Pomysł inwestowania w dupleksy został przyjęty przez inwestorów w całej branży. Niewiele strategii wyjścia, w tym przypadku, udowodniło, że są bardziej zdolne do budowania bogactwa lepiej i bardziej efektywnie niż solidna strategia inwestycyjna w dupleksy. Być może nawet ważniejsze jest to, że inwestowanie w dupleksy służy również jako świetny punkt wejścia w dziedzinę inwestowania w nieruchomości. Być może nie ma łatwiejszego sposobu dla nowych inwestorów na zbudowanie portfela nieruchomości do wynajęcia niż mieszkanie w jednej jednostce w dupleksie i wynajmowanie drugiej, co rodzi pytanie: Czy posiadanie dupleksu jest dobrą inwestycją? A jeszcze lepiej: Jakie są plusy i minusy posiadania dupleksu? Odpowiedzi na te pytania pomogą Ci podjąć decyzję o następnym ruchu.
The Pros Of Buying A Duplex
Inwestowanie w dupleksy jest całkiem możliwe, że jest to jedna największa strategia wyjścia dla nowych inwestorów do rozważenia. Zdolność do życia w jednej jednostce podczas wynajmowania drugiej przyznaje inwestorom kilka korzyści, których nie można znaleźć nigdzie indziej. Spośród korzyści przyznawanych osobom inwestującym w dupleksy, poniższe są być może największe i najbardziej pożądane wśród przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości:
-
Cash Flow: Pierwsza (i najbardziej oczywista) zaleta inwestowania w dupleksy ma do czynienia z potencjałem generowania przepływów pieniężnych. Nie inaczej niż w przypadku tradycyjnych domów jednorodzinnych czy mieszkań, dupleksy są w stanie wymagać obfitych przepływów pieniężnych na dzisiejszym rynku.
-
Łatwiejsze do sfinansowania: Ze względu, w dużej mierze, na ich bardziej niechętny do podejmowania ryzyka charakter, kredytodawcy są bardziej skłonni do podjęcia szansy na kredytobiorców poszukujących finansowania dla dupleksów. Pojedynczy pustostan jest znacznie mniej groźny dla właściciela dupleksu niż dla kogoś, kto inwestuje w pojedynczą jednostkę. W przypadku, gdy nieruchomość z jednym lokalem stoi pusta, traci się 100% potencjału zysku. Jednakże, dupleksy z jednym pustostanem nadal mają możliwość generowania przepływów pieniężnych (często wystarczających do pokrycia całej hipoteki). W rezultacie, kredytodawcy czują się o wiele bardziej komfortowo dystrybuując fundusze do kredytobiorców i są bardziej skłonni do złagodzenia wymagań kredytowych.
-
Szybsze budowanie portfela: Budowanie portfela staje się o wiele bardziej wydajne, gdy każdy zakup składa się z kilku jednostek, w przeciwieństwie do jednego. Będąc w posiadaniu wielu jednostek w trakcie jednej transakcji, inwestorzy mogą znacznie zmniejszyć ilość czasu spędzanego na poszukiwaniu i nabywaniu aktywów. Już sama ilość czasu zaoszczędzonego przy zamknięciu transakcji pozwala na szybsze budowanie portfela. Bez konieczności przeprowadzania indywidualnego zamknięcia dla każdej nieruchomości.
-
Zmniejszenie ryzyka: Inwestycje typu „duplex” cieszą się opinią inwestycji ograniczających ryzyko. Z tego samego powodu pożyczkodawcy czują się bardziej komfortowo, udzielając pożyczek osobom inwestującym w nieruchomości typu duplex, a sami inwestorzy powinni czuć się komfortowo, ponieważ ich strategie wyjścia z inwestycji zazwyczaj wiążą się z mniejszym ryzykiem niż w przypadku tradycyjnych nieruchomości z jednym lokalem. Ponownie, aktywa wielomieszkaniowe mają mniejsze szanse na zranienie inwestorów pojedynczym pustostanem.
-
Schronienie podatkowe: Nie tylko w przypadku dupleksów, szereg korzyści podatkowych jest rozszerzony na wszystkich kwalifikujących się właścicieli nieruchomości na wynajem. Ci, którzy posiadają nieruchomości czynszowe z przepływem gotówki, otrzymują możliwość odpisania kilku wydatków i wyrównania podatku dochodowego każdego roku. Kwota właściciel jest w stanie odpisać będzie się różnić od domu do domu (i koszt do kosztu), ale fakt pozostaje faktem: właściciele nieruchomości czynszowych mogą zaoszczędzić dużo pieniędzy w czasie podatkowym, jeśli są zaznajomieni z tym, co mogą i nie mogą odpisać.
-
Fewer Overhead Expenses: Inwestorzy powinni liczyć się z mniejszymi wydatkami na utrzymanie, ponieważ dupleksy mają wiele wspólnych udogodnień, takich jak dachy, urządzenia HVAC (ogrzewanie, wentylacja i powietrze) i podwórka. W rezultacie istnieje duża szansa, że inwestowanie w dupleksy przyniesie większe przepływy pieniężne niż ich tradycyjne odpowiedniki z jedną jednostką mieszkalną.
-
Pomoc w spłacie kredytu hipotecznego: W przypadku, gdy inwestor zamierza mieszkać w jednym lokalu, a drugi wynajmować, całkowicie możliwe jest spłacenie całej hipoteki (lub przynajmniej znacznej jej części) z czynszu generowanego przez wynajmowany lokal.
The Cons Of Buying A Duplex
Nieco inaczej niż w przypadku każdej możliwości inwestycyjnej, inwestowanie w dupleksy wiąże się z nieodłącznym stopniem ryzyka. W związku z tym, można bezpiecznie założyć, że istnieje kilka wad inwestowania w dupleksy, z których nie najmniejszą jest:
-
Droższe: Nic dziwnego, że dupleks jest droższy niż porównywalna jednostka jednorodzinna. Nieruchomości wielorodzinne, dla tej sprawy, są prawie zawsze będzie droższe niż ich odpowiedniki jednorodzinne.
-
Less Risk Doesn’t Mean No Risk: Chociaż dupleksy są znane zbieżne z mniejszym ryzykiem niż jednorodzinne nieruchomości czynszowe, są one nadal inwestycją, co oznacza, że są one kompletne z nieodłącznym stopniem ryzyka. Nie zakładaj, że dupleksy są pozbawione ryzyka; robienie tego jest ćwiczeniem z ignorancji. Zamiast tego, należy podjąć wszelkie środki ostrożności niezbędne do zmniejszenia ryzyka, wysokiego lub niskiego, jak może być.
-
Bliska odległość od najemców: Na dobre i na złe, właściciele będą żyć w niewiarygodnie bliskiej odległości od swoich lokatorów. Ci, którzy wolą bardziej praktyczne podejście może nie mieć problemu życia obok swoich najemców, ale ci, którzy są zainteresowani zarabiania pasywnego dochodu może zobaczyć sytuację życia jako przeszkodę. Z nie więcej niż ścianą oddzielającą ich od najemców, inwestorzy mogą znaleźć się „pracując” więcej niż by chcieli.
What To Look For When Buying A Duplex
Investing in duplexes is not unlike investing in single-unit rental properties. W rzeczywistości wszystkie kryteria, których można użyć do oceny jednostki jednorodzinnej, mogą być stosowane do domów wielorodzinnych. Aby lepiej zrozumieć, co należy wziąć pod uwagę, poniżej znajduje się lista rzeczy, które inwestorzy muszą wziąć pod uwagę przy zakupie dupleksu i zamieszkaniu po jednej stronie swojej inwestycji:
-
Dobre sąsiedztwo: Prawidłowa strategia inwestycyjna w przypadku dupleksu nadal w dużej mierze opiera się na złotej zasadzie nieruchomości: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Okolica, w której znajduje się dupleks, określa wszystko – od jakości najemców do porównywalnych czynszów. W rzeczywistości nie ma nic ważniejszego dla powodzenia inwestycji w dupleks niż jej lokalizacja. W związku z tym, inwestorzy powinni dokładnie sprawdzić lokalizację własnego dupleksu i upewnić się, że spełnia ona ich konkretne potrzeby, teraz i w przyszłości.
-
Akceptowalne podatki od nieruchomości: Sukces lub porażka strategii inwestycyjnej w dupleksie będzie zależeć od liczb transakcji. Ile pieniędzy wpływa, a ile wypływa? To powiedziawszy, inwestorzy muszą brać pod uwagę wszystko, w tym podatki od nieruchomości. Inwestorzy muszą znać kwotę, jaką będą musieli zapłacić za swój dupleks z tytułu podatków od nieruchomości, ponieważ koszt ten odciągnie ich od przyszłych zysków. Zamiast po prostu je ignorować, inwestorzy powinni odwiedzić lokalnego rzeczoznawcę podatkowego i dokładnie określić, ile powinni spodziewać się wydatków z tytułu podatków od nieruchomości; tylko wtedy będą w stanie stwierdzić, czy dana transakcja jest warta realizacji.
-
Dobry okręg szkolny: Inwestowanie w dupleks nie musi koniecznie mieć miejsca w sąsiedztwie z dobrym okręgiem szkolnym, ale położenie w pobliżu dobrego systemu edukacyjnego jest jednoznacznie lepsze niż nie. Jeśli nie ma nic innego, to świetna dzielnica szkolna powinna zwiększyć popyt na dupleks. A czym jest popyt, jeśli nie pojedynczym najważniejszym wskaźnikiem określającym czynsze i pustostany?
-
Obiecujący rynek pracy: Zrozumienie, jak kupić duplex powinno rozpocząć się od zrozumienia lokalizacji, w której aktywa są fizycznie usytuowane. Ponownie, złota zasada nieruchomości jest nadal tak samo ważna jak zawsze. Należy jednak pamiętać, że istnieje kilka czynników ekonomicznych w danej lokalizacji, które również mogą mieć wpływ na wyniki nieruchomości typu duplex. W szczególności należy wziąć pod uwagę lokalny rynek pracy. Budynek typu duplex zakupiony na zdrowym rynku pracy sugeruje, że nie tylko będzie popyt, ale także, że najemców będzie stać na wynajem. Kiedy populacja najemców jest wspierana przez zdrową ilość miejsc pracy i możliwości, gospodarka faktycznie służy zwiększeniu potencjału nieruchomości do wynajęcia.
-
Lokalne udogodnienia: Dobra lokalizacja powinna charakteryzować się kilkoma atrakcyjnymi udogodnieniami. Ponownie, popyt jest prawdopodobnie najważniejszym wskaźnikiem dla danego dupleksu; wszystko, co przyciąga najemców do danego obszaru, powinno być postrzegane jako zaleta i może tylko pomóc inwestorom w dupleks.
-
Przyszłe zmiany: Badanie stanu zdrowia danej okolicy nie może być zdegradowane do czasu teraźniejszego, ale musi być rozszerzone na przyszłe wydarzenia. Solidna strategia inwestowania w dupleksy powinna zatem uwzględniać nie tylko to, jak dana okolica wygląda obecnie, ale również to, jak może wyglądać za kilka lat. Inwestowanie w nieruchomości dwupoziomowe jest zobowiązaniem długoterminowym i należy wziąć pod uwagę wszelkie środki ostrożności. Przykładowo, coraz lepsza okolica może z łatwością zapewnić inwestorom możliwość nabycia niedrogiego domu na obszarze, który w przewidywalnej przyszłości będzie coraz lepszy.
-
Listing And Vacancy Ratios: Prospective duplex investors need to research local vacancy rates. Liczba ofert określi przynajmniej przyszłe ceny wynajmu. Wysokie wskaźniki pustostanów mogą zmusić właścicieli do obniżenia czynszów, aby przyciągnąć najemców, co nie wróży dobrze inwestorom zamierzającym kupić dupleks i wynająć jego połowę najemcy.
-
Porównywalne czynsze: Oprócz tego, ile dokładnie pustostanów ma dana okolica, inwestorzy muszą wziąć pod uwagę porównywalne czynsze w tym rejonie. Ile dokładnie kosztują podobne dupleksy wynajmowane na zewnątrz? Co więcej, czy średnia cena wywoławcza wynajmu uzasadnia cenę zakupu? Inwestowanie w dupleksy może okazać się niezwykle lukratywne, jeśli przepływy pieniężne są warte kosztów nabycia, ale inwestorzy muszą być pewni swojej inwestycji, zanim jeszcze rozważą jej zakup.
What To Avoid When Investing In Duplexes
Inwestowanie w dupleksy musi się pokrywać z nieodłącznym stopniem należytej staranności. Inwestorzy powinni nie tylko wiedzieć, czego szukać w solidnej inwestycji, ale równie ważne jest, aby wiedzieli, czego nie robić. Oto lista rzeczy, których inwestorzy powinni unikać przy zakupie dupleksu:
-
Turning A Blind Eye To The Market And Its Demographics: Ignorowanie rynku mieszkaniowego i danych demograficznych w danej okolicy jest jednym z największych błędów, jakie może popełnić inwestor kupujący dupleks. Rynek i dane demograficzne powiedzą inwestorom wszystko, co muszą wiedzieć o danym obszarze. Dlatego też unikanie tych informacji to najszybszy sposób na zrujnowanie potencjalnej transakcji. Inwestorzy nie mogą inwestować w obszar, o którym nic nie wiedzą; to po prostu zły interes.
-
Relying On Appreciation: Historia nauczyła nas, że nieruchomości mają tendencję do doceniania częściej niż nie. Jednak zakładanie, że wartość aktywów wzrośnie, jest złą praktyką (zwłaszcza w przypadku inwestorów długoterminowych). Ponieważ aprecjacja nigdy nie jest gwarantowana, liczenie na nią jest niemądre. Jest całkowicie możliwe, że aktywa ulegną deprecjacji, nie tak jak w przypadku ostatniej recesji. Zamiast tego, inwestorzy powinni postrzegać aprecjację jako dodatkowy bonus, a nie coś, co jest gwarantowane, aby się wydarzyć.
-
Underestimating Costs And Expenses: To powinno być oczywiste, ale inwestorzy muszą unikać niedoszacowania kosztów i wydatków. Wręcz przeciwnie, inwestorzy powinni przeszacowywać koszty, starając się zachować ostrożność. Każda próba pójścia na skróty i niedoszacowania kosztów może zrujnować marketing zysków w przypadku, gdy coś pójdzie nie tak.
-
Tapping Into Reserves: Dobrym pomysłem dla inwestorów pasywnego dochodu jest zachowanie jak największej płynności, co oznacza, że powinni oni unikać sięgania do swoich funduszy rezerwowych tak bardzo, jak to tylko możliwe; pieniądze powinny być pozostawione na wypadek sytuacji awaryjnych. W związku z tym, inwestorzy powinni utrzymywać wystarczające rezerwy gotówkowe, aby pokryć wszystko, co może pójść nie tak. W ten sposób, niepowodzenie nie będzie całkowicie zrujnować to, co było kiedyś wielką szansę inwestycyjną.
-
Doing Everything Alone: Kupno duplexu i wynajmowanie jego połowy najemcom jest całkowicie możliwe do zrobienia samemu, ale zazwyczaj nie jest zalecane. Ci, którzy naprawdę chcą zbudować pasywny portfel dochodów powinien skorzystać z usług trzeciej firmy zarządzania nieruchomościami. W ten sposób zarządca nieruchomości zajmie się codziennymi czynnościami i uwolni czas inwestora, aby dodać więcej aktywów do swojego portfela.
Where To Find Duplexes To Buy
Istnieją pozornie niezliczone sposoby dla inwestorów, aby znaleźć opłacalne dupleksy, aby dodać do swoich własnych portfeli najmu, ale nie ma lepszej strategii niż praca z agentem nieruchomości. Dobry agent nieruchomości będzie kosztować inwestorów, ale ich usługi są inwestycją. Z dobrym agentem nieruchomości, inwestorzy mogą faktycznie zaoszczędzić więcej pieniędzy niż usługi agenta kosztować. Na dodatek, ich pomoc pozwoli inwestorom zaoszczędzić czas i wiele bólów głowy. To powiedziawszy, agenci nie są jedynym źródłem duplex ofert. Liczba stron internetowych są przeznaczone do pomocy inwestorom znaleźć duplexes, nie najmniej z nich obejmują:
-
Zillow
-
Trulia
-
Craigslist
Zillow
Zillow, inaczej znany jako Zillow Group, Inc, jest uznanym w kraju bazy danych nieruchomości. Co ważniejsze, Zillow może być używany do filtrowania wyszukiwań domu w danym obszarze. Korzystanie z Zillow, inwestorzy szukają duplexes mogą przeszukiwać całe dzielnice i miasta dla domów wielorodzinnych, które spełniają ich kryteria.
Trulia
Nie inaczej niż Zillow, Trulia pozwala swoim użytkownikom na prowadzenie hiper-lokalnych wyszukiwań dla dupleksów i nieruchomości wielorodzinnych. Jako jeden z wielu konkurentów Zillow, Trulia również zyskał reputację służąc jako jeden z najprostszych sposobów Ameryki do wyszukiwania nieruchomości. Użytkownicy po prostu trzeba wprowadzić swoje kryteria (cena, lokalizacja, rodzaj nieruchomości, itp.), aby uzyskać dostęp do domów dostępnych na sprzedaż w danym obszarze.
Craigslist
Nie należy mylić z Zillow i Trulia, Craigslist nie jest zdegradowany do bazy danych nieruchomości. W rzeczywistości, Craigslist jest amerykańska strona ogłoszeń drobnych prowadzonych przez użytkowników. Każdy z własnością, na przykład, może umieścić ofertę na Craigslist, co czyni go doskonałą alternatywą dla prawdziwych witryn specyficznych dla nieruchomości. Podczas gdy nie cała Craigslist jest przeznaczona do wyszukiwania dupleksów, jej użytkownicy znajdą wiele nieruchomości na sprzedaż.
Direct Mail
W uzupełnieniu do korzystania z witryn internetowych i agentów nieruchomości w poszukiwaniu dupleksów, inwestorzy powinni naprawdę rozważyć zastosowanie strategii marketingowej opartej na poczcie bezpośredniej. W swojej najprostszej formie, kampania direct mail jest wysiłek marketingowy, który zatrudnia promocyjnie drukowane kawałki poczty (w tym pocztówek, biuletynów, listów sprzedaży i innych materiałów marketingowych), aby kierować się do konkretnej grupy odbiorców. Poczta ta jest następnie wysyłana do określonych właścicieli domów, którzy mogą być bardziej skłonni do rozstania się ze swoimi nieruchomościami.
How To Buy A Duplex With No Money Down
Prawie każda metoda pozyskania dupleksu będzie wymagała od inwestorów wyłożenia przynajmniej części pieniędzy. Nie inaczej niż w przypadku zakupu tradycyjnych domów, banki lub właściciele domów będą chcieli pieniędzy z góry. Istnieje jednak kilka wyjątków od tej reguły. Przede wszystkim, pożyczki gwarantowane przez Departament Spraw Weteranów (VA Loans) nie będą wymagały od kwalifikujących się kredytobiorców wyłożenia jakichkolwiek pieniędzy w momencie zakupu. Warto jednak zauważyć, że kwalifikujący się odbiorcy pożyczek VA muszą wykorzystać pożyczkę na zakup domu, który będzie ich głównym miejscem zamieszkania. Dlatego też wszelkie próby zakupu dupleksu za pomocą pożyczki VA będą wymagały od pożyczkobiorcy zamieszkania w tej nieruchomości.
Summary
Investing in duplexes is recognized by many as the best way for new investors to break into the real estate industry. Jeśli po nic innego, korzyści z inwestowania w dupleksy znacznie przewyższają negatywy, zwłaszcza potencjalny przepływ gotówki w stosunku do kwoty ryzyka, które inwestor może podjąć w obiecującej transakcji. Należy jednak pamiętać, że każda inwestycja wiąże się z pewnym stopniem ryzyka. Aby z powodzeniem realizować strategię inwestowania w dupleksy, inwestorzy muszą pamiętać o należytej staranności i znaleźć odpowiednie nieruchomości, które spełnią ich specyficzne potrzeby.
Key Takeaways
- Inwestowanie w dupleksy jest uznawane przez wielu jako najlepszy sposób dla nowych inwestorów na zaistnienie w branży nieruchomości.
- Zrozumienie, jak kupić dupleks nie różni się aż tak bardzo od kupna domu jednorodzinnego, ale istnieją pewne różnice, które zasługują na uwagę inwestorów.
- Kupno dupleksu i wynajęcie połowy nieruchomości najemcy może pomóc inwestorom w zmniejszeniu dużego ryzyka.