How to finance a duplex or multifamily home

Monikerroksisen asunnon hankkiminen voi olla näppärä tapa hankkia passiivista tuloa ja kartuttaa vaurautta. Monikerrostalolainoja on saatavilla paritalojen sekä kolmen ja neljän asunnon asuntojen ostajille.

Maksimissaan neljän asunnon monikerrostaloja pidetään rahoituksessa asuinkiinteistöinä, joten voit ostaa ne asuntolainoilla, joita käytetään omakotitalojen ostamiseen.

Toisaalta kiinteistöt, joissa on viisi tai useampia asuntoja, katsotaan liikekiinteistöiksi, joten niiden rahoittaminen on eri prosessi. Lainoja liikekiinteistöille on yleensä vaikeampi saada, ne edellyttävät suurempia käsirahoja ja usein lyhyempiä takaisinmaksuaikatauluja.

Sijoittaja vai omistusasunto

Vaihtoehdot kerrostaloasuntojen rahoittamiseen vaihtelevat sen mukaan, aikooko ostaja asua jossakin yksikössä.

Omistusasunnon hankkijat voivat valita joko liittovaltion asuntohallinnon (Federal Housing Administration, FHA) lainojen, veteraanien myöntämien lainojen tai tavanomaisen rahoituksen. Sijoittajat voivat kuitenkin käyttää vain tavanomaisia asuntolainoja.

Tässä tarkastellaan kolmea vaihtoehtoa monikerrostalojen asuntolainoille duplexeille, triplexeille ja fourplexeille.

Tavanomainen asuntolaina pari- ja kerrostaloasuntoihin

Tavanomainen asuntolaina sopii:

• Omistusasukkaille
• Sijoittajille

Voit hakea asuntolainaa kerrostaloasuntoa varten pankista, luotto-osuuskunnasta tai asuntolainanantajalta aivan kuten omakotitaloa varten. Tavanomaiset asuntolainat ovat valtion tukemien asuntolainajättien Fannie Maen ja Freddie Macin laatimien myöntämisohjeiden mukaisia. Kun haet, lainanantaja ottaa huomioon luottotietosi, luottohistoriasi, tulosi, varallisuutesi ja muut velkasi.

Mikä on asuntolainan enimmäismäärä monikerroksiselle asunnolle?

Tavanomaisten asuntolainojen lainarajojen yläraja on yleensä 510 400 dollaria valtakunnallisesti vuonna 2020, ja korkeammat raja-arvot ovat voimassa korkeampien asumiskustannusten piirissä olevissa lääneissä. Jos olet ostamassa kerrostalokiinteistöä, lainarajat ovat korkeammat.

Lainojen enimmäisrajat nousevat alueilla, joilla ei ole korkeiden lisäkustannusten lisäystä, 635 550 dollariin kaksiasuntokiinteistöille, 789 950 dollariin kolmiasuntokiinteistöille ja 981 700 dollariin neljälle asunnolle.

Voi käyttää vuokratuloja lainan saamiseksi?

Kaksion tai usean asunnon asunnon ostajat voivat joskus käyttää lisäyksiköiden ennakoituja vuokratuloja lainan saamiseksi. Jotta nämä maksut voidaan ottaa huomioon, vuokralaisten on yleensä jo allekirjoitettava vuokrasopimus.

Lainanantajat voivat ottaa huomioon monikerroksisesta kiinteistöstä saatavat vuokratulot, kunhan mahdollinen lainanottaja voi esittää asianmukaiset asiakirjat maksuista.

Fannie Maen ohjeiden mukaan kiinteistön on oltava joko kaksi-, kolmi- tai neliasuntoinen asunto, joka on omistusasunto, tai yksi- tai neliasuntoinen sijoitusasunto. Tämä tarkoittaa sitä, että jos aiot asua yhdessä yksikössä, vuokralaisten käytössä olevien yksiköiden vuokrat voivat auttaa sinua saamaan asuntolainan. Jos olet sijoittaja, voit laskea kaikkien yksiköiden vuokrat.

Ei kaikkia tuloja kuitenkaan sovelleta; tyypillisesti 25 prosenttia vähennetään tyhjillään olevien asuntojen ja kunnossapidon huomioon ottamiseksi.

Sinun on myös esitettävä asiakirjat, jotka osoittavat, että vuokratulot ovat vakaat. Hyväksyttäviä todisteita voivat olla voimassa oleva vuokrasopimus, vuokrasopimus tai vähintään kahden vuoden johdonmukainen vuokrahistoria. Sinun on ehkä myös toimitettava IRS Form 1040 Schedule E osoittaaksesi, että vuokra on ilmoitettu veroilmoituksessasi.

Sijoittajat tarvitsevat yleensä korkeamman käsirahan kuin omistusasukkaat

Traditionaaliset asuntolainat edellyttävät 20 prosentin käsirahaa. Ostajat voivat joskus saada asuntolainoja pienemmällä käsirahalla, mutta heidän on maksettava yksityinen kiinnitysvakuutus eli PMI.

Jos ostat kiinteistön sijoituskohteeksi etkä aio asua siellä, sinun on täytettävä eri kriteerit asuntolainan saamiseksi. Sijoituskiinteistöihin ei sovelleta PMI:tä, joten sinun on maksettava vähintään 20 prosenttia tai mahdollisesti enemmän käsirahaa saadaksesi perinteisen rahoituksen. Lainanantajat ottavat yleensä enemmän riskiä sijoituskiinteistöjen osalta, joten ne saattavat vaatia 25 tai 30 prosentin käsirahaa tarjotuista koroista riippuen.

FHA-lainat paritalojen tai monikerroksisten asuntojen rahoittamiseen

Jos aiot asua monikerroksisen kiinteistön yhdessä yksikössä, saatat olla oikeutettu rahoittamaan sen Federal Housing Administration (FHA) -lainan avulla. Nämä lainat ovat valtion takaamia, ja niitä voidaan käyttää enintään neljän yksikön kiinteistöihin.

FHA-lainat voivat soveltua:

• Ensikertalaisille asunnonostajille
• Henkilöille, joiden luottokelpoisuus ei ole aivan täydellinen
• Ostajille, joilla ei ole tarpeeksi säästöjä suureen käsirahaan

FHA-lainat tarjoavat nämä edut:

• Tavanomaista lainaa alhaisemmat käsirahat – jopa vain 3.5 prosenttia
• Matalat sulkemiskustannukset
• Helpompi kelpoisuus

FHA-lainoja ei myönnä Federal Housing Administration. Niitä myöntävät FHA:n hyväksymät pankit ja asuntolainanantajat, ja FHA takaa osan lainoista suojaten lainanantajaa laiminlyöntien sattuessa. Takauksen ansiosta lainanantajat ovat valmiita tarjoamaan edullisempia ehtoja, myöntämään asuntolainoja lainanottajille, joilla on heikommat luottotiedot, ja hyväksymään pienempiä käsirahoja.

FHA-lainat eivät luultavasti sovi sinulle, jos sinulla on erinomaiset luottotiedot ja tarpeeksi rahaa säästössä vähintään 10-15 prosentin käsirahaan, koska ne voivat olla kalliimpia kuin tavanomaiset asuntolainat.

Mutta jos luottotietosi ovat heikot tai rahavarasi ahtaat, FHA- laina voi olla paras vaihtoehto sinulle.

FHA-lainan vähimmäisluottopisteet

Voidaksesi saada FHA-lainan 10 prosentin käsirahalla sinun luottopistemäärän on oltava 500-579.

Jos haluat saada FHA-lainan 3,5 prosentin käsirahalla, sinun luottopistemäärän on oltava 580 tai korkeampi.

FHA-lainan dokumentaatio

Lainanantajat pyytävät hakiessasi toimittamaan palkanmaksuaikataulukoita (pay stubs), W-2:ta (W-2’s), veroilmoituksia (tax returns) ja muita taloudellisia asiakirjoja. Jos luotat siihen, että vuokratulot auttavat sinua täyttämään kelpoisuusehdot, sinun on myös toimitettava vuokrasopimukset, vuokratakuut tai vuokrahistoria.

FHA-lainojen osalta eri lainkäyttöalueilla on oma tyhjäkäyttökertoimensa, joka vähentää vuokran määrää, joka voidaan lisätä lainanottajan kelpoisuusehdot täyttäviin tuloihin. Esimerkiksi joissakin paikoissa lainanottajat voivat lisätä bruttokuukausituloihinsa 750 dollaria, jos he saavat 1000 dollarin vuokran.

VA-lainat paritalojen ja kerrostalojen rahoittamiseen

Yhdysvaltojen hallituksen tukemien VA-lainojen kelpuuttaminen on yksi sotilaspalvelukseen liittyvistä eduista, ja niillä voidaan rahoittaa kiinteistöjä, joissa on enintään neljä yksikköä, ei vain omakotitaloja. Jos sinä tai puolisosi olette armeijan jäsen tai veteraani, voitte saada VA-lainan. VA-lainoja ei ole tarkoitettu sijoituskiinteistöihin, joten usean yksikön kiinteistöä voi rahoittaa VA-lainalla vain, jos kelpoisuusehdot täyttävä hakija aikoo asua yhdessä yksikössä.

VA-lainat soveltuvat:

• Sotilaspalveluksen suorittajille, veteraaneille ja heidän puolisoilleen

VA-lainanantajat myöntävät sinulle todennäköisesti suotuisammat ehdot kuin mitä muutoin saisit tavanomaisen asuntolainan avulla, koska VA:n takuu kattaa osan lainasta.

Va-asuntolainan ottamisessa on paljon etuja, jos olet oikeutettu siihen, mukaan lukien:

Ei ennakkomaksuvaatimusta

VA-lainoilla voidaan rahoittaa jopa 100 prosenttia ostohinnasta. Tämä tarkoittaa, että käsirahaa ei tarvita.

Ei yksityistä kiinnitysvakuutusta (PMI)

VA-lainat säästävät myös rahaa, koska ne eivät edellytä yksityistä kiinnitysvakuutusta. Kun saat tavanomaisen asuntolainan ja laitat alle 20 prosenttia käsirahaa, sinun on yleensä maksettava PMI-vakuutus. Mutta VA-lainoissa ei ole tätä vaatimusta, joten säästät huomattavan summan.

Va-lainoissa ei ole vähimmäisluottopistevaatimusta

Va-lainoissa ei ole vähimmäisluottopistevaatimusta. Luotonantajat joutuvat tarkastelemaan hakijan koko taloudellista kuvaa, ja pankilla tai asuntolainanantajalla voi olla omat yksilölliset vaatimuksensa VA-lainanottajille.

Kertaluonteinen rahoituspalkkio voidaan rahoittaa myös

VA-lainoissa on rahoituspalkkio. Yleensä nämä maksut vaihtelevat 1,25 prosentista 3,3 prosenttiin lainan kokonaismäärästä. Sinun ei kuitenkaan tarvitse maksaa sitä sulkemisen yhteydessä, koska VA sallii sen sisällyttämisen lainaan. Jotkut veteraanit voivat saada vapautuksen maksusta, jos he saavat VA-vammaiskorvausta tai täyttävät muita kriteerejä.

VA-laina Certificate of Eligibility (COE)

Tarvitset voimassa olevan Certificate of Eligibility -todistuksen saadaksesi VA-lainan. Voit hankkia sen verkossa tai pyytää lainanantajaa hankkimaan sen puolestasi joko verkossa tai sähköisen hakemuksen avulla.

Kaksikerroksisen tai isomman useamman asunnon ostaminen asumista ja vuokraamista varten voi olla loistava strategia varallisuuden rakentamiseen. Jos olet ensiasunnon ostaja tai veteraani, voit ehkä käyttää valtion takaaman lainan erityisetuja kiinteistön hankkimiseen pienellä käsirahalla ja kohtuullisella korolla. Samoin kerrostalokiinteistön ostaminen sijoituksena voi asettaa sinut tielle kohti pitkän aikavälin taloudellista turvaa.