Crash Course in Tax Lien & Deed Investing (and My Love/Hate Relationship With Both)

Jos olet kokenut kiinteistökaupassa, olet luultavasti kuullut satunnaista viittausta Tax Lien ja Tax Deed Investing.

Se on markkinarako, jolla on potentiaalia olla mielettömän kannattavaa, ja se on tarjonnut paljon isoja taukoja sijoittajille ympäri maata. Se on vankka, aikaa testattu lähestymistapa, joka on tehnyt paljon rahaa monille ihmisille, mutta minulla on silti omat ongelmani sen kanssa (ja pääsemme siihen ihan kohta :).

Olen huomannut, että useimmilla sijoittajilla ei ole kovin perusteellista ymmärrystä siitä, miten tämä sijoitusstrategia toimii (jopa minulta kesti muutama vuosi tajuta se), joten halusin antaa sinulle perustavanlaatuisen yleiskatsauksen siitä, mitä tässä valtakunnassa tapahtuu, miten mekaniikka toimii, ja mikä tärkeintä – haluan sinun näkevän tämän lähestymistavan taustalla olevat ansiot ja sen, miksi se on merkittävä tilaisuus saada käteistä TUNNIN verran vapaata kiinteistöpääomaa. Jos sinulla on onnea, luulen, että alat nähdä, mistä kaikessa jännityksessä on kyse.

Perusteet: & Ulosmittaus

Kuten kuka tahansa kiinteistönomistaja voi kertoa sinulle – jokaisesta kiinteistöstä Yhdysvalloissa peritään kiinteistöveroja. Jos omistat kiinteistön, sinun odotetaan maksavan nämä kiinteistöverot joka vuosi. Jos et maksa näitä veroja, kiinteistöstäsi tulee ”tax delinquent”, mikä tarkoittaa, että se on lähtenyt liikkeelle tieltä, joka lopulta johtaa verojen ulosmittaukseen (eli lääni tai kunta takavarikoi ja ottaa kiinteistön haltuunsa) JOS et maksa näitä veroja vaaditussa ajassa.

Kuinka kauan kiinteistö voi olla ”tax delinquent” ennen kuin lääni takavarikoi sen? Kaikki riippuu osavaltiosta.

Jokaisessa Yhdysvaltain osavaltiossa on tietty päivämäärä vuoden aikana, jolloin piirikunta takavarikoi kiinteistön, jos verot ovat olleet maksamatta tietyn ajanjakson ajan. Joissakin osavaltioissa piirikunta odottaa 2 vuotta, toisissa 5 vuotta, mutta mikään niistä ei odota ikuisesti. Riippumatta siitä, omistetaanko kiinteistö ”vapaana ja puhtaana” kaikista kiinnityksistä… jos kiinteistön omistaja päättää lopettaa kiinteistöverojensa maksamisen, hän väistämättä suunnittelee menettävänsä kiinteistönsä verotukselliseen ulosmittaukseen.

Veromyynti: How Each State Works

Kullakin osavaltiolla on ainutlaatuiset säännöt ja määräykset, kun on kyse verojen maksamiseen vaadittavasta ajasta, siitä, miten ulosottoprosessi hoidetaan ja miten kukin piirikunta yrittää saada menetetyt verotulot takaisin. Riippuen siitä, missä osavaltiossa työskentelet, on olemassa joitakin perussääntöjä, jotka sinun on ymmärrettävä siitä, miten prosessi toimii.

Vahingonkorvausvastuulauseke: Yllä näkyvä kartta edustaa tietoa, jonka löysin ja tulkitsin monien tutkimustuntien aikana. Vaikka uskon, että tiedot ovat melko luotettavia (lisäsin linkkejä kunkin osavaltion sisällä, jotta voitte nähdä lähteeni), en voi taata niiden täydellistä paikkansapitävyyttä. Monet osavaltiot muuttavat lakejaan ja ohjesääntöjään vuodesta toiseen, joten ennen kuin sukellat verokirjojen tai veropanttien tavoitteluun jossakin tietyssä osavaltiossa, varmista yllä olevat tiedot, ennen kuin pääset liian pitkälle prosessissa.

Lähes jokaisessa osavaltiossa on jonkinlaista vaihtelua siinä, miten ne käsittelevät prosessinsa eri näkökohtia. Mikään osavaltio ei ole täsmälleen samanlainen kaikilta osin riippumatta siitä, minkälainen veronmyyntitapa niissä on käytössä – joten riippumatta siitä, missä osavaltiossa päätät työskennellä, varmista, että käytät aikaa ja teet kotiläksysi.

Yleisesti ottaen piirikunnan ensisijainen huolenaihe on saada jokaisesta kiinteistöstä riittävästi tuloja, jotta se voi korvata menetetyt verotulot (mikä tahansa määrä se sitten onkaan). Yllättäen kunkin kiinteistön todellinen ”markkina-arvo” on useimmiten merkityksetön. Vaikka kiinteistö voitaisiin mahdollisesti myydä 500 000 dollarilla – piirikunnan tarkoituksena on tuottaa riittävästi varoja, jotta se voi palauttaa maksamattomien verojen määrän, jonka se oli velkaa maksuviivästyneeltä kiinteistön omistajalta. Jos esimerkiksi 500 000 dollarin arvoisessa kiinteistössä oli ulosmittauksen aikaan vain 10 000 dollaria maksamattomia veroja, tämä 10 000 dollarin määrä on yleensä piirikunnan ainoa todellinen huolenaihe (ja toisinaan piirikunnat jopa aloittavat avajaistarjouksen tästä hinnasta).

Oletetulla 500 000 dollarin ”markkina-arvolla” ei ole piirikunnalle juurikaan merkitystä – ja tämä on se, mistä todellinen tilaisuus verohuutokaupassa kumpuaa.

Valjon kiinteistöjä voidaan ostaa verohuutokaupassa naurettavan alhaisella hinnalla. Miksi? Koska kyse ei ole tavallisesta kiinteistönomistajasta, joka välittää täydestä markkina-arvosta, vaan paikallishallinnosta. Vastoin yleistä uskomusta, hallituksen tavoitteena ei ole rikastua jokaisella myymällään kiinteistöllä. He haluavat vain saada nämä kiinteistöt pois kirjanpidostaan, ja vastineeksi he haluavat rahat, jotka he olivat alun perin velkaa (toivoen, että nämä kiinteistöt päätyvät jonkun sellaisen henkilön omistukseen, joka pitää kiinteistöverot maksettuina).

Miten veropanttioikeudet toimivat

Veropanttioikeusvaltioissa, kun kiinteistöstä tulee kiinteistöverojen maksamatta jättämisen vuoksi maksamattomia, piirikunta myy ”veropanttioikeustodistuksen” sijoittajalle keinona saada takaisin nämä maksamattomat kiinteistöverot.

Kun joku ostaa tällaisen veropanttioikeustodistuksen, hän ei osta omistusosuutta kiinteistöstä. Sen sijaan hän ostaa kiinteistöön kohdistuvan panttioikeuden. Veropanttioikeustodistuksen (eli veropanttioikeuden) omistajana maksuhäiriöinen kiinteistön omistaja omistaa edelleen kiinteistön. Pantinhaltijalla on kuitenkin oikeus saada takaisin veropanttioikeustodistuksen määrä korkoineen. Jos kiinteistön omistaja ei maksa tätä panttioikeutta osavaltionsa määrittelemän ”lunastusajan” kuluessa, panttioikeuden haltijalla on oikeus (mutta ei velvollisuutta) ulosmitata kiinteistö ja ottaa se haltuunsa. Useimmissa tapauksissa, jos panttioikeuden haltija ei etene ulosmittaukseen osavaltionsa määrittelemän ajan kuluessa, panttioikeus menetetään ja panttioikeuden haltija menettää investointinsa.

Jokaisessa osavaltiossa on erilaiset säännöt, jotka koskevat lunastusaikaa, perittävän koron määrää, ulosmittausmenettelyä ja useita muita prosessiin liittyviä seikkoja. Yleisesti ottaen, kun ymmärrät, miten se toimii yhdessä osavaltiossa, voit oppia, miten muut osavaltiot toimivat suhteellisen nopeasti (koska samasta perusprosessista on olemassa yksinkertaisia variaatioita).

Miten verokirjat toimivat

Verokirjoihin liittyvissä osavaltioissa prosessi on melko paljon yksinkertaisempi kuin verovelkakirjojen prosessi, koska ostaessasi verokirjan ostat varsinaisen kiinteistön. Prosessi on yksinkertaisempi, koska useimmissa Tax Deed -valtioissa ei ole lunastusaikaa. Samoin kuin veropanttien kohdalla, piirikunnan ensisijaisena tavoitteena on saada kunkin kiinteistön maksamattomat kiinteistöverot takaisin. Kun verokirja on myyty sijoittajalle, aiempi omistaja ei voi enää palata ja vaatia omaisuuttaan takaisin. Kun ostat verokirjan – omistat kiinteistön vapaasti ja puhtaasti.

Samoin kuin veropanttivaltioissa, jokaisessa verokirjan osavaltiossa on erilaiset säännöt siitä, kuinka kauan kiinteistön on oltava maksamatta ennen kuin ulosmittaus tapahtuu, mutta koska lunastusaikaa ei ole, suurin osa monimutkaisuuksista on poistettu, mikä tekee järjestelmästä paljon yksinkertaisemman sijoittajien kannalta.

Miten lunastettavat kauppakirjat toimivat

Jos voit kuvitella verolainojen olevan spektrin toisessa päässä ja verokirjojen toisessa päässä, lunastettavat kauppakirjat elävät jossakin näiden kahden välissä, koska niillä on joitakin yhtäläisyyksiä molempien sääntökokonaisuuksien kanssa (ja monet näistä yhtäläisyyksistä ovat riippuvaisia siitä, missä osavaltiossa niitä myydään).

Kun ostat lunastettavissa olevan kauppakirjan, ostat sananmukaisesti kiinteistöön kohdistuvan kiinteistön kauppakirjan (aivan kuten verokirjat). Lunastettavaan kauppakirjaan sovelletaan kuitenkin myös lunastusaikaa (aivan kuten verolainaan), mikä lisää prosessiin hieman monimutkaisuutta. Lunastettavan kauppakirjan myynnin jälkeen aikaisemmalla omistajalla on tietyn ajanjakson ajan oikeus ”lunastaa kauppakirja” ja ostaa kiinteistö takaisin sijoittajalta. Ostaakseen kiinteistön takaisin aikaisemman omistajan on maksettava koko summa, joka maksettiin kiinteistöstä verohuutokaupassa, sekä joitakin kalliita maksuja ja seuraamuksia (riippumatta siitä, kuinka paljon aikaa on kulunut lunastusjakson aikana).

Jos aiempi omistaja ei lunasta kauppakirjaansa määritellyn lunastusajan kuluessa, hän menettää kaikki lunastusoikeutensa, ja sijoittaja voi olla rauhassa tietäen, että hän on virallinen rekisterin omistaja.

Miten sekavaltiot toimivat

On muutamia valtioita, joissa jotkin piirikunnat myyvät verolainoja ja jotkin toiset myyvät verokirjoja. Tällaiseen asetelmaan on useita syitä (joihin en puutu tässä) – mutta tärkeintä on yksinkertaisesti tehdä kotitehtäväsi, kun työskentelet näissä osavaltioissa (yksityiskohtaisesti edellä), ja varmistaa, että ymmärrät, mitä olet tekemisissä kussakin veromyynnissä, jotta voit välttää epäselvyyksiä siitä, mitä tarjoat huutokaupassa.

Tax Liens vs. Tax Deeds

Jos yrität päättää, sijoittaisitko veropantteihin vai verokirjoihin – mielestäni se todella riippuu siitä, mitkä ovat tavoitteesi sijoittajana.

Jos etsit sijoitusta, jolla on erittäin vahva tuotto (paljon korkeampi kuin mitä ikinä saisit tavanomaisesta sijoituksesta), veropantit ovat loistava tapa tehdä se. Esimerkiksi New Jersey tarjoaa maksimissaan 18 %:n koron, Arizona tarjoaa maksimissaan 16 %:n koron ja Iowa tarjoaa taatun 2 %:n tuoton kuukaudessa (eli – 24 %:n vuotuinen tuotto). Ei hassumpaa… olettaen, että kiinteistön omistaja todella päättää maksaa sinulle ennen kuin sinusta tulee kiinteistön omistaja.

Jos haluat poistaa kaikki epäselvyydet siitä, aiotko omistaa kiinteistön vai et (eli – jos todella haluat omistaa kiinteistön ja/tai myydä sen voittoa tavoitellen), verokirjat voivat olla loistava tapa tehdä tämä. Henkilökohtaisesti – tavoitteeni on ostaa ja myydä kiinteistöjä (eikä vain saada tuottoa sijoittamilleni rahoille ilman varmuutta siitä, mitä lopulta tapahtuu). Tämän vuoksi et löydä minua ostamassa veropantteja lähiaikoina… mutta se olen taas vain minä. Kaikilla ei ole samaa tavoitetta kuin minulla.

Ongelmani veropanttien kanssa & Verokirjat

Nyt kun olen antanut sinulle (toivottavasti) selkeän, puolueettoman selityksen siitä, miten veropantit ja verokirjat toimivat – sekä joitakin perusteltuja syitä, miksi voisit ehkä harkita niihin sijoittamista itse… Haluaisin myös selittää, miksi henkilökohtaisesti minun historiani veropanttien ja verokirjojen parissa ei ole ollut niin hyvä. Pitäkää myös mielessä, etten pidä itseäni verohuutokauppojen asiantuntijana, joten suhtautukaa näihin seuraaviin kappaleisiin varauksella.

Olen käynyt aikanani muutamissa huutokaupoissa ja ottanut aikaa opetellakseni, miten koko prosessi toimii, mutta se ei johdu siitä, että tykkään ostaa itse veropantteja ja verokirjoja. Pidän sitä merkityksellisenä vain siksi, että verojen ulosmittausprosessi toimii käsi kädessä ensisijaisen sijoitusstrategiani kanssa. Tavoitteeni on ostaa verovelallisia kiinteistöjä ENNEN kuin piirikunta takavarikoi ne (eli – ennen kuin olen yksi sadasta muusta kilpailevasta tarjoajasta, joka kamppailee löytääkseen kannattavaa kauppaa huutokaupassa).

RELATED:

Miksi en ole suuri fani

Syy 1: Verojen ulosmittaukset luovat vakavan kauneusvirheen omistusoikeuteen

Kun kiinteistö ulosmitataan maksamattomien verojen vuoksi – se luo merkittävän kauneusvirheen kiinteistön omistusoikeuteen – sellaisen, jota useimmat omistusoikeusvakuutusyhtiöt eivät koskaan vakuuta. Tämän seurauksena voi olla erittäin vaikeaa myydä kiinteistöä, jonka olet ostanut verojen ulosmittauksesta, sillä jos ostajasi ei saa omistusoikeusvakuutusta, hän ei voi saada asuntolainaa, mikä tarkoittaa, että hän ei voi ostaa kiinteistösi!

Tämä ongelma on mahdollista ratkaista parilla eri tavalla:

1. Voit nostaa hiljaista omistusoikeutta koskevan kanteen, joka on oikeudellinen menettely, jolla tämä omistusoikeusongelma voidaan selvittää tuomioistuimen kautta. Tyypillisesti kustannukset ovat noin yli 2 500 dollaria (kaikki yhteensä).

2. Voit käyttää verokirjan omistusoikeuden selvityspalvelua. Jos oletetaan, että piirikunta noudatti oikeita menettelyjä (ja valtaosa niistä noudattaa niitä), tämä vaihtoehto kestää yleensä alle kaksi kuukautta ja maksaa jossain 1 950-2 150 dollaria.

Kannattaa muistaa, että kummassakaan näistä ratkaisuista et voi hallinnoida ”korjausta” ennen kuin olet ostanut kiinteistön (mikä vaatii luottamushyppyä), ja sinun on edelleen hoidettava kaikki valtion panttioikeudet itse – ruohonleikkuu-maksut, purkutuomiot tai EPA:n ympäristöpanttikirjat (vain muutamia mainitaksemme). Riippumatta siitä, kumman vaihtoehdon valitset, on hyvä idea hankkia kiinteistöstäsi omistusoikeusraportti, jotta näet kokonaiskuvan siitä, mitä on tekeillä.

Syy 2: Useimmissa verokauppatapahtumissa – maksua vaaditaan lähes välittömästi oston jälkeen

…ja jos et maksa koko summaa ostohetkellä, ostosi peruuntuu (ja seurauksena voi olla talletuksen menettäminen ja/tai hylkääminen tulevista myynneistä).

Ymmärrän, miksi piirikunta vaatii kaiken käteisen etukäteen – todella ymmärrän… mutta kun olin aloittamassa, minulla ei ollut jättiläismäistä kasaa käteistä aluksi. Jos jahtaat kiinteistöä, joka saa tarjouksen yli hinnan, jonka pystyt maksamaan (joka minun tapauksessani oli aina TODELLA alhainen hinta), sinulla ei ole onnea. Ottaen huomioon, että huutokaupoilla on tapana lähettää kiinteistöjen hinnat PALJON pois ”hyvän diilin” alueelta, ne muutamat kerrat, kun olen yrittänyt tätä menetelmää, ovat osoittautuneet minulle turhiksi.

Syy 3: Minulla on ollut erittäin vaikeaa löytää hyviä diilejä kiinteistöistä, jotka olen oikeasti halunnut ostaa

Samasta syystä, miksi minulla on aina ollut vaikeuksia löytää hyviä diilejä MLS:stä, minulla on aina ollut vaikeuksia löytää hyviä diilejä kiinteistöistä huutokaupasta.

Kun ajattelet asiaa – huutokaupan koko lähtökohta on luoda ympäristö, jossa tarjoajat joutuvat kilpailemaan keskenään ostaakseen asioita. Huutokaupat on suunniteltu toimimaan myyjän (eli läänin) eduksi, ja useimmissa tapauksissa näin onkin.

Älä ymmärrä minua väärin – tämä ei välttämättä tarkoita, etteikö verohuutokaupasta löytyisi tarjouksia (koska tiedän useita sijoittajia, jotka löytävät niitä rutiininomaisesti), mutta tosiasia on, että sijoittajan kyky menestyä tällaisessa ostoympäristössä riippuu pitkälti siitä, ketkä muut ovat paikalla ja mitä he ovat valmiita maksamaan samoista kiinteistöistä.

Huutokaupoissa, joihin olen osallistunut, pidin prosessia melko ärsyttävänä ja jopa hieman pettymyksenä. Kiinteistöillä, joita olin silmäillyt, oli toiset 100+ muuta hakijaa, jotka olivat valmiita tarjoamaan hinnan PALJON yli kannattavuusrajan minulle (tai kenellekään muullekaan). En suhtaudu hyvin tällaiseen kilpailuun (enkä ole varma, miten kukaan muukaan voisi), varsinkin kun tiedän, että on muitakin tapoja löytää tarjouksia.

RELATED:

Näistä syistä en voi sanoa, että veropantit ja verokirjat ovat suosimani tapa ostaa kiinteistöjä. Tiedän kuitenkin useita muita sijoittajia, jotka noudattavat tätä strategiaa, ja he löytävät säännöllisesti loistavia kauppoja.

Jokainen sijoittaja joutuu valitsemaan, mitä strategioita hän aikoo noudattaa ja mitkä strategiat hän jättää huomiotta, ja tämä on yksi niistä, jotka olen valinnut jättää huomiotta (suurimmaksi osaksi). Pidä mielessä, että tämä ei tarkoita, ettetkö SINÄ voisi löytää suurta menestystä täältä. En todellakaan ole suurin elossa oleva sijoittaja – enkä rehellisesti sanottuna halua lannistaa sinua harjoittamasta tätä strategiaa, jos se on mielestäsi tutkimisen arvoinen (usko minua – minulla oli paljon ihmisiä, jotka sanoivat minulle, että maalle sijoittaminen oli ajanhukkaa, ja he KAIKKI osoittautuivat vääriksi).

Erityiset kiitokset

Kun tein tutkimusta yllä esitettyä karttaa varten, Joanne Musa (alias – Tax Lien Lady) oli resurssi, joka oli minulle erittäin hyödyllinen, joten halusin antaa tunnustusta, jos kunnia kuuluu. Hän kokosi hyödyllisen yleiskatsauksen, joka kattoi useita valtioita, joissa oli hyvin vähän tietoa siitä, miten niiden prosesseja käsitellään. Jos tarvitset lisätietoa aiheesta, hänen materiaalinsa on ehdottomasti tutustumisen arvoinen.