Vuokranantajan tai vuokralaisen parannukset
Vuokranantajan parannuksia kutsutaan myös vuokralaisen parannuksiksi tai laajennuksiksi. Ne ovat kiinteistön omistajan tai vuokralaisen tekemiä muutoksia, joiden tarkoituksena on tehdä tilasta hyödyllisempi tai houkuttelevampi vuokralaiselle.
Vuokralaisparannukset ovat yleinen käytäntö liikekiinteistöjen tiloissa. Näissä liikekiinteistöissä rakennuksen omistajat haluavat houkutella ja pitää vuokralaiset mahdollisimman pitkään. Nämä parannukset voidaan antaa myös osana uusia vuokrasopimusneuvotteluja.
Mikä on ja mikä ei ole parannus?
Vuokrakohteen parannukset ovat tyypillisesti omistajan tekemiä. Sisätiloja muutetaan vuokralaisen käyttötarpeiden mukaan – esimerkiksi kattoihin, lattiapinnoitteisiin ja sisäseiniin tehtävät muutokset.
Rakennuksen ulkoasuun tehtäviä muutoksia tai muutoksia, jotka hyödyttävät rakennuksen muita vuokralaisia, ei pidetä vuokrasopimuksen parannuksina. Esimerkkejä muista kuin vuokrakohteen parannuksista ovat hissien parannukset, kattorakenteet ja kulkuväylien päällystäminen.
Vuokrakohteen parannukset suunnitellaan vastaamaan vuokralaisen toiminnallisia tarpeita ja mieltymyksiä.
Yrityksessä, jolla on puhelinpalvelukeskus, saatetaan tarvita pienten työpöytien ja puhelimien asennusta. Lääkärin vastaanotto saattaa tarvita sarjan konsultaatiohuoneita, joissa on enemmän avoimia tiloja sairaanhoitajille ja hallintohenkilöstölle.
Vähittäiskauppa on täynnä vuokrakohteiden parannuksia, koska jokainen vuokralainen vaatii tietynlaista ulkoasua ja suunnittelua. Tyypillisiä vuokrakohteen parannuksia vähittäiskaupassa ovat muun muassa suuren, avoimen tilan jakaminen pienempiin, jäsennellympiin tiloihin. Pukuhuoneiden rakentaminen, vähittäismyyntihyllyjen ja vastaanottotiskien asentaminen, lattian uusiminen, erikoisvalaistus ja teknologiajärjestelmät.
Vuokranantajat tarjoavat usein maksua tai alennusta vuokrasta, jotta vuokralaiset voivat itse tehdä tarvittavat liiketilojen vuokrasopimuksen parannukset.
Muutostöiden maksaminen
On neljä pääasiallista tapaa, joilla vuokranantaja maksaa kaupallisen vuokrakohteen parannukset: vuokralaisen parannusavustukset, vuokranalennukset, rakennuksen vakioavustus ja avaimet käteen -hankkeet.
Vuokralaisen parannusavustus (TIA)
Vuokralaisen parannusavustuksen (TIA) avulla vuokranantaja antaa vuokralaiselle tietyn summan parannusten kattamiseen ja vuokralainen valvoo työtä. Saatu määrä vaihtelee useiden tekijöiden ja neliömäärän perusteella. Esimerkiksi 10-20 dollaria neliöjalkaa kohti.
Fast Fact
Vuoden 2018 veronkevennys- ja työllisyyslain (Tax Cuts and Jobs Act, TCJA) jälkeen rakennuksen parannuksia, vuokrakiinteistön parannuksia, hyväksyttyjä ravintolakiinteistöjä ja hyväksyttyjä vähittäiskaupan parannuksia käsitellään nyt verotuksessa hyväksyttyinä parannusomaisuuksina.
Vuokra-alennukset
Joskus vuokranantaja voi tarjota ilmaista vuokraa tai alennusta vuokrasta tietyn määrän kuukausia. Vuokranantaja käyttää säästöt parannusten maksamiseen ja valvoo töitä. Vuokralainen voi saada esimerkiksi neljän kuukauden ilmaisen vuokran neljän vuoden vuokrasopimuksen aikana.
Rakennustekninen avustus
Tämä avustus tunnetaan myös nimellä ”rakentamisavustus”. Vuokranantaja voi tarjota parannuspakettia, joka koostuu lattiatyypeistä ja kalusteista ja varusteista tiettyyn hintaan. Vuokralainen valitsee kohteet paketista, mutta hänen on maksettava kaikki parannukset, jotka eivät sisälly pakettiin. Tässä tapauksessa vuokranantaja valvoo parannustöitä.
Avaimet käteen -hankkeet
Avaimet käteen -hankkeissa vuokralainen toimittaa parannussuunnitelman kustannusarvioineen. Vuokranantaja maksaa ja valvoo kaikkia töitä.
Vuokrakohteen parannusten verokohtelu
Vuokrakohteen parannukset katsotaan pääomaksi, ja ne kuoletetaan vuokrasopimuksen keston aikana. Alun perin rakennuksen parannuksia, vuokrakiinteistön parannuksia, hyväksyttyä ravintolakiinteistöä ja hyväksyttyä vähittäiskaupan parannusta käsiteltiin eri tavoin.
Nyt vuoden 2018 veronkevennys- ja työllistämislain (Tax Cuts and Jobs Act, TCJA) jälkeen ne on yhdistetty yhdeksi kokonaisuudeksi, ja ne tunnetaan nimellä hyväksytty parannusomaisuus (qualified improvement property, QIP). Huomionarvoista on, että 15 vuoden poistobonus ei ole enää uudessa verolaissa, ja poistot tehdään 20 tai useamman vuoden aikana.
Key Takeaways
- Vuokrakäytössä olevia parannuksia kutsutaan myös vuokralaisparannuksiksi tai laajennuksiksi.
- Kiinteistön omistaja tekee tyypillisesti muutoksia liikekiinteistön tilaan vuokralaisen tarpeita varten.
- Vuokralaisparannukset kohdistuvat sisätiloihin, kuten kattoihin, seiniin ja lattioihin.
- Rakennuksen ulkoseiniin tehtäviä muutoksia ei pidetä vuokralaisparannuksina.