Condemnation, jota kutsutaan myös pakkolunastukseksi tai ”haltuunotoksi”, on hallituksen tai sen edustajan oikeus ottaa yksityisomaisuutta julkiseen käyttöön korvausta vastaan. Ulosmittauskanteessa valtio ottaa sekä fyysisen hallinnan että omistusoikeuden omaisuuteen. Tähän liittyvä oikeudellinen teoria, käänteinen pakkolunastus, kuvaa tilannetta, jossa hallitus ei ota oikeudellista omistusoikeutta, vaan lähinnä säätelee kiinteistön kaiken hyödyllisyyden pois.
Osapuolet ja omaisuus
Useimmilla, mutta ei kaikilla, julkisyhteisöillä on valtuudet tuomita omaisuus ”yleiseen tarkoitukseen”. Jotkin käyttötarkoitukset ovat selvästi julkisia tarkoituksia: valtatiet, koulut, vankilat, lentokentät ja valtion laitokset. Joskus julkinen tarkoitus ei ole yhtä ilmeinen. Kiinteistö voidaan esimerkiksi tuomita kaupunkien uudistamisen yhteydessä, mutta se voidaan sitten käyttää uuteen yksityiseen tarkoitukseen, joka vähentää turmeltuneisuutta ja tuottaa enemmän verotuloja. Joissakin osavaltioissa kuljetusyhtiöt ja yleishyödylliset laitokset tai energiayhtiöt voivat tehdä pakkolunastuksia. Valtion pakkolunastusta säännellään ensisijaisesti osavaltioiden lainsäädännöllä, ja osavaltiot eroavat toisistaan saneeraukseen liittyvän pakkolunastuksen ja pakkolunastusvaltuuksien osalta, joten sinun on ehkä tutustuttava paikallisiin lakeihin yksityiskohtien selvittämiseksi.
Lunastaminen voi koskea vähemmän kuin koko kiinteistöä. Piirikunta voi esimerkiksi tuomita 10 jalan kaistaleen kustakin useasta etupihasta kadun leventämiseksi. Se voi myös tuomita vain käyttöoikeuden eikä omistusoikeutta esimerkiksi vesijohtojen johtamiseksi. Haltuunotto voi olla väliaikainen. Valtio voi esimerkiksi joutua käyttämään osaa naapurikiinteistöstä kulkuväylänä rakentaessaan vankilaa, jolle rakennetaan tulevaisuudessa oma tie. Joissakin tapauksissa vuokralaiset voivat turvautua oikeussuojakeinoihin, jos heidän vuokrasopimusoikeutensa ovat osa siitä, mitä otetaan. Kun haltuunotto ei koske koko kiinteistöä, korvauksessa olisi otettava huomioon vahinko, joka aiheutuu muulle kuin haltuunotetulle kiinteistölle.
Jossain tapauksissa omistajilla voi olla oikeuksia, jos julkisyhteisö julkistaa aikomuksensa toteuttaa hanke, mutta viivyttää sen toteuttamista. Viivästys voi aiheuttaa kiinteistön arvon alenemisen ja lannistaa omistajaa tekemään siihen parannuksia.
Omistajan oikeudet
Omistajalla on oikeus saada tieto vireillä olevasta tuomiosta. Monissa osavaltioissa edellytetään, että hallintoelin neuvottelee kiinteistön vapaaehtoisesta ostamisesta ennen kuin se ryhtyy toimenpiteisiin kiinteistön tuomitsemiseksi. Vaikka omistaja ei yleensä voi riitauttaa sitä, tapahtuuko pakkolunastus, tarjotun korvauksen määrän riitauttaminen on varsin yleistä.
Omistajan olisi harkittava riippumattoman arvion hankkimista, mutta hänen olisi myös muistettava, että tuomioistuin tarkastelee viime kädessä käypää markkina-arvoa. Käyvässä markkina-arvossa ei oteta huomioon tunnearvoa, sitä, mitä omistaja maksoi kiinteistöstä, tai kiinteistöön kohdistuvia velkoja.
Arvonmäärityksen kiistäminen ei välttämättä viivästytä prosessia. Useimmissa osavaltioissa on ”quick take” -lakeja, joiden nojalla hallitus voi tallettaa rahat ja ottaa omistusoikeuden ja hallinnan välittömästi, jolloin vältytään tärkeiden hankkeiden viivästymiseltä.
Päivitetty viimeksi joulukuussa 2018