Asunnonomistajat, jotka jättävät veroilmoituksensa vuodelta 2019, voivat edelleen hakea asuntolainan korkovähennystä. Vuoden 2017 veroleikkaus- ja työllisyyslain (Tax Cuts and Jobs Act of 2017, TCJA) mukaan vähennys on sallittu vuoteen 2025 asti. Jos olet ostanut kotisi 15. joulukuuta 2017 jälkeen, vähennyksesi on kuitenkin rajattu sellaisten hyväksyttyjen asuntolainojen korkojen osalta, joiden yhteismäärä on 750 000 dollaria. Aiemmin raja, joka on säilytetty ennen TCJA:ta myönnettyjen lainojen osalta, oli 1 miljoona dollaria. Jos asuntolainasi ei ole lähelläkään korkokattoa, sinun on ehkä parempi käyttää tavanomaista vähennystä kuin erittelyä. TCJA nosti vakiovähennyksen verovuodeksi 2019 12 200 dollariin yksinasuville ja 24 400 dollariin aviopareille, jotka jättävät hakemuksensa yhdessä.
Miten asuntolainan korkovähennys auttaa
Kiinteistökorkovähennys suunniteltiin kannustamaan asunnon omistamiseen. Vaikka on kiistanalaista, tekeekö se niin, se vähentää asuntolainan maksuja. Aivan kuten vuokranantajat voivat vähentää omistamiensa vuokrakiinteistöjen asuntolainan korot, myös tavalliset ihmiset voivat vähentää asuntolainan korot verotettavasta tulostaan – ja siten alentaa verolaskua.
Kodinomistajat, jotka erittelevät vähennyksensä, voivat vähentää asuntolainan korot enintään 750 000 dollarin velasta, joka on peräisin asunnon ostosta (tai enintään 1 miljoonaan dollariin, jos velka on syntynyt 15. joulukuuta 2017 tai aiemmin). Asunto voi olla toinen asunto, kunhan et vuokraa sitä tai vuokraa sitä vain osan ajasta. Voit myös hakea vähennystä sekä ensisijaisesta että toisesta asunnosta enimmäismäärään asti.
Asuntolainan korkojen lisäksi veronmaksajat voivat vähentää myöhästymismaksut, asuntolainan ennenaikaiseen maksamiseen liittyvät sakot ja prosenttiosuuden asuntolainaa hankittaessa maksetuista pisteistä. Aikaisemmin voit sisällyttää mukaan enintään 100 000 dollarin suuruisista asuntolainoista maksetut korot riippumatta siitä, miten käytit lainatun rahan. Nyt voit tehdä niin vain, jos käytit rahat kotisi ostamiseen, rakentamiseen tai olennaiseen parantamiseen.
Miten asuntolainan korkovähennys ei ehkä auta
Kuten aiemmin todettiin, TCJA korotti merkittävästi vakiovähennystä. Verovuonna 2019 se on 12 200 dollaria yksinhuoltajille ja 24 400 dollaria aviopareille, jotka arkistoivat yhdessä. Ennen TCJA: n voimaantuloa vakiovähennys oli 6 350 dollaria yksittäisille hakijoille ja 12 700 dollaria. Yksi kongressin tavoitteista TCJA:n hyväksymisen yhteydessä oli tehdä verojen jättämisestä helpompaa, ja tämä valtava lisäys tekee vähennysten, kuten asuntolainan korkojen, erittelyn tarpeettomaksi. Monille ihmisille vakiovähennyksen hakeminen on verotuksellisesti paljon edullisempaa.
Asuntolainan korkovähennyksen hakeminen kannattaa todellakin vain, jos sinulla on todella suuri asuntolaina tai kaksi asuntolainaa (koska sinulla on toinen asunto). Toisin sanoen vähennys on lahja rikkaille.
Mitä kriitikot sanovat
Tämä on aina ollut osa asuntolainan korkovähennykseen kohdistuvaa kritiikkiä, mutta vielä enemmän se on sitä TCJA:n tultua voimaan. Vähennyksen julkilausuttuna tavoitteena on lisätä asunnon omistamista keskituloisten amerikkalaisten keskuudessa. Tutkimukset kuitenkin osoittavat (jo ennen TCJA:ta), että suurin osa asuntolainojen korkovähennyksen hyödyistä menee varakkaille perheille.
Tämä johtuu osittain siitä, että mikä tahansa eritelty verovähennys suosii rikkaita. Toisin kuin verohyvitys, verovähennys on sitä edullisempi, mitä ylempänä tuloportaassa ollaan. Jos ylin veroasteesi on 37 prosenttia, 1 000 dollarin vähennys verotettavista tuloistasi on arvokkaampi sinulle kuin sellaiselle, jonka veroaste on 12 prosenttia. Lisäksi varakkaammat ihmiset ostavat kalliimpia asuntoja ja heillä on todennäköisemmin toinen asunto. Heidän vähennyksensä on siis paljon suurempi kuin mitä keskiluokkaiset asunnonomistajat yleensä vaativat.
Tästä pääsemmekin toiseen kritiikin aiheeseen: vähennys ei kannusta vastuullista ja kohtuuhintaista asunnon omistamista keskiluokalle. Jos jotakin, se rohkaisee keskiluokkaisia ja työväenluokkaisia perheitä hankkimaan ”ulottuvilla olevia” taloja ja ottamaan suurempia asuntolainoja. Vuoden 2008 finanssikriisi osoitti meille, miksi tämä voi olla vaarallista.
Miksi sillä on merkitystä
Sen lisäksi, että asuntolainojen korkovähennys on mielenkiintoinen veropoliittinen keskustelu, asuntolainojen korkovähennyksen ympärillä käytävällä kiistanalaisuudella voi olla suuria käytännön vaikutuksia. TCJA:n mukaan vähennys poistuu vuodesta 2026 alkaen. Se maksaa Yhdysvaltain hallitukselle noin 70 miljardia dollaria menetettyinä verotuloina. On kuitenkin epätodennäköistä, että verovähennys tai jokin sen muoto poistuu kokonaan. Kuten aiemmin todettiin, se auttaa rikkaita, jotka tuskin ovat äänetön tai voimaton ryhmä.
Eräs kongressin budjettitoimiston (CBO) ajatus on korvata vähennys 15 prosentin verohyvityksellä, jota ei palauteta. CBO:n ehdotuksen mukaan hyvityksen laskennassa huomioon otettavan asuntolainavelan enimmäismäärä olisi 500 000 dollaria. Hyvitystä voitaisiin soveltaa ainoastaan ensimmäisen asunnon ostamiseen, rakentamiseen tai parantamiseen käytetyn velan korkoihin. Ei enää verohelpotuksia rantalomakohteiden asuntolainoille.
Siltikin asuntolainojen korkovähennys on suojattu vuoteen 2025 asti. Jos siis olet ostamassa uutta asuntoa ja odotat vähennystä, voit olla rauhassa.
The Takeaway
Jos olet ensiasunnon ostaja, harkitse kokonaisuutta, älä vain asuntolainan korkojen verohelpotusta. Mieti, mitkä ovat kuukausittaiset maksusi, sulkemiskustannukset, kuljetuskustannukset ja ylläpitokustannukset. Mitä suurempi asuntolainasi on ja mitä suuremmat tulosi ovat, sitä arvokkaampi asuntolainan korkojen verovähennys on sinulle. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että sinun pitäisi ostaa mahdollisimman ylellinen talo, jonka voit rahoittaa. Ota oppia menneisyydestä ja pitäydy mukavassa kohtuuhintaisuusrajassa, kun teet harppauksen asunnon omistamiseen.
Vinkkejä asunnon ostamiseen
- Varmista, että luottotietosi ovat kunnossa. Kun luottotietosi ovat hyvät, voit saada alhaisemmat asuntolainakorot, mikä tarkoittaa pienempiä kuukausittaisia asuntolainamaksuja.
- Keskustele rahoitusneuvojan kanssa siitä, miten asunnon ostaminen liittyy laajempaan rahoitussuunnitelmaasi. Haluat varmistaa, että voit ostaa asunnon uhraamatta muita taloudellisia tavoitteitasi. SmartAssetin kaltainen matching-työkalu voi auttaa sinua löytämään henkilön, jonka kanssa voit työskennellä tarpeidesi mukaisesti. Ensin vastaat joukkoon kysymyksiä tilanteestasi ja tavoitteistasi. Sitten ohjelma rajaa vaihtoehdot tuhansien neuvonantajien joukosta enintään kolmeen tarpeisiisi sopivaan uskottuun henkilöön. Tämän jälkeen voit lukea heidän profiilejaan saadaksesi lisätietoja heistä, haastatella heitä puhelimitse tai henkilökohtaisesti ja valita, kenen kanssa haluat työskennellä tulevaisuudessa. Näin voit löytää itsellesi sopivan neuvonantajan, kun ohjelma tekee suuren osan vaikeasta työstä puolestasi.