Standard Residential Lease Agreement

Standardowa umowa najmu lokalu mieszkalnego jest najczęściej stosowaną umową pomiędzy wynajmującym a najemcą przy wynajmowaniu lokalu mieszkalnego. Jest to stała umowa trwająca zazwyczaj przez okres jednego (1) roku i obie strony są związane do końca jej obowiązywania. Dokument ten musi być zgodny ze wszystkimi ustawami stanowymi i zawierać wszystkie informacje przewidziane prawem. Po uzgodnieniu formy, wraz z załączonymi ujawnieniami i depozytem zabezpieczającym dostarczonym przez najemcę, forma jest gotowa do podpisania przez strony.

• Alabama
• Alaska
• Arizona
• Arkansas
• California
• Colorado

.

• Connecticut
• Delaware
• Floryda
• Georgia
• Hawaii
• Idaho
• Illinois
• Indiana
• Iowa
• Kansas
• Kentucky
• Louisiana
• Maine
• Maryland
• Massachusetts
• Michigan
• Minnesota
• Missippi
• Missouri
• Montana
• Nebraska
• Nevada
• New Hampshire
• New Jersey
• New Mexico
• Nowy Jork
• Karolina Północna
• Dakota Północna
• Ohio
• Oklahoma
• Oregon
• Pennsylvania
• Rhode Island
• South Carolina
• South Dakota
• Tennessee
• Texas
• Utah
• Vermont
• Virginia
• WA (In Seattle – Outside Seattle)
• Washinton D.C.
• West Virginia
• Wisconsin
• Wyoming

Table of Contents

• Residential Lease Agreements: By State
• What is a Residential Lease?
  • When to Use
  • What’s Included
  • How to Negotiate
• Standard Lease vs Month-to-Month Lease
• Frequently Asked Questions (FAQ’s)
  • Can the Landlord or Tenant Break a Standard Lease?
    • Opcje wynajmującego
    • Opcje najemcy
  • Jak długo trwa umowa najmu?
  • Czy umowa najmu musi być poświadczona lub notarialnie potwierdzona?
  • Czy mogę dodać współlokatora do standardowej umowy najmu?
  • Czy najemca może pozostać na nieruchomości po zakończeniu umowy najmu?
  • Czy możliwe jest przeniesienie umowy najmu?
  • Co się stanie, jeśli wynajmujący naruszy warunki umowy najmu?
• Jak napisać standardową umowę najmu lokalu mieszkalnego

Co to jest umowa najmu lokalu mieszkalnego?

Standardowa umowa najmu lokalu mieszkalnego jest najbardziej podstawowym i popularnym rodzajem dokumentu używanego przy wynajmowaniu nieruchomości osobie fizycznej, znanej jako najemca. Jest on wysoce konfigurowalny, co jest bardzo ważne dla wynajmujących i właścicieli nieruchomości, którzy chcą zmienić umowę w zależności od ich potrzeb i rodzaju nieruchomości. 3 główne tematy, które powinna zawierać umowa najmu to termin (długość czasu), kwota za miesiąc lub okres oraz wszelkiego rodzaju depozyty, takie jak depozyt zabezpieczający lub depozyt za zwierzęta domowe. Umowa najmu gwarantuje, że prawa i obowiązki zarówno właściciela jak i najemcy są zapewnione, zgodnie ze stanem.

Inne wspólne nazwy obejmują:

• „Basic Rental Agreement”
• „Lease Agreement Template”
• „Apartment Lease Agreement”
• „House Lease Agreement”
• „Simple Rental Agreement”
• .
• „Renters Agreement”

Kiedy używać Residential Lease

A Residential Lease Agreement powinien być stosowany przy leasingu wszelkiego rodzaju nieruchomości mieszkalnych do najemcy, które mogą obejmować dom, mieszkanie, pokój, condo, mobile home lub inny rodzaj nieruchomości nadającej się do zamieszkania. Bardzo ważne jest, aby używać umowy najmu w celu zminimalizowania sporów i jeśli kiedykolwiek problem spowoduje potrzebę sądu, jak np. eksmisja, umowa najmu jest potrzebna, aby każda ze stron mogła wygrać swoją sprawę, zwłaszcza właściciel.

Standardowa Umowa Najmu Mieszkaniowego może zawierać powody zerwania umowy, które nie stanowią naruszenia umowy przez najemcę. Najemca może zerwać umowę w dowolnym momencie, jednak istnieją wspólne klauzule, które nie przewidują kary za zerwanie umowy, takie jak:

• Wojskowy lub rządowy urlop (prawo stanowe i federalne ma władzę nad zasadami, do których może dojść do rozwiązania umowy).
• Zdrowie najemcy lub członka najbliższej rodziny, które wymaga relokacji.
• Relokacja w odniesieniu do bieżącej lub nowej pracy najemcy (Zależne od lokalnych przepisów państwowych).

Dzierżawa powinna być przejrzana pod kątem klauzul o wcześniejszym zakończeniu, które pozwalają na jej złamanie bez kary. W przypadku braku klauzul, najemca może starać się o dodanie klauzul prawnych, które pozwolą na zerwanie umowy bez kary. Klauzule są dostarczane według uznania wynajmującego lub firmy zarządzającej nieruchomością, jeśli działa ona w imieniu najlepszego interesu wynajmującego. W zależności od przyczyn dla najemcy do przerwania najmu, niektóre stany zapewniają opcje, które nie będą trzymać najemcy odpowiedzialny nawet wtedy, gdy nie stwierdzono w Standard Residential Lease Agreement.

Jak negocjować Residential Lease

Negocjowanie umowy najmu jest określona przez wiele czynników, począwszy od warunków rynkowych i jak nieruchomość jest wyceniana w stosunku do innych czynszów w okolicy. Celem właściciela jest zebranie jak najwięcej czynszu każdego miesiąca, jak to możliwe, przy jednoczesnym zmniejszeniu ich ryzyka. Jeżeli wnioskodawca może oświadczyć, że będzie stabilnym najemcą, wynajmujący może dać mu zniżkę na miesięczną kwotę czynszu wraz z opłatami za media lub usługi.

Następujące czynniki są główne przy negocjowaniu umowy najmu:

• Historia zatrudnienia – Wynajmujący chce zobaczyć długą i stabilną historię zatrudnienia, która obejmuje pobyt w każdej firmie przez 3-5 lat. Wszelkie krótsze okresy lub długie okresy bezrobocia zostaną uznane przez wynajmującego za wysokie ryzyko.
• Aktualne odcinki wypłaty – W celu udowodnienia dochodów, wynajmujący chciałby zobaczyć odcinki wypłaty z ostatnich dwóch tygodni. Może to być zebrane bezpośrednio od pracodawcy lub poprzez wyciąg bankowy.
• Dochód z przeszłości – Wnioskodawca będzie musiał zebrać swoje ostatnie 2-3 lata wypełnienia podatku dochodowego z Internal Revenue Service (IRS). Dla pracowników będzie to formularz W-4, dla osób pracujących na własny rachunek lub niezależnych wykonawców będzie to formularz 1099;
• Przedpłata czynszu – Jeśli wnioskodawca może zapłacić czynsz z góry na początku najmu, jest szansa, że właściciel zgodzi się na mniejszą kwotę miesięczną. Szczególnie jeśli kwota ta jest równa więcej niż 3 miesiące;
• Kaucja – Ze względu na większość państw ustanawiających maksymalną kwotę kaucji, najemca może nie być w stanie skorzystać z tego w najpełniejszym zakresie; i
• Historia właściciela – Jeśli wnioskodawca wynajmował wcześniej w swoim życiu, powinien zebrać informacje kontaktowe poprzednich właścicieli i zarządców nieruchomości jako realne odniesienie.

Leasing Standardowy vs Leasing Miesiąca do Miesiąca

Podstawową różnicą jest to, że w przypadku Umowy Leasingu Standardowego termin jest ustalony, a w przypadku Umowy Leasingu Miesiąca do Miesiąca może być ona anulowana w dowolnym momencie przez właściciela lub najemcę.

Standardowa Umowa Najmu

• Stały okres (daty rozpoczęcia i zakończenia);
• Nie może zakończyć się wcześniej; oraz
• Nie może zmienić umowy.

Month-to-Month Lease

• Odnawia się co miesiąc (tenancy-at-will);
• Każda ze stron może wypowiedzieć (zgodnie z Month-to-Month Termination Laws); i
• Umowa może być zmieniona z wypowiedzeniem.

Często zadawane pytania (FAQ’s)

Czy wynajmujący lub najemca może zerwać umowę?

Krótka odpowiedź brzmi: nie. Wynajmujący i najemca, o ile w umowie nie ma klauzuli o rozwiązaniu umowy, nie mogą jej zakończyć przed datą końcową. Chociaż obie strony mają sposoby, które mogą wykorzystać, aby spróbować anulować umowę w sposób polubowny.

Opcje Wynajmującego

• Zaproponuj wypłatę – Negocjuj z najemcą, co by mu zajęło wcześniejsze wyprowadzenie się. Zacznij od natychmiastowego zwrotu kaucji i zaoferowania zapłaty za koszty przeprowadzki.
• Zaoferuj wolny czynsz – Jeżeli wynajmujący chciałby, żeby najemca wyprowadził się za 2-3 miesiące, przekonaj go, żeby się zgodził, oferując mu wolny czynsz aż do daty wcześniejszego rozwiązania umowy.

Opcje najemcy

• Zaoferuj kaucję – Zaoferuj wynajmującemu kaucję jako wysiłek w dobrej wierze, aby wydostać się z umowy najmu. Jest to przynajmniej punkt wyjścia i na ogół jest to więcej niż to, co robi większość najemców.
• Zaoferuj dodatkowy miesięczny czynsz – Jeżeli najemca nie musiał płacić kaucji na początku najmu, wynajmujący może być skłonny wziąć dodatkowy miesięczny czynsz lub równoważną opłatę, aby uwolnić najemcę od umowy najmu.
• Powoływanie się na trudności finansowe – Jeżeli najemca może udowodnić wynajmującemu, że stracił pracę, w niektórych przypadkach wynajmujący zaoferuje zwolnienie, zamiast walczyć z najemcą poprzez eksmisję.
• Powoływanie się na przemoc domową – W niektórych stanach, takich jak Nevada, istnieją prawa, które pozwalają najemcy zerwać umowę najmu bez kary, jeżeli najemca jest ofiarą przemocy domowej. Każdy najemca, który jest ofiarą przemocy domowej powinien szukać natychmiastowej pomocy bez względu na lokalne prawo.

Jak długo trwa umowa najmu?

Długość trwania umowy najmu jest określona jako jeden z wymogów umowy. Umowa leasingu może być zawarta na miesiąc, sześć miesięcy, rok lub dłużej. Umowy leasingowe nie muszą być zawierane na taki sam okres czasu. Pod koniec bieżącego najmu (ustalonego terminu) właściciel może chcieć przedłużyć najemcy umowę najmu, ponieważ umowa najmu nie odnawia się automatycznie, w przeciwieństwie do umowy najmu. Obecna umowa najmu będzie musiała zostać zmieniona lub można również podpisać nową, prawnie wiążącą umowę.

Czy umowa najmu musi być poświadczona lub notarialnie potwierdzona?

We wszystkich 50 stanach, umowa najmu nie musi być podpisana ze świadkiem lub notariuszem tak długo, jak nie jest to więcej niż okres jednego (1) roku. Jeśli jest dłuższy, stany takie jak Floryda, wymagają dodatkowych wymagań przy podpisywaniu, takich jak obecność świadków.

Czy mogę dodać współlokatora do umowy najmu?

W przypadku, gdy najemca dodaje inną osobę do rezydencji (np. współlokatora, członka rodziny, itp.), umowa najmu powinna być skonsultowana pod kątem wymagań. Standardowe umowy najmu lokali mieszkalnych zawierają wytyczne, że nowy lokator musi zostać dodany jako współnajemca. Dodatkowy najemca może podlegać badaniom kryminalnym i finansowym oraz przeglądowi historii wynajmu. Ponadto, aktualna umowa najmu może wymagać przeglądu w celu zapewnienia, że limit zajętości nie został przekroczony.

Czy najemca może pozostać na nieruchomości po wygaśnięciu umowy najmu?

Najemca będzie musiał przeczytać swoją umowę najmu, ponieważ większość umów automatycznie przekształca się w umowę najmu na miesiąc (tenancy-at-will), jeśli żadna ze stron nie wypowie jej. W większości przypadków, wynajmujący wyśle najemcy Załącznik do Przedłużenia Umowy Najmu przed zakończeniem pierwotnej umowy najmu, aby przedłużyć jej termin. Przedłużenie wyszczególni nową datę końcową, wraz z wszelkimi innymi zmianami, przy zachowaniu pozostałych warunków oryginalnej umowy najmu.

Czy możliwe jest przeniesienie umowy najmu lokalu mieszkalnego?

Bez praw cesji w umowie, leasing nie może być przeniesiony na kogoś innego. Domyślnie, większość umów leasingowych ma język, który wyraźnie zabrania cesji umowy leasingowej.

Choć, powszechną praktyką popieraną przez wynajmujących jest pozwolenie najemcy na podnajem nieruchomości. W Umowie Podnajmu, najemca ponownie wynajmuje nieruchomość innej osobie, która płaci czynsz najemcy, który następnie płaci czynsz zgodnie z zapisami w oryginalnej umowie najmu podpisanej z wynajmującym. W większości przypadków najemca będzie musiał uzyskać pozwolenie od wynajmującego, poprzez Formularz Zgody Wynajmującego, zanim będzie mógł znaleźć podnajemcę lokalu.

Co zrobić, jeżeli wynajmujący naruszy umowę najmu?

Jeśli wynajmujący naruszy umowę najmu, najemca, zgodnie z prawem stanowym, będzie zobowiązany do skontaktowania się z wynajmującym w sprawie naruszenia. Jeżeli wynajmujący nie skoryguje problemu, na przykład nie chce dokonać naprawy w lokalu, najemca może być w stanie „naprawić” problem samodzielnie i odliczyć od czynszu lub całkowicie wypowiedzieć umowę najmu.

Jak napisać standardową umowę najmu

Pobierz: Adobe PDF, Microsoft Word (.docx), Open Document Text (.odt)

Przy pisaniu umowy najmu lokalu mieszkalnego, najlepiej jest mieć warunki umowy w pełni wynegocjowane pomiędzy wynajmującym a najemcą. Po ustnym porozumieniu, strony mogą dążyć do stworzenia pisemnej umowy przy użyciu szablonu, który zawiera język potrzebny zgodnie z prawem rządzącym w Państwie, w którym znajduje się nieruchomość.

Krok 1 – Uzupełnij informacje o stronach

Wtedy, gdy są one znane jako „wynajmujący” i „najemca”, zdecyduj, kto będzie wymieniony w umowie najmu. Jest to ważne pytanie, które jest zadawane najemcom, którzy będą żyć razem, takich jak ci w romantycznym związku. Ogólną zasadą jest, jeśli czynsz może być wspierany tylko przez dochody obu osób, to zaleca się, że obie osoby są wymienione jako najemcy.

Jeśli są dzieci lub ktoś, kto nie będzie wymieniony jako najemca, ale mieszka na nieruchomości, będą one wymienione jako „lokatorzy”.

Krok 2 – Opisz nieruchomość

Jako najemca, on lub ona będzie chciał wiedzieć, co jest wyraźnie zawarte w umowie najmu. Jeśli nieruchomość jest kondominium, na przykład, najemca powinien upewnić się, że jest to zawarte, że on lub ona będzie miała dostęp do wszystkich aspektów nieruchomości w okresie.

W dodatku, jeśli nieruchomość obejmuje parking lub inne usługi, które są dostępne i dostępne przez najemcę, powinno to być zawarte w umowie.

Krok 3 – Kwota czynszu

Przed uzgodnieniem kwoty czynszu dobrze jest wykonać ostatnie sprawdzenie okolicznych terenów, aby zobaczyć miesięczną kwotę oferowaną przez innych wynajmujących. Można to zrobić za pomocą RentoMeter, który wykorzystuje zasoby stron trzecich w celu poinformowania potencjalnego najemcy, czy płaci zbyt dużo, podając medianę czynszu dla danego obszaru rynku.

Ważne jest, aby przeczytać, co jest wliczone w czynsz, takie jak media i usługi, a także w jaki sposób należy dokonać płatności i którego dnia miesiąca jest ona należna.

Opłaty za zwłokę – Jeśli mają być jakiekolwiek opłaty za zwłokę, powinny być one jasno ustalone pomiędzy wynajmującym a najemcą. Najczęściej jest to albo opłata za każdy dzień opóźnienia płatności, albo za każde zdarzenie. Niektóre państwa mają maksymalne limity, więc najlepiej jest przeszukać prawa, gdzie znajduje się nieruchomość.

Krok 4 – Media i usługi

Prawie tak samo ważne jak miesięczny czynsz są media i usługi, które są zawarte w umowie najmu. W zależności od obszaru nieruchomości, media i usługi są niezbędne do codziennego życia najemcy, w tym:

Przykłady obejmują:

• Electricity
• Trash / Recyclables
• Water / Sewer
• Cable / Internet
• Heat (gas, propane, etc)
• Air Conditioning
• Lawn Care (obszary podmiejskie)
• Snow Removal (obszary podmiejskie)

Krok 5 – Furnishings

Upewnij się, że każde urządzenie i mebel, który jest wymieniony w leasingu istnieje na nieruchomości. Jeśli nie, na koniec umowy wynajmujący będzie zobowiązany do żądania tego, co jest wymienione w umowie jako część nieruchomości. Jeśli lista przeprowadzkowa jest wypełniana, nie jest to wielki problem, ale najemca powinien sprawdzić dwa razy, aby upewnić się, że wszystko jest zawarte jako część umowy najmu.

Krok 6 – Okres najmu

W większości przypadków, standardowy okres najmu wynosi 12 miesięcy. Chociaż w niektórych sytuacjach, np. gdy najemca ma ograniczenia w zatrudnieniu lub inne sprawy, umowa może być zawarta na dowolny czas określony. Najemca powinien wpisać okres, który najlepiej odpowiada jego sytuacji.

Krok 7 – Kaucja zabezpieczająca

Kaucja zabezpieczająca to kwota pieniędzy, która jest przechowywana na rachunku depozytowym przez wynajmującego. Fundusze są w pełni zwolnione do najemcy, na koniec umowy, do czasu, gdy nie ma żadnych szkód w nieruchomości. Kaucja jest zabezpieczeniem dla wynajmującego na wypadek, gdyby najemca zdecydował się nie płacić czynszu, opuścić lokal przed terminem lub gdyby na koniec terminu doszło do uszkodzenia lokalu. Jeśli na koniec okresu najmu wystąpi uszkodzenie lokalu, wynajmujący zazwyczaj dostarczy listę wszystkich napraw, które zostały wykonane oraz ich kwotę.

Maksymalne kwoty ($) – Limity wymagane przez prawo dla każdego stanu.

Zwrot kaucji – Wynajmujący będzie zobowiązany do zwrotu kaucji najemcy w wymaganym przez prawo stanowe okresie czasu.

Krok 8 – Wcześniejsze rozwiązanie umowy

Jeśli wynajmujący i najemca zdecydują się zezwolić na rozwiązanie umowy, może to być zrobione z opłatą lub bez opłaty przez każdą ze stron. Jeśli wymagana jest opłata, jest ona zazwyczaj równa jednemu (1) miesięcznemu czynszowi i daje drugiej stronie trzydzieści (30) dni wypowiedzenia. Ta część może być całkowicie wynegocjowana pomiędzy wynajmującym a najemcą. Nie ma żadnych praw stanowych ani wymogów, które ograniczają tę sekcję.

Krok 9 – Polityka dotycząca palenia

Jeśli istnieje polityka dotycząca palenia, musi być ona wspomniana w umowie. Domyślnie, jeśli nie jest powiedziane, że czynność ta jest zabroniona, najemca może mieć prawo do palenia. W Kalifornii na przykład, wymagane jest, aby każda umowa najmu zawierała wzmiankę o tym, jaka jest polityka dotycząca lokali.

Krok 10 – Zwierzęta domowe

Choć technicznie uważa się je za lokatora, zwierzęta domowe nie są najlepszym przyjacielem wynajmującego. Nawet jeśli są one dozwolone na terenie nieruchomości, wynajmujący powinien dokładnie określić, które ich rodzaje są dozwolone, tak aby „ekologiczny” najemca nie miał zwierząt hodowlanych w lokalu. Ponadto, zaleca się, aby wynajmujący podał maksymalną wagę zwierzęcia ze względu na odpowiedzialność (niebezpieczne psy są zazwyczaj większe) i uszkodzenia lokalu.

W większości Stanów, wynajmujący może pobierać dodatkową opłatę za zwierzę domowe lub kaucję, która jest oddzielna od kaucji. Właściciel może użyć Dodatku do Umowy Najmu dla Zwierząt Domowych, aby ustalić zasady dotyczące zwierząt w lokalu.

Krok 11 – Ujawnienie Farby Opartej na Ołowiu

• Formularz Ujawnienia Farby Opartej na Ołowiu

Prawdopodobnie najważniejszym ujawnieniem jest zidentyfikowanie nowemu lokatorowi istnienia farby opartej na ołowiu w lokalu. Zgodnie z prawem federalnym (42 U.S. Code § 4852d), jeżeli struktura na nieruchomości została zbudowana przed 1978 r., wynajmujący będzie zobowiązany do ujawnienia tego faktu najemcy. Ujawnienie zawiera ostrzeżenie dla najemcy, że jeśli zauważy on jakiekolwiek odpryski, zniszczenia lub pęknięcia farby w lokalu, powinien natychmiast skontaktować się z wynajmującym i władzami.