Etsitkö kiinteistönvälittäjää myymään kotiasi? Tässä on sisäpiirin vinkki: Kaikki välittäjät eivät ole samanarvoisia.
HomeLightin yli 27 miljoonaa kauppaa analysoimat tiedot paljastavat, että 5 % parhaista kiinteistönvälittäjistä eri puolilla Yhdysvaltoja myy koteja jopa 10 % enemmän kuin keskivertokiinteistönvälittäjä. Kymmenen prosenttia kodin 243 225 dollarin mediaaniarvon päälle tuo sinulle 24 323 dollaria lisää. Se on valtava ero.
Mutta 75 prosenttia viimeaikaisista myyjistä palkkasi ensimmäisen haastattelemansa välittäjän myymään kotinsa. Ottaen huomioon sen eron, jonka huippuagentti voi tehdä, se on melko heikko valintaprosessi.
”Tämä on suurin voimavara, joka useimmilla ihmisillä on. Se tulee olemaan suurin myynti, jonka he koskaan tekevät. On tärkeää, että he saavat parhaan edustuksen, kun he aikovat tehdä sen”, jakaa Mark Boyland, huippukiinteistönvälittäjä Scott’s Cornerissa, NY:ssä, joka on sijoittunut Hudson Gateway Multiple Listing Systemin kiinteistönvälittäjien parhaan 1 prosentin joukkoon vuodesta 1995 lähtien.
Kerromme, miten valita kiinteistönvälittäjä kotisi myyntiin kattaen verkkotutkimuksen, halutut pätevyydet ja välittäjän haastattelut. Ennen kuin hyppäämme asiaan, tässä on yleiskatsaus tärkeimpiin asioihin, joita käsittelemme:
- Käytä HomeLightin Agent Finderia ja etsi kolme parasta kiinteistönvälittäjääsi
- Arvioi välittäjien kokemusta ja markkinointimahdollisuuksia
- Haastattele vähintään kolmea kiinteistönvälittäjää puhelimitse
- Valitse paras kiinteistönvälittäjä kokemuksen ja henkilökohtaisen yhteyden perusteella
- Vaihe 1: Löydä laadukkaita ehdokkaita verkkotutkimuksella ja paikan päällä tehtävillä tutkimuksilla
- Vaihe 2: Arvioi välittäjiä näiden pätevyyksien perusteella
- Katso tärkeimpiä tilastoja: Kokemusvuodet ja myyntimäärät
- Harkitse, miten ammatillinen koulutus ja erikoisuudet lisäävät vaikutusvaltaa
- Sukellu syvälle välittäjän digitaaliseen markkinointiin
- Vaihe 3: Haastattele vähintään kolme kiinteistönvälittäjää saadaksesi todellisen tarjouksen
- Anna yleiskuva tilanteestasi
- Kysy näitä harkittuja, avoimia kysymyksiä
- Vaihe 4: Valitse kiinteistönvälittäjä kokemuksen ja henkilökohtaisen yhteyden perusteella
Vaihe 1: Löydä laadukkaita ehdokkaita verkkotutkimuksella ja paikan päällä tehtävillä tutkimuksilla
Tänä päivänä verkkoresurssien laajuus kiinteistönvälittäjien tutkimiseen on sekä siunaus että kirous. On helpompaa kuin koskaan löytää yksityiskohtaista tietoa ja arvosteluja välittäjistä, mutta kaiken kaivamasi tiedon seuraaminen on vaikeaa.
Hyvä uutinen on, että on olemassa työkalu, joka tekee raskaan työn puolestasi: HomeLightin Agent Finder. Järjestelmämme murskaa kiinteistönvälittäjien tilastot ja arvostelut nollataksemme parhaat vastineet juuri sinun kotisi myymiseen. Kolme parasta ehdottamaasi välittäjää osoittautuu paremmiksi kuin muut välittäjät omalla alueellaan sinun kaltaisissasi kiinteistöissä eri mittareilla ja indikaattoreilla, kuten:
- Suuri määrä asuntojen myyntejä hintaluokassasi
- Korkea myynnin ja listahinnan suhde
- Keskimääräistä alhaisemmat myyntiaikapäivät
- Kärkipäätä edustavat asiakasarvostelut
Voit vahvistaa tätä näkemystä täydentävillä verkkotutkimuksilla. Etsi jokaisen kiinteistönvälittäjän nimi Googlessa ja lue lisäarvosteluja mistä tahansa, mistä löydät niitä. Huomaa, mitkä positiiviset ominaisuudet mainitaan toistuvasti, ja katso, miten välittäjä vastaa mahdollisiin negatiivisiin arvosteluihin.
Vaihe 2: Arvioi välittäjiä näiden pätevyyksien perusteella
Katsellessasi kärkiehdokkaita kiinnitä tarkkaan huomiota siihen, miten heidän ammatillinen taustansa sijoittuu kilpailijoihin nähden.
Katso tärkeimpiä tilastoja: Kokemusvuodet ja myyntimäärät
Todennäköisesti haluat kumppaniksesi kiinteistönvälittäjän, jolla on vähintään viiden vuoden kokemus asuntojen myynnistä. Tässä ajassa välittäjä on syventänyt ymmärrystään paikallisista markkinoista, kohdannut erilaisia ainutlaatuisia tilanteita, rakentanut vahvan verkoston ja kehittänyt tehokkaita myyntistrategioita.
Käsikädessä vuosien kokemuksen kanssa kannattaa valita kiinteistönvälittäjä, joka on toteuttanut kohtuullisen määrän kauppoja vuodessa suhteutettuna markkinoihisi.
”Kannattaa tosiaankin etsiä välittäjää, joka tekee vähintään kauppoja viikossa”, Boyland sanoo. ”Hänen pitäisi myydä yli 50 taloa vuodessa, koska silloin tiedät, että kyseinen henkilö on vakavasti sitoutunut kiinteistönvälitykseen. Hänellä on käytössään järjestelmät ja henkilökuntaa. Heillä on markkinointia. Heillä on budjetti.”
Harkitse, miten ammatillinen koulutus ja erikoisuudet lisäävät vaikutusvaltaa
Vaarauduttaessa toteamaan itsestäänselvyyksiä, sinun tulisi työskennellä vain sellaisten kiinteistönvälittäjien kanssa, joilla on aktiivinen kiinteistönvälittäjän toimilupa omassa osavaltiossasi. Etsi ehdokkaidesi lisenssit Arellosta, joka on kiinteistönvälittäjän lisenssien tarkistustietokanta. Tarkista sitten numerot osavaltiosi lisenssiosaston kanssa verkossa nähdäksesi, milloin lisenssi on myönnetty ja onko rekisterissä väliaikaisia keskeytyksiä tai valituksia. (Kaikilla HomeLight-verkostoon kuuluvilla välittäjillä, joihin yhdistämme sinut, on oltava osavaltionsa aktiivinen kiinteistönvälityslisenssi.)
Kuten olet ehkä huomannut, kiinteistönvälittäjillä on eri nimiä. Vaikka ihmiset käyttävät näitä nimiä yleisesti vaihdellen keskustelussa, nämä nimikkeet merkitsevät virallisesti eri asioita:
- Kiinteistönvälittäjä: Kiinteistönvälittäjien on läpäistävä valtion koe saadakseen kiinteistönvälittäjän toimiluvan. Osavaltiosta riippuen kiinteistönvälittäjä suorittaa 30-90 tuntia luokkahuoneopetusta valmistautuakseen kokeeseen.
- Broker: Kiinteistönvälittäjä on hankkinut kiinteistönvälityslupansa ja suorittanut lisäkursseja läpäistäkseen osavaltionsa välittäjätutkinnon. Tämä perusteellinen lisäkoulutus sisältää sopimuksia, veroja, etiikkaa ja vakuutuksia.
- Kiinteistönvälittäjä: Kiinteistöalan ammattilainen, joka on 1,4 miljoonaa jäsentä käsittävän National Association of Realtors -liiton jäsen. Jäsenten on läpäistävä asemansa ammatilliset vaatimukset, läpäistävä NAR:n eettisiä sääntöjä koskeva testi ja maksettava vuotuinen jäsenmaksu.
Jotkut kiinteistönvälittäjät suorittavat lisäkoulutuksen erikoistuakseen tiettyyn kauppatyyppiin. Pidä silmällä näitä sertifikaatteja, jos ne soveltuvat tilanteeseesi:
- Certified Residential Specialist (CRS): CRS:ksi päästäkseen kiinteistönvälittäjien on täytettävä ammatilliset vähimmäisvaatimukset, suoritettava 16-30 tuntia koulutusta ja osallistuttava 2 tunnin kertauskursseille joka vuosi sertifikaatin myöntämisen jälkeen.
- Seniors Real Estate Specialist (SRES): SRES-asiamiehet suorittavat kaksipäiväisen koulutuskurssin senioreiden rahoitusvaihtoehdoista, eläkesuunnittelusta ja viestinnästä, jotta he voivat paremmin palvella eläkeikäisten asunnonomistajien tarpeita.
- Seller Representative Specialist (SRS): SRS-todistuksen saamiseksi kiinteistönvälittäjät suorittavat kaksipäiväisen kurssin siitä, miten myyjien etuja voidaan parhaiten suojella kaupoissa.
- Military Relocation Professional (MRP): Nämä välittäjät suorittavat yhden päivän mittaisen kurssin ja kaksituntisen webinaarin, jossa käsitellään muuttavien sotilasperheiden tarpeita, aikatauluja ja stressitekijöitä.
Sukellu syvälle välittäjän digitaaliseen markkinointiin
Kiinteistönvälittäjiä tutkiessasi kiinnitä tarkkaan huomiota siihen, miten he markkinoivat listojaan verkossa. Kiinteistönvälittäjän on onnistuttava digitaalisessa markkinoinnissa, jotta kotisi saa ansaitsemansa huomion. National Association of Realtorsin mukaan 44 % viimeaikaisista ostajista etsi ensimmäisenä askeleena kodin ostoprosessissa myytäviä kiinteistöjä verkossa, ja 52 % ostajista löytää kodin, jonka he lopulta ostavat, internetistä.
Arvioi kunkin välittäjän viimeaikaisia ilmoituksia heidän verkkosivustollaan tai yhdistetyillä ilmoitussivustoilla, kuten Redfin tai Zillow. Listauksissa pitäisi olla jatkuvasti kauniita ammattimaisia valokuvia ja luovia kuvauksia, jotka vastaavat niitä.
Seuraavaksi: sosiaalisen median tutkimusta. Tutki jokaisen kiinteistönvälittäjän ja heidän yrityksensä sosiaalisen median tilejä Facebookissa, Instagramissa, Twitterissä, Pinterestissä ja Nextdoorissa. Anna pisteitä:
- Suurista seuraajamääristä
- Monista viesteistä kiinteistöä kohden, kuten uuden ilmoituksen, avoimen talon ja myydyn kohteen viesteistä
- Professionaalisista, mutta luovista viesteistä ja tarinoista
- Tehokkaasta hashtagien käytöstä
- Korkeasta sitouttamisasteesta (kommenteista, reaktioista ja jakamisista)
Viisas sana viisaana: Huomioi, jos välittäjän markkinointi kertoo enemmän hänen kiinteistöistään vai itsestään. Itsensä mainostaminen on osa peliä, mutta agentti, joka jakaa sosiaalisen valokeilan aiempien asiakkaidensa kanssa, tekee saman sinulle.
Vaihe 3: Haastattele vähintään kolme kiinteistönvälittäjää saadaksesi todellisen tarjouksen
Online-tutkimus on uskomattoman hyödyllistä, mutta paras tapa valita kiinteistönvälittäjä on puhua suoraan hänen kanssaan. Nopea, 15 minuutin puhelinsoitto tai henkilökohtainen haastattelu on tehokkain tapa selvittää, miten välittäjä voi auttaa sinua juuri sinun asuntosi myynnissä. Keskustelun avulla voit saada käsityksen tärkeistä laadullisista ominaisuuksista, kuten rehellisyydestä ja ystävällisyydestä, sekä persoonienne ja viestintätyylienne välisestä kemiasta.
Anna yleiskuva tilanteestasi
Avaa keskustelu kertomalla nopeasti perusasiat kodistasi, mukaan lukien:
- Kohtainen sijainti
- Neliömäärät
- Makuuhuoneiden ja kylpyhuoneiden määrä
- Kunto (käsittele lyhyesti viimeaikaisia remonttitöitä, tarvittavia korjauksia)
- Erikoisominaisuudet, kuten suuri peltoala, uima-allas, vierasmaja, viimeistelty kellari jne.
Kun olet kertonut faktat, kerro tavoitteesi kodin myynnille. Kerro välittäjälle, jos sinun on myytävä kotisi tietyssä aikataulussa tai ehdottomalla vähimmäissummalla.
Kysy näitä harkittuja, avoimia kysymyksiä
Nyt kun olet antanut välittäjälle kuvan käsillä olevasta tehtävästä, kysy häneltä seuraavat kysymykset saadaksesi selkeämmän näkemyksen siitä, miten hän toimii:
Kuinka hyvin tunnet alueen?
Kiinteistöt ovat hyperpaikallisia. Haluat välittäjän, joka tietää, mitä tarvitaan, jotta voit kilpailla ostajien huomiosta markkinoillasi. Vähintäänkin välittäjän tulisi vastata tähän kysymykseen itsevarmasti ilman, että hän zoomaa keskustelemaan kokemuksestaan laajemmalla alueella. Ihannetapauksessa välittäjä voi osoittaa konkreettisia esimerkkejä asunnoista, joita hän on myynyt naapurustossasi tai lähialueella.
Mikä erottaa sinut muista välittäjistä?
Tämä on erinomainen kysymys, josta näet, millainen kiinteistönvälittäjä on myyjänä. Tämä on heidän tilaisuutensa antaa sinulle hissipuhe siitä, miksi heidän pitäisi valita sinut muiden välittäjien sijaan. Jos hän läpäisee valintasi kunnialla, voit luottaa siihen, että hän käyttää vakuuttavuuttaan kotisi ostajaehdokkaisiin.
Miten monta asiakasta edustat kerrallaan?
Kuuntelet kultakutri-vastausta: jos asiakkaita on liikaa, hän ei voi omistaa riittävästi aikaa kotisi myyntiin; liian vähän asiakkaita taas on punainen vaate.
Millainen olisi markkinointisuunnitelmasi kotiani varten?
Välittäjän pitäisi vastata nopeasti ja koskettaa digitaalisia ja perinteisiä markkinoinnin kosketuspisteitä. Kiinnitä erityistä huomiota kieleen, jota agentti käyttää kuvaillessaan verkkomarkkinointitoimia, kuten sosiaalista mediaa – tarvitset digitaalisesti perehtyneen agentin.
Sisältääkö palkkionne lisäpalveluja?
Jotkut välittäjät sisällyttävät palkkioonsa muuton ja lavastuksen kaltaisten palvelujen kustannukset. HomeLightin Top Agent Insights -julkaisussa: Q1 2019 -raportissa 75 % tutkituista välittäjistä ilmoitti, että he ovat tarjonneet myyjille ilmaisia lavastuspalveluja. Tämä lisäetu saattaa kallistua tasapelin ratkaisijaksi…
Mikä on mieluisin viestintätyylisi? Kuinka usein otatte yhteyttä?
Haluat kiinteistönvälittäjän, jonka viestintätyyli sopii sinun tyyliisi. Jos he ovat kaikki tekstiviestejä ja sähköposteja ja sinun mieltymyksesi on pelkkä puhelin, kannattaa ehkä etsiä toinen välittäjä.
Mitä luulet suurimmaksi haasteeksi?
Tämä kysymys testaa välittäjän rehellisyyttä ja nöyryyttä. Jos kotisi on koristeltu popcorn-katoilla ja kultaisella tammella, eikä agentti puutu remontoituun kilpailuun, hän saattaa vain yrittää imarrella sinua.
Kun lähestyt 15 minuutin rajaa, kysy muutama viimeinen logistiikkaan liittyvä kysymys:
- Paljonko veloitat, ja onko se joustavaa?
- Miltä sopimusehdot näyttävät?
- Voisitko antaa minulle referenssejä?
- Jos valitsen sinut myymään asuntoni, mitä teemme ensimmäisenä, jotta pääsemme alkuun?
Vaihe 4: Valitse kiinteistönvälittäjä kokemuksen ja henkilökohtaisen yhteyden perusteella
Kun olet saanut haastattelut ja viimeiset verkkotutkimukset päätökseen, vertaile ehdokkaita vielä kerran. Kiinteistönvälittäjän, jonka valitset myymään kotiasi, tulisi täyttää kaikki edellä käsittelemämme määrälliset ja laadulliset kriteerit.
Lisäksi sinun tulisi valita välittäjä, johon luotat eniten ja johon sinulla on henkilökohtainen yhteys. Tämä henkilö on luottomiehesi koko asunnonmyyntiprosessin ajan – hän seisoo rinnallasi ja puolestasi niin hyvässä, pahassa kuin rumassakin tilanteessa. Jos kaikki näyttää paperilla hyvältä, mutta jokin ei tunnu oikealta haastattelun aikana, tilanne ei todennäköisesti parane. Mene vaistosi mukaan!