoa ilmaista vuokraa – Jos vuokranantaja haluaisi vuokralaisen muuttavan ulos 2-3 kuukauden kuluttua, saat vuokralaisen suostumaan tarjoamalla hänelle ilmaista vuokraa ennenaikaiseen irtisanomispäivään asti.

Vuokralaisen vaihtoehdot

• Tarjoa vakuusmaksua – Tarjoa vuokranantajalle vakuusmaksua hyvässä uskossa tapahtuvana pyrkimyksenä päästä vuokrasopimuksesta ulos. Tämä on ainakin lähtökohta ja yleensä enemmän kuin mitä useimmat vuokralaiset tekevät.
• Tarjoa ylimääräistä kuukausivuokraa – Jos vuokralaisen ei ole tarvinnut maksaa vakuutta vuokrasopimuksen alussa, vuokranantaja saattaa olla taipuvainen ottamaan ylimääräisen kuukausivuokran tai vastaavan maksun päästääkseen vuokralaisen ulos vuokrasopimuksesta.
• Vedota taloudellisiin vaikeuksiin – Jos vuokralainen voi todistaa vuokranantajalle, että hän on menettänyt työpaikkansa, joissain tapauksissa vuokranantaja tarjoaa mieluummin vapautusta kuin taistelee vuokralaista vastaan häätöoikeudenkäynnillä.
• Väitä perheväkivaltaa – Joissain osavaltioissa, kuten Nevadassa, on lakeja, jotka sallivat vuokralaisen purkaa vuokrasopimuksen ilman rangaistusta, jos vuokralainen on perheväkivallan uhri. Perheväkivallan uhriksi joutuneen vuokralaisen tulisi hakea välittömästi apua paikallisista laeista riippumatta.

Kuinka kauan vuokrasopimus kestää?

Vuokrasopimuksen kesto määritellään yhdeksi sopimuksen vaatimuksista. Vuokrasopimus voidaan laatia kuukaudelta kuukaudelle, kuudeksi kuukaudeksi, yhdeksi vuodeksi tai pidemmäksi ajaksi. Vuokrasopimusten ei edellytetä olevan yhtä pitkäkestoisia. Nykyisen vuokrasopimuksen (määräajan) päättyessä vuokranantaja voi haluta jatkaa vuokrasopimusta vuokralaiselle, sillä vuokrasopimus ei uusiudu automaattisesti, toisin kuin vuokrasopimus. Nykyistä vuokrasopimusta on muutettava tai voidaan myös allekirjoittaa uusi oikeudellisesti sitova sopimus.

Tarvitaanko vuokrasopimukseen todistaja tai notaari?

Kaikissa 50 osavaltiossa vuokrasopimusta ei tarvitse allekirjoittaa todistajan tai notaarin kanssa, kunhan se on enintään yhden (1) vuoden mittainen. Jos sopimus on pidempi, Floridan kaltaiset osavaltiot vaativat allekirjoittamiselle lisävaatimuksia, kuten todistajien läsnäoloa.

Voinko lisätä vuokrasopimukseen kämppiksen?

Tapauksessa, jossa vuokralainen lisää asuntoonsa toisen henkilön (esim. kämppiksen, perheenjäsenen jne.), vuokrasopimukseen on tutustuttava vaatimusten osalta. Tavallisissa asuinhuoneistojen vuokrasopimuksissa on ohjeet, joiden mukaan uusi vuokralainen on lisättävä nimenomaan yhteisvuokralaiseksi. Lisävuokralaiselle voidaan tehdä rikosoikeudellinen ja taloudellinen seulonta sekä tarkistaa vuokrahistoria. Lisäksi nykyistä vuokrasopimusta voidaan joutua tarkistamaan sen varmistamiseksi, ettei asukasmäärärajaa ylitetä.

Voiko vuokralainen jäädä kiinteistöön vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen?

Vuokralaisen on luettava vuokrasopimuksensa, sillä useimmat sopimukset muuttuvat automaattisesti kuukausivuokrasopimukseksi (tenancy-at-will), jos kumpikaan osapuoli ei irtisano sitä. Useimmissa tapauksissa vuokranantaja lähettää vuokralaiselle ennen alkuperäisen vuokrasopimuksen päättymistä vuokrasopimuksen pidentämistä koskevan lisäyksen. Pidennyksessä ilmoitetaan yksityiskohtaisesti uusi päättymispäivä ja mahdolliset muut muutokset, mutta samalla säilytetään alkuperäisen vuokrasopimuksen muut ehdot.

Voiko asuinhuoneiston vuokrasopimuksen siirtää?

Ei vuokrasopimusta voi siirtää toiselle, ellei sopimuksessa ole siirto-oikeuksia. Oletusarvoisesti useimmissa vuokrasopimuksissa on kieli, joka nimenomaisesti kieltää vuokrasopimuksen siirtämisen.

Yleinen vuokranantajien hyväksymä käytäntö on kuitenkin se, että vuokralainen voi antaa kiinteistön alivuokralle. Alivuokrasopimuksessa vuokralainen vuokraa kiinteistön edelleen toiselle henkilölle, joka maksaa vuokran vuokralaiselle, joka sitten maksaa vuokran vuokranantajan kanssa allekirjoitetussa alkuperäisessä vuokrasopimuksessa ilmoitetun vuokran. Useimmissa tapauksissa vuokralaisen on saatava vuokranantajalta lupa vuokranantajan suostumuslomakkeella, ennen kuin hän voi löytää alivuokralaisen kiinteistöön.

Entä jos vuokranantaja rikkoo vuokrasopimusta?

Jos vuokranantaja rikkoo vuokrasopimusta, vuokralainen on osavaltion lain mukaan velvollinen ottamaan yhteyttä vuokranantajaan rikkomuksesta. Jos vuokranantaja ei korjaa asiaa, kuten ei ole halukas tekemään korjausta tiloissa, vuokralainen voi ”korjata” asian itse ja vähentää sen vuokrasta tai irtisanoa vuokrasopimuksen kokonaan.

How to Write a Standard Lease Agreement

Download: Adobe PDF, Microsoft Word (.docx), Open Document Text (.odt)

Asuntovuokrasopimusta laadittaessa on parasta, että vuokranantaja ja vuokralainen neuvottelevat sopimusehdot kokonaan keskenään. Kun suullinen sopimus on tehty, osapuolet voivat jatkaa kirjallisen sopimuksen luomista käyttämällä mallia, joka sisältää tarvittavan kielen sen valtion lainsäädännön mukaisesti, jossa kiinteistö sijaitsee.

Vaihe 1 – Täydennä osapuolten tiedot

Muuten kutsutaan ”vuokranantajaksi” (landlord) ja ”vuokralaiseksi” (tenant), päätä, ketkä nimetään vuokrasopimuksessa. Tämä on tärkeä kysymys, joka kysytään vuokralaisilta, jotka tulevat asumaan yhdessä, kuten romanttisessa suhteessa olevilta. Yleissääntönä on, että jos vuokra voidaan kattaa vain molempien henkilöiden tuloilla, on suositeltavaa, että molemmat henkilöt nimetään vuokralaisiksi.

Jos on lapsia tai muita henkilöitä, joita ei mainita vuokralaisina, mutta jotka asuvat kiinteistössä, heidät nimetään ”asukkaiksi”.

Vaihe 2 – Kuvaa kiinteistö

Vuokralaisena hän haluaa tietää, mitä vuokrasopimukseen nimenomaisesti sisältyy. Jos kiinteistö on esimerkiksi osakehuoneisto, vuokralaisen tulisi varmistaa, että siihen on sisällytetty, että hänellä on pääsy kiinteistön kaikkiin puoliin vuokrasopimuksen voimassaoloaikana.

Lisäksi jos kiinteistöön kuuluu pysäköintipaikkoja tai muita palveluita, jotka ovat vuokralaisen käytettävissä ja saavutettavissa, se tulisi mainita sopimuksessa.

Vaihe 3 – Vuokran määrä

Voit ennen vuokran määrästä sopimista tehdä vielä viimeisen tarkistuksen lähialueella, jotta näet muiden vuokranantajien tarjoaman kuukausittaisen määrän. Tämä voidaan tehdä käyttämällä RentoMeteriä, jossa hyödynnetään kolmannen (3rd) osapuolen resursseja, jotta mahdolliselle vuokralaiselle voidaan ilmoittaa, maksavatko he liikaa antamalla mediaanivuokra markkina-alueen osalta.

On tärkeää lukea, mitä vuokraan sisältyy, kuten yleishyödyllisiä palveluja ja palveluita, sekä miten maksu on suoritettava ja minä päivänä kuussa se erääntyy.

Myöhästymismaksut – Jos myöhästymismaksuja peritään, siitä on sovittava selkeästi vuokranantajan ja vuokralaisen välillä. Useimmiten maksu peritään joko jokaiselta myöhästymispäivältä tai jokaiselta tapahtumalta. Joissakin osavaltioissa on enimmäisrajat, joten on parasta tehdä haku siitä lainsäädännöstä, jossa kiinteistö sijaitsee.

Vaihe 4 – Yleishyödylliset palvelut ja palvelut

Melkein yhtä tärkeää kuin kuukausivuokra ovat yleishyödylliset palvelut ja palvelut, jotka sisältyvät vuokrasopimukseen. Kiinteistön alueesta riippuen yleishyödylliset palvelut ja palvelut ovat elintärkeitä vuokralaisen jokapäiväiselle elämälle, mukaan lukien:

Esimerkkeinä mainittakoon:

• Sähkö
• Roskat / kierrätysmateriaalit
• Vesi / viemäri
• Kaapeli / Internet
• Lämpö (kaasu, propaani, jne)
• ilmastointi
• Nurmikonhoito (esikaupunkialueet)
• Lumen poisto (esikaupunkialueet)

Vaihe 5 – Kalusteet

Varmista, että jokainen vuokrasopimuksessa mainittu laite ja huonekalu on olemassa kiinteistössä. Jos näin ei ole, sopimuksen päättyessä vuokranantaja on velvollinen vaatimaan vuokrasopimuksessa mainitut tavarat osaksi kiinteistöä. Jos muuton tarkistuslista täytetään, tämä ei ole suuri ongelma, mutta vuokralaisen on tarkistettava kahdesti, että kaikki sisältyy osana vuokrasopimusta.

Vaihe 6 – Vuokrasopimuksen kesto

Vakiomuotoisen vuokrasopimuksen kesto on useimmiten 12 kuukautta. Tosin joissakin tilanteissa, esimerkiksi jos vuokralaisella on työsuhderajoituksia tai muita asioita, sopimus voidaan tehdä mistä tahansa määräajasta. Vuokralaisen tulisi kirjata sellainen ajanjakso, joka sopii parhaiten hänen tilanteeseensa.

Vaihe 7 – Vakuusmaksu

Vakuusmaksu on rahasumma, jonka vuokranantaja pitää escrow-tilillä. Varat luovutetaan vuokralaiselle kokonaisuudessaan sopimuksen päättyessä, kunhan kiinteistölle ei ole aiheutunut vahinkoa. Vakuus on vuokranantajan turvaverkko siltä varalta, että vuokralainen päättää olla maksamatta vuokraa, jättää kiinteistön ennenaikaisesti tyhjäksi tai jos vuokra-ajan päättyessä tiloissa tapahtuu vahinkoa. Jos kiinteistössä on vaurioita vuokrasuhteen päättyessä, vuokranantaja toimittaa yleensä eritellyn luettelon kaikista tehdyistä korjauksista ja niiden määrästä.

Maksujen enimmäismäärät ($) – Kunkin osavaltion lakisääteiset rajat.

Vakuustalletuksen palauttaminen – Vuokranantaja on velvollinen palauttamaan vakuuden vuokralaiselle osavaltiossa vaaditun ajan kuluessa.

Vaihe 8 – Ennenaikainen irtisanominen

Mikäli vuokranantaja ja vuokralainen päättävät sallia sopimuksen irtisanomisen, se voidaan tehdä joko jommallekummalle sopimuspuolelle maksullisena tai maksutta. Jos maksu vaaditaan, se on yleisesti yhden (1) kuukauden vuokran suuruinen ja antaa toiselle osapuolelle kolmenkymmenen (30) päivän irtisanomisajan. Tämä kohta voidaan kokonaan neuvotella vuokranantajan ja vuokralaisen välillä. Tätä osiota rajoittavia osavaltion lakeja tai vaatimuksia ei ole.

Vaihe 9 – Tupakointipolitiikka

Jos on olemassa tupakointipolitiikka, se on mainittava sopimuksessa. Oletusarvoisesti, jos ei mainita, että teko on kielletty, vuokralaisella voi olla oikeuksia tupakoida. Esimerkiksi Kaliforniassa vaaditaan, että jokaisessa vuokrasopimuksessa mainitaan, mikä on tupakoinnin käytäntö tiloissa.

Vaihe 10 – Lemmikkieläimet

Niinkin, että vaikka lemmikkieläimet teknisesti katsottaisiin asukkaaksi, ne eivät ole vuokranantajan paras ystävä. Vaikka ne olisivatkin sallittuja kiinteistössä, vuokranantajan tulisi mainita tarkalleen, minkä tyyppiset lemmikkieläimet ovat sallittuja, jotta ”luonnonmukaisella” vuokralaisella ei ole tiloissa tuotantoeläimiä. Lisäksi on suositeltavaa, että vuokranantaja asettaa eläimelle enimmäispainon vastuun (vaaralliset koirat ovat yleensä suurempia) ja tiloille aiheutuvien vahinkojen vuoksi.

Useimmissa osavaltioissa vuokranantaja saa periä ylimääräisen lemmikkieläinmaksun tai takuumaksun, joka on erillinen vakuusmaksusta. Vuokranantaja voi käyttää lemmikkieläinvuokrasopimuksen lisäystä asettaakseen säännöt kiinteistössään oleville eläimille.

Vaihe 11 – Lyijypohjaista maalia koskeva ilmoitus

• Lead-Based Paint Disclosure Form

Ehkä tärkein ilmoitus on selvittää uudelle vuokralaiselle, onko tiloissa lyijypohjaista maalia. Liittovaltion lain (42 U.S. Code § 4852d) mukaan, jos kiinteistön rakenne on rakennettu ennen vuotta 1978, vuokranantajan on annettava vuokralaiselle ilmoitus. Ilmoituksessa varoitetaan vuokralaista ottamaan välittömästi yhteyttä vuokranantajaan ja viranomaisiin, jos hän näkee tiloissa lohkeilevaa, heikkenevää tai halkeilevaa maalia.