Co to jest wykluczenie?
Wykluczenie to proces, który pozwala kredytodawcy odzyskać kwotę należną z tytułu niespłaconej pożyczki poprzez sprzedaż lub przejęcie własności (repozycję) nieruchomości zabezpieczającej pożyczkę. Proces wykluczenia rozpoczyna się, gdy kredytobiorca/właściciel nie wywiązuje się z płatności kredytu (zwykle spłat kredytu hipotecznego), a kredytodawca składa publiczne zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania, zwane zawiadomieniem o niewykonaniu zobowiązania lub Lis Pendens. Proces przejęcia może zakończyć się na jeden z czterech sposobów:
- Kredytobiorca/właściciel przywraca kredyt poprzez spłatę kwoty zaległości w okresie karencji określonym przez prawo stanowe. Ten okres karencji jest również znany jako preforeclosure.
- Kredytobiorca/właściciel sprzedaje nieruchomość osobie trzeciej w okresie preforeclosure. Sprzedaż ta pozwala kredytobiorcy/właścicielowi spłacić kredyt i uniknąć wpisania przejęcia do historii kredytowej.
- Osoba trzecia kupuje nieruchomość na aukcji publicznej pod koniec okresu poprzedzającego przejęcie.
- Kredytodawca przejmuje nieruchomość na własność, zwykle z zamiarem odsprzedania jej na wolnym rynku. Pożyczkodawca może przejąć własność nieruchomości w drodze umowy z pożyczkobiorcą/właścicielem w okresie poprzedzającym wykluczenie, w ramach krótkiej sprzedaży w ramach wykluczenia lub poprzez odkupienie nieruchomości na aukcji publicznej. Nieruchomości przejęte przez kredytodawcę są również znane jako nieruchomości będące własnością banku lub REO (Real Estate Owned by the lender).
Jak działa wykluczenie?
Aby dokonać wykluczenia zgodnie z procedurą sądową, kredytodawca musi udowodnić, że kredytobiorca (kredytobiorca/właściciel domu) nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Po wyczerpaniu przez kredytodawcę prób rozwiązania problemu zaległości z właścicielem domu, kolejnym krokiem jest skontaktowanie się z prawnikiem w celu podjęcia działań sądowych. Adwokat kontaktuje się z dłużnikiem hipotecznym, aby spróbować rozwiązać problem zaległości. Jeśli dłużnik hipoteczny nie jest w stanie spłacić zaległości, adwokat składa w sądzie wniosek o zawisłość sprawy (pozew w toku). Zawisłość sprawy daje zawiadomienie do publicznej wiadomości, że toczące się postępowanie zostało złożone przeciwko dłużnikowi hipotecznemu. Celem powództwa jest przedstawienie dowodu niewykonania zobowiązania i uzyskanie zgody sądu na wszczęcie egzekucji komorniczej.
Sądowe egzekucje komornicze opierają się na aktach zastawnych zawierających klauzulę uprawnienia do sprzedaży. Klauzula ta umożliwia powiernikowi rozpoczęcie sprzedaży w ramach egzekucji hipotecznej bez konieczności występowania do sądu. Zazwyczaj wymaga się, aby syndyk wydał zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania i odpowiednio powiadomił powiernika (kredytobiorcę/właściciela domu) o statusie niewykonania zobowiązania. Jeśli powiernik nie odpowie, powiernik podejmuje kroki w celu przeprowadzenia sprzedaży domu w ramach egzekucji z hipoteki.
Ten proces wykluczenia daje trzy możliwości znalezienia okazji na domy objęte wykluczeniem.
Okres czasowy wykluczenia
Krok 1: Wstępne wykluczenie
Właściciele nieruchomości, którzy spóźniają się z płatnościami hipotecznymi, otrzymają od swojego kredytodawcy powiadomienie o niewykonaniu zobowiązania. Zawiadomienia o niewykonaniu zobowiązania są składane do lokalnego organu rejestrów. Plik Lis Pendens może być również złożony w celu powiadomienia innych posiadaczy zastawu. Notice of Default zapewnia instrukcje dla właściciela domu na kwotę, którą są zobowiązani zapłacić i ile czasu mają do zapłaty. Jeśli właściciel domu zapłaci zgodnie z tymi instrukcjami, proces wykluczenia zostaje zakończony.
Dowiedz się, jak kupować preforeclosures
Krok 2: Aukcja
Jeśli pożyczka nie zostanie przywrócona do końca okresu preforeclosure, nieruchomość zostanie sprzedana na aukcji publicznej. Kupujący często są zobowiązani do zapłaty gotówką na aukcji i mogą nie mieć dużo czasu na badanie tytułu i stanu nieruchomości wcześniej, jednak aukcja publiczna często oferuje pożyczkodawcy sposób na szybkie upłynnienie nieruchomości. Kredytodawca zazwyczaj ustala minimalną ofertę na aukcji wykluczenia równą kwocie należnej za nieruchomość plus opłaty i różne koszty kredytodawcy.
Dowiedz się, jak kupować aukcje wykluczenia
Krok 3: Bank Owned (REO)
Licytacje bankowe mogą stać się egzekucjami rządowymi, jeśli pożyczka jest zabezpieczona przez agencję rządową, taką jak Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) lub Departament Spraw Weteranów (VA). W takim przypadku agencja rządowa będzie odpowiedzialna za sprzedaż nieruchomości.
Dowiedz się, jak kupić domy należące do banku
Wyjścia z procesu wykluczenia
Właściwości mogą wyjść z procesu wykluczenia na kilka sposobów. Pre-foreclosures mogą wyjść z procesu przed aukcją Foreclosure na jeden z kilku sposobów:
a) Właściciel nadrabia zaległości w brakujących płatnościach hipotecznych
b) Właściciel uzyskuje modyfikację kredytu w celu obniżenia swoich płatności hipotecznych
c) Właściciel sprzedaje nieruchomość za kwotę niższą niż kwota należna z tytułu kredytu (krótka sprzedaż)
d) Akt notarialny w miejsce wykluczenia
Właściwości zaplanowane na publiczną aukcję wykluczenia wychodzą z procesu wykluczenia poprzez sprzedaż na aukcji nabywcy będącemu osobą trzecią.
Post Foreclosure
Investor Owned
Inwestorzy szukają zysków na kilka sposobów: kupując tanio i przerzucając, wprowadzając ulepszenia lub wynajmując w celu uzyskania długoterminowej aprecjacji. Inwestorzy mogą kupować domy bezpośrednio od właścicieli domów, na aukcjach lub od kredytodawców.
Własność konsumenta
Właściwości w procesie wykluczenia muszą ostatecznie zostać kupione lub wynajęte przez zwykłych konsumentów, którzy planują w nich zamieszkać. Może się to wydawać oczywiste, ale konsument jest niezwykle ważnym elementem układanki związanej z wykluczeniem. Konsumenci mogą zapłacić znacznie więcej lub prawie nic za nieruchomość w oparciu o niezliczone preferencje konsumentów. Konsumenci mogą woleć mieszkać w pobliżu dobrych szkół lub uniwersytetów, z dala od obszarów o wysokiej przestępczości, z dala od niebezpiecznych składowisk odpadów itp.
Sądowy vs. Pozasądowy proces wykluczenia
W niektórych stanach proces wykluczenia nie wymaga już zaangażowania systemu sądowego. Stany te są określane jako „niesądowe”. Zobacz porównanie przepisów dotyczących wykluczenia według stanów na stronie Foreclosure Laws.
.