Sijoittajat ovat omaksuneet ajatuksen duplexiin sijoittamisesta koko alalla. Vain harvat exit-strategiat ovat osoittaneet, että niillä voidaan rakentaa varallisuutta paremmin ja tehokkaammin kuin järkevällä duplex-sijoitusstrategialla. Ehkä vieläkin tärkeämpää on, että duplexeihin sijoittaminen toimii myös erinomaisena lähtökohtana kiinteistösijoittamisen alalle. Uusille sijoittajille ei ehkä ole helpompaa tapaa rakentaa vuokrakiinteistösalkkua kuin asua paritalon yhdessä yksikössä ja vuokrata toinen, mikä herättää kysymyksen: Onko paritalon omistaminen hyvä sijoitus? Vielä parempi: Mitkä ovat duplexin omistamisen hyvät ja huonot puolet? Vastaukset näihin kysymyksiin auttavat sinua päättämään seuraavasta siirrosta.
The Pros Of Buying A Duplex
Sijoittaminen duplexeihin on melko todennäköisesti suurin yksittäinen exit-strategia uusien sijoittajien harkittavaksi. Mahdollisuus asua yhdessä yksikössä ja samalla vuokrata toinen ulos antaa sijoittajille useita etuja, joita ei löydy mistään muualta. Duplexeihin sijoittaville myönnetyistä eduista seuraavat ovat ehkä suurimmat ja himoituimmat kiinteistöalan yrittäjien keskuudessa:
-
Kassavirta: Ensimmäinen (ja ilmeisin) duplex-asuntoihin sijoittamisen etu liittyy mahdollisuuteen tuottaa kassavirtaa. Toisin kuin perinteiset omakotitalot tai asunnot, duplexit pystyvät vaatimaan runsaan määrän kassavirtaa nykypäivän markkinoilla.
-
Esasier to Finance: Koska lainanantajat ovat suurelta osin riskialttiimpia, lainanantajat ovat halukkaampia ottamaan riskin lainanottajille, jotka hakevat rahoitusta duplex-rakennuksille. Yksittäinen tyhjillään oleva asunto on paljon vähemmän uhka kaksikerroksiselle omistajalle kuin yksittäiseen yksikköön investoivalle. Jos yhden yksikön kiinteistö on tyhjillään, 100 prosenttia voittopotentiaalista menetetään. Kaksikerroksisilla kiinteistöillä, joissa on vain yksi tyhjillään oleva asunto, on kuitenkin edelleen mahdollisuus tuottaa kassavirtaa (joka usein riittää kattamaan koko asuntolainan). Tämän seurauksena lainanantajat tuntevat paljon helpommaksi jakaa varoja lainanottajille ja ovat taipuvaisempia helpottamaan lainavaatimuksia.
-
Nopeampi salkun rakentaminen: Salkun rakentamisesta tulee paljon tehokkaampaa, kun jokainen hankinta koostuu useammasta yksiköstä kuin yhdestä. Ollessaan useita yksiköitä yhden transaktion aikana sijoittajat voivat vähentää merkittävästi aikaa, jonka he käyttävät omaisuuden etsimiseen ja hankkimiseen. Pelkästään kaupantekopöydässä säästetty aika mahdollistaa salkun rakentamisen nopeammin. Ilman, että jokaista kiinteistöä varten tarvitsee suorittaa yksittäinen sulkeminen.
-
Riskien vähentäminen: Duplex-sijoitukset ovat kehittäneet maineen riskien vähentämisestä. Samasta syystä lainanantajien on helpompi antaa lainaa jollekin, joka sijoittaa duplex-kiinteistöön, sijoittajien itsensä pitäisi tuntea olonsa turvalliseksi siitä, että heidän irtautumisstrategioihinsa liittyy yleensä vähemmän riskejä kuin perinteisiin yhden yksikön vuokrakiinteistöihin. Jälleen kerran, usean yksikön omaisuuserät vahingoittavat sijoittajia vähemmän todennäköisesti yhdellä tyhjillään olevalla kiinteistöllä.
-
Verosuoja: Monet veroedut koskevat kaikkia vuokrakiinteistöjen omistajia, jotka täyttävät vaatimukset. Ne, jotka omistavat käteisvaroja tuottavia vuokrakiinteistöjä, saavat mahdollisuuden poistaa useita kuluja ja vähentää tuloveroa vuosittain. Määrä, jonka omistaja voi kirjata pois, vaihtelee kodista toiseen (ja kustannuksista toiseen), mutta tosiasia on, että vuokrakiinteistöjen omistajat voivat säästää paljon rahaa veroajalla, jos he tietävät, mitä he voivat ja mitä eivät voi kirjata pois.
-
Vähemmän yleiskustannuksia: Sijoittajien kannattaa odottaa käyttävänsä vähemmän rahaa ylläpitoon, sillä duplex-kiinteistöillä on yhteisiä mukavuuksia, kuten katot, HVAC-yksiköt (lämmitys, ilmanvaihto ja ilma) ja pihat. Näin ollen on hyvin mahdollista, että duplex-kiinteistöihin sijoittaminen tuottaa enemmän kassavirtaa kuin niiden perinteiset, yhden yksikön asunnot.
-
Kiinnitysapu:
The Cons Of Buying A Duplex
Ei toisin kuin kaikkiin sijoitusmahdollisuuksiin, duplexiin sijoittamiseen liittyy luonnostaan tietty riski. Tämän seurauksena on turvallista olettaa, että duplex-asuntoihin sijoittamiseen liittyy useita haittoja, joista vähäisimpiä eivät ole:
-
Kalliimpi: Ei ole yllättävää, että paritalohuoneisto on kalliimpi kuin vastaava omakotitalo. Kerrostalokiinteistöt ovat lähes aina kalliimpia kuin niiden omakotitalokiinteistöt.
-
Vähäisempi riski ei tarkoita riskittömyyttä: Vaikka duplex-kiinteistöjen tiedetään olevan vähemmän riskialttiita kuin omakotitalokiinteistöjen vuokrakiinteistöt, ne ovat silti sijoitus, mikä tarkoittaa, että niihin sisältyy luonnostaan jonkinasteinen riski. Älä oleta, että duplex-kiinteistöt ovat riskittömiä; se on tietämättömyyden harjoitus. Sen sijaan kannattaa ryhtyä kaikkiin tarvittaviin varotoimiin riskin pienentämiseksi, niin suuri tai pieni kuin se onkin.
-
Vuokralaisten läheisyys: Omistaja-asukkaat asuvat niin hyvässä kuin pahassa uskomattoman lähellä vuokralaisiaan. Niillä, jotka pitävät enemmän käytännönläheisestä lähestymistavasta, ei ehkä ole ongelmaa asua vuokralaistensa vieressä, mutta ne, jotka ovat kiinnostuneita passiivisten tulojen ansaitsemisesta, saattavat pitää asumistilannetta esteenä. Kun heitä ei erota vuokralaisista kuin seinä, sijoittajat saattavat huomata ”työskentelevänsä” enemmän kuin haluaisivat.
Mitä pitää huomioida duplex-kerrostaloa ostaessa
Sijoittaminen duplex-kerrostaloihin ei eroa yhden yksikön vuokra-asuntoihin sijoittamisesta. Itse asiassa kaikkia kriteerejä, joita käytettäisiin arvioitaessa omakotitaloa, voidaan soveltaa myös monikerrostaloihin. Saadaksesi paremman käsityksen siitä, mitä on otettava huomioon, tässä on luettelo asioista, jotka sijoittajien on otettava huomioon ostaessaan paritalon ja asuessaan sijoituksensa toisella puolella:
-
Hyvä naapurusto: Kunnollinen duplex-sijoitusstrategia perustuu edelleen vahvasti kiinteistöalan kultaiseen sääntöön: sijainti, sijainti, sijainti. Naapurusto, jossa duplex sijaitsee, määrittää kaiken vuokralaisten laadusta vertailukelpoisiin vuokriin. Itse asiassa mikään ei ole kaksikerroksisen asunnon menestyksen kannalta tärkeämpää kuin sen sijaintipaikka. Sijoittajien tulisikin tarkistaa oman duplex-kerrostalonsa sijainti huolellisesti ja varmistaa, että se vastaa heidän erityistarpeitaan nyt ja tulevaisuudessa.
-
Hyväksyttävät kiinteistöverot: Duplex-sijoitusstrategian onnistuminen tai epäonnistuminen riippuu kaupan numeroista. Kuinka paljon rahaa tulee sisään ja kuinka paljon menee ulos? Tästä huolimatta sijoittajien on otettava huomioon kaikki, myös kiinteistöverot. Sijoittajien on tiedettävä, kuinka paljon heidän duplex-kiinteistönsä joutuu maksamaan kiinteistöveroja, sillä kustannukset vähentävät tulevia voittoja. Sen sijaan, että sijoittajat yksinkertaisesti jättävät ne huomiotta, heidän tulisi käydä paikallisella veroarvioijalla ja selvittää tarkalleen, kuinka paljon heidän pitäisi odottaa käyttävänsä kiinteistöveroja; vasta sen jälkeen he pystyvät sanomaan, kannattaako kauppaa jatkaa.
-
Hyvä koulupiiri: Duplexiin sijoittamisen ei välttämättä tarvitse tapahtua naapurustossa, jossa on hyvä koulupiiri, mutta sijainti lähellä hyvää koulutusjärjestelmää on yksiselitteisesti parempi kuin ei. Jos ei muuta, niin hyvän koulupiirin pitäisi lisätä duplexin kysyntää. Ja mitä on kysyntä, ellei se ole tärkein yksittäinen indikaattori vuokra- ja tyhjillään olevien asuntojen määrän määrittämiseksi?
-
Lupaavat työmarkkinat: Ymmärtäminen, miten ostaa duplex pitäisi aloittaa ymmärtämällä sijainti, jossa omaisuuserä fyysisesti sijaitsee. Jälleen kerran kiinteistöjen kultainen sääntö on edelleen yhtä tärkeä kuin ennenkin. Siitä huolimatta tietyssä sijainnissa on useita taloudellisia tekijöitä, jotka voivat myös vaikuttaa duplexin suorituskykyyn. Erityisesti paikalliset työmarkkinat on otettava huomioon. Terveillä työmarkkinoilla ostettu paritalohuoneisto viittaa siihen, että kysynnän lisäksi vuokralaisilla on varaa vuokrasopimukseen. Kun vuokralaisväestöä tukee terve määrä työpaikkoja ja mahdollisuuksia, talous itse asiassa palvelee vuokrakiinteistöjen potentiaalia.
-
Lokaalit mukavuudet: Hyvällä sijainnilla tulisi olla useita houkuttelevia mukavuuksia. Jälleen kerran kysyntä on ehkä tärkein indikaattori vastaavalle duplex-kohteelle; kaikki, mikä houkuttelee vuokralaisia tietylle alueelle, tulisi nähdä etuna, ja se voi vain auttaa duplex-sijoittajia.
-
Tulevaisuuden kehitys: Kunkin asuinalueen terveyden tutkimista ei voida rajoittaa nykyhetkeen, vaan se on ulotettava koskemaan myös tulevaa kehitystä. Järkevässä duplex-sijoitusstrategiassa olisi siis otettava huomioon paitsi se, miltä naapurusto näyttää tällä hetkellä, myös se, miltä se saattaa näyttää useiden vuosien kuluttua. Duplex-asuntoihin sijoittaminen on pitkäaikainen sitoumus, ja kaikki varotoimet on otettava huomioon. Esimerkiksi nouseva naapurusto voi helposti palkita sijoittajat mahdollisuudella hankkia kohtuuhintainen koti alueelta, joka vain paranee lähitulevaisuudessa.
-
Listautumis- ja tyhjennyssuhteet: Mahdollisten duplex-sijoittajien on tutkittava paikallisia tyhjyysprosentteja. Ainakin listattujen asuntojen määrä määrittää tulevat vuokrahinnat. Korkeat tyhjyysasteet saattavat pakottaa vuokranantajat alentamaan vuokria houkutellakseen vuokralaisia, mikä ei lupaa hyvää sijoittajille, jotka aikovat ostaa kaksiasuntoisen asunnon ja vuokrata puolet siitä vuokralaiselle.
-
Vertailtavat vuokrat: Sen lisäksi, kuinka paljon tyhjiä asuntoja tietyllä alueella on, duplex-sijoittajien on otettava huomioon alueen vertailukelpoiset vuokrat. Kuinka paljon samanlaisia duplex-asuntoja vuokrataan tarkalleen ottaen? Vielä parempi on se, että oikeuttavatko keskimääräiset vuokrahinnat ostohinnan? Duplex-asuntoihin sijoittaminen voi osoittautua uskomattoman tuottoisaksi, jos kassavirta on hankintakustannusten arvoinen, mutta sijoittajien on oltava varmoja sijoituksestaan, ennen kuin he edes harkitsevat sen ostamista.
Mitä välttää duplex-asuntoihin sijoittamisessa
Muplex-asuntoihin sijoittamisen on tapahduttava samaan aikaan, kun siihen liittyy luonnostaan asianmukaista huolellisuutta. Sijoittajien ei pitäisi vain tietää, mitä etsiä järkevältä sijoitukselta, vaan on yhtä tärkeää, että he tietävät, mitä ei pidä tehdä. Tässä on luettelo asioista, joita sijoittajien on vältettävä kaksikerroksista asuntoa ostaessaan:
-
Kääntää sokeat silmät markkinoiden ja niiden väestörakenteen suhteen: Asuntomarkkinoiden ja demografian huomiotta jättäminen tietyllä alueella on yksi suurimmista virheistä, joita duplex-sijoittaja voi tehdä. Markkinat ja väestötiedot kertovat sijoittajille kaiken, mitä heidän tarvitsee tietää alueesta. Siksi näiden tietojen välttäminen on nopein tapa pilata mahdollinen kauppa. Sijoittajat eivät voi sijoittaa alueelle, josta he eivät tiedä mitään; se on vain huonoa liiketoimintaa.
-
Luottaa arvostukseen: Historia on opettanut meille, että kiinteistöillä on taipumus arvostaa useammin kuin ei. On kuitenkin huono käytäntö (erityisesti pitkäaikaisille sijoittajille), että duplex-sijoittajat olettavat, että omaisuuserä arvostaa. Koska arvonnousu ei ole koskaan taattu, on typerää luottaa siihen. On täysin mahdollista, että omaisuuserän arvo laskee, kuten viime laman aikana. Sen sijaan sijoittajien tulisi pitää arvonnousua lisäbonuksena, eikä taatusti tapahtuvana.
-
Kustannusten ja kulujen aliarvioiminen: Sen pitäisi olla sanomattakin selvää, mutta sijoittajien on vältettävä kustannusten ja kulujen aliarvioimista. Sijoittajien tulisi pikemminkin yliarvioida kustannukset, koska he pyrkivät varovaisuuteen. Kaikki yritykset karsia kulmista ja aliarvioida kustannuksia voivat pilata voittojen markkinoinnin, jos jokin menee pieleen.
-
Varantojen hyödyntäminen: Passiivisten tulonsijoittajien on hyvä pysyä mahdollisimman likvideinä, mikä tarkoittaa, että heidän tulisi välttää vararahastojensa hyödyntämistä mahdollisimman paljon; rahat tulisi jättää hätätapauksia varten. Sijoittajien tulisi siis pitää riittävästi käteisvaroja kaiken mahdollisen varalle. Näin takaisku ei pilaa täysin sitä, mikä oli kerran loistava sijoitusmahdollisuus.
-
Tehdään kaikki yksin: Paritalon ostaminen ja puolet siitä vuokraaminen vuokralaisille on täysin mahdollista tehdä yksin, mutta sitä ei yleensä suositella. Niiden, jotka todella haluavat rakentaa passiivista tuloa tuottavan salkun, tulisi käyttää kolmannen osapuolen kiinteistönhoitoyhtiön palveluja. Näin kiinteistönhoitaja huolehtii päivittäisistä toiminnoista ja vapauttaa sijoittajan aikaa lisätä lisää omaisuutta salkkuunsa.
Missä löytää duplexeja ostettavaksi
Sijoittajilla on näennäisesti lukemattomia tapoja löytää toteuttamiskelpoisia duplexeja lisättäväksi omiin vuokrasalkkuihinsa, mutta ei ole parempaa strategiaa kuin työskennellä kiinteistönvälittäjän kanssa. Hyvä kiinteistönvälittäjä maksaa sijoittajille, mutta heidän palvelunsa ovat investointi. Hyvän kiinteistönvälittäjän avulla sijoittajat voivat itse asiassa säästää enemmän rahaa kuin mitä välittäjän palvelut maksavat. Lisäksi heidän apunsa säästää sijoittajilta aikaa ja paljon päänvaivaa. Tästä huolimatta välittäjät eivät ole ainoa duplex-kauppojen lähde. Lukuisat sivustot ovat omistettu auttamaan sijoittajia löytämään duplex-asuntoja, eikä vähäisimpiä niistä ole:
-
Zillow
-
Trulia
-
Craigslist
Zillow
Zillow, joka muuten tunnetaan nimellä Zillow Group, Inc. on valtakunnallisesti tunnustettu kiinteistöalan tietokanta. Vielä tärkeämpää on, että Zillow’ta voidaan käyttää suodattamaan asuntohakuja tietyllä alueella. Zillow’n avulla kaksikerroksisia asuntoja etsivät sijoittajat voivat tutkia kokonaisia naapurustoja ja kaupunkeja etsiessään kriteerit täyttäviä monikerroksisia asuntoja.
Trulia
Ei toisin kuin Zillow, Trulia antaa käyttäjilleen mahdollisuuden tehdä hyper-paikallisia hakuja duplexeista ja monikerroksisista kiinteistöistä. Yhtenä Zillow’n monista kilpailijoista Trulia on myös saanut mainetta siitä, että se on yksi Amerikan helpoimmista tavoista etsiä kiinteistöjä. Käyttäjien tarvitsee vain syöttää kriteerit (hinta, sijainti, kiinteistötyyppi jne.), jotta he pääsevät käsiksi tietyllä alueella myynnissä oleviin asuntoihin.
Craigslist
Ei pidä sekoittaa Zillow’n ja Trulian kanssa, Craigslist ei ole pelkkä kiinteistötietokanta. Itse asiassa Craigslist on amerikkalainen luokiteltu ilmoitussivusto, jota sen käyttäjät pyörittävät. Kuka tahansa, jolla on esimerkiksi omaisuutta, voi julkaista ilmoituksen Craigslistissä, mikä tekee siitä loistavan vaihtoehdon kiinteistökohtaisille sivustoille. Vaikka koko Craigslist ei olekaan omistettu paritalojen etsimiseen, sen käyttäjät löytävät paljon myytäviä kiinteistöjä.
Suoramainonta
Sivustojen ja kiinteistönvälittäjien käyttämisen lisäksi duplex-asuntojen etsimiseen sijoittajien tulisi todella harkita suoramarkkinointistrategian käyttämistä. Yksinkertaisimmillaan suoramainoskampanja on markkinointipyrkimys, jossa käytetään myynninedistämistarkoituksessa painettuja postilähetyksiä (kuten postikortteja, uutiskirjeitä, myyntikirjeitä ja muuta markkinointimateriaalia) tietyn kohderyhmän tavoittelemiseksi. Posti lähetetään sitten tietyille asunnonomistajille, jotka saattavat olla taipuvaisempia luopumaan kiinteistöistään.
How To Buy A Duplex With No Money Down
Lähes jokainen tapa hankkia duplex vaatii sijoittajilta ainakin jonkin verran rahaa alas. Toisin kuin perinteisten asuntojen ostaminen, pankit tai kodinomistajat haluavat jonkin verran rahaa etukäteen. Sääntöön on kuitenkin muutamia poikkeuksia. Erityisesti veteraaniministeriön takaamat lainat (VA-lainat) eivät edellytä, että vaatimukset täyttävien lainanottajien on maksettava käsirahaa ostohetkellä. On kuitenkin syytä huomata, että vaatimukset täyttävien VA-lainojen saajien on käytettävä lainaa asunnon ostamiseen ensisijaiseksi asuinpaikakseen. Näin ollen kaikki yritykset ostaa kaksiasunto VA-lainalla edellyttävät, että lainanottaja asuu kiinteistössä.
Yhteenveto
Sijoittaminen duplexeihin on monien mielestä paras tapa uusille sijoittajille murtautua kiinteistöalalle. Jos ei mistään muusta syystä, duplex-sijoittamisen hyödyt ovat huomattavasti suuremmat kuin negatiiviset, erityisesti mahdollinen kassavirta suhteessa riskin määrään, jonka sijoittaja voi ottaa lupaavassa kaupassa. Jokaiseen sijoitukseen liittyy kuitenkin luonnostaan tietty riskitaso. Duplex-sijoitusstrategian menestyksekäs toteuttaminen edellyttää sijoittajilta huolellisuutta ja oikeiden kiinteistöjen löytämistä, jotka täyttävät heidän erityistarpeensa.
Key Takeaways
- Sijoittaminen duplexeihin on monien mielestä paras tapa uusille sijoittajille murtautua kiinteistöalalle.
- Ymmärtäminen, miten ostaa duplex ei ole kovin erilainen kuin ostaa omakotitalon, mutta on olemassa joitakin eroja, jotka ansaitsevat sijoittajien huomion.
- Ostamalla duplex ja vuokraamalla puolet kiinteistöstä vuokralaiselle voi auttaa sijoittajia vähentämään paljon riskejä.